华宇集团龙潭寺项目商业策划定位报告PART2.ppt

1、 页码:1 SICHUAN SHOUFEI REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.,LTD.SICHUAN SHOUFEI REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.,LTD.SICHUAN SHOUFEI REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.,LTD.SICHUAN SHOUFEI REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.,LTD.1234小区底商无论从规模、档次还是体量上都不能满足日益提高的居民生活要求随着龙潭新城的发展，以及新建小区的交房入住，小区周边人口数量将逐年递增。在建住宅项目及总部经济城体量较大，在售情况较好，意味着新型

2、中高档人群即将入住龙潭。规划中已有大中型城市综合体项目启动。3.6项目分析小结随着龙潭新城的发展。项目所在片区导入人群逐步增长，本项目周边3公里以内的配套底商不能满足新城发展的需求。本项目交通可到达性强，展示面好，又具有规模优势，适合发展成为服务于项目周边30-50万人的商业载体。页码:2第四部分项目初判123SWOT分析项目限制条件项目初步定位 页码:34.1项目初判SWOT分析SWOT分析优势劣势机会威胁人气项目周边有龙潭总部经济城，商务接待消费能力较强交通项目三面临街，毗邻城市交通干线，可到达性强，更有规划的轨道交通商业昭示性项目呈正三角形形状，临街展示面长（单边300米，三边近1000

3、米）配套项目内规划该项目的稀缺五星级酒店幼儿园配套，可带动相关商业业态的发展品牌继金科之后龙潭寺片区的品牌开发商，品牌号召力强规模区域内品牌开发商的最大体量商业，有规模优势项目区域目前成型小区均为拆迁房，现有人群的消费能力有限项目区域目前为城乡结合部，人员混杂，难以形成有档次的商业氛围宗地规划经济指标限制较大，为后期规划设计制作难度；成都北改“龙潭新城”项目的启动，30万人的新城带来巨大消费能力龙潭总部经济城的崛起将带来较大的商务消费，是项目前期人流的重要支撑区域配套无法满足日益增长的市场需求，市场潜力巨大；政府规划与实际推进速度往往有差距，短期内区域需求无法支撑大体量集中式商业宗地周边有多个

4、在建、在售项目，潜在市场竞争激烈，其中金科天籁城的商业配套占领了社区商业的先机、上古天地与本案临近，商业定位和业态规划有冲击电商对传统商业的威胁 页码:4 4.1项目初判制定行动计划发挥优势因素，克服劣势因素，利用机会因素，化解威胁因素劣势项目区域目前成型小区均为拆迁房，现有人群的消费能力有限项目区域目前为城乡结合部，人员混杂，难以形成有档次的商业氛围宗地规划经济指标限制较大，为后期规划设计制作难度；威胁政府规划与实际推进速度往往有差距，短期内需求无法支撑大体量集中式商业宗地周边有多个在建、在售项目，潜在市场竞争激烈电商对传统商业的威胁对策商业定位需于预测中未来五年区域消费人群匹配，不能盲目求

5、高端利用自身优势资源，与商家进行“订单式开发”政府公关，讨论宗地经济指标能否调整的可能性对策根据集团自身资金状况及对本项目的规划，选择适宜的商业运营方式，保证商业项目亮相后的良性运作实时掌握竞争对手动态，商业定位和业态须与竞争对手差异化、专业化互补后2个临近的商业体更能聚集人气，形成合力。加大餐饮及休闲娱乐等网络无法完成的业态 页码:54.2项目限制条件宗地经济指标分析总面积：42392建设用地面积：42392规划建筑面积：198293公共设施用地153216方；零售兼二类住宅45077方容积率：大于1并且小于或等于3.6绿化率：零售商业用地兼容二类住宅用地：不小于15%；服务设施用地（幼儿园

6、）：不小于30%商业比例：-建筑密度：公共设施用地：总40%，高层主体20%；零售商业用地兼容二类住宅用地：总40%，高层主体20%；服务设施用地（幼儿园）：35%规划用途：城镇混合住宅用地商业用地五星级酒店不低于2万方；超市面积不低于15000平方米大型商业中心8万方，且自持物业不低于5万方；幼儿园4000方出让年限：住宅70年商业40年 页码:64.2项目限制条件结构域经营模式项目由A、B、C、D宗地构成，根据规划指标要求，部分消费，部分持有。项目对业态和品牌的匹配度有一定的局限性。ADCB区域建设用地面积配套商业A广场用地3962.07m2-B幼儿园用地5478.07m2-C公共设施用地

7、21888.04m2102000m2D零售商业兼二类住宅用地15025.67m269698m2CD地下商业面积25000m2D住宅用地22538.00成金青快递通道成金青快递通道五星级酒店属持有物业，在符合规划和星级酒店要求的前提下尽快控制规模，保证其良性运营 页码:74.3项目初判项目商业初步定位商业类型服务人口辐射距离代表物业形式道路公关交通交通方式交通时间便利型1500-5000人100-500米内部会所小区内部道路无步行2-5分钟街坊型1-3万人1-2千米住宅底商、街区内部道路、支路公交站点步行5-10分钟邻里型5-10万人3-5千米集中型物业支路、次干道公交分站步行、骑车、机动车10

8、-15分钟区域型15-30万人5-10千米复合型次干道、主干道公交换乘中心骑车、机动车15-30分钟城市型50-100万人10-30千米商业综合体集群交叉主干道公交总站、地铁、快速公交骑车、机动车30-60分钟泛城市型200万人以上城际范围专业市场性商业中心城际道路交通枢纽中心机动车60分钟以上根据本项目的地理位置，周边辐射商圈范围及服务人口，项目界于区域型与城市型商业中心之间。页码:8加强型区域商业中心消费人口范围及研究竞争商业范围及研究类别案例借鉴项目定位4.3项目初判商业定位论证推演项目商业需求调查 页码:9第五部分项目商业需求调查123酒店需求餐饮休闲娱乐需求大型零售业态需求4其他业态

9、需求5商业需求调查小结 页码:105.1酒店需求高星级酒店需求假日酒店集团创立于1952年，是世界上第一家达到10亿美元规模的酒店集团。现在的假日酒店集团已被英国BASS集团收购，成为世界上第二大酒店集团的重要组成部分。目前有六个种类：人所皆知的传统“假日酒店”、位于世界各主要城市及度假胜地、服务设施更全的“皇冠假日”和“皇冠假日度假村”、流行于美洲地区的“假日快线酒店”、集中在欧洲、具有假日传统的舒适和价值，但不配有餐厅、酒吧、会议厅的“庭院假日酒店”以及位于游乐胜地、为中价游客提供舒适、全面饭店服务的“假日阳光度假酒店”。目前在成都有2家皇冠假日酒店、4家洲际大饭店、4家假日酒店和2家智选

10、假日酒店。对本项目看法：龙潭片区因总部基地定位符合选址要求，且交通便捷未来又有轨道交通配套，在物业和商务条件合适的情况下，可考虑作为酒店管理公司希望物业条件：1、3公里范围内企业、工厂、机关单位密集，有较充足的商旅住宿需求；2、1.5公里范围内有4星以上酒店及甲级写字楼为佳；3、临街为佳，商业繁华区也可内进，但及分岔，需有车道直达门前，同时路口及沿途需能提供路标；4、1公里范围内有较完备的生活配套，餐饮、购物、娱乐便利。5、治安秩序良好。合作方式以酒店管理公司名义入驻，输出品牌和团队 页码:115.1酒店需求商务快捷酒店需求汉庭酒店集团是中国高速成长的新兴酒店集团，从2005年第一家酒店营业发

11、展至今已拥有全国1000多家门店遍布100多座城市，2010年跻身全球酒店集团25强，2010年3月26日，汉庭在美国纳斯达克以ADR形式上市。汉庭快捷酒店是汉庭连锁酒店旗下品牌，致力于为商旅客人提供便捷的住宿体验。酒店安心的睡眠系统、汉庭快捷酒店现代的卫浴系统、便捷的商旅配套和典雅的酒店氛围保障您出门在外也有在家一般的感受。精心设计的十大免费项目：商务区电脑、打印复印传真、宽带上网、大堂茶水咖啡、房间阅读书籍、停车、早餐、矿泉水、茶包、大堂书吧，为你提供最物超所值的服务。发展计划：成都每年10家店可承受租金：视区域和客房数量有一定差异，本项目考虑20-30元/平米/月对本项目看法：汉庭以商旅

12、客人为主，龙潭片区因总部基地定位符合选址要求，且交通便捷未来又有轨道交通配套，在物业和商务条件合适的情况下，入住本项目的可能性很大希望物业条件：大堂350-400平、房间150个左右、有独立电梯配置、天然气50-60m3/hr、层高3.5m合作方式租赁，合同期限15年。希望可以每三年递增5%页码:125.2餐饮休闲娱乐需求综合型酒店座落于成都外双楠繁华地段的成都蓉城映象国际酒店有限责任公司是按五星级标准修建的一家大型综合型酒店，客房229间，除客房外还配置有蓉秀中餐厅、蓉酷咖啡厅、蓉城茶馆、芙蓉庄SPA、蓉城映象商务KTV等休闲康乐设施，酒店拥有大小会议室6个，可同时接待10220人的各式会议

13、。发展计划：成都拓展1-2家可承受租金：视区域有一定差异，本项目考虑30-50元/平米/月对本项目看法：龙潭片区因总部基地定位及政府龙潭新城规划，对区域发展前景看好。入住本项目的可能性区域发展尚需时间，若招商政策条件好，可以考虑希望物业条件：至少2万平独立商业，可做酒店、餐饮、棋牌、会所KTV合作方式租赁，合同期限15年 页码:135.2餐饮休闲娱乐需求餐饮发展计划：委托管理或加盟方式拓展区域市场可承受租金：视区域有一定差异，本项目考虑40-60元/平米/月对本项目看法：龙潭片区因总部基地定位及政府龙潭新城规划，对区域发展前景看好。入住本项目的可能性区域发展尚需时间，若招商政策条件好，可以考虑

14、希望物业条件：方圆5公里范围内，仅能有1家店，避免恶性竞争；建筑形态考虑裙楼或独栋，1F需求200-300平的接待大厅，大厅层高5m以上，2F-5F任选相邻2层作为经营楼层；面积3000-5000平，单层1000-1500平；250个专用停车位；天然气120m3/hr；合作方式租赁，合同期限15年“大蓉和”是一家全国知名川菜餐饮集团企业，于1999年12月27日在成都市羊西线开业。主要经营以川菜为主的中餐。大蓉和先后荣获了：中国餐饮百强企业、中国餐饮名店、中国川菜畅销品牌等殊荣。大蓉和业已成为中国川菜产业标志性企业之一。成都市目前有六家直营店，全国各地开店的有长沙、重庆、昆明、石家庄、南京等3

15、7家连锁企业。在成都市先后创建了三个餐饮子品牌上座、卓锦、蓉和小厨。页码:145.2餐饮休闲娱乐需求休闲娱乐需求发展计划：每年拓展2家左右可承受租金：视区域有一定差异，本项目考虑30元/平米/月左右对本项目看法：政府龙潭新城规划，对区域发展前景看好。目前认识人气尚有欠缺入住本项目的可能性区域发展尚需时间，若招商政策条件好，可以考虑希望物业条件：最好是商业街区，昭示性好，店铺面积2000-4000平；电梯数量充足；消防配套：相应的消防箱接口及消防带；水电供应均达到相应标准合作方式租赁，合同期限10年自2006年第一家缤纷量贩式KTV开业至今，“缤纷”已然成为极具影响力和美誉度的量贩式KTV品牌。

16、目前在成都共有9家店。通过直营方式经营休闲娱乐KTV，消费适中，适合广大消费者。页码:15发展计划：全国每年8-10家可承受租金：提供图纸并考察后再定对本项目看法：龙潭片区因总部基地定位及政府龙潭新城规划，对区域发展前景看好。入住本项目的可能性有可能性，但需满足欧尚选址条件希望物业条件：独栋建筑，单层建筑面积12000-18000平（至少1万平），共2-3层；层高6米，梁下净高5米；柱距9*9米；楼板承重约1000公斤/平米；至少两个机动车出入口，可供欧尚顾客相对独立使用的机动车位600个以上。合作方式自建或租赁5.3大型零售业态需求超市1961年，第一家欧尚超市在法国北部城市里尔诞生，它在经营中首次将“多选、廉价、服务”三者融为一体，由此，欧尚成为世界超市经营先驱者。目前，欧尚已是世界著名大型超市经营者之一。自1999年以来，欧尚开始了在中国稳定持续的发展。截止到2012年底,在中国已拥有50家大型超市，成都目前已开业3家并另规划2家。页码:165.3大型零售业态需求家电卖场可承受租金：提供图纸并考察后再定对本项目看法：龙潭片区因总部基地定位及政府龙潭新城规划，对区域发展前景看好。入