婺源县会展中心开发项目可行性研究报告.docx

1、婺源县会展中心开发项目可行性研究报告婺源县会展中心开发项目可行性研究报告一、 总 论（一）项目概况1、项目名称：婺源县会展中心 2、项目占地面积： 5.45 万平方米 （约 81.75亩） 3、项目投资总额： 11443.4万元4、项目建设地点： 婺源县文公北路星江河东岸 （详见附 图）（二）项目背景 婺源县位于江西省的东北角。它的东面是国家历史文化 名城衢州，西面与瓷都景德镇相连，北部靠着皖南旅游胜地 黄山，南接国家风景名胜区三清山，是一颗镶嵌在赣浙皖三 省交界地的绿色明珠。 踏进婺源， 满目青山绿水， 松竹连绵， 在蓝天、青山、碧水之间可见小桥、流水、人家，层层梯田、 云雾缭绕，如诗如画，

2、被外界誉为“中国最美丽的乡村 ” 和“最后的香格里拉” ，秀美的风光吸引了成千上万的旅游 者。在婺源境内现已建有自然保护小区 189 个，全县森林覆 盖率 81.5，拥有全国最大的野生鸳鸯栖息地鸳鸯湖以 及世界濒临绝迹的黄喉噪鹛，是国家首批通过的 3A 级旅游 区。被称作婺源模式的创建群众性自然保护小区的做法，获 得了世界科学与和平贡献奖。去年以来，中央电视台“焦点 访谈” 专题播放了反映婺源生态保护的 爱我家园 专题片， 光明日报和参考消息以头版头条的位置刊出婺源保 护生态环境，发展生态经济的专题文章。婺源县不仅风光秀丽，而且历史悠久，拥有深厚的文化 底蕴。婺源建县于唐开元 28 年，距今已

3、有 1200多年的历史。 县名婺源，是因“地当婺水之源”而得名。婺源历史上属安 徽管辖，是古徽州“一府六县”之一，区域内有保存完整的 明清古建筑。婺源“文风鼎盛，人杰地灵” 。先后养育了南 宋理学大师朱熹、明代篆刻家何震、清代经学家江水、科学 家齐彦槐、近代铁路工程专家詹天佑、现代医学家程门雪等 一代名流。据史书记载，从宋代至晚清，有“一门九进士， 六部四尚书”之说。此外，历代文人学士留下传世著作就有 3100 多部，其中 172部计 1487 卷选入四库全书 ，因此婺 源又被人们誉为“书乡” 。已建成的婺源县博物馆现有馆藏 文物达万余件，被称为“中国县级第一馆” 。婺源还素有 “茶乡” 之称

4、， 茶叶为婺源的传统特色产业， 距今已有 1300 多年的历史。 有遐名中外的茶叶 “婺绿” 香 高、汤碧、味醇、汁浓，曾唐载茶经 ，宋称绝品，明清 入贡，中外驰名。如此得天独厚的自然风光和人文环境，构成了婺源宝贵 的旅游资源。 2001年 5 月江总书记到婺源视察，对婺源的发 展提出了具有战略性的意见，提出要按照社会主义市场经济 的发展要求，因地制宜，搞好规划，加强开发，加强管理， 加强技术创新，使婺源潜在的生态环境和人文环境优势成为 现实的发展优势。近年来，婺源旅游业迅速发展，其保存完 好的微派古建筑、生态文化吸引了大量国内外游客及各类会 展的召开，“中国最美的乡村”的声名大振， 2003

5、 年“十 一”黄金周，婺源游客高达成 14.67 万人次，占当时上饶市 游客总人数的 50.4几年来，通过各级地方政府和旅游部门的积极推动，一 批跨省级旅游产品正在自发形成并逐步成熟，庐山景德镇 婺源黄山等具有国际影响力的捆绑式旅游精品优势日 益凸现。江西作为东南沿海地区“后花园”旅游圈的格局正 在逐步形成， 并孕育着极大的发展潜力。 特别是 2010 年上海 世博会的举办，将全面提升上海及周边城市的综合竞争力， 对长江三角洲地区的经济产生巨大的辐射带动效应。面对这 股强劲的发展趋势，江西应抓住机遇，打开婺源江西的东 大门， 主动融入其中， 充分利用婺源的自然资源、 人文资源， 生态资源及茶乡

6、特色，做足生态文章，开发特色旅游和特色 农业，拉动区域经济发展，率先实现江西在中部的崛起。婺源县会展中心通过高品质、高起点的规划，将全面提 升婺源整体的旅游接待档次，进一步完善婺源现有旅游市场 功能的不足，以致改变城市整体形象，推动婺源地区旅游经 济与第三产业的持续快速发展。（三）项目建设的必要性及可行性1、在婺源建设会展中心的必要性 江西东大门婺源，青山碧水与古民居组合的自然景 观，有着世外桃源般的意境，犹如一幅韵味无穷的山水画， 形成一个独特而美丽的田园风光游览区，给人们一种回归自 然和超凡脱俗的感觉。婺源不仅景色优美，更有深厚的文化 底蕴，文风鼎盛，名人辈出，历来享有书乡、茶乡之誉。在

7、这里品茶弈棋、浏览风光，让久经都市嘈杂喧闹的人们感受 到世外的悠闲和宁静。婺源得天独厚的旅游资源带动了旅游业的快速发展，据 统计，婺源 2000年接待游客约 8 万人次，旅游综合收入 2400 万元； 2001年接待游客约 50 万人次，旅游综合收入 6000万 元； 2002年接待游客约 100 万人次，旅游综合收入 10300万 元； 2003 年 110 月接待游客已达 124.8 万人次，旅游综合 收入 16800 万元。婺源的旅游呈现跳跃式的发展趋势，不断 增长的旅游人数及旅游收入直接反映了婺源的生态美景及 悠久文化的魅力及吸引力，同时也表明旅游业正在成为婺源 经济发展中的重要支柱产

8、业。近几年来，随着婺源的声名鹊 起，来婺源的游客已不仅是单一的观光旅游，还包括较大数 量的会议旅游。与不断激增的游客人数呈鲜明对比的是旧城区面积小， 基础设施落后，特别是宾馆、酒店等旅游配套设施和相应的 休闲场所无论是从数量上还是质量档次上都无法满足游客 的需要。婺源共有宾馆48所，其中只有2家二星级的，2家 涉外宾馆， 床位数 80床以上的有 8 家， 40床以上的有 17 家， 而很多宾馆床位数在 20 到 40 之间，标准间数量不多，很多 宾馆无热水提供。宾馆由于很多是民资分散经营，质量和档 次上不去，难以接受高档次的旅游团体，比如国外游客，这 样导致大量游客只能在婺源短暂停留而住宿到景

9、德镇等周 边城市。另外会议、会展场所设施也较欠缺，婺源县最大的会议 场所“县会议中心”仅能容纳 600 人次的聚会，其他宾馆如 江湾大酒店会议室能容纳 150 人次，滨江宾馆会议室容纳 180 人次，明珠大酒店会议室容纳 150 人次。周边城市也无标准 较高的可供举办全国性或国际性展览及会议的场所和建筑， 根据婺源在赣东北和周边城市社会经济中的地位和地理位 置，在婺源县建设会展中心很有必要。2、在婺源县建设会展中心的有利条件(1)婺源县地处赣、浙、皖三省交界的枢纽处，距景德镇 机场仅 85 公里， 2004 年上半年动式的景婺黄、景婺常高速 公路将使婺源的交通更加便捷。(2)婺源县境内旅游资源

10、丰富，生态环境良好，距周边旅 游城市如黄山 114公里、景德镇 80公里、 三清山公里、 千岛 湖 250 公里、龟峰 100 公里，在举办会展之余，便于组织客 人分别前往各处风景名胜区游览。(3)婺源加入长江三角洲旅游经济合作圈和赣、浙、皖、 闽四省旅游经济合作圈后，知名度得到更大的提高，可以吸 引更多的会展在此举行。(4)婺源县城市总体规划在星江河东面预留有 81.75 亩建设用地，四面环路，又处于新建的占地 7 万平方米的文化广 场东南面，在此处建设会展中心可与文化广场相辅相成。(5)目前建委规划部门已预留建设用地，并提供建设用 地规划红线图给城市规划设计室编制初步建设方案。二、建设方案

11、与规模 该项目的建设方案在外观设计上要突出会展中心国际 化、信息化的时代特点，具有一定的现代感及时代气息，并 创造出环境亲和力。在设计中不但要考虑与用地周边现有环 境的关系，而且需对未来的发展作恰当的估计，使建筑有机 的融入周边的自然、社会环境之中，成为市民们可以引以为 豪的象征性建筑。该项目的设计考虑到婺源区域内对高档次会展、旅游接 待场所的需求，项目设置具备会议厅、展厅、多功能厅、宾 馆等功能，在建筑物临近道路处建设一个广场，整个地块由 广场、庭院、花园、水流等元素组成的生态空间气韵连续， 营造出丰富的建筑空间形态。整体建筑按建筑占地小于 35%，建筑占地面积约 1.9 万 平方米，其中宾

12、馆占地 0.6 万平方米，按六层计算，建筑面 积为 3.6 万平方米，按四星级标准建设，总床位在 550 以上， 宾馆配套电梯；会展部分占地 1.3 万平方米，按三层计算， 建筑面积为 3.9 万平方米，使用率 80%为 3.12 万平方米。包 括 2.9 万平方米的展厅、 1000平方米的会议室、 500 平方米的 多功能厅、 300 平方米的贵宾厅及 400 平方米的洽谈室，同 时设置一个 1.3 万平方米的室外展场以适应不同的办展需要， 展厅楼层之间设自动扶梯；会议厅配备同声传译系统；还应 设有地下停车场和室外临时停车位等配套服务设施，填补婺 源城区现有功能不足的要求，以实现打造一个高品

13、质，多功 能的会展中心的目标，成为婺源县的一个新亮点。三、环保与节能(一 ) 环境保护1、可能影响环境的因素(1)废水排放因素：本项目排放废水主要为生活废水。(2)固体废弃物因素：本项目排放固体废弃物主要是生活 垃圾。(3)噪声污染因素：本项目噪声污染因素主要有建筑工程 设备如集中空调、 风机、 泵等动力设备噪声， 以及施工噪声。2、环境保护防治措施(1)废水污染防治：生活污水经污水站处理，达到排放标 准后，排入市政污水管网。(2)噪声污染影响防治：1动力设备均有隔振、降噪的技术处理，设备机组及水 泵下设隔震垫。2动力设备房采取吸音墙壁和隔声门窗。(3)固体废弃物防治：本项目建成后每天排放的生

14、活垃圾 处理采用袋装化，每天由专人收集后负责清运，并注意清运 时密闭。(4)施工噪声防治提请建设单位和施工单位按景德镇市 有关规定执行，把影响减至最小。(二 ) 节能建筑材料和设备的选用原则上，考虑当地风土、气候条 件，采用合理的建筑体型和朝向，外墙保温材料及设计满足 最小传热阻要求，外窗采用节能玻璃。选用低损耗节能的变 压器，高效益节能的电气设备。水泵选用节能型产品。采用 合理优化的布线系统方案。（三 ） 劳动保护 为防止及减少漏电、触电事故的发生，插座回路设置性 能可靠的漏电保护开关； 变压器设置 IP20 护罩；电缆桥回水 平敷设不低于2.5m，局部为2.2m时采用全封闭桥架保护。 垂直

15、敷设时距时地1.8m以下部分加金属盖板保护， 配电线路 均穿金属保护，并良好接地；消防和重要机房内设置事故照 明。四、项目实施计划与投资估算（一）项目实施计划 婺源县会展中心的建设既符合县政府打造“文化生态旅 游大县”的产业政策，又能满足当地建设高层次标志性建筑 的需求，资金投入和建设规模都较大，适宜采用分阶段滚动 开发的方式，建成一部分，使用一部分，收益一部分。（二 ） 投资估算 该项目的投资估算由建筑安装工程造价、工程建设其他 费用、预备费、建设期贷款利息等部分组成。1 、建筑安装工程造价包括宾馆、 会议中心等处的建筑安 装工程，以及各处道路及土石方工程、绿化工程、室外管道 等工程造价，此

16、部分建筑面积约为 75000 ，占地面积约81.75亩，工程费用约为 8629.5万元，占总投资 75%。详见附表 1。2、工程建设其他费用包括土地费用、 市政配套费、工程咨询费用、工器具家具费、开办费及其他管理费等。1建设用地以6万元/亩计算，土地费用合计490.5万元。2市政配套费及地方规费按每平方米建筑面积 100元计算，约545万元。3工程咨询费包括规划设计、建筑设计、地质勘察、工程质监等费用，按建安工程费的 6%计算，为517.8万元。4宾馆、会展中心工器具家具费用 500万元。5建设单位管理费及项目开办费按建安工程费 2.5%计算，为215.7万元。工程建设其他费用合计约为 226

17、9万元，占总投资19.8%。详见附表1。3、预备费包括基本预备费和涨价预备费，按 1、2项费用之和的5%计算，为544.9万元。合计项目总投资为11443.4万元。详见下表：附表1 投资估算表序号工程费用名称建筑面积/占地面积单价（元）合价（万元）占总投资%1建筑安装工程造价8629.5751.1宾馆36000 m2120043201.2会展中心39000 m2110042901.3室外总体建设19.52其他费用226919.82.1征地拆迁补偿及土地出让金81.75 亩60000490.52.2市政配套费5452.3工程咨询费517.82.4工器具、家具费5002.5开办费及其他管理费215

18、.73预备费544.95.2合计11443.4100五、资金筹措及效益分析（一）资金筹措及资金使用计划项目建设总投资 11443.4万元，投资商自筹 25%，其余采用借贷形式取得，作为项目开发资金，根据项目实施的计 划进度，该项目的建设期为 1.5年。、（二）营业收入估算建设会展中心的效益主要体现在社会效益方面，以此形 成会展经济带动服务、旅游、交通等相头行业同步发展。依 靠婺源县地理位置的优势和宾馆级别提升后的接待能力，并 加强会展招商宣传工作，吸引全国各地乃至国际性会议展览 在婺源县举办。会展中心项目的经营收入主要来源于以下三个部分:1、展出场地出租(1)正常营业年份以每年举办展览 10次

19、，每次展期3天计， 按平均5元/平方米天的标准，展厅面积 29000平方米计算， 展厅收入为435万元/年(2)室外广场13000平方米，按平均3元/平方米天的标 准，每年15%的使用率计55天的展期计算，室外广场的展出 收入为214.5万元。(3)展出期的广告、礼仪、保安、垃圾处理等各项服务每天可盈利5000元，平均40天计算收入为20万。此项收入共计669.5万元。详见附表2附表2 展出场地出租收入表序号项目数量(天 / 年)面积单价(元/平方米天)合价(万元/年)1室内展厅3029000 m254352室外广场5513000 m23214.54展期各项服务5000/ 天20合计669.5

20、2、会议中心出租(1)以每年每个贵宾厅使用 80天，每天5元/平方米计算，租金为33.6万元。(2)多功能厅以每次6元/平方米，每年使用 80次，一次 收费3000元，一年租金为 44.8万元。（3） 会议室每小时1元/平方米，以每年举行会议 30次计 算，每次两天16小时计算，一年使用 480小时，租金为48 万元。（4） 洽谈室每个120元/小时，每个使用率为 40%计146次，一次两小时，租金为 17.52万元。此项收入共计143.92万元。详见附表2附表2 会议中心出租收入表序号项目数量（次/年）面积单价合价（万元/年）（元/平方米次）1贵宾厅（2个）160300 m2733.62多功

21、能厅80500 m28323多功能厅80200 m2812.84会议室480小时1000 m21元/平方米小时485洽谈室（5个）1460小时200 m2120元/小时17.52合计143.923、宾馆宾馆收入包括客房收入、餐饮收入、娱乐场所收入。（1）四星级宾馆客房套数约为 300套，在项目计算期第 2 年建成后即可投入使用， 产生效益。初期客房率以40%计算， 每年递增8%，正常运营年份以 60%计算。考虑旺、淡季因 素，每套客房以300元/天平均价格计算。宾馆正常运营年份 营业收入为1971万元。(2)餐饮收入根据住客人数按每人每天消费 100元计算，年收入为1095万元。预计其他酒席承

22、包等业务收入 60万元。餐饮收入为1155万元。(3) 娱乐场所收入为宾馆客房收入的 20%，为394.2万元。 宾馆收入共计 3520.2万元。4、合计正常运营年份总体收入为 4333.62万元。(3)总成本费用估算项目的成本费用主要为水、电、煤、燃料原材料及经营 费用；人员工资及福利费；建筑折旧及摊销费、建筑和设施 的维修保养费、其它财务费用等支出。燃料原材料及经营费用按各分项目收入的 30%计算，详见下表：燃料原材料及经营费用估算表 单位：万元序号项 目费 用1展厅200.852会议中心43.173宾馆1056.06合计1300.08劳动定员初步定为：宾馆 100，会展部60人，中心管理

23、人员10人。其工资按级考核，医疗养老保险等福利按工资额40%计算，详见下表：人员工资及福利费估算序号名称人数年均工资（元/人）福利及其他（元/人）合计（万元/年）1宾馆10060002400842会展部606000240050.43中心管理人员10108043205.4合计139.8其他财务费用、土地使用税等费用按工资及福利费的 1.2倍计算，约为167.76万元/年。正常运行年份总成本费用约为 1607.64万元。（四） 利润预测整体项目预计共可取得利润总额 2725.98万元，上缴所得税33%总额899.57万元。税后利润1826.41万元。（五） 现金流量税后财务内部收益率为 42.1%

24、，财务净现值为1826.41万 元，投资回收期约为 6.5年。（六） 敏感性分析该项目为经营性项目，营业收入的变化对项目的收益影响 较大。如果营业收入增加 10%，项目税后内部收益率将增至44.4%，较原收益率增加 2.3%。如果营业收入减少 10%，项目 税后内部收益率将减至 39.4%，较原收益率减少 2.7%。（七） 社会效益婺源县会展中心的建成，将为婺源增添新的标志性建 筑，与原有的建筑风格既协调，又有创新，新老建筑交相辉 映，为当地城镇建设增添新活力。国际化、信息化的展示中心及高档次旅游宾馆的建设弥 补了本地区旅游配套功能的不足，提升婺源旅游的接待能力 与档次， 全方位满足游客的消费

25、需求， 有效带动会展、 娱乐、 餐饮等第三产业的发展，形成综合性的生态产业体系，推动 区域经济的发展。与此同时，项目的经营和建设，将为当地社会提供大量 直接的和间接的就业机会，促进人民生活水平的进一步提 高。此外，随着会展中心的建设及各类会展的举行将进一步 提高婺源的知名度及旅游市场占有率。六、工程招投标根据国家发展计划委员会 2001年第 9 号令建设项目可 行性研究报告增设招标内容以及核准招标事项暂行规定， 按照中华人民共和国招标投标法规定 , 该项目的勘查、 设计、监理、施工以及与工程建设有关的重要设备、材料等 的采购必须采用招标方式进行。七、综合评价与建议 综上所述，婺源县会展中心项目

26、的建设，不仅为婺源增 添了一处旅游观光、度假娱乐、休闲疗养的胜地，还是婺源 开展对外接待，加强对外联系的窗口，弥补了当地缺乏高档 会议与接待场所的不足。该项目的选址以婺源当地深厚的人文资源为基础，以丰 富的自然资源为依托，凭借该地区便利的交通条件，优越的 地理位置，具有良好的发展前景。不仅项目自身能产生可观 的经济效益，还能促进婺源地区的旅游业、商业、服务业的 快速发展，对繁荣婺源地区的经济、提高人民的生活水平有 着积极作用。考虑到目前中国的旅游市场正处于高速发展期，充分利 用好本地区的资源优势，扩大知名度，以旅游促经济正是大 好时机，建议政府能给予该项目大力支持，使之尽早付诸实 施。八、优惠

27、政策1、对县外客商以营十年以上的生产性企业，从事能源、 交通、基础设施项目、科技开民企业，以及农、林、牧、渔 业和农产品加工企业，从获利年度起，前两年由同级财政按 缴纳企业所得税地方所得给予等额扶助，第三至第五年由同 级财政按缴纳企业所得税地方所得的 50%给予扶助。出口型 企业扶助期满后，凡当年出口值达至当年企业产值 70%以上的，可继续享受二年减半扶助；高新技术项目（省以上认定 的）可享受五年的与企业上交所得税地方所得等额的财政扶 助。县旅游开发项目，自投产使用之日起，前五年由同级财 政按缴纳企业所得税地方所得给予等额扶助。对从事治理开 发“五荒”（荒山、荒地、荒坡、荒水、荒滩）的免交产生

28、 收入后的三年农业特产税。2、充分利用中国人民银行总行把婺源县作为工作联系点 的优势，大力协助县外客商通过金融系统动作，解决配套资 金。保险部门按县外客商的需要，提供优质服务，开办新险 种。3、 投资工业、旅游业项目有地减半收取出让金， 土地使 用费按不同地段、不同用途、不同标准给予优惠。 开办教育、 科技、卫生公益事业等非盈利性项目用地以成本价划拨，免 收出让金和各项土地费用。4、 县外客商投资企业土地使用年限为： 商业、旅游、娱 乐用地40年；工业、科技、教育、文化、卫生、体育用地50年；居住用地70年。期满后需继续使用，经依法批准可 延长使用期。5、 县外客商投资企业，在水、电、通讯等方

29、面，优先优 惠安排。水、电计价标准，除高能耗企业外，均按照本县当 地同类企业的标准执行。经典语录1、 最疼的疼是原谅，最黑的黑是背叛。2、 我有没有跟你说过爱是我不变的信仰，我有没有告诉过你爱就是永远把一个 人放在心上。3、 我们生活在同一个温暖的水域， 也许偶尔会被水草缠绕，但因为彼此温暖的 呼吸，相信都不会是死结。如果我说我爱你，我一直爱你，不知道你会不会相信？4、 恋爱就是这么突如其来的一件事， 从开始到慢慢进行，每一个细节都不可思 议百转千回。5、 爱情只是宿命摆下的一个局。6、 幸福是什么。幸福，是照射在脸上的温暖阳光，瞬间就成了阴影。7、 我独自守候着岁月的轮回，等待那千年的梦。蓦

30、然回首，青春的花，在那烟 雨蒙蒙中遗失了心，却在这和煦阳光下找到了魂。终于了悟了那埋藏已久的心。于 是，我轻轻的笑了。8、 人犹如深海里浮浮沉沉，一波一波的海水带着压力冲过来， 要将自己深深地 淹没，再淹没。9、 爱情如果只剩下同情，就算回到身边，又有何意义？10、 友情其实和爱情一样，很多的时候，距离才可以让彼此懂得。11、 爱一个人不是要拥有他，只要在远方默默地注视他，也就心满意足。12、 有一种隐忍其实是蕴藏着的一种力量，有一种静默其实是惊天的告白。13、 孤单不是与生俱来，而是由你爱上一个人的那一刻开始。14、 结婚时，会说“我愿意。愿意什么呢？不是愿意爱你，而是愿意只爱你。 不是愿意和你在一起，而是愿意只和你一起。不是愿意得到你，而是愿意为你而放 弃别人。不是愿意接受幸福，而是愿意给你幸福。这句“我愿意，是个天大的承 诺，代表唯一、忠诚和责任 你愿意么？15、 希望的未来那么遥远，不想面对的将来总是不期而遇，对未来抱有不切实 际幻想，以及对未来残酷认识不足，