物业管理招标竞争性谈判文件.docx

1、物业管理招标竞争性谈判文件物业管理招标竞争性谈判文件招标编号：GZY0405项目名称：物业管理服务广州中医药大学2004年6月 竞争性谈判邀请 竞争性谈判须知 用户需求 合同（样本） 报价文件格式. 附件第 部 分竞 争 性 谈 判 邀 请竞争性谈判邀请广州中医药大学现就广州中医药大学大学城校区一期物业管理服务进行竞争性谈判采购，欢迎有兴趣的合格报价人参加报价和谈判。1、项目名称：广州中医药大学大学城校区一期物业管理服务2、项目编号：GZY04053、报价范围：见竞争性谈判文件第部分4、交 货 期：合同签订后15天内5、交货地点：广州市番禺小谷围大学城广州中医药大学一期物业6、竞争性谈判文件发

2、售时间：2004年6月15日至6月16日上午9:0012:00,下午2:005:00（北京时间,节假日除外）7、竞争性谈判文件发售地点：广州中医药大学产业处（广州市机场路12号大院综合楼2楼产业处办公室）8、竞争性谈判文件售价：标书费人民币100元，售后不退。9、踏勘现场时间：2004年6月17日9时，届时招标人组织投标人踏勘现场。10、报价文件递交时间：2004年6月22日上午8:30至9:30（北京时间）。11、谈判开始时间：2004年6月22日上午10:00（北京时间）。12、报价、谈判地点：广州中医药大学办公楼二楼会议室（广州市机场路12号大院办公楼）广州中医药大学地 址：广州市机场路

3、12号大院联系电话：020-x0传真电话：020-3x6联系人：x第 部 份竞 争 性 谈 判 须 知竞争性谈判须知1. 说明1.1 适用范围本竞争性谈判文件仅适用于本竞争性谈判文件竞争性谈判邀请中所叙述的报价范围。1.2 合格的报价人：（1）报价人必须是中国境内注册的独立法人，具有合法的物业管理营业执照，注册资金不少于人民币300万元（含300万元）； （2）报价人必须具有中国物业管理资质二级以上（含二级）；（3）报价人必须具有五年以上的物业管理专业经验和两年以上的大学物业综合管理经验，并具有良好的管理水平和业绩，目前所管理的物业建筑面积在200万平方米以上，所管理的物业获得过省级以上（含省

4、级）物业管理优秀示范奖励。上述要求须提供相关资料；（4）报价人必须自行提供服务，不得将物业管理项目进行任何方式的转包。1.3 定义（1）“报价人”指向招标单位提交报价文件并参与谈判的法人。（2）“买方”指最终使用单位，合同的一方当事人。（3）“卖方”指成交的报价人，合同的一方当事人。（4）“服务”系指竞争性谈判文件和谈判内容规定卖方须承担的物业管理服务。1.4 竞争性谈判的费用无论本项目的结果如何，报价人应承担所有其参加本项目报价和谈判的费用。2. 竞争性谈判文件2.1 竞争性谈判文件的组成竞争性谈判文件包括以下部分（1）竞争性谈判邀请（2）竞争性谈判须知（3）用户需求（4）合同（样本）（5）

5、报价书格式（6）附件2.2 竞争性谈判文件的澄清报价人若对竞争性谈判文件有疑问，应将要求澄清的问题以文字形式于报价截止时间前24小时通知招标单位。2.3 竞争性谈判文件的补充和修改2.3.1招标人可以用书面补充通知的方式对竞争性谈判文件进行补充和修改。2.3.2所颁发的补充通知将于报价截止时间前发往所有购买竞争性谈判文件的报价人。该补充通知作为竞争性谈判文件的一部分。报价人在收到该通知后须予以签收确认。2.3.3考虑到补充通知的影响，招标人可决定推迟报价截止时间。3. 报价和谈判总则3.1 报价文件的编写。3.1.1报价人应仔细阅读竞争性谈判文件的所有内容，并按竞争性谈判文件的规定及附件要求的

6、内容和格式，提交完整的报价文件。3.1.2报价语言和计量单位报价文件和来往函件用中文书写，计量单位使用国际单位。3.1.3报价人应按报价范围进行报价。3.1.4报价人应用人民币报价（报价表参照报价书格式）。若由单价计算得出的总价与报价总价不一致，以单价计算得出的总价作为报价总价。若中文文字形式表示的数值与数字形式表示的数值不一致，以中文文字形式表示的数值为准。3.1.5投标总价应包括物业管理费、伴随服务费及税收手续过程中发生的所有费用。3.2 报价文件的组成报价人提交的报价文件应至少包括以下部分：（1）报价书（格式见第部分）；（2）法定代表人授权书（法定代表人为报价人代表并亲自签署报价书的可不

7、提交）（3）价格文件；（4）技术文件（5）资格文件；（6）报价保证金。缺以上任一项的报价将被视为无效报价。3.3 报价3.3.1报价人报价时提交的全部材料都必须密封，具体包括：（1）报价文件一式7份（正本份，副本6份）；（2）报价文件的WORD2000或97格式电子文档1份（以软盘或刻录光盘形式与报价正本一起密封提交）；（3）报价文件正本、副本的内容应一致，如果正本与副本不符，以正本为准。报价文件应由报价人的法定代表人或经正式授权并对报价人有约束力的代表在报价文件上签字。被授权代表需将以书面形式出具的“法定代表人授权书”附在报价文件中。任何行间插字、涂改和增删，必须由报价文件签字人用姓或首字母

8、在旁边签字才有效。3.3.2每本报价文件的内容应装订成册。3.3.3报价人应按附件的要求提交资格文件，并对这些资格文件的真实性负责。3.3.4所有报价文件必须装入密封的信封或封套，并在封口上加盖报价人的公章。报价文件的正本和副本应分别封装，并在每一信封或包装的封面上写明：正本或副本；招标单位名称及地址；报价地点及时间；项目编号；项目名称；报价人名称及地址；3.3.5招标单位对因报价文件未装订成册而造成的报价文件的损坏、丢失不承担任何责任。3.3.7招标单位对不可抗力事件造成的报价文件的损坏、丢失不承担任何责任。3.4 报价有效期3.4.1从报价截止日起，报价有效期为90天。在特殊情况下，招标单

9、位可于报价有效期满之前要求报价人同意延长有效期，要求与答复均应以书面形式。报价人可以拒绝上述要求而其报价保证金不被没收，同意延期的报价人原报价有效期内应享之权利及应负之责任也相应延续。3.5 报价保证金3.5.1报价人应向招标人提交不少于报价总价2%的报价保证金。3.5.2投标保证金应用投标货币，并以下列任何一种方式在送交投标文件时单独提交给招标人：（1）银行汇票。（2）保兑支票。银行汇票、支票提交应同时符合下列规定：收 款 人：广州中医药大学开户银行：中国银行广州市白云支行桂花岗分理处如投标者未按规定提交投标保证金，其投标将被拒绝。投标保证包括下列条件：（1）如果投标人中标，投标保证金将保持

10、全部的约束力，直到中标人与用户签定合同并缴交了中标费。（2）如果投标人在投标截止后撤回其投标；或被通知签约后拒绝签约的；则招标人有权没收其投标保证金。（3）未中标的投标人的投标保证金，在定标后10天内无息退还。中标人的投标保证金在中标人与买方签订了合同并交货验收后10天内无息退还。3.6 报价文件的修改在谈判规定的时间内，报价人可以修改其报价文件内容，但必须以书面形式通知招标单位。在谈判规定的修改截止时间后，报价人不可以修改其报价文件内容。3.7 报价的撤回在报价截止时间前报价人可以撤回报价、但在报价截止后不允许撤回报价。3.8 谈判过程及评审3.8.1招标人将在竞争性谈判邀请中规定的时间和地

11、点接受报价。3.8.2招标人组织和主持接受报价，报价人代表在报价签到表签到。3.8.3每家报价人按电脑随机排序的顺序单独与谈判小组成员就报价文件的技术、商务、价格等内容进行谈判，报价人法定代表人或其授权报价人代表需参加谈判并就谈判中所作出的承诺进行书面签字确认。3.8.4 谈判小组将只对确定为实质上响应竞争性谈判文件要求的报价进行评审。3.8.5 实质上没有响应竞争性谈判文件要求的报价文件将被视为无效报价。出现但不限于下列情况之一的，其报价将被视为无效报价：（1）报价人未按竞争性谈判文件要求的金额提交报价保证金或保函的；（2）超出经营范围报价的；（3）报价文件不完整的；（4）报价文件无法定代表

12、人签字，或签字人未被法定代表人授权的；（5）报价有效期不足的；（6）报价总价超出财政预算且用户无法支付的；（7）报价文件有不符合竞争性谈判文件带“*”要求的内容的；3.8.6谈判小组将按符合采购需求、质量和服务相等且报价最低的原则确定成交供货商。3.8.7谈判小组在确定成交候选人以前有权按照有关法规拒绝任何或全部报价，对由此造成对报价人的影响不负任何责任，同时对此不做任何解释。3.8.8确定成交供应商后，成交供应商应依时与买方签约。成交供应商与买方签约后10天内，招标人向未成交的报价人发出成交结果通知书。3.8.9招标人没有义务向未成交的报价人解释不成交的理由。3.8.103.9. 谈判、评审

13、过程的保密性。3.9.1接受报价后，直至成交供应商与买方签订合同后止，凡与谈判、审查、澄清、评价、比较、授标意见有关的内容，任何人均不得向报价人及与评审无关的其他人透露。3.9.2从报价截止日起到确定成交供应商日止，报价人不得与参加谈判、评审的有关人员私下接触。在评审过程中，如果报价人试图在报价文件审查、澄清、比较及推荐成交供应商方面向参与评审的有关人员和买方施加任何影响，其报价将被拒绝。4. 签约4.1评标结束后，由招标方依据评委会的评标结果签发中标通知书。4.2中标方须按中标通知书指定的时间、地点与甲方签订广州中医药大学大学城校区一期物业管理委托合同。4.3 中标通知书将作为签订广州中医药

14、大学大学城校区一期物业管理委托合同的合法依据。第 部 份用 户 需 求1. 总体要求在管理服务合同期内，中标单位通过对广州中医药大学大学城校区一期物业的养护、修葺、保洁、安全保卫和管理，使得该物业达到全国物业管理示范大厦和全国物业管理示范住宅校区评分标准90分以上，保证区内各项建筑和配套设施时刻处于良好的工作状态，为师生营造一个健康舒适的工作学习环境。2. 招标范围下述物业是指广州中医药大学大学城校区一期所有物业（特殊说明的除外）。2.1 物业设施设备的维修、维护、使用、运行管理2.1.1房屋建筑物本体及共用设施设备：包括但不限于共用的上下水管道、雨水管、共用照明、天线、加压供水设备配置系统等

15、，公寓、宿舍室内设施除外2.1.2房屋建筑物共用部位：包括但不限于楼盖、屋顶、梁柱、地面、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、公共部分的内墙面、楼梯间、走廊、通道、门厅、门窗等2.1.3物业范围内的公用设施、设备2.1.4机电设施设备：包括但不限于以总水表以后范围内的卫生用水、饮用水等供水设施和全部排水、排污设施及管道；电路和照明设备；电梯设备；配电房及设备；供热系统、中央空调系统及末端设备；电铃等2.1.5小型维修：包括但不限于宿舍内的照明、给排水设施、门、窗、锁等（不含食堂、商店）2.2 室内外公共场地的清洁、保洁、消杀（除四害）、消毒2.2.1教学区楼内走廊、楼梯道、电梯间、卫生间、课

16、室、教师休息室、会议室、接待室、图书资料室、阅览室、自修室、阳台、天台等（不含行政办公室、实验室）、教学区室外道路、停车场、体育场等公共区域的清洁开荒、日常保洁、消杀、消毒、生活垃圾的收集、清运等；2.2.2生活区学生宿舍、教师公寓房间外的公共部分、生活区室外道路、运动场等公共区域的清洁开荒、日常保洁、消杀、消毒、生活垃圾的收集、清运，不含食堂、商店的楼内部分。2.3 环境绿化（含盆景）、美化、修剪及养护管理范围包括固有绿地、道路两边绿化、楼宇间绿地等，涵盖校区内所有树木（含古树）、绿化带、草坪、花坛、树盆、绿篱、天然植物群落等。2.4 学生宿舍（不含学生的床位分配）、学生活动中心和教师公寓的

17、管理包括生活秩序管理、公共秩序管理、单车棚管理、宿舍纪律的维持等。2.5 教学楼课室（不含实验室）的管理2.6 教学楼内课室教学物资、教学设备的管理2.7 校园治安、消防和校区交通管理2.8 物业管理制度与档案、资料管理2.9 校园综合服务3. 技术要求3.1 物业设施设备的维修、维护、使用、运行管理3.1.1房屋建筑物本体、共用部位及共用设施设备：（1）按规定建立校区区内房屋本体及配套设施等的物业管理资料档案，并妥善使用与保管。（2）建立房屋本体及配套设施维修养护检查制度，检查记录完整。（3）校区楼内外无违章乱张贴、乱搭建、乱拉管线等现象。（4）无擅自改变房屋用途行为。（5）外墙面、建筑小品

18、外观完好、整洁，是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落污渍；室外招牌、霓虹灯整洁统一无安全隐患，外墙装饰无破损。（6）确保房屋、门窗等共用设施的完好和正常使用；及时完成各项零星维修任务，零修合格率100%；（7）确保室外场地、道路等公用设施的完好和正常使用；及时完成各项零星维修任务，零修合格率100%。（8）保证公共照明、水电设施、校园广播系统等公共设施正常运行。公共设施、水电每天检查一遍，发现故障或损坏应在20分钟内到场，12小时内维修完毕。3.1.2机电设施设备（1）综合要求：制定设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理及维修档案等管理

19、制度，并严格执行；配备所需专业技术人员，由专业人员管理（开启、关闭、保洁、维修），严格执行操作规程；设备及机房环境整洁、无杂物、灰尘，无鼠虫害发生，机房环境符合设备要求。保持设备良好，运行正常，合同期限内无重大管理责任事故，无设备运行事故隐患。如发现设备异常或故障，应停止使用以防止故障扩大并立即派人检修至完好为止。（2）供电系统:保证正常供电，限电、停电有明确的审批权限并提前48小时通知招标方和物业使用人；制定临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行；公共照明系统应根据使用日的季节与气候情况掌握提前开启时间，用毕应立即关闭，避免浪费。（3）弱电系统:按规定标准工作时间排除故障，保证各弱电系

20、统正常工作；监控系统等智能化设施、设备运行正常，有记录并按规定期限保存。（4）电梯系统:电梯准用证、年审合格证、维修保养合同完备；电梯按规定时间运行，安全设施齐全，无安全事故；通风、照明及附属设施完好；轿厢、进道、机房保持清洁；电梯由专业队伍维修保养，维修、保养人员持证上岗；电梯运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修；应有排除电梯运行险情的应急处理措施。（5）给排水系统:建立用水、供水管理制度，积极协助招标方安排合理的用水和节水计划；设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏现象；按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、

21、水箱清洁卫生，无二次污染；高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患；限水、停水按规定时间通知招标方和物业使用人；排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水和浸泡发生；遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水和长时间停水现象；应有险情的应急处理措施。（6）供热系统、中央空调系统及末端设备：保证末端设备运行正常；定期进行清洁及保养；制订发生故障应急处理方案。3.1.3小型维修（单项200元以下，包工包料）（1）宿舍水、电、卫浴设备、门锁维修不过夜；（2）遇电路故障没电，水管爆裂、水龙头漏水、门锁开不了、门窗毁坏，要随叫随修；（3）排水管、排污管

22、要保持畅通，如有堵塞应立即疏通，厕所堵塞应当天疏通（需换厕盆的除外）。（4）维护维修闭路防盗装置和电铃设施。（5）公共照明、水电设施每天检查一遍。（6）楼宇内门窗、卫浴设施、照明设施的检查每学期3次。3.2 室内外公共场地的清洁、保洁、消杀（除四害）、消毒（1）根据甲方要求制订工作制度和标准，并以之对工作质量进行考核；（2）按工作程序对范围内的场所进行日常定期清扫或不定期的清扫保洁，做到按制定标准全天候、全方位保洁；（3）定期杀灭蚊、蝇、鼠，并做到无滋生源，每周对范围内的场所消毒一次；（4）污水排放通畅；（5）如遇突发事件或突击检查时，积极配合校方，搞好卫生工作，随叫随到。（6）入口及大堂清洁

23、要求门窗(玻璃、窗框、窗台、门把手)无手印、无污渍，保持光洁明亮。地面、地脚线、指示牌、座地烟灰盅无污渍、水迹、尘迹，保持光洁明亮。灯饰、通风口、空调风口、天花顶无蛛丝、无污尘。电梯（轿厢、灯饰、排风扇及按钮）无尘迹、污渍，电梯厅地面干净整洁。（7）楼层公共区域部分清洁要求指示牌、悬挂牌光洁明亮。保持走火通道无杂物。地面、墙面、消防器材、果皮箱、垃圾筒无污渍、无痰渍、无尘迹。天花吊顶、送排风口无蜘蛛网和灰尘污渍。门把、镜子无水渍、无印迹，明亮照人。（8）教室、会议室等清洁要求地面定时清理，无杂物。黑板定时擦试，保证上课使用。桌椅无尘迹污渍。玻璃、灯饰光洁明亮。（9）卫生间清洁要求地面、墙面、门

24、、窗、玻璃镜面、隔板无灰尘污渍和其它杂物。小便器、坐厕、洗手盆无污渍、无积水、无垢、无臭，瓷器光洁明亮。保持下水管道水流畅通。（10）露天部分清洁要求地面无垃圾杂物、无积水、无明显污渍油迹。门岗、道闸无明显尘迹、污渍、无垃圾杂物。室外设施无明显灰尘污渍及不良张贴物。绿化带无杂物及枯枝叶。灯饰、栏杆、指示牌无污渍、水迹及明显灰尘。水道、水面无明显漂浮物。垃圾房垃圾清运及时，物品摆放整齐。垃圾桶无明显灰尘污渍，不过满。阴沟、沙井、天台无明显杂物。房屋立面、道路整洁，无堆放杂物现象（11）垃圾清运要求垃圾箱、筒的垃圾存量不超过上缘，每日清理二次，垃圾不在筒箱内过夜。垃圾中转站工具摆放整齐，垃圾存量不

25、超过三分之二且作到日产日清，定期清洗消毒，无明显积水，无蚊蝇飞舞。垃圾清运工具应保持清洁无破损，清运过程中不得产生二次污染。（12）以上未列明项目和要求由双方沟通决定。（13）以下项目每日至少清洁一次楼内大堂及教室门、不锈钢门、防火门；大堂玻璃窗（2米以下）；石、砖、胶质地面扫拖；水泥地、广场砖、地下室地面清扫；教室桌椅每天擦拭，定时清理；楼内、大堂石质、瓷砖（2米以下）墙面擦拭；日常通道扶手擦拭；护栏擦拭；卫生间设施擦拭、冲洗，地面半干湿拖；垃圾箱除渍，果皮箱擦拭，烟灰盅擦洗；2米以下标识牌、开关、饰物、灯罩、楼内管道擦拭；楼道内灭火器、宣传栏擦拭；低处通风口除尘；室内空调出口擦拭；开放天台

26、清扫；电梯轿厢壁、门擦拭、上油；大堂胶质地毯湿拖，毛质地毯吸尘；架空层清扫；电话亭、运动设施擦拭；公园椅、草坪灯湿抹；校区内道路、停车场、绿化带清扫；喷水池杂质清理；水面杂物清理；地下停车场地面。（14）其他项目：拖扫净各层公众楼梯、走廊地面每日3次；收集垃圾集中送到指定地点每日3次；抹净走廊阳台、楼梯扶手表面及清洁公共设施每日2次；擦拭、清洁消防栓、玻璃窗台每日1次；清洁楼梯、走廊每日2次；清洁地脚线、防盗门、公共房间门窗每周1次；抹净公共照明设施及宣传栏顶，每月2次；天花墙身除尘及抹净壁灯每月1次，清扫天台每周2次；清理死角位、蜘蛛网每月1次；清洗地面污渍每月1次；扫净周围去水明沟、明渠表

27、面垃圾每日2次；拖洗地面、巡回保洁每日3次；擦拭、清洁门、间隔设施每日1次；擦拭镜面及清洁手盆（不限）清理纸篓垃圾并洗净纸篓（不限）擦拭、清理墙壁、地脚线，每日1次；清洁玻璃及抹净风口每周1次；全面清洗地面、清理污渍每月1次；清理并洗净果皮箱、垃圾桶每日1次；清理单车棚隔日1次。（15）清理绿化带四周巡回保洁每日1次。3.3 环境绿化（含盆景）、美化、修剪及养护管理3.3.1确保教学区绿化植物成活率95%以上，无明显病虫害发生。3.3.2绿地无践踏秃裸部位。3.3.3绿化带乔灌木枝条清晰，树冠匀整，无明显弱小、病、枯、黄枝叶。3.3.4草坪无明显杂草，无垃圾杂物。3.3.5恶劣天气作好绿化植物

28、保护，防止绿化植物大范围倒、折。3.3.6每月完成草地及其它植物修剪1次。3.3.7每月保持植物淋水、施肥、喷药杀虫、除杂草等养护工作，保证植物生长良好，形成较好的植物景观。3.4 学生宿舍（不含学生的床位分配）、学生活动中心和教师公寓的管理3.4.1配合学生处，建立辅导员工作室，按教育部20026号文件精神要求，做好学生的日常思想品德、行为规范、法律法规教育。3.4.2指导和教育学生做好日常防火，防盗和安全用电工作。3.4.3督促学生自觉遵守学校的各项规章制度和作息时间。3.4.4协调学生宿舍内部矛盾纠纷和宿舍的调整工作。3.4.5协助制定学生宿舍各项管理条例和内务卫生评比办法。3.4.6按

29、要求规范单车棚的单车停放秩序。3.4.7根据需要配合学校适时组织查房、查夜等检查工作，及时处理安全隐患和不稳定因素。3.4.8每周进行安全用电检查和卫生评比工作。3.4.9遇突发事情发生，值班管理人员必须在第一时间报告校保卫处，如情况紧急更应同时直接报警（110、120或119等）；主管人员必须在第一时间到现场处理问题或协调处理问题。做好空房的卫生清理、粉刷与维修。保证学生的开水供应和管理，并按规定的标准收费。每月向每个房间抄水电表，按规定代收取超额水电费。做好学生的信件收发工作，不得遗失，减少错投。按规定协助学校收取学生的住宿费。根据实际情况制定除四害、消毒工作细则（除四害每月2次）。根据实

30、际需要为学生提供免费或低收费的项目。3.5 教学楼课室（不含实验室）的管理3.5.1按照广州中医药大学教务处的课表安排、调课通知、考试安排等课室使用计划准时开关课室门。3.5.2在不影响正常教学安排的情况下，对于教学单位、学生社团正常使用课室举办讲座等活动给予积极配合，合理安排。3.5.3为每个课室配齐粉笔（或者白板笔）、笔擦，每天检查3次配备情况。3.5.4对教学楼内的课室进行动态管理，确保满足教学及正常使用需要，高效节约，避免浪费。即课室管理员应不断巡查课室使用情况，遇到自修学生人数较多，自修课室较为拥挤时，应及时增开备用课室；对于没人使用或使用率不高的，应及时关闭熄灯，开放课室的座位总体空位率不得高于50%。3.5.5在教学楼一楼设立服务台或值班室，负责协调教学楼管理的有关事务、工作人员排班，及时处理师生的服务要求，接受师生的投诉等。值班室不得作为员工休息房。3.5.6保持教学区（特别是教学楼）的安静，制止一切乱吵嚷等影响教学秩序的行为。3.5.7保证电铃准时运行，电铃出现故障的，及时维修。3.5.8做好教师休息室的开、关门工作，保证有充足的教师休息室处于开放状态供教师使用，避免无关人员占用。