工厂物业方案.docx

1、工厂物业方案工厂物业方案第二章 “创业园”物业管理服务策划书*开发区创业园标准厂房 实行物业管理。物业公司下设“创业园”管理处。管理处为物业公司内部独立核算单位，实行企业化、专业化、一体化管理。管理处经理由总经理聘任，实行管理处经理负责制，直接对“创业园”和公司总经理负责。1)公司由工程部、治安保卫部、环境卫生部、绿化部负责项目的全面指导检查，提供对业主的管理技术、服务保障。2）管理处项目经理一名，负责管理处的日常全盘工作。主要管理职责：负责辖区治安、交通、消防管理。负责辖区清洁卫生、环境绿化管理。负责辖区设施设备的日常维修和用户技术保障等。总值班室:负责“创业园”节假日活动及日常各项管理事务

2、的指挥、检查、协调等。第一节 拟派管理处经理管理工作经历第二节 组织架构与员工管理一、 组织架构“创业园”物业管理处的组织架构，本着科学、高效、精干、务实的原则设置，根据“创业园”厂区规模，为了完成既定的管理目标和服务承诺，我公司将以人才为根本，配备有经验、有知识、懂技术、懂管理、具有高度服务意识的各类人员，组建一支高素质的物业管理队伍。实行管理处经理负责制和首问负责制的管理方式，做到相互配合，确保日常物业管理服务工作的顺利进行。二、人员配备三、人员配备原则在人力配置时既考虑为确保管理标准而必须设置的岗位及相应的人力，又考虑为节约管理成本而必须将岗位和人力合理地压缩到最低限度，还考虑根据不同阶

3、段的实际需要设定相应的岗位。四、人员管理方式一流的管理，一流的服务，需要一流的人才。公司在人才管理上将建立三个机制，做到公开、平等、竞争、择优，通过严格的管理和培训，充分展现员工的才能，发挥他们的潜力。激励机制首先依据员工贡献的大小进行收入分配，激励员工取得更好的工作业绩。其次在员工提升上不定框框，能者上、平者让，为人才的脱颖而出创造良好的环境。再次，针对员工的不同状况适时做好思想工作，增强企业的凝聚力和同心力。考核机制根据“*港口创业园有限公司”物业管理内容和人员现状，制定员工考核标准。考核内容有工作能力、工作业绩、职业道德等方面。考核结果优秀者将有提升机会，不合格则被淘汰。淘汰机制在选聘员

4、工中，考核、培训、试用期不合格将被淘汰。在日常工作中采用“末位淘汰制”，从而真正体现“能者上、平者让、庸者下”的用人思想。五、岗位职责结合*开发区创业园标准厂房”的厂区规模、管理要求和服务标准，根据管理处的组织架构，制定相关人员岗位的主要职责：管理处经理岗位职责1、协助招聘管理处配置人员，负责员工的培训及其考核和奖惩；2、制订各类紧急事件之处理程序，对“创业园”整体物业管理负有组织领导的具体责任；3、处理投诉及突发事件需到现场；4、出席各类会议，并提交会议记录；5、负责管理区内员工工作日检和员工考核，并做好记录；6、认真执行物业管理法规和公司有关规章制度，在实践中不断提高自身的业务素质和领导工

5、作能力；7、不断建立和完善科学的运作、监督和考核体系，确保政令畅通，信息反馈流畅管理工作高效；8、制定“创业园”物业管理目标，包括一系列规章制度和操作规程，制定“创业园”全体员工的职责，并监督实施；9、制定管理“创业园”物业管理年度、月度工作计划，并监督执行；10、负责管理“创业园”物业管理日常管理经费的审报工作，合理控制费用开支；11、负责组织、协调员工工作安排，负责管理“创业园”员工工作绩效考评证；12、负责审批月采购申请表、员工物品领用单，对物资的使用进行有效的程序控制；13、负责组织管理“创业园”物业的各项工作检查，通过检查、考核，加强部门及责任人的工作责任感，树立“创一流”工作成绩的

6、荣誉感，督导各项服务工作的有效落实。14、组织每日管理“创业园”员工工作例会，及时了解人员状况、工作难点，检查、总结和布置工作；15、自觉接受“创业园”工作人员的民主监督，采纳合理化建议，并加以实施；16、通过与“创业园”的联系，建立良好的公共关系，协调配合，搞好工作；17、接受公司的月、年度和任期考核，接受奖惩，对公司和“创业园”负责；18、以身作则，关心员工，为员工解决实际困难，丰富员工的业余文化生活，最大限度地发挥和调动全体管理处员工的工作热情和责任感，增强集体的凝聚力。管理处水电维修员岗位职责在管理处部门主管的直接领导下，对水、电进行维修养护管理和提供维修服务，其职责如下：1、熟悉附属

7、设施，各水、电、气、消防系统的管线走向、分布状况及管线主控制位置，以及设备的性能和使用状况。2、加强学习业务知识，具备工民建的基础知识，能识读施工图纸，绘制简单的平面图、结构详图、管线大致系统图，能清楚准确地在图纸上标出发生故障的位置。3、维修工必须具备熟练的专业技能，在熟练专业的基础上，学习其它基本知识和规范操作，争取做到一人多能，适应厂内维修工作的需要。4、经常巡视，掌握设施设备的运行和完好状况，如发现有损坏、隐患或其它不正常的情况，应及时组织人员抢修，以确保设施设备完好、运转正常。5、经常巡视，保证上下水、排污管道畅通，确保厂区内污水不外溢。6、必须持上岗证，并且严格遵守安全生产条例和操

8、作规程。佩带工作牌、穿工作服、穿绝缘鞋、戴绝缘手套等安全保护设备。7、水工在清理地下水池时，在保证地下水池处于通风状态下才能作业；维修给水管道，须关闭总闸方可作业。8、爱护工具。在每次使用之后，工具入库前，必须对领出工具的性能、机具配件等进行核查是否完好无损。若有损坏，要查清原因划清责任，报主管处理。9、建立健全共用部位检修及保养记录。10、建立健全共用设备、设施运行、检查、维修、保养等记录11、完成经理及上级交待的其他任务。管理处保安员岗位职责1、负责“创业园”24小时的安全保卫管理工作；2、负责“创业园”员工上下班门岗考勤、进出监督工作；3、负责“创业园”来宾的登记、接待、查询和管理工作；

9、文件名称：文件编号：编 制：审 核：批 准： 投标方案目 录一、公司简介3二、物业管理指导思想、服务理念4三、拟采用的物业管理方式5四、现场物业管理的组织架构示意9五、现场管理处工作职能组织运行示意10六、物业管理人员的选聘、劳资管理、培训13七、内部管理制度19八、物业管理服务具体内容和管理措施23九、物业管理服务标准27十、紧急事件应对预案29 十一、日常管理制度及岗位考核办法33 十二前期开办费 35 十三、物业服务测算说明36 十四、结束语381、企业法人营业执照2、物业管理企业资质证书3、企业税务登记证4、企业组织机构代码证书公司简介鄂尔多斯市净万佳物业管理服务有限公司成立于20XX

10、年，是一家提供物业服务、保安服务、保洁服务的专业企业，公司注册资金100万元，具有国家物业管理四级资质。公司现有员工300多人，管理人员80%以上具有大专以上学历，操作服务人员98%以上具有多年物业管理及服务工作经验，拥有保安队、环卫绿化队、综合维修队、外墙玻璃清洗等10多个专业化服务队，拥有各种大中小型设备100余台，能够满足各类办公场所、工厂及大中型居民区的物业综合服务需求。时代带来机遇，机遇伴随挑战，公司建立了完善的健康、安全、环保管理体系和门卫、巡逻、义务监督员、警务区“五位一体”治安防范体系，完全有能力确保接管的各类小区和非住宅建筑在最短时间内实现治安、保洁、绿化、维修等工作的科学规

11、范管理、优质高效服务。净万佳物业团队在时代的大潮中不断开拓创新、奋发图强，形成了人性化、专业化的管理服务特色。以“服务第一、业主至上、诚实守信、依法经营”为宗旨，以争创“鄂尔多斯一流、内蒙古知名”为目标。公司奉行“更标准、更专业、更完善、更贴心”的企业精神及专业服务，用户第一、尊重同行、追求综合效益的经营理念，切实维护产权人、使用人的利益，努力做到所管理的项目实现市优、省优、国优。指导思想服务理念 管理目标指导思想在市物业主管部门的指导下，坚持全心全意为业务服务的宗旨，恪守“诚实守信、业主至上”的经营方针，认真贯彻物业管理条例，按照ISO9001国际质量体系标准规范各种规章制度和工作行为，为业

12、主营造安全、舒适、健康、文明的工作环境。服务理念实行质量标准跟踪管理，追求服务零缺陷。达到业主的要求，超越业主的期望。管理目标一年内达市优标准二至三年内达省优标准四至五年内力争达到国优标准拟采用的物业管理模式根据鄂尔多斯羊绒集团有限公司项目特点，我公司拟设管理处作为公司的外派机构，全面负责该项目的日常管理运作，统管整个内外事务，公司与管理处每年签订管理目标责任书和经济指标责任书。为体现以客户为尊的服务理念，深化保安、保洁的内涵，我们提出全新的“酒店式服务”的管理模式，全员、全程、全效为业主提供放心物业管理服务。计划目标管理：根据内蒙古自治区物业管理条例和项目的实际要求，制定各项管理制度；针对物

13、业管理的各项具体工作，推行目标管理，把软任务变成硬指标，全部落实到班组和个人，进行指标分析。督导管理：管理处在现场管理采用督导管理方式，对各班组实施管理，保证管理正常运作，具体采用以下四种方法：A、经济手段：与员工签订劳动合同，明确员工权责，制定绩效考核办法，以此来调动员工的工作积极性；B、法规管理：由公司统一制定一套完整标准化的规章制度和工作流程，以此来指导规范员工的言行，提高工作效率和工作质量。C、行政管理：物业管理坚持按月、按周制定详细的工作计划，检查每天工作完成情况，分析工作中存在的问题，提出解决方法；D、培训教育：通过各种教育手段培养员工敬业精神、责任意识。物业管理委托合同甲方：乙方

14、：正鑫物业管理有限公司根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将富高厂区委托于乙方实行物业管理，订立本合同：一、委托管理事项1、 富高公司保安工作，包括厂区的治安消防、地面停车场的管理、各出入口的人员、车辆、货物出入管理工作；2、 富高公司的室内外绿化，包括室内外植物草地的浇水、施肥、杀虫、修整和清扫，室内花草的浇水、定期保养；3、 富高公司办公楼、宿舍楼、公共场所的清洁保养工作；二、委托管理事项的工作内容：1、 富高公司保安工作：1）、按照甲方的管理制度制定物业管理工作流程并严格执行；2）、园区出入口定岗24小时值班，分2班，具体岗位为：前门设固定岗，每班2人，后门设固定岗，

15、每班2人；小区巡逻2人，领班1人，休息1人，主管1人。物业管理公司将根据实际情况对上述人员进行合理分配或调整。3）、设巡逻岗，每二小时巡查厂区一次；4）、成立义务消防队，负责甲方厂区消防工作；为甲方提供适用的消防管理方案，并严格执行；5）、做好甲方厂区防盗、防突发事件工作，确保厂区安全。2、 富高的室内外绿化1）、养护和修整甲方厂区室外植物、草地，包括浇水、施肥、剪草、修整绿篱，树木保持常年青绿，无枯枝，草地平整、无杂草滋生，每天清扫草地一次，清除落叶、纸屑，保持草地干净。2）养护室内植物，每天浇水、清洁、修整叶面，每周进行一次室外保养，定期更换。3、 富高的清洁管理1）、确保环卫设施完好。2

16、）、清洁卫生实行责任制，有专职清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁，保持清洁区域10小时不间断清洁。3）、垃圾袋装化，日产日清，定期进行卫生消杀，每月一次。4）、保持厂区内公共场地无纸屑、烟头等杂物。4、 乙方对受托项目的管理与支持：1）、负责本合同规定之受托项目在编人员的招聘、培训和管理，确保服务人员的素质和技能达到甲方的岗位要求；2）、负责提供所需的工具、设备；3）、有效地分派、指导、监督服务人员，按甲方双方协商确定的标准，完成委托管理物业；4）、安排专业技术人员定期巡查委托管理物业，提供专业技术保障；5）、做好委托管理物业相关人员的后勤服务工作，包括食宿、工伤保险、养老保险等福利。三

17、、物业管理服务费用1、 由乙方按厂区建筑面积每月每平方米元向甲方收取物业管理服务费；2、 总建筑面积为平方米，现甲方按总面积平方米，计每月人民币￥元向乙方支付物业管理费用，因三层未投入使用，物业管理服务费只计算一层、二层、宿舍、其它建筑面积，待三层投入使用时再按上述标准计算物业管理服务费，该费用已包括乙方工作人员的工资福利、完成上述受托管理内容所需的成本、税金；3、 费用支付：按月支付管理费用。甲方应于每月5日前向乙方一次性缴清当月管理费。乙方收到管理费用后应向甲方开具发票。四、甲方权利义务1、 向乙方提供履行物业管理工作所需的必要的帮助；2、 检查监督乙方的管理工作的实施情况；3、 审批乙方

18、提交的管理费用之外的开支申请，如零部件更换、设施设备更新及其它临时开支；4、 审定乙方拟定的物业管理制度并监督员工遵守五、乙方权利义务1、 确保本合同第二条各项管理内容的完成；2、 确保受托管理物业从业人员的专业技术素质；3、 确保受托管理物业从业人员的个人素养，应严守甲方纪律，按操作规范办事；工作时精神饱满，待人有礼，穿着整齐工服，佩工卡，自觉维护甲方形象；4、 确保甲方提供的各种器械、工具不挪作他用；5、 不得于本合同期间或期满后向第三者公开因履行本合同而获得的关于甲方的任何商业情况或资料，经甲方授权或乙方履行本合同所需的情形不在此列。六、委托管理期限：委托管理期限为 3 年，自20XX年

19、 8 月 12 日起至20XX年 8月七、合同的变更、解除、续约1、 甲、乙双方任何一方要求对合同主要条款进行变更，应书面通知对方，经协商一致后方可变更。2、 甲方如需增加物业管理委托项目，双方应签订补充合同，另议管理费用。补充合同与本合同具有同样法律效力。5、 如因乙方未能履行合同规定的职责。甲方有权要求乙方在一定期限内解决，逾期未解决的，甲方有权终止合同。6、 甲方未能履行第三条第“1、2、3”款而致乙方无法履行职责时。乙方有权终止合同。7、 如一方经营状况发生变化，并经证明难以继续履行合同的，可以提出终止合同，但应提前一个月通知对方，并履行合同条款的有效部分，承担违约责任。8、 在本合同

20、执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。9、 合同期满后，如双方同意续约，另续订合同。八、免责条款与违约责任1、 经双方协商同意，变更合同条款，终止合同履行时，双方均不承担责任；2、 当发生不可抗力致合同无法履行时，双方均不承担责任；3、 甲乙任一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付元的违约金。九、争议解决办法；在本合同履行期间，甲乙双方如对本合同条款及执行情况产生分歧时，双方应友好协商解决。如协商不成的，可向当地人民法院起诉。在争议解决过程中，除争议事项外，双方应继续履行本合同。十、合同附件：有关附属条款、补充协议作为本合同的附件，与本合同具有同等效

21、力。十一、本合同及其附件和补充协议中未规定的，均遵照中华人民共和国有关法律法规和规章执行。十二、本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力，双方签字盖章后生效。附件1：保安人员配置、工作职责、工作标准附件2：环保部人员配置、工作职责、工作标准甲方签章：乙方签章：正鑫物业管理有限公司代 表 人：代 表 人：年 月 日附件1：保安部人员配置、工作职责、服务标准、安全管理工作1、 管理目标确保厂区内无因管理责任引发的重大火灾。维护好厂区内的公共秩序，控制车辆、货物、人员有效进出。有预见性地对任何可能危急人身安全的情况，采取防范措施。协助厂方总务做好厂区的日常管理工作。2、 建立交互式联动治

22、安网络在厂区设立流动岗哨，实行24小时值班巡逻制。做到每二小时巡视一遍，并记录安全情况及消防设备、公共物品的完好情况。遇有紧急情况或其他治安需要，保安部通过对讲机下达指令，保安员可在5分钟内到达现场进行支援。与当地派出所建立警民共建关系，定期与保安部管理人员分析治安形势、特点及防范方法和技能.3、 紧急情况下的应急处理措施发生盗窃，抢劫、交通事故、火灾等异常现象时，保安部迅速调集巡逻保安员，以最快的速度赶到现场，控制局面，争取主动。迅速调动人力，物力，以确保应急工作的顺利进行。发生案件时，立即报警并维护现场，协助公安机关调查破案。保安部当值领班应在突发事件发生的第一时间到达现场，沉着、机智实施处理，并向上级进行报告。、消防管理1、消防组织机构的建立工厂负责人负责建立消防安全领导小组。工厂负责人为厂区消防安全管理人，负责安全监督管理工