火车站商业项目建设可行性论证报告.docx

1、火车站商业项目建设可行性论证报告火车站商业项目可行性研究报告针对火车站项目，市场调研组把整个保定市的商业项目做了全面调查。物业类别涉及写字楼、商住公寓、底商、产权式商场、酒店（详情见楼盘调研情况表）。并且对市房管局、市土地局等政府部门官员进行了深度访谈；同时与若干名本市房地产业内资深人士也做了深入交流，结合贵公司的自身情况和对该项目的期望值、项目运作打算，现按以下几部分内容对该项目的可行性进行论述：第一部分 保定市宏观房地产市场研究写字楼1、市场供应情况及销售情况：目前保定市写字楼市场供应量较大，整体销售状况不理想，销售状况区域特征明显，象高开区、恒祥北大街这样周边配套齐全、商业氛围浓郁、交通

2、便利、周边自然环境和人文环境良好的区域销售状况相对较好，如恒通财富中心、兴远现代城、GOGO不夜城；本地块附近的写字楼销售情况一般，如康泰大厦、建基大厦、金马大厦。写字楼项目销售周期均较长，一般销售周期都在两年半以上。 2、价格情况：本市写字楼价格与住宅价格拉不开差距，平均只有二、三百元左右的价差，与其它一线城市一、两千甚至几千元的价差相比这样的价差很小。无论一个项目自身相比还是不同项目之间比较，现房与期房的价差较大。但现房基本上是有价无市。如：高区的恒通财富中心销售初期2400元/M2，而现在的二手房出售价达4200元/ M2；兴远现代城期房现售2500元/M2，而发展大厦现房3500元/

3、M2。 3、出租情况： 项目后期物业管理的好坏直接影响写字楼的租售状况，后期管理到位的出租情况比较好。如：高区的恒通财富中心采用四星级酒店管理模式出租率较高，而本地块附近的建基大厦、金马大厦、十方商贸城等项目后期管理不善导致出租率基本为零。 整体出租情况均不理想，写字楼内比较萧条，空置率极高，现在还有三四家房产写字楼项目还未交付使用，可以看出本市写字楼市场供大于求。出租状况区域特征明显，部分高区写字楼出租情况相对较理想，但出租率还在60%以下，而大部分单位选办公地点时对火车站附近区域不太认可。 4、产品特征及功能配套标准： 面积段较全，从30 M2900 M2的都有。 大部分是简装，部分产品带

4、卫生间。部分带中央空调，带中央空调的写字楼售价普遍较高，大致比不带中央空调的写字楼高300元/ M2。 现市场上供应的写字楼从配套上基本能满足办公使用要求。市场结论：从整体写字楼市场销售状况及租赁状况分析，不难看出保定市作为二、三线城市外来企业较少，加上本市公司保守思想的影响，办公选择门脸的和住宅楼的较多。写字楼市场供大于求，此物业类型从市场角度出发不可行。商住公寓1、市场供应情况及销售情况：商住公寓现在市场上的供应量较小，整体销售情况不错。面积在40 M270 M2、户型结构合理的比较畅销，面积在100 M2以上的相对销售缓慢，特别是跃层的商住公寓更加滞销。位置处于商业氛围好、交通便利、周边

5、配套完善的商务公寓相对于位置较偏的销售情况好。如：秀兰银色星座虽然价格降到1500元/ M2，但仍有许多房子销售缓慢。华海大厦福星阁也属于这种情况；同样处在闹市区的兴远现代城、财智中心、恒通财富中心、侨生.裕华金街中的小户型公寓都非常畅销，基本是在开盘后三个月就已售完。本地块附近商住公寓供应量很小，03年鑫隆湾一经推出销售火爆。特别是纯粹小户型的商住公寓目前市场供应还是空白。2、价格情况：商住公寓和写字楼的价格相差不大，和普通住宅的价格基本接近。配套好，物业管理到位的商住公寓售价较高，如：恒通财富中心的商住公寓售价4000元以上。（期房售价2200元/，2003年6月销售）。3、出租情况：整体

6、出租情况良好。如：恒通财富中心、财智中心入住率达70%以上。4、产品特点及功能配套：商住公寓现在市场供应的产品大部分为精装修。面积段较全，30 M2300M2的都有。都有电梯。个别有中央空调。高层建筑均以塔楼为主。建筑风格简约现代。至少是有厨房厕所的一室一厅。市场结论：从市场角度看，商住公寓宜商宜住，市场受众人群广泛，需求较大，特别是位置处在闹市区、小户型的倍受购房者青睐，而且本地块附近符合市场需求的商住公寓供应量非常小，所以此物业类型从市场角度出发是可行的。底商1、市场供应情况及销售情况现在市场上底商供应量较大，无论住宅、商业、写字楼的一、二层部分基本都是底商，整体销售情况良好。尤其是小进深

7、、大面宽，面积在100 M2以下的底商比较畅销，面积在200 M2以上、套价在100万以上的商铺销售缓慢。2、价格及出租情况不同区域的底商销售价格差距很大。根据位置不同销售价格大部分在40008000元不等，闹市区一层底商价格最高达28000元/M2，如裕华金街一层底商将近30000元/M2。大部分底商出租情况良好，紧邻本地块的康泰大厦底商出租情况良好。二层底商的租赁价格均在1-1.7元/ M2之间，一层底商的租赁价格能达到2元/ M2。底商价格在未来一段时间仍会稳中有升。3、产品特点：底商易于出租，大部分底商以二层为主，实行捆绑销售，面积均较大，大部分在150 M2以上。市场结论：购买底商保

8、值增值性强，具有可租可自用的特点，投资风险性小，是很多人投资的首选物业类别。市场供需两旺，在产品设计合理、价格定位合理的基础上今后仍会有不错的销售前景。分割式产权商场1、市场供应及销售情况2003年2005年产权式商场市场供应量很大，基本都是开盘期销售火暴，销售率达80%以上，后期剩余铺位很少，销售迟缓。 如：京海铜锣湾、西苑美世界、国贸大厦。 购房者以投资客为主，涉及人群广泛，男女老少皆有，购买热情高涨，一般都在正式放开销售时排队抢购。 产权式商场大部分炒作力度都非常大。一般实行返租三年，包租1015年，以增加投资者购买信心，刺激其投资铺位高额获利的欲望。但是目前保定的大小商场基本饱和，很多

9、商场经营都是屡战屡败，所以此物业虽销售火暴，但后期可能都面临招商不利的严峻考验，投资者风险很大。2、价格情况产权式商场根据铺位位置的不同价格在500011000元不等，总价款在10万元以下，套价较低的销售的较快。3、产品特点： 产权式商场多建在居民区集中和商业繁华的地段。 多以出售单位面积产权为主，单位面积较小，以8M2为一个单位为主。市场结论：市场供需两旺，在后期投资风险尚未显现出来之前，此物业仍将成为投资者追求高额回报的热门投资方式；在项目前期营销运作成功的情况下，销售前景仍比较乐观，销售周期较短。但后期存在很大的经营风险。酒店：1、经营及销售情况： 在销售和招商的酒店中，项目附近有两个，

10、销售情况都不理想，建基大厦主楼、金马商务酒店现在内部冷清萧条。 在高开区酒店的产权销售价位是24002500元/，基本与商住公寓的价格差不多。 恒通财富中心大酒店，从2003年5月份开始对外销售，购买者无经营权，主要购买者为投资客。现在已经售完，无其他酒店产权销售项目。通过调查的九个酒店经营状况（后附酒店经营入住情况明细表），不难分析出酒店管理到位的入住情况就好，尤其是三星级以上的酒店，如东方大都会、恒通财富中心大酒店入住情况都不错。基本入住率在80%左右。根据各个酒店装修配套标准不同，标间价格由120元/人天-280元/人天也不同。 项目周边酒店普遍经营不够理想，平均入住率在10%-30%之

11、间。市场结论 ： 从保定酒店业的经营情况来看，有星级的配套和服务好的酒店，入住率非常高，这种现状使一部分投资客户非常看好这种物业形态，但保定房地产市场，销售酒店产权的项目极少，酒店做产权销售市场前景不错。第二部分 项目地块分析一、优势分析：本项目地块位于老城市中心火车站附近，建华路与裕华西路交叉口东南角。该地段属于城市一级地段，交通便利，各项城市配套设施齐全。紧邻火车站，人气较旺。距以保百为首的城市中心商圈很近，购物方便。项目三面临街，商业价值较高。乡镇进城人较认可此地段，在他们印象中火车站附近一直是城市最繁华的中心。 距建华批发市场，十方商贸城较近，由此带来很多商机。二、项目劣势及风险分析（

12、一）、政府规划风险和地块风险：1、目前该地块土地规划已到期，新的设计规划要求不确定因素较多。2、随着以客运为主的高速铁路的建成通车使用，而旧保定站将以货运为主；而汽车站也将在2006年5月份所有短途和长途车都迁至新汽车站；火车站和汽车站的搬迁引起的一系列不确定性问题很多： 客流量的变化 商机的减少 商业氛围的变化 周边环境的不确定性，可能会好，也可能会更糟。3、此地块不是政府规划的发展方向，处于被抑制的方向。4、保定市民对火车站区域不太认可，自住购房及购物基本不选择此区域。5、地块周边环境较乱，人员素质较低，周边大部分都是中低收入人群，消费能力较弱。6、地块附近流动人群较多，固定消费群少。7、

13、此地块经过几次转手，地价较高；此地块为一级商业地段，市价在100万/亩，而贵公司拿地的价格高达160万/亩。8、因此地块空置多年，大部分人都认为是烂尾项目。9、因项目周边无一经营景气的项目，好多人认为此区域附近风水不好，经营什么都不成功。10、地块面积小，在产品设计上局限性很大。（二）、市场风险1、由于前一段时期，保定房地产市场上供应的可供投资的项目比较多，随着购房者所购物业交房日期的临近，今后经营、出租、投资收益兑现等问题会逐渐暴露，一旦投资收益兑现不了，会大大降低人们的投资热情，客户购买会越来越理性。2、本地块周边没有一个成功案例。3、地块周边租售情况不理想，租售价格均较低。4、不过保定市

14、每年的商品房销售面积大概在50万M2左右，现在保定市场上供应的住宅主要集中在高开区，此区域因产品同质化严重，有一部分滞销楼盘，而本地块虽然不处于特别有发展前景的地方，但是因为市场上供应小户型公寓较少，本区域内也没有此物业类型供应，因此不会影响销售大局。（三）、开发商自身风险1、佰盛公司成立时间不长，在项目选择上应走稳妥路线，不应该选择高风险高回报的项目，不应该走赌博路子。在项目运作方面要稳妥，比如对本项目开发产品选择小户型、套价较低的产品；对销售价格不应有过高的期望值，价格要平开高走，降低风险。2、政府运作风险和项目手续风险，不确定性因素较多。3、贵公司成立时间不长，企业处于资金积累阶段，对销

15、售回款要求较高，如果市场一旦有变化，对企业发展影响很大。三、规划条件：建设性质：集商业、商务、公寓式写字楼等多功能的综合性建筑。 地块面积：8.507亩，其中城市道路占地1.267亩，底商、综合楼用地7.24亩。 建筑高度：地上18层以上，地下1-2层。 绿化：20% 土地费用：1100万第三部分 方案组合与投资收益分析根据第一部分的保定市宏观市场分析结论中已经得出：写字楼这种物业形式在保定市这样的二、三线城市市场需求量相对较少，而现在写字楼供应量却较大，此物业类型整体供大于求，从市场角度出发不可行；底商普遍销售不错，加上此地段人气、商机较旺，在产品设计合理、价格定位合理的基础上今后还会有不错

16、的销售市场，是可行的；产权式商铺市场供需两旺，在后期投资风险尚未显现出来之前，此物业仍将成为投资者追求高额回报的热门投资方式，在项目前期营销运作成功的情况下，销售前景仍比较乐观，也是可行；此地块紧临火车站，流动人群较多适合做酒店，如果聘请专业酒店经营公司，后期管理到位今后会有不错的入住率，加上酒店投资能被本市投资客看好，所以出售酒店产权销售前景也会不错，此物业类别从市场角度分析可行。鉴于以上论述得出以住宅为主的小户型商住公寓、底商、产权式商场、酒店都可行，为此我们对四种物业类别分别进行价格预测，并提供以下三种方案组合并分别对其进行投资收益分析：价格分析：1、以住宅为主的小户型商住公寓：市场供应

17、商住公寓价格情况表：项目名称销售日期和售价项目位置现售价鑫隆湾2003年底1800元/M2火车站西北角售完侨生裕华金街2004.9月1900元/M2保百东侧新推出C座2500元/M2兴远现代城2005.10月均价2200元高区法院东侧售完恒通财富中心2003年5月2200元/M2高区图书馆北侧售完根据上表价格情况，2006年本地块项目小户型住宅售价2300元/M2。2、底商：市场供应底商价格情况表：项目名称销售日期和售价项目位置现售价建基大厦-本地块东侧7200元/M2康泰大厦-本地块东侧7500元/ M2十方商贸 -本地块东南侧6800元/ M2上表的三个项目定此售价销售周期均较长，结合甲方

18、对本项目速战速决的意图，建议售价7000元/M2，可以低开高走。3、产权式商场：目前市场供应价格在5000/M2-11000/M2元不等，均价8000元/M2。本地块区域商业购物环境一般，均价不超过8000元。4、产权酒店：市场价格略高于商住公寓，基本在2500元较合适（精装修）。供选方案：方案一：地上一层至二层做临街底商，三层以上做小户型商住公寓.项目建筑形态为高层，地上18层、地下二层。项目用地面积4826.67（合7.24亩）平方米，总建筑面积地上约25000平方米，其中商业建筑面积约4000平方米（两层底商），小户型公寓约21000平方米，容积率5.18。项目总投资为5580万元，税后

19、净利润为1287-1737万元。方案二：地上一层至地上四层做产权式商场，五层以上做小户型商住公寓. 项目建筑形态为高层，地上18层、地下二层。项目用地面积4826.67（合7.24亩）平方米，总建筑面积地上约25000平方米，其中商业建筑面积约8000平方米（四层商场），小户型公寓约17000平方米，容积率5.18。项目总投资为6220万元，税后净利润为2339-2789万元。方案三：地上一层至二层做临街底商，三层以上做酒店. 项目建筑形态为高层，地上18层、地下二层。项目用地面积4826.67（合7.24亩）平方米，总建筑面积地上约25000平方米，其中商业建筑面积约4000平方米（两层底商

20、），小户型公寓约21000平方米，容积率5.18。项目总投资为5580万元，税后净利润为1287-1737万元。各方案投资收益分析：根据市场调研结果分析，结合本项目的特点预计2006年初的销售价格为：底商及商铺的销售均价约7000元/平方米，小户型公寓的销售均价约2300元/平方米，产权式酒店的销售均价约2500元/平方米。方案一：项目投资项 目数 量费 用费用合计1土地费用7.24亩1100.0万元2配套费及其他工程费25000平米200元/平米500.0万元3建安费用29000平米1200元/平米3480.0万元4城市配套不可预见费用25000平米200元/平米500.0万元5合计5580

21、.0万元销售收入项 目单 价数 量合 计1高层公寓2300元/平米21000平米4830.0万元2商业7000元/平米4000平米2800.0万元3地下一层4合计7630.0万元税费：763010763万元利润：7630-5580-7631287万元考虑项目的实际上市销售期为06年下半年至07年上半年，考虑市场上涨因素，实际销售价格大约有上涨200元/平米。因此项目的实际销售额大约为8130万元，利税813万元，税后利润大约为1737万元。方案二：项目投资项 目数 量费 用费用合计1土地费用7.24亩1100.0万元2配套费及其他工程费25000平米200元/平米500.0万元3建安费用210

22、00平米8000平米1200元/平米2000元/平米2520.0万元1600.0万元4城市配套不可预见费用25000平米200元/平米500.0万元5合计6220.0万元销售收入项 目单 价数 量合 计1高层公寓2300元/平米17000平米3910.0万元2商业7000元/平米8000平米5600.0万元3地下一层4合计9510.0万元税费：951010951万元利润：9510-6220-9512339万元考虑项目的实际上市销售期为06年下半年至07年上半年，考虑市场上涨因素，实际销售价格大约有上涨200元/平米。因此项目的实际销售额大约为10010万元，利税1001万元，税后利润大约为27

23、89万元。方案三：项目投资项 目数 量费 用费用合计1土地费用7.24亩1100.0万元2配套费及其他工程费25000平米200元/平米500.0万元3建安费用29000平米1400元/平米4060.0万元4城市配套不可预见费用25000平米200元/平米500.0万元5合计6160.0万元销售收入项 目单 价数 量合 计1高层酒店2500元/平米21000平米5250.0万元2商业7000元/平米4000平米2800.0万元3地下一层4合计8050.0万元税费：805010805万元利润：8050-6160-8051085万元考虑项目的实际上市销售期为06年下半年至07年上半年，考虑市场上涨

24、因素，实际销售价格大约有上涨200元/平米。因此项目的实际销售额大约为8550万元，利税855万元，税后利润大约为1535万元。(由于以上投资收益分析为估算，因此以上数据仅供参考)第四部分 结论与建筑设计建议一、结论方案一：从市场角度出发目前以住宅为主的小户型商住公寓市场需求量很大，特别是在商业繁华、市政配套齐全、生活便利的地段这种物业更具吸引力，而目前本地块附近乃至全市此物业都比较稀缺，销售、出租潜力很大，底商的销售市场也一直不错，销售风险很小。通过投资收益分析此方案也有比较可观的利润，同时又易于推广，产品定位简单，销售前期准备时间短，年后很快能开始进入销售阶段，快速回笼资金，满足甲方快速积

25、累、滚动资金的要求。方案二：与方案一的区别在于一至四层建成产权式商场，这种物业的购房者基本都是投资客，虽此方案在三种方案中利润最可观，未来销售前景也不错，销售周期也比较短，但是后期商场经营风险性很大，经营成功与失败的比例各占50%，如果将来经营不善虽不会对开发商的眼前利益造成损失，但在社会中的负面影响将很大，与此同时开发商的恶性口碑也虽之而来，不利于开发商以后的发展，存在很大的声誉风险。方案三：与方案一不同的是三层以上做产权式酒店，此方案虽有不错的销售前景和可观的利润，但是技术含量较高，需与专业的酒店经营公司合作。贵公司主业以房产开发为主，涉足新的行业领域在接触前期会有一定难度，销售前期准备相

26、应会延长，增加时间成本。同样也面临与方案二相同的声誉风险，如果后期经营不景气，导致投资者不安，带来很大的社会负面影响，不利于开发商以后的发展。二、建筑设计建议本项目位于市中心的重要地段，与保定火车站、汽车站相临。在规划设计时要充分考虑车流、人流与商业的关系，同时还要考虑商业、公寓的停车要求，另外商业与公寓的交通组织及出行关系也要做充分的考虑。外立面的设计要考虑城市化的进程，应用简洁明快的线条勾勒出一栋现代风格的标志性建筑，在建筑的外立面设计时要注意与周围的建筑相协调，共同绘制一道美丽的天际线。 结合项目的定位，建筑设计时要充分考虑平面的套型，商业的套型不宜太大，便于分割销售；公寓的户型应以40

27、 M2-50M2一室和60 M2-70M2两室的小户型为主。附件一：保定火车站商业项目深度访谈一、 访谈对象：1、周彦龙 保定市国土资源局用地处处长 2、邓同学 保定市房管局市场处处长 杨先生 保定市房管局市场处书记3、吕经理 房地产销售经理在保定市做房地产销售已有四年，曾就职于鑫龙湾商业广场、金世纪国贸大厦、京海世贸广场（铜锣湾广场）、侨升裕华金街、裕华名品商城、阳光金街等，熟悉保定商业地产。4、宋经理 房地产销售经理 在保定市做房地产销售已有三年，曾就职于西苑美世界、裕华名品商城、迎宾小区等5、刘宁 房地产销售人员在保定市做房地产销售已有两年，曾就职于兴远现代城、侨升裕华金街等二、 访谈内

28、容1、 保定市经济发展水平及房地产发展情况保定市城市发展较好，经济发展在全省处于中上水平，04年以前保定市房地产发展比较初级，跟不上经济发展的水平，也落后于其它同等城市，开发项目较少，价格较低。04年初至05年中旬发展迅速，开发水平有明显提高，供需两旺，老百姓买房热情很高，产品的数量和质量、种类也有了很大的增加，住宅产品中的高层和小高层也逐渐被接受。商业地产做为投资类型曾一度受到广大市民的追捧。但商业市场存在一定的风险，总体来说现在的市场化程度还不够高，发展基础比较薄弱，现在正处于起步的初级阶段，还没有很成熟的开发和消费模式，具有很大的潜力。在未来的几年中，开发和销售水平还会进一步提高，房价也

29、将持续走高，但升幅和以前相比较小。总之，保定房产市场将越来越成熟。2、 商业物业的土地储备情况及未来竞争情况分析与预测随着旧城区的改造和高开区的加快建设，在未来几年中土地供应将会源源不断，国家政策要求增加土地供应量，土地价格也将持续走高，现中心城区住宅用地价格已达到80万元/亩，商业用地100万元/亩，开发的成本将进一步的加大。随着开发水平和营销水平的不断提高，房地产开发竞争将进一步加剧，风险加大，在开发成本的控制、产品规划设计、产品定位及营销推广、资金运作等方面给开发商提出了更高的要求。在过去的几年中，保定市商业地产产品供应旺盛，销售面积逐年增加，而受城市发展水平及购买力的限制，在今后的时间

30、里，商业地产的竞争形势将更加严峻。3、 保定市商业房地产开发及营销水平保定市商业地产开发及营销水平较低，商业地产销售中炒作力度很大，虽然销售火爆的案例很多，但在推敲产品、解决销售中的滞销难题的力度不够，尤其在开发后期的商业经营和管理上突显问题较多，导致很多商业广场或市场招商不利，经营惨淡，写字楼出租率低，进一步增加了市场开发的风险。4、 商业房地产市场供应状况写字楼相对于保定市来说供应量不小，现有很多的楼盘租售不理想，对于象保定这样的中型城市来说对写字楼的需求也比较有限。分割产权式商业广场在过去的几年销售普遍较好，客户比较认可这种投资方式，但对后期的经营回报比较担心。商务公寓供应量比较小，销售很好，尤其是小面积产品十分畅销。产权式酒店还是一个新兴的产品，现在供应量有限，只有恒通财富中心酒店销售很好，但规划设计及后期经营的技术要求很高。底商一直是客户投