房地产开发指引.ppt

1、房地产开发指引房地产开发指引土地款土地款土地款土地款项目考察项目考察项目考察项目考察立立立立 项项项项设设设设 计计计计设计费支付设计费支付设计费支付设计费支付项目审批项目审批项目审批项目审批开盘开盘开盘开盘策划费用支付策划费用支付策划费用支付策划费用支付项目经营策划项目经营策划项目经营策划项目经营策划项目工程前期项目工程前期项目工程前期项目工程前期项目组织实施项目组织实施项目组织实施项目组织实施工程款支付工程款支付工程款支付工程款支付营销费用支付营销费用支付营销费用支付营销费用支付规费支付规费支付规费支付规费支付工程前期费用支付工程前期费用支付工程前期费用支付工程前期费用支付样板房样板区样板

2、房样板区样板房样板区样板房样板区售楼处户外围墙售楼处户外围墙售楼处户外围墙售楼处户外围墙销售款回收销售款回收销售款回收销售款回收税金支付税金支付税金支付税金支付交交交交 付付付付结结结结 算算算算公司清算公司清算公司清算公司清算利利利利 润润润润股东借款股东借款股东借款股东借款四证办理四证办理四证办理四证办理银行贷款银行贷款银行贷款银行贷款归还股东借款及利息归还股东借款及利息归还股东借款及利息归还股东借款及利息归还银行贷款及利息归还银行贷款及利息归还银行贷款及利息归还银行贷款及利息利利 润润（设计咨询、规费、工程费用）（设计咨询、规费、工程费用）销售额销售额销售额销售额营销费用营销费用营销费用

3、营销费用管理费用管理费用管理费用管理费用工程成本工程成本工程成本工程成本税税税税 金金金金=（股东借款利息（股东借款利息-银行贷款利息）银行贷款利息）财务费用财务费用财务费用财务费用项目前期阶段项目前期阶段项目前期阶段项目前期阶段项目立项项目立项项目立项项目立项产品设计产品设计产品设计产品设计项目审批项目审批项目审批项目审批工程前期工程前期工程前期工程前期项目建设阶段项目建设阶段项目建设阶段项目建设阶段项目交付阶段项目交付阶段项目交付阶段项目交付阶段开开开开 盘盘盘盘招投标招投标招投标招投标项目考察项目考察项目考察项目考察市场调研市场调研市场调研市场调研项目可行性分析项目可行性分析项目可行性分

4、析项目可行性分析售楼处售楼处售楼处售楼处样板房样板房样板房样板房持续销售持续销售持续销售持续销售营销推广营销推广营销推广营销推广客户积累客户积累客户积累客户积累一房一验一房一验一房一验一房一验综合验收综合验收综合验收综合验收交付整改交付整改交付整改交付整改客户服务客户服务客户服务客户服务物业管理物业管理物业管理物业管理园区服务园区服务园区服务园区服务产品定位产品定位产品定位产品定位开开开开 工工工工正负零零正负零零正负零零正负零零主体结顶主体结顶主体结顶主体结顶外墙施工外墙施工外墙施工外墙施工精装修精装修精装修精装修投诉整改投诉整改投诉整改投诉整改市政景观市政景观市政景观市政景观集中交付集中交

5、付集中交付集中交付项目集中交付期及交付后阶段项目集中交付期及交付后阶段项目交付前准备阶段项目交付前准备阶段项目持续销售阶段项目持续销售阶段项目开盘阶段项目开盘阶段项目蓄客阶段项目蓄客阶段项目产品设计阶段项目产品设计阶段项目营销工作前期阶段项目营销工作前期阶段营销营销流程流程介绍介绍1 1总总体体市市场场预预判判，结结合合地地块块指指标标特特点点和和地地块块资资源源特特点点，形形成成产产品初步定位；品初步定位；2 2确确定定各各推推广广要要素素（案案名名、主主效效果果图图、主主推推广广语语等等），根根据据工工地地现现场场条条件件，加加快快树树立立工工地地形形象象，并并梳梳理理与与项项目目推推广广

6、有有关关的的工工程程节节点点，制制定定推推广广策略和执行计划；策略和执行计划；3 3销销售售中中心心选选址址、设设计计、装装修修，销销售售人人员员招聘、培训。招聘、培训。项目营销工作前期阶段项目营销工作前期阶段1 1结结合合地地块块要要素素、意意向向客客户户调调研研、所所在在城城市市同同类类型型产产品品发发展展阶阶段，产品定位精细化；段，产品定位精细化；2 2梳梳理理产产品品设设计计过过程程中中的的要要点点和和地地块块周周边边资资源源，建建立立产产品品资资源源库库，确确立立下下阶阶段段推推广广的要点；的要点；3 3财财务务、成成本本、设设计计专专业业，研研究究同同类类型型、档档次次项项目目的的

7、建建筑筑标标准准、综综合合成成本本、市市场场走走势势、价价格格支支撑撑、客客户户需需求求等等因因素素，确确立立主主要要设设计计标标准准（户户型型分分档档/公公共共部部位位和和室室内内装装修修标标准准等等/新新材材料料、新技术的运用）。新技术的运用）。项目产品设计阶段项目产品设计阶段1 1根根据据客客户户积积累累过过程程中中对对于于客客户户产产品品需需求求的的特特点点，会会同同设设计计部部门门进进行行产产品品优优化化，完完成样板房或样板区；成样板房或样板区；2 2根根据据阶阶段段性性意意向向客客户户积积累累的的特特征征要要素素（包包括括区区域域特特征征、信信息息接接收收特特征征、购购买买目目的的

8、特特征征、文文化化偏偏好好特特征征等等），梳梳理理和和调调整整推推广广渠渠道道、推推广广诉诉求求点点或或平平面面风风格格，并并寻寻求求推推广广引引爆爆点点，加加速速客户积累；客户积累；3 3分分阶阶段段、分分层层面面、系系统统地地梳梳理理有有效效客客户户，为为开开盘盘和和定定价价做做好好基基础础工工作作，并并细细致致跟跟踪踪周周边边在在售售和和将将售售个个案案的的蓄蓄客客、售售价价、推推广广情况。情况。项目蓄客阶段项目蓄客阶段1 1将将产产品品信信息息和和政政策策信信息息进进行行梳梳理理，会会同同工工程程、律律师师、财财务务将将其其严严谨谨地地落落实实到到商商品品房房买买卖卖合合同同及及其其附

9、件中；附件中；2 2分分析析当当期期市市场场走走势势，客客户户积积累累情情况况，制制定定价价格格策策略略，注注重重同同批批开开盘盘房房源源中中不不同同位位置置、户户型型房房源源价价格格差差异异，分分批批推推盘盘房房源源价价格格差差异异，不不同同付付款款方方式式价价格格差差异异，相相对对难难销销产产品品（如如车车位位、底层）价格差异；底层）价格差异；3 3细细致致研研究究开开盘盘当当天天可可能能出出现现的的各各种种情情况况，制制定定相相应应的的预预案案，谨谨慎慎、快快速速决决策策，执执行行有力。有力。项目开盘阶段项目开盘阶段1 1做做好好客客户户的的维维护护工工作作，通通过过系系列列的的客客服服

10、活活动动，从从客客户户的的角角度度出出发发为为其其提提供供增增值值服服务务，通通过过老老客客户户的的口口碑带来新的客源；碑带来新的客源；2 2细细致致地地做做好好客客户户资资源源和和剩剩余余房房源源的的整整理理，执执行行行行之之有有效效的的新新老老客客户户追追访访计计划划和和阶阶段段性推介房源；性推介房源；3 3最最大大化化地地利利用用后后续续的的工工程程节节点点，如如外外立立面面呈呈现现、公公共共部部位位精精装装修修呈呈现现、局局部部景景观观呈呈现现，以以及及周周边边支支撑撑性性资资源源的的呈呈现现，开开展展软软性性的的媒媒体体推推广广和和营营销活动。销活动。项目持续销售阶段项目持续销售阶段

11、1 1重重新新梳梳理理以以往往开开盘盘销销售售过过程程中中的的销销售售说说辞辞、销销售售合合同同条条款款、销销售售物物料料、销销售售广广告告，仔仔细细研研究究与与交交付付产产品品的的差差异异点点，制制定定统统一一的说辞和解决办法；的说辞和解决办法；2 2会会同同工工程程、物物业业开开展展细细致致的的一一房房一一验验，并并对对验验房房结结果果进进行行认认真培训；真培训；3 3与与新新闻闻媒媒体体提提前前做做好好对对接接工工作作，将将有有可可能能产产生生误误解解的的工工作作内内容提前进行沟通。容提前进行沟通。项目交付前准备阶段项目交付前准备阶段1 1根根据据交交付付产产品品的的特特点点和和数数量量

12、制制定定合合理理的的交交付付计计划划，交交付付量量大大的的项项目目尽尽量量安安排排分分批批交交付付，有有条条件件的的可可以以进行预交付；进行预交付；2 2合合理理地地安安排排交交付付现现场场的的场场地地布布置置、人人员员布布置置和和流流程程设设置置，交交付付现现场场为为客客户户提提供供各各类服务性的工作；类服务性的工作；3 3根根据据客客户户阶阶段段性性入入住住的的要要求求，提提供供阶阶段段性性、有有针针对对性性的的各各类类主主题题性性活活动动，实实实实在在在在地地为为客客户户解解决决入入住住碰到的问题。碰到的问题。项目集中交付期及交付后阶段项目集中交付期及交付后阶段工程工程营造营造介绍介绍一

13、一 总体开发方案编制总体开发方案编制二二 工程前期管理工程前期管理三三 工程设计管理工程设计管理四四 工程招投标管理工程招投标管理五五 施工准备管理施工准备管理六六 施工过程管理施工过程管理七七 项目交付管理项目交付管理八八 项目交付后客户投诉管理项目交付后客户投诉管理一一 总体开发方案编制总体开发方案编制 做好当地建筑特质和产品差异化研究，为项目产品定做好当地建筑特质和产品差异化研究，为项目产品定位提供方向；位提供方向；产品定位是房地产项目的核心部分，定位的准确与否成为整个房产品定位是房地产项目的核心部分，定位的准确与否成为整个房地产项目成败的关键。而房产品建筑特质及产品差异化的研究，地产项

14、目成败的关键。而房产品建筑特质及产品差异化的研究，对项目产品定位有着至关重要作用。对项目产品定位有着至关重要作用。别墅别墅多层公寓多层公寓高层公寓高层公寓大型社区大型社区城市综合体城市综合体度假公寓度假公寓商用物业商用物业房产品种类房产品种类房产品种类房产品种类别墅别墅绿城绿城桃花源小法效果图桃花源小法效果图法式排屋庭院精装修效果图法式排屋庭院精装修效果图排屋排屋云栖玫瑰园效果图云栖玫瑰园效果图排屋排屋绿城绿城宁波桂花园效果图宁波桂花园效果图多层公寓多层公寓绿城绿城杭州西溪诚园效果图杭州西溪诚园效果图高层公寓高层公寓高层公寓高层公寓绿城绿城宁波绿园效果图宁波绿园效果图绿城绿城海南清水湾海景度假

15、公寓效果图海南清水湾海景度假公寓效果图度假公寓度假公寓绿城绿城温州鹿城广场效果图温州鹿城广场效果图城市综合体城市综合体城市综合体城市综合体绿城绿城台州玉兰广场效果图台州玉兰广场效果图商用物业商用物业办公办公绿城绿城宁波研发园二期效果图宁波研发园二期效果图杭州四季酒店效果图杭州四季酒店效果图商用物业商用物业酒店酒店商用物业商用物业酒店酒店海南清水湾威斯汀酒店效果图海南清水湾威斯汀酒店效果图 做好项目地理环境研究，为地下方案设计、建筑结构做好项目地理环境研究，为地下方案设计、建筑结构形式、成本预控等提供参考；形式、成本预控等提供参考；自自然然条条件件；如如年年平平均均温温度度，冬冬季季最最低低日日

16、平平均均温温度度，日日照照、主主导导风风向向和和风风速速，最最大大冻冻土土深深度度，土土壤壤类类别别及及地地耐耐力力，地地下下水水位位，洪洪水水水水位位及及5050年年（或或100100年年）一一遇遇水水位位，抗抗震震设设防防烈烈度度，地地势势和和地地貌貌等。等。建建设设场场地地现现状状；如如场场地地归归属属，现现有有可可供供利利用用建建筑筑物物幢幢数数和和建建筑筑面面积积，现现有有建建筑筑物物需需拆拆除除建建筑筑面面积积，现现有有的的可可供供利利用用或或需需拆拆除除的的构筑物，以及周边项目建筑特质、工程进度情况等。构筑物，以及周边项目建筑特质、工程进度情况等。宁波东部新城项目地域勘察资料宁波东部新城项目地域勘察资料宁波东部新城项目地域勘察资料宁波东部新城项目地域勘察资料 做好市场环境与开发方案的关系研究，根据企业经营做好市场环境与开发方案的关系研究，根据企业经营要求做好方案和开发节奏的整体调控。要求做好方案和开发节奏的整体调控。编制设计任务书，重点在于对同类产品的研究；编制设计任务书，重点在于对同类产品的研究；做好建筑立面、精装修等重要材料及节点的选样把控；做好建筑立面、精装修等重要