物业服务合同签订.ppt

1、物业服务合同签订物业服务合同签订与管理规约制定与管理规约制定 洛克菲勒的故事 有一天，一个朋友对洛克菲勒说，他有一笔五有一天，一个朋友对洛克菲勒说，他有一笔五万美无的债款讨不回来，而且因为他和借款者交万美无的债款讨不回来，而且因为他和借款者交情不错，当时没有签署正式的借据，现在想控告情不错，当时没有签署正式的借据，现在想控告他欠款也没有证据了。他问洛克菲勒有何良策讨他欠款也没有证据了。他问洛克菲勒有何良策讨回这笔借款。回这笔借款。“很简单，你写一封信，催他还十万借款。很简单，你写一封信，催他还十万借款。”“可是，他实际上只欠我五万呀！可是，他实际上只欠我五万呀！”那位朋友那位朋友说。说。“当他

2、回信辩解时，你就有证据了。当他回信辩解时，你就有证据了。”洛克菲洛克菲勒安静地回答。勒安静地回答。签订与履行物业服务合同，是物业管理优质服务的核心内容，也是保障物业管理活动顺利开展和物业管理优质服务的基石。一、有关合同的基本知识一、有关合同的基本知识 合同的订立，必须经过要约和承诺两个阶段。合同的订立，必须经过要约和承诺两个阶段。合同的订立，必须经过要约和承诺两个阶段。合同的订立，必须经过要约和承诺两个阶段。（一）合同的要约（一）合同的要约（一）合同的要约（一）合同的要约 简单的说，要约就是订立合同的意思表示，承简单的说，要约就是订立合同的意思表示，承诺就是对要约的接受。诺就是对要约的接受。如

3、果受要约人认为要约中有些内容不能接受，如果受要约人认为要约中有些内容不能接受，并提出修改建议，称为反要约。并提出修改建议，称为反要约。合同的成立以最后的要约与承诺生效为准。合同的成立以最后的要约与承诺生效为准。一、有关合同的基本知识一、有关合同的基本知识合同要约的构成要件合同要约的构成要件合同要约的构成要件合同要约的构成要件 （1 1）要约必须是特定人的意思表示，必须具）要约必须是特定人的意思表示，必须具有订立合同的意图。有订立合同的意图。（2 2）要约必须包括合同的主要内容，并且内容）要约必须包括合同的主要内容，并且内容必须具体确定。必须具体确定。（3 3）须由特定的要约人向特定的受要约人发

4、出）须由特定的要约人向特定的受要约人发出 （4 4）要约必须传达到受要约人才能生效）要约必须传达到受要约人才能生效。一、有关合同的基本知识一、有关合同的基本知识（二）合同要约与邀请要约（二）合同要约与邀请要约 邀请要约是一方邀请他方向自己发出要约，邀请要约是一方邀请他方向自己发出要约，邀请要约人无需承担法律责任。邀请要约人无需承担法律责任。1 1、拍卖、拍卖 拍卖广告以及拍卖人宣布拍卖某拍卖广告以及拍卖人宣布拍卖某 物都属于邀请要约。物都属于邀请要约。2 2、广告、广告 原则上，一般的广告不是要约。原则上，一般的广告不是要约。广告只是邀请要约。但对于某些已经做出广告只是邀请要约。但对于某些已经

5、做出 许诺的广告，并且广告的内容符合要约规许诺的广告，并且广告的内容符合要约规 定，则可能成为要约。如悬赏广告是要约。定，则可能成为要约。如悬赏广告是要约。3 3、标价、标价 标价是邀请要约，不是要约。标价是邀请要约，不是要约。4 4、招标、招标 招标是邀请要约，投标则是要约，招标是邀请要约，投标则是要约，招标人接受投标确定中标是承诺。招标人接受投标确定中标是承诺。20152015，甲制衣厂认为秋季服装主色调为黑色，想制一批黑，甲制衣厂认为秋季服装主色调为黑色，想制一批黑色毛料西装，遂向几家织布厂发电报，电报称：本制衣厂色毛料西装，遂向几家织布厂发电报，电报称：本制衣厂需大量黑色毛料布，如有，

6、请附黑色毛料布样品，我厂将需大量黑色毛料布，如有，请附黑色毛料布样品，我厂将派人前往洽谈购买事宜。有几家织布厂回电，称有大量黑派人前往洽谈购买事宜。有几家织布厂回电，称有大量黑色毛料，并寄去了样品。乙织布厂寄去样品后几天，就送色毛料，并寄去了样品。乙织布厂寄去样品后几天，就送去去1 1万米黑色毛料布，但甲制衣厂对乙织布厂的布料不太万米黑色毛料布，但甲制衣厂对乙织布厂的布料不太满意，决定不购买这批布料。乙织布厂认为，甲制衣厂向满意，决定不购买这批布料。乙织布厂认为，甲制衣厂向自己发出的电报属要约，自己送布料上门属于承诺，合同自己发出的电报属要约，自己送布料上门属于承诺，合同因承诺生效而成立，甲制

7、衣厂拒绝接收这批布料属违约行因承诺生效而成立，甲制衣厂拒绝接收这批布料属违约行为，应承担违约责任。但甲制衣厂认为自己发出的电报是为，应承担违约责任。但甲制衣厂认为自己发出的电报是要约邀请而不是要约，乙织布厂送货上门的行为不属于承要约邀请而不是要约，乙织布厂送货上门的行为不属于承诺，而是要约，乙织布厂要求甲制衣厂购买此批布料无法诺，而是要约，乙织布厂要求甲制衣厂购买此批布料无法律依据，该厂送货上门所造成的损失应由自己承担。律依据，该厂送货上门所造成的损失应由自己承担。根据上述案情，请回答下列问题并说明理由：根据上述案情，请回答下列问题并说明理由：1 1、甲制衣厂向织布厂发电报的行为是要约还是要约

8、邀请？、甲制衣厂向织布厂发电报的行为是要约还是要约邀请？2 2、乙织布厂的行为是否属于承诺？、乙织布厂的行为是否属于承诺？1 1、要约邀请是当事人订立合同的预备行为，只是、要约邀请是当事人订立合同的预备行为，只是引诱他人发出要约，不能因相对人的承诺而成立引诱他人发出要约，不能因相对人的承诺而成立合同。如寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、合同。如寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。（甲制衣招股说明书、商业广告等为要约邀请。（甲制衣厂行为属于要约邀请）厂行为属于要约邀请）2 2、要约是当事人一方向对方发出的希望与对方订、要约是当事人一方向对方发出的希望与对方订立合同

9、的意思表示。（乙织布厂行为属于要约）立合同的意思表示。（乙织布厂行为属于要约）3 3、承诺，是指受要约人同意接受要约的全部条件、承诺，是指受要约人同意接受要约的全部条件以缔结合同的意思表示。（甲制衣厂确定样品，以缔结合同的意思表示。（甲制衣厂确定样品，派人洽谈购买事宜属于承诺）派人洽谈购买事宜属于承诺）王某包丢失，含卡和现金12万，寻物说要给拾到者1万现金的酬谢，结果当拾到者张某和李某交至派出所时引发纠纷，王某拒付酬金。1、王某发出的内容是悬赏广告，是单方允诺行为。一万酬金的许诺是要约。拾得物品的人归还的行为，是承诺。合同生效。2、这属于普通的合同纠纷，他们可以通过法院诉讼解决。A A公司向公

10、司向B B公司发函表示有化工原料公司发函表示有化工原料2020公吨，价格公吨，价格20000m20000m美元美元/公吨，如有意购买，可派人前来看公吨，如有意购买，可派人前来看货，并在货，并在5 5天内供货。天内供货。B B公司派张三来洽谈，看货后表示价格的问题公司派张三来洽谈，看货后表示价格的问题需要回去商量，如果决定购买，需要回去商量，如果决定购买，5 5天内带款提货，天内带款提货，如果如果5 5天内未做表示，天内未做表示，A A公司可以另卖他人。公司可以另卖他人。A A公公司给予认可。司给予认可。3 3天后，天后，A A公司把货物卖给了公司把货物卖给了C C公司。当第四天公司。当第四天B

11、 B公司派人带款来提货，已经无货可领。于是，发公司派人带款来提货，已经无货可领。于是，发生纠纷！生纠纷！试分析试分析A A公司和公司和B B公司之间的合同是否成立公司之间的合同是否成立A公司和B公司之间的合同成立因为，“B公司派张三来洽谈，看货后表示价格的问题需要回去商量，如果决定购买，5天内带款提货，如果5天内未做表示，A公司可以另卖他人。A公司给予认可”。所以，这就构成A公司对B公司的承诺，因此合同成立。20082008年年底，某县房地产公司在自己的房产销售年年底，某县房地产公司在自己的房产销售宣传彩页中打出广告语宣传彩页中打出广告语“买房送老婆买房送老婆”，意欲购，意欲购房者张某立即携款

12、房者张某立即携款3030万现金至该房产销售中心，万现金至该房产销售中心，选定一房，在签订商品房预售合同前，张某向售选定一房，在签订商品房预售合同前，张某向售楼人员问及如何兑现楼人员问及如何兑现“送老婆送老婆”时，售楼人员告时，售楼人员告知知“买房送老婆买房送老婆”意即买房送给老婆。张某提出意即买房送给老婆。张某提出自己购该处楼盘即看中自己购该处楼盘即看中“送老婆送老婆”这一条，认为这一条，认为销售商会象其他城市一些房产商以采取介绍对象销售商会象其他城市一些房产商以采取介绍对象的方式来的方式来“送送”，不想竟是，不想竟是“送给老婆送给老婆”，于是，于是张某当即不同意签订购房合同，并以欺诈为由诉张

13、某当即不同意签订购房合同，并以欺诈为由诉至法院，要求对方赔偿自己的提前支取定期存款至法院，要求对方赔偿自己的提前支取定期存款放弃放弃利息所造成的相应损失。放弃放弃利息所造成的相应损失。一、要约是当事人自己发出的订立合同的意思表一、要约是当事人自己发出的订立合同的意思表示，要约成立需具备以下两项条件：交易内容具示，要约成立需具备以下两项条件：交易内容具体确定、表明经受要约人承诺，要约人即受该意体确定、表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。而要约邀请又称要约引诱，是当事思表示约束。而要约邀请又称要约引诱，是当事人希望对方当事人向自己发出订立合同的意思表人希望对方当事人向自己发出订立合同的意

14、思表示的一种意思表示。示的一种意思表示。本案中的广告属商业广告，商业广告一般是要约本案中的广告属商业广告，商业广告一般是要约邀请，但并不排除广告中符合要约条件的要约邀邀请，但并不排除广告中符合要约条件的要约邀请构成要约，本案中双方虽已就具体房型、房价请构成要约，本案中双方虽已就具体房型、房价等议定，但因等议定，但因“送老婆送老婆”这一条未达成一致而阻这一条未达成一致而阻却了合同的签订，该广告语属要约引诱，只是商却了合同的签订，该广告语属要约引诱，只是商家为吸引顾客光临，增加缔约机会，故不具备要家为吸引顾客光临，增加缔约机会，故不具备要约成立要件。约成立要件。二、在房地产销售中，销售商都会制作精

15、美的广告来招徕二、在房地产销售中，销售商都会制作精美的广告来招徕顾客，广告宣传中绘有大面积的绿地，健身设施等完善的顾客，广告宣传中绘有大面积的绿地，健身设施等完善的小区设施，这些承诺连同地理位置、房价、房型等共同构小区设施，这些承诺连同地理位置、房价、房型等共同构成了顾客决定购房的主要因素。在商品房买卖成了顾客决定购房的主要因素。在商品房买卖合同法合同法规中，规中，现房不符合同规定、未写进合同但广告中的附带承诺未兑现房不符合同规定、未写进合同但广告中的附带承诺未兑现且影响购房者实质使用的，购房者可以商家欺诈或违约现且影响购房者实质使用的，购房者可以商家欺诈或违约致使合同不能订立而要求撤销商品房

16、预售合同，并可要求致使合同不能订立而要求撤销商品房预售合同，并可要求承担违约或商品房销售合同不能签订的缔约过失责任。本承担违约或商品房销售合同不能签订的缔约过失责任。本案中案中“送老婆送老婆”与房屋的质量、正常使用并无关联，故不与房屋的质量、正常使用并无关联，故不存在房产商担责的情形。存在房产商担责的情形。三、合同法规定，违反我国法律强制性规定而订立的合同三、合同法规定，违反我国法律强制性规定而订立的合同无效。无效。“送老婆送老婆”明显违反了明显违反了婚姻法婚姻法的规定，假使合同成的规定，假使合同成立，亦当然无效。立，亦当然无效。四、本案中，双方在要约承诺之前，商家已明释了该广告四、本案中，双方在要约承诺之前，商家已明释了该广告语，意即并非送老婆，而是买房送给老婆，亦不存在欺诈语，意即并非送老婆，而是买房送给老婆，亦不存在欺诈一、有关合同的基本知识一、有关合同的基本知识 （三）合同的承诺 1、合同承诺的构成要件 承诺必须具备如下要件：（1）承诺必须由受要约人或其代理人作出。（2）承诺必须在要约的有效时间内作出。（3）承诺必须与要约的内容一致。（4）承诺必须传达给要约人。一、有关合同的基