合富辉煌2011年全国房地产市场总结与2012年发展预测.pptx

1、20122012年年2 2月月2012 2012 减速减速 缓行缓行20112011年全国房地产市场回顾与年全国房地产市场回顾与20122012年展望年展望2012 2012 减速减速 缓行缓行 2011 2011年作为年作为“十二五十二五”计划的开局之年，中国经济发展方式转变进入正题，围绕计划的开局之年，中国经济发展方式转变进入正题，围绕“稳经济、促转变、控稳经济、促转变、控通胀通胀”是中央的工作重点。无论是从促进经济转型还是从控制通胀的角度出发，中央政府均实施了更为严厉的是中央的工作重点。无论是从促进经济转型还是从控制通胀的角度出发，中央政府均实施了更为严厉的宏观调控措施，经济政策定调由原

2、来的宏观调控措施，经济政策定调由原来的“双宽松双宽松”转变为实施转变为实施“积极的财政政策搭配稳健的货币政策积极的财政政策搭配稳健的货币政策”，持续，持续宽松的货币政策回归稳健。宽松的货币政策回归稳健。1 1至至7 7月央行月央行3 3次加息、次加息、6 6次提高存款准备金率，次提高存款准备金率，20112011年流动性快速收紧，经济增速年流动性快速收紧，经济增速明显放缓，中国经济发展模式的转型在持续推进。明显放缓，中国经济发展模式的转型在持续推进。作为中国经济发展的一个强劲引擎，中国房地产的发展必然地成为经济转型中的一个重要角色。作为中国经济发展的一个强劲引擎，中国房地产的发展必然地成为经济

3、转型中的一个重要角色。20112011年，年，中国房地产由单一商品化模式驶入与保障房并行的双轨模式，中国房地产发展由此进入实质性的转型阶段。中国房地产由单一商品化模式驶入与保障房并行的双轨模式，中国房地产发展由此进入实质性的转型阶段。当然，既然是整体经济转型，入冬的就不会仅仅是房地产孤独的一个。面对房产交易量下滑、房价下跌直当然，既然是整体经济转型，入冬的就不会仅仅是房地产孤独的一个。面对房产交易量下滑、房价下跌直至土地流拍，房地产的颓势已经由表及里，由消费者传导至企业进而传导至地方财政乃至国家经济。至土地流拍，房地产的颓势已经由表及里，由消费者传导至企业进而传导至地方财政乃至国家经济。面对面

4、对20122012年国内外经济更为复杂的不确定性，年国内外经济更为复杂的不确定性，20112011年底的第四次全国金融工作会议除提出继续实施积极年底的第四次全国金融工作会议除提出继续实施积极的财政政策搭配稳健的货币政策之外，亦提出要准确把握好调控的力度、节奏、重点，根据形势变化及时作出的财政政策搭配稳健的货币政策之外，亦提出要准确把握好调控的力度、节奏、重点，根据形势变化及时作出预调、微调。中央政府对于房地产的政策态度，仍明确要求预调、微调。中央政府对于房地产的政策态度，仍明确要求“坚持楼市调控不动摇、促进房价合理回归坚持楼市调控不动摇、促进房价合理回归”。2012 2012 减速减速 缓行缓

5、行 总体而言，总体而言，20122012年的经济政策仍然延续年的经济政策仍然延续20112011的宏调基调，但维稳要求加大。在的宏调基调，但维稳要求加大。在“预调、微调预调、微调”的柔性调控的柔性调控基调下，调控政策的执行力度会随经济情况变化而变化，整体流动性较基调下，调控政策的执行力度会随经济情况变化而变化，整体流动性较20112011会有所增加。在楼市政策方面，由会有所增加。在楼市政策方面，由于于20122012年管理层实施年管理层实施“预调微调预调微调”的目的在于稳经济而非救房地产，预计国内楼市调控政策仍会持续执行。限的目的在于稳经济而非救房地产，预计国内楼市调控政策仍会持续执行。限购、

6、限贷等政策不会全面退出，但预计地方执行力度及房地产信贷额度将有一定的松动，如对居民合理的住房购、限贷等政策不会全面退出，但预计地方执行力度及房地产信贷额度将有一定的松动，如对居民合理的住房需求有所放松，首套房贷贷款额度或有一定程度的松绑，首套利率可能降至基准以下；在税收等配套政策达到需求有所放松，首套房贷贷款额度或有一定程度的松绑，首套利率可能降至基准以下；在税收等配套政策达到实施条件的情况下，对首改住房需求的限制放松亦有可能。实施条件的情况下，对首改住房需求的限制放松亦有可能。虽然虽然20122012年国内外经济存在较大的不确定性，但基于中国经济发展模式必须逐步转型，针对房地产的市年国内外经

7、济存在较大的不确定性，但基于中国经济发展模式必须逐步转型，针对房地产的市场调整初见成效，场调整初见成效，2012 2012 年中央政府的调控政策不会重大的方向改变，而相对市场供应的入市高峰，开发商去年中央政府的调控政策不会重大的方向改变，而相对市场供应的入市高峰，开发商去库存压力将持续增大。面对这样的市场基本状况，我们不应寄望于哪个时点政策的反转，不应期待哪个时段的库存压力将持续增大。面对这样的市场基本状况，我们不应寄望于哪个时点政策的反转，不应期待哪个时段的市场反弹，而应该充分理解市场反弹，而应该充分理解“稳经济、促转变、控通胀稳经济、促转变、控通胀”这个宏调宗旨的精要，把握这个宏调宗旨的精

8、要，把握“预调、微调预调、微调”带给市场带给市场的每一个机会，积极促进交易，减少产品库存，整理储备资产，改变的每一个机会，积极促进交易，减少产品库存，整理储备资产，改变“多多”加加“快快”的激进发展模式，减速通的激进发展模式，减速通过转型危险期。过转型危险期。2012 2012年，不是世界末日，但将是复杂多变的一年，中国经济和房地产市场将在减速中转型。减速缓行是因年，不是世界末日，但将是复杂多变的一年，中国经济和房地产市场将在减速中转型。减速缓行是因为中国房地产告别了过去爆发性增长的时期，房地产市场将以减速缓行来适应进入双轨运行的转型并逐渐过度为中国房地产告别了过去爆发性增长的时期，房地产市场

9、将以减速缓行来适应进入双轨运行的转型并逐渐过度为常态，减速缓行是企业为了适应市场变化而缜思创变的需要，缜密思考新的市场格局、创变新的运营模式，为常态，减速缓行是企业为了适应市场变化而缜思创变的需要，缜密思考新的市场格局、创变新的运营模式，在转型的过程中持续地发展。在转型的过程中持续地发展。目目 录录n20112011年全国房地产市场回顾年全国房地产市场回顾宏观经济背景房地产政策房地产市场n20122012年全国房地产市场预测年全国房地产市场预测520112011年全国房地产市场回顾年全国房地产市场回顾n宏观经济背景n房地产政策n房地产市场20112011年整体经济回顾：稳经济、促转变、控通胀年

10、整体经济回顾：稳经济、促转变、控通胀积极积极的财政政策的财政政策稳健稳健的货币政策的货币政策20112011年调性年调性稳经济稳经济控通胀控通胀促转变促转变GDP增速回落至10%以下经济活跃度逐月回落房地方市场方面：房地产调控加码，楼市景气度持续下降1-7月提准加息，银根收紧9月后通胀回落20112011年管理年管理层定调由原来的层定调由原来的“双宽松双宽松”转变为实施转变为实施“积极的积极的财政政策搭配稳健的货币政策财政政策搭配稳健的货币政策”。总体来看，总体来看，20112011年经济增速放缓；前年经济增速放缓；前8 8个月通胀持续走高，宏调及银根持续收紧之下，个月通胀持续走高，宏调及银根

11、持续收紧之下，9 9月后通胀有月后通胀有所缓和；所缓和；由于受国内调控及国际经济环境的影响，由于受国内调控及国际经济环境的影响，20112011年，尤其是年，尤其是9 9月后，经济不确定更为明显。月后，经济不确定更为明显。经济表现经济表现不确定性因素不确定性因素9月后经济活跃度明显下降消费市场转弱外需面临风险控通胀：信贷额度收紧控通胀：信贷额度收紧n对贷款额度的控制精确至每月，贷款投放更均匀，总量上较2010年有进一步缩减。n楼市调控之下，从信贷总量上分流至楼市的额度亦进一步减少。控通胀：前控通胀：前7 7月提准又加息月提准又加息n2011年前6个月每月提准，每次0.5个百分点，存款准备金率达

12、21.5%的历史高位；n2月、4月、7月共3次加息，每次0.25个百分点，一年期贷款基准利率达6.56%；n虽然12月降准一次（0.5个百分点），但全年 加息/提准 次数要明显多于2011年。n2011年前三季广东新增住房开发贷款较上年同期缩减42%；n可见，2011年信贷紧缩对房地产成交的影响更为明显。信贷紧缩对房地产成交的影响更为明显。注：数据来源于人民银行20112011年房贷缩量十分明显年房贷缩量十分明显控通胀：控通胀：9 9至至1010月份通胀数据有所回落月份通胀数据有所回落n前7个月的加准加息，加上一段时间流动性控制，使国内通胀情况于9月后基本稳定下来。n国外经济不景亦减轻了国内的

13、通胀压力（10月至12月国内新增外汇占款连续三个月负增长）。10月份之后，国内通胀出现较明显降幅。稳经济：稳经济：GDPGDP增速逐季回落，经济活跃度逐月回落增速逐季回落，经济活跃度逐月回落n各季度GDP增速持续下降，全年GDP增速保持在9%以上，但四季度单季增速只有8.9%；nPMI反映的经济活跃度逐月回落，10月份后经济不确定性有所增加。促转变：房地产调控加码，楼市景气度回落促转变：房地产调控加码，楼市景气度回落n2011年宏观调控的“促转变”，在房地产市场上表现为楼市调控的持续加码楼市调控的持续加码，楼市景气度于5月后持续下降，11月份国房景气指数为99.87，进入不景气区进入不景气区。

14、n除房地产市场外，如，国家对地方融资平台贷款进行清理、加大保障房建设力度、加快产业结构调整、控制贷款投向等，均是宏观调控“促转变”的表现。经济不确定性因素：消费市场走弱经济不确定性因素：消费市场走弱n国内“4万亿投资计划”效果逐渐消退，加上持续的宏观调控，使2011年的国内消费市场增长出现明显减缩。n楼市调控持续加压，亦一定程度限制了消费市场的增长。在商品房市场景气度下降的情况下，国内必须确保保障房的建设进度，以维稳经济。经济不确定性因素：外围经济持续转弱经济不确定性因素：外围经济持续转弱数据来源：欧盟统计局欧盟各国欧盟各国GDPGDP增速增速美国占领华尔街游行美国占领华尔街游行未来经济未来经

15、济不容乐观不容乐观n2011年欧美等发达国家经济情况持续恶化。n由于预计全球经济在一段相对较长的时间内难有明显起色，中国的外需面临持续压力。1520112011年全国房地产市场回顾年全国房地产市场回顾n宏观经济背景n房地产政策n房地产市场20112011年房地产政策：年房地产政策：全面调控的一年全面调控的一年楼市楼市保障房保障房政府监管政府监管土地政策土地政策财税政策财税政策信贷金融信贷金融房贷：二套最低首付6成，三套停贷40试点城市住房信息系统限定购房套数严格实行地方政府问责制加强交易环节监督等加大保障房扶持、监管力度，确保完成目标。营业税免征时限由2年延长至5年加强土地增值税征管的监督加强

16、土地供应，保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地不低于住房建设用地总量的70%闲置土地处置重点重点2 2：限购限购重点重点1 1：限贷限贷重点重点3 3：保障房保障房n20112011年在包括土地、信贷金融、财税政策、保障房等多个方面均有调控政策出台。年在包括土地、信贷金融、财税政策、保障房等多个方面均有调控政策出台。n其中，限购、限贷、及保障房是其中，限购、限贷、及保障房是20112011年的政策重点。年的政策重点。政策总结：关键词政策总结：关键词1 1-限贷升级限贷升级购房贷款成本增加房企更难融资n 无论对购房者或是房企，无论对购房者或是房企，20112011年受到限贷政策的影响明显增大。年受到限贷政策的影响明显增大。n20112011年限购政策大力度加码，购买力由限购城市流向非限购城市；年限购政策大力度加码，购买力由限购城市流向非限购城市；n8 8月份住建部发月份住建部发新增限购城市新增限购城市5 5项建议标准项建议标准，再加大限购范围。，再加大限购范围。-但目前来看，新一波实施限购的城市数量相对较少，且部分城市以限价代替但目前来看，新一波实施限购的城市数量相对较少，且部分城