深圳市城市更新地价测算介绍.pptx

1、深圳市城市更新地价测算介绍,深圳市规划和自然资源局2 0 2 0 年4 月,地价测算案例演示,2,城市更新地价规则介绍,一,二,城市更新地价规则介绍,3,一,新供应变更与补缴,宗地地价（土地的市场价格对应 建筑面积基础修正系数城市更新项 目修正系数）,4,宗地地价（土地的市场价格对应 建筑面积基础修正系数）,新 供 应,城市更新、,新出让土地,政（策一亮）城点市更新新供应用地地价,1.“规则1.7”测算公式新供应用地地价计算公式如下：宗地地价（土地的市场价格对应建筑面积基础修正系数项目修正系数）,5,附表1 建筑类型适用地价标准及修正系数表附表2 土地使用年期修正系数表 附表3 产权条件修正系

2、数表附表4 产业发展导向修正系数表 附表5 产业项目类型修正系数表附表6 地上商业楼层修正系数表附表7 地下空间修正系数表,附表10 拆除重建类城市更新项目修正系数计算表,2.基础修正系数及城市更新项目修正系数,基 础 修 正 系 数,项 目 修 正 系 数,（一）城市更新新供应用地地价,政（策一亮）城点市更新新供应用地地价,基础修正-附表1：建筑类型适用地价标准及修正系数表 建筑类型对应深标，未涵盖的配建类型按主体确定旅馆业建筑、会议中心、游乐设施、加气站、肉菜市场 及幼儿园、邮政网点（所）、社会停车场、加油站原则 上应在出让方案或供应合同中明确该类建筑类型限整体 转让。,6,（1）基础修正

3、系数,7,（一）城市更新新供应用地地价,基础修正-附表2：土地使用年期修正系数表竣工超面积使用年期修正系数用剩余年期修正系数。,基础修正-附表3：产权条件修正系数表M0的修正系数：不是一个固定值，需要通过M1和办公分别使用完 各自的系数后加权，需要分别使用M1和办公两套系数举例：M0(不得转让)=【M1市场价*M1不得转让系数（1）】*50%+【办公市场 价*办公容积率修正*办公年期修正*办公不得转让系数（0.6）】*50%M0(分割转让)同上,8,（一）城市更新新供应用地地价,基础修正-附表4：产业发展导向修正系数表城市更新项目不适用基础修正-附表5：产业项目类型修正系数表 城市更新项目不适

4、用,9,政（策一亮）城点市更新新供应用地地价,基础修正-附表6：地上商业楼层修正系数表分两种情况：已建成的，按实际楼层（录入各楼层面积及修正系数1,0.6,0.5,0.4）；新供应土地，使用楼层综合系数（系统自动计算，仅需录入商业面积）。,一层 1900m2(系数0.6)一层 1900m2(系数1),三层 1900m2(系数0.5),二层 2000m2(系数0.6)一层 2000m2(系数1),三层 1700m2(系数0.5),新 供 应,已 建 成,举例：配套商业建面5700平米，住宅用地1万，覆盖率25%第一，计算商业楼层：5700/(10000*0.25)=2.28(向上取整)3层,第二

5、，计算每层的商业建筑面积：5700/3=1900平米(三层平均),10,（一）城市更新新供应用地地价,基础修正-附表6：地上商业楼层修正系数表新供应：可用综合系数测算已建成：按照规划验收的实际商业楼层测算,11,政（策三一亮）城点市更新新基供础应修用正地系地数价,基础修正-附表7 地下空间修正系数表一般情况：0.3，其中商业按照1层的价格直接修正，不再考虑楼层系 数特殊情况：交通设施：0.1,12,（一）城市更新新供应用地地价,13,城市更新项目修正系数：分住宅、商业、办公、工业四类按照可开发建设面积内的用地类别或改造类型的面积占比加权确定分用途项目修正系数=（各类用地类型或改造类型面积占可开

6、发建设用地的比值对应适用,用途修正因子）,-计算确定,-查表确定,（一）城市更新新供应用地地价,项目修正-附表10：拆除重建类城市更新项目修正系数计算表,测算次序12345,14,6,7,国有已批用地改造为公共管理与服务设施用地（包括文体设施、医疗卫生、教 育设施、社会福利用地）国有已批用地属于按农村城市化历史遗留违法建筑处理规定处理给原农村集体 经济组织及其继受单位且权属未转移的用地历史用地处置,用地类别或改造类型小地块城市更新项目应移交未移交用地 已办理征转地补偿的零星国有未出让用地 未办理征转地补偿的零星国有未出让用地 城中村用地旧屋村用地深府2006258号文件确定的70个旧城旧村改造

7、项目除城中村用地、旧屋村 用地外的其余用地国有已批用地改造为工业用地、物流仓储用地国有已批居住、商业服测务算业次用序地6改中造存为居住、商业服务业用地,国有已批用地（除居住在、多商种业类服型务的业，用地）改造为居住、商业服务业用地,按比例分摊,（一）城市更新新供应用地地价,面积分摊规则，计算改造类型占比,对应适用用途修正因子四大类（查表确定）,15,（一）城市更新新供应用地地价,16,用地类别或改造类型,适用住宅适用商业适用办公适用工业用途修正用途修正用途修正用途修正占比 因子因子因子因子,2已办理征转地补偿的零星国有未出让用地,3,6,城中村用地国有已批用地改造为工业用地、物流仓储 用地国有

8、已批用地属于按农村城市化历史遗留6违法建筑处理规定处理给原农村集体经济 组织及其继受单位且权属未转移的用地适用住宅用途适用商业用途,适用办公用途适用工业用途,城市更新项,+0.1*23.78%=0.0776,1.1*0.69%+0.023*1.1*0.69%+0.041*65.1.1*0.69%+0.034*6 1.1*0.69%+0.03,目修正系数 65.27%+0.4*7.78%27%+0.75*7.78%+0.5.27%+0.6*7.78%+4*65.27%+0.15*,18*23.78%=0.15*23.78%=7.78%+0.15*23.0.13590.112678%=0.0771

9、,适用建筑类 型,附表1：宿舍、人才住 附表1：商业，旅游设施，附表1：办公、旅馆、文附表1：厂房、仓库、房、安居型商品房加气等化设施等研发等,17,备注5关于加强城市更新单元规划审批管理工作的通知(深规土规【2018】4号)和深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积审查规定（深规划资源【2019】1 号）中规定按评估地价标准计收地价的建筑面积，按本规则1.7条公式测算地价，其中项目修正系数为1.1。备注8城市更新单元规划确定的开发建设用地范围外的地下停车场（库）部分，按本规 则1.7条公式测算地价，其中产权条件修正系数为不得转让情形的系数、项目修正,系数为1。,政（策三一亮）城点市更新新项供目应

10、修用正地系地数价,特殊城市更新项目系数,18,按38号文要求配建人才住房、保障性住房或人才公寓的城市更新项目，城中村用地和旧屋村用地项目修正系数按相应修正因子的0.8倍计算（全部建筑类型）。按38号文要求配建人才住房、保障性住房的城市更新项目，适用“国有已批用地（除居住、商业服务业用地外）改造为居住、商业服务业用地”的，除人才住房、保障性住房外的住宅建筑面积按住宅修正因子的0.8倍计算。按38号文要求配建人才公寓的城市更新项目，适用“国有已批用地（除居住、商 业服务业用地外）改造为居住、商业服务业用地”的，除人才公寓外的商务公寓建筑面积按办公修正因子的0.8倍计算。,政（策三一亮）城点市更新新

11、项供目应修用正地系地数价,注意事项,应补缴地价（测算时点变更后建筑总价 值-测算时点变更前建筑总价值）*130%,应补缴地价（测算时点变更后建筑总价值-测算时点变更前建筑总价值）,利 用 条 件 变 更,竣工超面积,改面积、功能、改产权条件等,19,条款：2.1 土地利用条件变更情形,（政（政二策二策亮）亮点土城点地市利更用新条用件地变供更应情后形变更土地利用条件的地价,城市更新用地已签订供应合同的土地，变更土地利用条件的，应补缴地价(土地的市场价格变更后对应建筑面积变更后基础修正系数)(土地的 市场价格变更前对应建筑面积变更前基础修正系数)不再使用更新项 目系数,（政策二亮）点城市更新用地供

12、应后变更土地利用条件的地价,20,例外情形：城市更新项目中由供应合同受让方（不包括转让后的权利主体）申 请变更工业楼宇及配套用房产权条件的，应补缴地价(土地的市场价格变更后对应建筑面积变更后基础修正系数 变 更后拆除重建类城市更新项目修正系数)(土地的市场价格变更前对 应建筑面积变更前基础修正系数变更前拆除重建类城市更新项目修正 系数)仍然使用更新项仅计算变更部分目系数,21,城市更新地价规则介绍,地价测算案例演示,一,二,城市更新项目测算案例一,22,福田区某区域的城市更新项目，新出让宗地B303-0040，土地市场价 格：住宅：48308（元/m2），商业：49712（元/m2），办公：2

13、1187（元/m2），工业：3476（元/m2）本项目按照2016年38号文配建保障性住房。,更新前：拆除范围用地面积76374.2平方米，具体情况：1、已办理征转地补偿的零星国有未出让用地469.15平方米；2、城中村用地54383.8平方米；3、国有已批居住、商业服务业用地13873.21平方米；4、国有已批用地（除居住、商业服务业用地）1478.63平方米；5、两规处理用地6169.41平方米。,23,城市更新项目测算案例一,更新后：开发建设用地面积67999.2平方米，规划建筑面积398090平方米（含3000平方米不计容面积），改造类型为改为商业、居住用地。其中住宅307110平方米

14、，商业47860平方米，邮政所100平方米，肉菜市场1500平 方米，建设用地范围外且不得转让地下停车场3000平方米，其余无偿配建 保障房及公建配套38520平方米，公共配套设施建成后产权移交政府。建筑 覆盖率为40%，出让年期为70年。,24,城市更新项目测算案例一,第一步项目涉及住宅、商业、办公建筑功能，按照住宅、商业、办公分别测算城市更新项目修正系数第二步按照公式计算项目地价宗地地价（分用途市场价格对应建筑面积基础修正系数对应用途城市更新项目修正系数）,25,城市更新项目测算案例一,用地类别或改造类型,26,障性住房外的 住房),适用住宅用途 适用商,修正因子（除 业用途,人才住房及保

15、 修正因,子,适用办适用工 公用途业用途 修正因修正因 子子,占比,2已办理征转地补偿的零星国有未出让用地,1.1,1.1,/,0.69%,3,城中村用地,0.0324 0.02706,0.01804=0.7=0.04=0.033,02255*0.8059*0.8 82*0.8,/79.98%,6,0.1,/12.46%,6,0.32=0.4*0.8,0.9,0.6,/,1.33%,国有已批居住、商业服务业用地改造为居 住、商业服务业用地国有已批用地（除居住、商业服务业用地）改造为居住、商业服务业用地国有已批用地属于按农村城市化历史遗留6违法建筑处理规定处理给原农村集体经济 组织及其继受单位且

16、权属未转移的用地,0.1,0.180.15,/,5.54%,第一步：按照住宅、商业、办公分别测算城市更新项目修正系数,改造类型为改为商业、居住类型,0.1备8 注40.15,1.1说明3,适用住宅用途（除人才住房及保 障性住房外的住房),27,适用商业用途适用办公用途,适用工业用途,目修正系数,+0.1*5.54%=0.0443,8*5.54%=0.0779,1.1*0.69%+0.0180 1.1*0.69%+0.03247 1.1*0.69%+0.0270城市更新项 4*79.98%+0.1*12.*79.98%+0.18*12.4 6*79.98%+0.15*12,46%+0.32*1.33%6%+0.9*1.33%+0.1.46%+0.6*1.33%+,0.15*5.54%=0.0642,/,第一步：按照住宅、商业、办公分别测算城市更新项目修正系数,改造类型为改为商业、居住类型项目修正系数=（各类用地类型或改造类型面积占开发建设用地的比值对应适用用途修正因子）,建筑类型,住宅,商业、肉菜市场,邮政所、停车场,/,第二步：按照公式计算项目地价,28,宗地地价（分用途市场价格对应建