一所特色酒店的分析报告第一部分.docx

1、一所特色酒店的分析报告第一部分一所特色酒店的分析报告第一部分御景酒店项目效益分析前 言根据集团2010年酒店公司战略规划现对御景江城酒店项目进行前期策划、分析和建设期间的项目策划工作。我经过详细的市场调查对御景风情街酒店项目的市场预测、宏观投资环境、行业概况、地区市场需求、竞争状况等内容分析，现已完成本项目的市调工作，现将市调结果结果报告如下：第一部份 御景周边酒店市调分析报告一、市调范围：御景江城周边王牌路、沙龙路、牌楼、观音岩一带二、市调方式：走访三、御景周边行业情况调查说明：牌楼到王牌路：1）企业机关单位：共10家达钢集团万州分公司、三峡纺织、长江万州航道、骨科医院、烟草公司、长江水文、

2、东方制药、九州立民医院、城市建筑工程管理处、三峡医院2）商业情况：王牌路商业以餐饮为主，辅助休闲娱乐、购物最次。已经形成了吃、购、娱、休闲、住宿一条产业链。3）酒店情况：25家主要集中在王牌路，以中低端宾馆为主其中档次可以三星左右的酒店有3家，汗马酒店、锦丽酒店、航远商务酒店。价位：标间价位118-238之间。平均入住率60%左右房间在80间以上其它中低档宾馆的标间价格在40-120之间，房间在30-60间入住率： 80%左右4）客户群：以到王牌路休闲娱乐、就餐的客人为主；5）交通：紧邻市中心，属市政主干道，交通发达沙龙路沙龙公园至宏远市场1）企业机关单位：无大型企事业单位。2）商业情况：以小

3、门面为主，主要市场有以装饰、建材、家具、家居等商铺为主3）酒店情况：13家主要集中在宏远市场，都是中低端宾馆其中装修档次较好的酒店有3家，兰花酒店、龙翔酒店、太和酒店。价位：标间价位60-120之间。房间在40-70之间入住率： 60%左右4）客户群：以宏远市场商人和西山车站客人为主；5）交通：紧邻市中心，属市政主干道，交通发达三峡学院周边：共8家1）企业机关单位：万三中、三峡学院、清泉中学、人民检察院、法院2）商业情况：以小门面为主，主要以小型餐饮为主3）酒店情况：主要集中在三峡学院周边，都是低端小酒店。价位：标间价位30-60元之间。房间在20-40间左右入住率： 60%左右4）客户群：以

4、学生群体为主；5）交通：紧邻市中心，属市政主干道，交通发达观音岩方向：1）企业机关单位：共21家万州区行政审批中心、中国人民银行万州中心支行、国药集团、中国邮政物流配送中心、交警大队、观音岩房管所、渝东开发管理委员会、交通征稽、国家粮库、万州区人大、政协、中国电信、中国移动、三牧集团、新华图书物流中心、鱼泉集团、车管所、消防大队、残疾人综合服务中心、光彩大市场。2）商业情况：以汽车产业和建材装饰市场为主。3）酒店情况：6-8家经济型小酒店主要集中在万州区行政审批中心，以中低端宾馆为主价位：标间价位40-80元之间。房间在30-50间左右入住率： 60%左右4）客户群：以周边居住人群为主；5）交

5、通：属市政主干道，交通发达二、御景江城周边3个区域酒店市场现状分析一）现状分析1、无高星级酒店，目前仅有锦丽酒店和汗马酒店为3星级，周边在无3星以上的酒店，不能够满足3个片区大型企业、政府和高端私人消费的需要。整个片区的酒店基本集中在中低档的宾馆。2、汗马酒店、锦丽酒店设施设备比较新，房间设计具有一定吸引力，服务比较好，房间价格比较高。但其余酒店服务一般，有进一步提高的空间，两家酒店的价位在本地区较高，所以与其他小酒店对比入住率不是很高。3、王牌路一带小酒店酒店分布比较集中，基本都位于市区内的繁华路段，价格竞争比较激烈。4、酒店的规模：周边大部分酒店的修建规模通常在20-40间（套）左右，规模

6、较小。房间面积通常在20-25平方米左右（含卫生间），配置的设施设备一般，具有特色的房间没有。5、酒店的房间价格：两家三星级酒店实际销售价格大约在118-138元之间（散客价格），大面积机麻电脑房200-238元，无其它折扣优惠。 以下是比较有代表性的部分酒店的房间销售价格： 酒店名称酒店类型挂牌房价（标准间）实际房价（散客）协议价锦丽酒店3星级178138118金豪商务宾馆非星级1208070远航商务酒店非星级1381181006、酒店行业的整体服务水平不高，基本能够满足客人的普通需要，但是不能提供一些超出客人期望的个性化服务。7、除极少数酒店外，大部分酒店的外围环境比较差。8、大部分酒店的

7、大堂面积比较小，装饰和装修所体现的酒店效果比较差，不能跟上现代酒店的发展的需要。9、酒店服务意识不高，不能达到一站式服务的标准。10、普遍存在卫生间面积比较小，大部分酒店卫生间灯光不足，比较昏暗。11、普遍存在设施设备保养不到位，维修保养不够深入，虽然酒店经营时间不长，但是可以明显感觉到房间陈旧、破损较为严重。二）、酒店的房间出租率：三家较高品质的档次酒店行业的整体平均年出租率约为55%。其它小型酒店大部分经营情况较好，酒店的出租率可达到70%以上。按照酒店行业惯例，一个酒店客房出租率能够达到45%以上，该酒店就能够生存，超过45%的客房出租率该酒店就会有一定的赢利。柱形图三、御景周边现有酒店

8、的客源分析：1、商务客人：外地出差到本区域的客人25%。主要来源：钢材市场、中小商业企业、学校等。3、本地消费：主要以社会娱乐性消费和棋牌娱乐消费为主60%。主要来源周边居民接待亲友、学生娱乐、企事业单位娱乐等。4、政府接待：主要以国家机关的一般接待、宴请为主10%。5、其它客源：以散客旅游和自驾车消费为主5%。注：政府重点接待一般都没有在本区域大部分在市中区，例如政协和人大在江南酒店和凯莱酒店等，区委、区政府在篱斯酒店、万州国际和凯莱酒店等。四、御景酒店周边社区居住人口分析1、御景酒店本身所处御景江城小区，已销售总量为1550多户，目前交房率60%，入住率为交房率的50%以上，约 500户左

9、右，平均按一家4口计算，约有2000人左右；2、向南1公里范围，马路对面是江山龙苑小区，总量为3000多户，目前入住率为10%，约300户，按平均一家4口计算，约有1200人左右；江山龙苑下面则是龙珠丽锦花园小区，大概估计约500户，人口为2000人3、向东1公里范围，市区方向，最靠近的为桂花苑小区，比较成熟，约1000户，目前基本全部入住，按一家4口计算，按90%入住率约有4000人左右；另外还有检察院第二分院、人民法院、渝东律师事务所、小商业等，其工作人员和流动人口约1000人左右。4、向北，则基本没有住户；5、向西1公里范围，有富康花园、爱迪都市花园小区等小区，大概估计人数约为10000

10、人左右。以上合计人口数约为20000多人。五、御景酒店项目SWOT分析（周边市调综合总结）经过对御景周边的市场调查来分析结果如下： 优势（S） 项目位于万州市王牌路、沙龙路、牌楼、观音岩一带，本地和周边基本没有高品质酒店，但临近党政机关，钢材市场，有大型居民区（未成熟），有较好的市场潜力和优势。特别是对于一般性企事业单位、社会商务客人和党政机关人士在规划设计出适宜他们需求特色的产品，有极大的吸引力和市场动力。劣势（W）1、酒店项目项地位未处于繁华商业中心地段，大型社区还没有成熟，流动人口密集度不高，尚未在主要交通干线上，地域较偏。2、酒店项目地位由于受建筑限制，建筑楼层属于裙楼，三楼一半层高只

11、有2.5米，在外观感观上和内部结构上没有构成高星级基本要素，周边部份配套经营项目较弱。3、酒店项目地位天然活人造旅游产业景点，商业购物基本没有，没有引导旅游和政界消费酒店的欲望。4、酒店项目建筑共计四层，旁边有附裙楼三层，形成一个长形建筑，且依托山体后半边是阴暗的格局，修建酒店客房有不足之处。5、周边大多是家庭和经济型旅馆，且价位偏低，主要以周边小公司企业接待和居民接待亲友、自娱消费。少数几家较为高档的酒店，价位对比较高，所以客流量不高，表明本地区酒店市场消费不高，现阶段正是在培育市场阶段。6、党政机关大型企事业单位已经形成主要客源流向主城商业街区的高品质酒店，表明高端客人不仅仅是需要一个高品

12、质的酒店来住宿消费，而是需要一个可以购物、娱乐、休闲和放松的繁华商圈环境，主要思想出发点就是体面和方便。机会（O）1、万州市重庆第二大城市，正在打造和全面推广“三峡旅游”，极大的促进了旅游酒店业的发展，酒店市场前景看好。2、万州移民人数愈来愈多为万州加大城市建设加快步伐。3、随着长江旅游景点的完善和提升，万州旅游人数也将会再攀高峰。4、万州处于中亚热带湿润季风气候，其气候资源的旅游适宜性为全国少见，是先天性的旅游资源基础为酒店后期经营带来了更多商机及机遇。5、本地居民可支配收入水平的提高，消费欲望也将水涨船高。威胁（T）1、御景酒店若打造一般的酒店，周边相同、相似的已营业和拟建的酒店竞争威胁。

13、2、投资额度的增加与投资回报率，投资回收期限预期降低和延长的威胁。3、国家客观经济政策变化对酒店业经营发展带来的威胁。六、应对策略：SO策略（强化优势与机会策略）1、强化酒店产品在区域内的特色性、唯一性，将酒店产品塑造与该区内其它同类型酒店的产品相区别，迅速占领市场出奇制胜。2、建设后期由专业的酒店营销策划管理人员，通过有针对性地实施开业前营销策划，尽可能让本市和该地区潜在客户知晓酒店，认识酒店。WT策略 （化解劣势与规避风险）1、酒店项目进行准确的市场定位，找准目标，锁定客户群体，有针对性地进行建设和经营管理。2、努力争取政府背景优势，争取宣传媒体支持。3、确定专业酒店管理人员进行经营管理，

14、并实行经营目标责任制。4、寻找投资商对方投资经营。御景酒店市调总结论：1、万州酒店大市场总的来讲，万州目前的高品质酒店市场尚未定型，处于蓬勃发展的初始时期，也正处于优胜劣汰的阶段，部分老化或经营管理不善或产品无特色的酒店必将被新崛起的具有现代客源定位准确，产品适宜市场的酒店所替代。在万州目前出现的酒店尚无真正意义上的领军酒店，还不能引导万州酒店的消费市场，随着万州旅游和商贸以及交通的发展，以及人们理性的消费意识对酒店的发展前景和潜力是比较看好的。因此，客源定位准确，酒店产品有特色差异化突出，装饰风格文化内涵深厚，销售价格适应市场的酒店，在万州的酒店消费市场中是具有生命力的。2、结合上述市场调查

15、利弊分析结论，我认为现目前打造御景酒店定位要适合于区域市场，可以站在万州整局部市场来定位，但不能打造挂星级的高品质商务酒店，可以打造具有特色的主题酒店。原因有五：A、高星级酒店投资较高，要求经营项目较多，且价格在当地区域市场认可度不高，投入与收回投资期不成正比压制大量资金。B、区域酒店商圈氛围不足，周边没有大型引导人流的商业业态。C、人流量不足，御景小区和周边居住人口密集度不高。D、酒店主要依托御景业主和周边社区为主要消费群体，不能满足集团公司打造酒店的主要出发点之一是依托酒店吸引人气从而引导顾客观摩御景楼盘促进楼盘销售。E、外观和内部结构不适合打造出气派、高端的商务型酒店。应站在特色风情休闲

16、酒店社区模式的酒店角度来打造，比如：田园风格的客房，中式古典房，山洞乳石天然景观房，情侣房，海景休闲房，日韩风情房等等。还可以打造足浴保健与融合客房两用房。万州人喜欢打麻将，可以在部分房间里设置电动麻将桌。在经营项目里结合御景美食山形成前楼与后山相呼应的经营项目链，一方面带动美食山，一方面给酒店增加一个野外休闲度假亮点，同时弥补相互之间的不足之处，拉动御景酒店和美食山效益。在酒店营销销售方式上进行引导性销售，给予一定的宣传、造势，突出特色力求客人对我们酒店的好奇心来争取客源。第二部份 酒店定位与命名结合上述市调情况，御景酒店与御景美食山合二为一，形成前后相互结合经营，把酒店定位成异域文化的生态

17、休闲度假型酒店较为合适，除了具备在酒店里必要的异乡风情和休闲康体功能外，还可以通过美食山把生态美食和度假养生结合起来，从而达到迎合人们猎奇心理的目的。结合御景江城周边商圈把御景酒店定位成休闲度假酒店面对大众消费市场，也决定酒店的消费人群和酒店定价不能太高。但装修档次在感观上一定要高，这取决于设计师的水品高低，采购人员的选料好坏。所以我建议酒店名字定为：“御景风情休闲酒店”或“御景休闲假日酒店”第三部分 设计风格与功能划分一、设计风格反对一昧地铺天盖地般采用“镶金嵌玉”的装饰设计手法酒店装饰效果的体现，最主要是靠装饰材料的选型、合理搭配、细节处理，同时还要巧妙地体现出酒店的主题文化，再配以灯光，

18、效果自然就出来的，这样，就能节省一大笔装饰费用。试想，客人一迈进酒店的大堂，首先感受到的就是大堂的空间高度、面积、装饰材料的颜色及搭配、装饰物品、总体灯光等的综合效果，细看才能体会到体现出的装饰风格、主题文化，而不会就立刻就走到墙前看贴的什么石材，是意大利的还是西班牙、美国的。客人走进客房，首先体会到的也是房间的空间、面积、家具、窗帘、布草及整个房间的色彩基调等综合气氛。有谁会马上端详这墙上贴的墙纸、卫生间洗面台的石材是进口的还是国产的？A在酒店大堂、餐厅及娱乐场所通道、豪华的餐厅及娱乐包间、套房等等重要区域，适当使用进口材料能更好地体现装饰效果是很必要的，总之：好钢要用在刀刃上！B酒店在一些

19、非重要区域，如消防楼梯通道、各员工工作间、储藏间、厨房、附属楼、酒店管理人员办公区域等地，采用成本极低的颜色相仿的仿制品也未尝不可。C主要装饰材料进行把控：一般采取甲供或甲方认定品牌、规格、型号。甲方应派专人对本地及周边装饰材料市场进行询价，部分材料，如石材，很有必要到国内几个主要的石材产地（如福建、山东、四川、广西、云南等）进行市场调查。图例：1、文化的生态休闲度假型酒店大堂田园风格主题文化遵义市一家酒楼的可行性报告层数贵宾间（有卫）娱乐贵宾间（有卫）生态贵宾间（有卫）生态大厅13（810人）3（8-10人）2（1016人）200（80人）215（810人）3（8-10人）3（1016人）合

20、计18（180人）9（108人）2（32人）8桌（80人）二、 遵义川菜酒楼的市场定位：以川菜粤菜为附的中高档社会酒楼根据该项目的建筑面积，所处的地理位置，适合建立精品川菜酒楼，提供舒适环境、高档的菜肴、温心的服务，以精品川菜为主中档粤菜为附融入部分当地特色菜的主要经营方法。酒楼的设计必须要结合云贵川地区的地方建筑风格，融入现代化和古典民族化设计精髓，体现出现代的舒适感和地方民族的文化感。从而形成我企业特有的文化内涵。1、风格简介遵义川菜酒楼装饰风格为川东地区仿古建筑风格。其主要建筑构成要素表现在：门檐、柱、窗、门、梁等上。在主要建筑要素的架构上，引入富含深厚底蕴的企业文化：其要素表现为：牌、

21、匾、对联、雕塑（含浮雕）、装饰挂件、名人字画、老照片、灯箱广告、灯笼等。2、追求的效果：一定要富含文化底蕴，门前有仿铜巴渝人雕像、木刻对联、横幅，室内墙壁有老照片、名人字画、木刻诗画赋、木刻雅间名称及对联，天花专用灯罩、灯笼等来体现巴渝装饰个性化。3、装饰材料的要求要求尽量具有川东地区的仿古特色材质，例如：小青瓦、穿斗梁、青砖等在其基础上古今结合，搭配使用，但应避免现代材料在表现上对仿古风格的冲突。比如：现代门一般常用地弹玻璃门、铝合金玻璃门，而古代一般常用木质格子门，如将其古今结合可如下处理：在玻璃上开孔鑲铜钉，粘贴仿古风格的装饰剪纸或不干胶。4、色彩体系的构建（主要）浅胡桃木色 代表 沉稳

22、、富贵浅土黄色 代表 脚踏实地、吉祥金色、兰色、红色作为辅助色配合以上两种主色使用5、装饰板块1、门楼灯箱、广告 可现代设计（喷绘制作，正门面、外打灯，立式灯箱、内打灯，外加霓虹灯）但位置需与门檐分开霓虹灯 霓虹灯广告不得低于门檐尺寸大小旗帜 请设计师设计企业战旗小青瓦或硫璃瓦屋檐 穿斗梁，浅胡桃木色，下挂灯笼 大门 格子门，配图落地窗 四角为木格子，中间为窗纸剪花或图腾雕塑 川东地区标准牌匾 川东地区标准外墙 采用青石板贴，或用仿青砖墙（条形砖或水泥勾白缝，刷灰色漆）。6、店堂组成（1）、前厅：迎宾待客区、精致景观散客区、演奏区、贵宾包房区、酒水超市区、收银吧台（含酒水库）卫生间、员工更衣室

23、、办公室等。（2）后堂：厨房、库房、明档出品间、设备区等。7、要素构成青石板或高档防滑仿古砖为主，过道分隔用防滑地砖（仿古式），或火烧板大理石，铜条线分隔线，分区域镶嵌300300铜板（蚀刻巴渝人像或字）或其它铜饰，进厅大门地面镶嵌1400800铜牌入口阶梯地面：立面大理石（黑色）、平面火烧板卫生间铺仿古清砖，边裱鹅卵石墙面要求细腻，可制作肌理，乳胶漆，墙面仿古线条处理，或粘贴仿古墙纸。墙裙 木质仿古墙裙 可镶贴青石砖店面均需配饰企业文化装饰物、诗画赋、对联、浮雕等窗：仿古实木格子窗或粘贴巴渝风格窗饰不干胶剪纸门及门套：仿古结构 仿古格子门窗帘：青丝布艺，可仿古式高档竹帘天花局部造型吊顶，做仿

24、古横梁，工矿灯出品间、酒吧台区天花做挑檐，穿斗梁，小青瓦刷光油（或琉璃瓦）配石英射灯、红灯笼、仿古特色灯饰，按具体情况布置柱饰：柱面需装饰，柱面嵌铜牌，两边做木质飞翼，上嵌磨砂玻璃，花纹为企业战旗印吧柜：需设置檐下穿斗梁，配色以企业色为主，立面需装饰企业文化饰物，根据实际需要分档次装饰其它 冷气系统 分为中央系统空调和柜机系统，柜机系统空调应注意布局合理气管系统 厨房燃气系统分为煤气、天燃气和电，埋设管道注意无漏气、漏电、破损等现象，集中统一控制气源、电源 通风设施 有利于空气循环、流通，厨房一定要大功率通风设施具体情况按需要布设排水系统 排水流畅 要有过滤设施8、厨房（占总面积15）厨房配置

25、分为如下：（主要）1、面点、小吃明档区2、味、汤锅明档区3、凉菜、烧腊明档区4、果品、鲜榨明档区5、主炒区6、打合区7、配菜区8、上扎区9、水台区10、初加工区11、洗碗区12、煮饭、员工餐区、烧开水区13、二级库房区（单隔设）14、厨房员工卫生间15、厨务办公室16、分区冷藏区第四部份 装修投入预算1、 装修费面积为2200，每平方米预计平均投入800元=176万元左右其中：雅间29间，位置预计占用二楼800和一楼300，共占用1100（不包括二楼过道、公共卫生间和二楼小型观景区200）。每间房平均建筑面积平均40，每平方米预计投入1000元左右，计：1000元1100=110万元/装潢费用

26、；（1）一楼规划内容：A、公区（包括门厅、接待区、公共卫生间、走道等）建筑面积约占一楼总面积的20%即：240，每个平方预计投入600元左右，计：600元240=14.4万元/装潢费用；B、厨房按最底指数约占总建筑面积15%即：330，每个平方米预计投入300元；计300元330=9.9万元/装潢费用。C、库房约占总建筑面积5%即：100，每个平方米预计投入150元；计150元100=1.5万元/装潢费用。D、散客大厅约200，每个平方米预计投入600元；计600元200=12万元/装潢费用。E、雅间区：300（上述已计算30万元）一楼剩余30平方米属于计算补偿面积：按平均价计算即：800元3

27、0=2.4万元（2）二楼规划内容：A、雅间区：800（上述已计算80万元）B、公区：（包括楼梯上下口、公共卫生间、走道小型观景区等）建筑面积约占二楼总面积的20%，即200，每个平方预计投入600元左右，计：600元200=12万元/装潢费用；（3）大门门头设计装潢费用： 6米高6米宽，每平米约1000元36=3.6万元（4）设计费用：5万元左右（5）一楼、二楼装潢补偿费用：5万元左右（6）装潢投入预算：A、一楼：14.4万元+9.9万元+1.5万元+12万元+30万元+2.4万元=70.2万元B、二楼：12万元+80万元=92万元C、其它：3.6万元+5万元+5万元=13.6万元共计：70.

28、2万元+92万元+13.6万元=175.8万元2、消防系统预计投入20万元3、照明灯光系统：30万元4、通讯系统：5万元5、电脑系统预计投入20万元6、家电预计投入：10万元7、单机空调：20万元8、布草预计投入：10万元9、餐桌、椅、家具预计投入：50万元10、餐具、用具预计投入：15万元11、厨房设施设备：40万元12、洁具：10万元13、其他：20万元酒楼共预计投入：425.8万元第五部份 经营回报的财务分析和评价一、遵义川菜酒楼营业收入预算1、基本条件中小包房24间，预计240人餐位，大包房5间，预计80人餐位、大厅预计80人餐位。共计：400人餐位。2、营业收入分析项目 餐位数240

29、位80位80位就餐次数2次2次2次上座率70%60%40%人均消费100元120元50元日营业收33600元11520元3200元月营业收100.8元345600元96000元年营业收1209.6万元414.72万元115.2万元合计总收入1739.52万元营业收入大约为：1739.52万元二、遵义川菜酒楼营业支出分析1、支出内容：a营业成本包括：商品成本、客用成本、洗涤成本、菜品成本、酒水成本和其他；b营业税金；c费用包括：固定费用、变动费用和其他费用。因上述各项金额酒楼资料未提供明确数据，所以本人现按照重庆相关酒楼的费用标准予以计算。2、基本指标数A、酒楼一年整体工资总额： 16.32万元

30、12月=195.84万元B、餐饮综合营业成本率：45% 1739.52万元45%=782.784万元C、其他费用：10% 1739.52万元10%=173.952万元D、餐饮营业税收：5% 1739.52万元5%=86.976万元E、城建附加税：7% 86.976万元7%=6.088万元F、教育附加税：3% 86.976万元3%=2.609万元G、年房屋租金： 6万元12月=72万元H、广告及培训费用：2 % 1739.52万元2%=34.79万元I、财务费用7 % (投入资金均为银行贷款算)430万元7%= 30.1万元Z、折旧按5年计提 430万元5年= 86万元/年 8612月= 7万元3、酒楼年营业支出：1471.39万元三、年总利润分析1739.52万元-1471.39万元=268.381万元268.381万元12万元=22.36万元 四、投资回收期大约在一年零九个月左右五、汇报率分析：268.381万元425.8万元=63（年汇报率） 22.36万元425.8万元=5.2（月汇报率）六、以上假设预算基本按重庆本土酒楼相关费用做出的预算，按常规前三年在经营管理与成本费用控制良好的情况下，三年内平均每年会以5的利润平稳上