上海新江湾城项目策划定位报告.pptx.ppt

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2、海同策房产咨询股份有限公司宏观市场环境宏观市场环境1上海宏观经济形势上海宏观经济形势上海宏观经济形势上海宏观经济形势2土地供应量分析土地供应量分析土地供应量分析土地供应量分析3房地产市场供求关系分析房地产市场供求关系分析房地产市场供求关系分析房地产市场供求关系分析4价格走势分析价格走势分析价格走势分析价格走势分析5市场展望与预测市场展望与预测市场展望与预测市场展望与预测上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司从需求看，上海潜在的住宅需求总量仍然较大，但是房贷首付比例和贷款利率提高、对第三套房暂停发放贷款，以及限购等政策措施，将很好抑制全市投资投机型的购房需求。从总体看，后期在投

3、资投机型和部分改善型需求被抑制的情况下，住宅市场成交量将会有所下降，住宅市场价格将逐步稳中有跌。从需求看，上海潜在的住宅需求总量仍然较大，但是房贷首付比例和贷款利率提高、对第三套房暂停发放贷款，以及限购等政策措施，将很好抑制全市投资投机型的购房需求。从总体看，后期在投资投机型和部分改善型需求被抑制的情况下，住宅市场成交量将会有所下降，住宅市场价格将逐步稳中有跌。从需求看，上海潜在的住宅需求总量仍然较大，但是房贷首付比例和贷款利率提高、对第三套房暂停发放贷款，以及限购等政策措施，将很好抑制全市投资投机型的购房需求。从总体看，后期在投资投机型和部分改善型需求被抑制的情况下，住宅市场成交量将会有所下

4、降，住宅市场价格将逐步稳中有跌。从需求看，上海潜在的住宅需求总量仍然较大，但是房贷首付比例和贷款利率提高、对第三套房暂停发放贷款，以及限购等政策措施，将很好抑制全市投资投机型的购房需求。从总体看，后期在投资投机型和部分改善型需求被抑制的情况下，住宅市场成交量将会有所下降，住宅市场价格将逐步稳中有跌。从需求看，上海潜在的住宅需求总量仍然较大，但是房贷首付比例和贷款利率提高、对第三套房暂停发放贷款，以及限购等政策措施，将很好抑制全市投资投机型的购房需求。从总体看，后期在投资投机型和部分改善型需求被抑制的情况下，住宅市场成交量将会有所下降，住宅市场价格将逐步稳中有跌 从产业结构来看，上海正形成“三二

5、一”的服务型经济特征，金融业和房地产业是 促进上海经济的持续增长的主要动 力随着政策不断出台，上海市房地产开发商会放缓新楼上市销售节奏，但随着年末资金逐步趋紧，住宅市场供应在下降后还会逐步有所回升 上海将继续增加居住用地供应总量，使保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%2010年上海房价每平米上涨4000元以上，单价在5万元/平米以上的新房源占到5%，直接拉高整体房价水平，2011年上海楼市的高端化演变趋势日益明显 从需求看，上海潜在的住宅需求总量仍然较大，但是房贷首付比例和贷款利率提高、对第三套房暂停发放贷款，以及限购等政策措施，将很好抑制全市投资投机型的购房需求

6、。从总体看，后期在投资投机型和部分改善型需求被抑制的情况下，住宅市场成交量将会有所下降，住宅市场价格将逐步稳中有跌。从需求看，上海潜在的住宅需求总量仍然较大，但是房贷首付比例和贷款利率提高、对第三套房暂停发放贷款，以及限购等政策措施，将很好抑制全市投资投机型的购房需求。从总体看，后期在投资投机型和部分改善型需求被抑制的情况下，住宅市场成交量将会有所下降，住宅市场价格将逐步稳中有跌。从需求看，上海潜在的住宅需求总量仍然较大，但是房贷首付比例和贷款利率提高、对第三套房暂停发放贷款，以及限购等政策措施，将很好抑制全市投资投机型的购房需求。从总体看，后期在投资投机型和部分改善型需求被抑制的情况下，住宅

7、市场成交量将会有所下降，住宅市场价格将逐步稳中有跌。从需求看，上海潜在的住宅需求总量仍然较大，但是房贷首付比例和贷款利率提高、对第三套房暂停发放贷款，以及限购等政策措施，将很好抑制全市投资投机型的购房需求。从总体看，后期在投资投机型和部分改善型需求被抑制的情况下，住宅市场成交量将会有所下降，住宅市场价格将逐步稳中有跌。从需求看，上海潜在的住宅需求总量仍然较大，但是房贷首付比例和贷款利率提高、对第三套房暂停发放贷款，以及限购等政策措施，将很好抑制全市投资投机型的购房需求。从总体看，后期在投资投机型和部分改善型需求被抑制的情况下，住宅市场成交量将会有所下降，住宅市场价格将逐步稳中有跌。从需求看，上

8、海潜在的住宅需求总量仍然较大，但是房贷首付比例和贷款利率提高、对第三套房暂停发放贷款，以及限购等政策措施，将很好抑制全市投资投机型的购房需求。从总体看，后期在投资投机型和部分改善型需求被抑制的情况下，住宅市场成交量将会有所下降，住宅市场价格将逐步稳中有跌。上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司新江湾城新江湾城新江湾城新江湾城环境分析环境分析环境分析环境分析新江湾城新江湾城新江湾城新江湾城产品分析产品分析产品分析产品分析新江湾城简介新江湾城简介新江湾城简介新江湾城简介周边自然周边自然周边自然周边自然人文环境人文环境人文环境人文环境市政、生活市政、生活市政、生活市政、生活配套情况

9、配套情况配套情况配套情况项目概况项目概况项目概况项目概况供应情况供应情况供应情况供应情况新江湾城新江湾城新江湾城新江湾城 市场分析市场分析市场分析市场分析上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司新江湾城简介新江湾城简介新江湾城简介新江湾城简介 新江湾城位于上海的东北角，西起逸仙路、国权北路，北抵军工路，南到政立路，东靠闸殷路，总面积达9.45平方公里。城区建设将严格控制住宅规模，规划毛密度为0.6，居住用地平均容积率约为1.0，综合绿化率达50以上，规划居住人口6-8万人。据规划，新江湾城将以网络状的生态水系形成区域生态骨架；绿色空间与水系紧密结合并与人居空间相互渗透；大学校区

10、与居住校区相互促进形成共生关系。上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司 新江湾城主要分为江新江湾城主要分为江湾天地、复旦江湾新校区、湾天地、复旦江湾新校区、新江湾城公园、自然花园、新江湾城公园、自然花园、都市村庄和知识商务中心都市村庄和知识商务中心等六大板块，整体城区将等六大板块，整体城区将以低层独幢住宅、低层联以低层独幢住宅、低层联排式住宅、多层住宅和小排式住宅、多层住宅和小高层住宅。庞大的造城规高层住宅。庞大的造城规划预计将于今年完成道路、划预计将于今年完成道路、景观、水系工程的基本建景观、水系工程的基本建设，同时建成生态博物馆、设，同时建成生态博物馆、文化中心、极限运动

11、中心文化中心、极限运动中心三大公建项目；三大公建项目；上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司周边自然人文环境周边自然人文环境周边自然人文环境周边自然人文环境 拥有百年复旦大学、同济大学、上海拥有百年复旦大学、同济大学、上海财经大学、解放军第二军医大学、上海交财经大学、解放军第二军医大学、上海交大附属、同济附中等大附属、同济附中等1414所知名学府，畅享所知名学府，畅享绝难复制的人文气息。绝难复制的人文气息。历经五年的开发锤炼，新江湾城地历经五年的开发锤炼，新江湾城地域价值早已获得全民的共识。随着众多知域价值早已获得全民的共识。随着众多知名楼盘开发商的进驻、整个板块以其卓越名楼

12、盘开发商的进驻、整个板块以其卓越的企业信誉、超高品质的物业产品获得市的企业信誉、超高品质的物业产品获得市场的一致肯定，从而成为首个个人居标杆。场的一致肯定，从而成为首个个人居标杆。上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司市政、生活配套情况市政、生活配套情况市政、生活配套情况市政、生活配套情况主要市政配套主要市政配套:复旦江湾城新校区：复旦江湾城新校区：复旦本科生、研究生教学、高科技复旦本科生、研究生教学、高科技研究和国际交流项目所在地，极限运动中研究和国际交流项目所在地，极限运动中心：心：规划总占地面积规划总占地面积2700027000平方米，其中平方米，其中包括包括15000

13、15000平方米的体育运动中心区和平方米的体育运动中心区和1200012000平方米的国际滑板公园；新江湾城平方米的国际滑板公园；新江湾城公园：占地约公园：占地约1717万平方米，其中水体面积万平方米，其中水体面积约为约为5 5万平方米；大型超市、商业步行街：万平方米；大型超市、商业步行街：总用地规模约总用地规模约7 7公顷，建筑面积约公顷，建筑面积约1414万平万平方米；新江湾城公园文化中心：该中心占方米；新江湾城公园文化中心：该中心占地约地约3 3万平方米，总建筑面积万平方米，总建筑面积91909190平方米，平方米，规划作为新江湾城的地区文化交流展示中规划作为新江湾城的地区文化交流展示中

14、心；心；此外，地铁此外，地铁M1M1、M3M3、M8M8线以及轻轨线以及轻轨L3L3线，加之中环线，众多密集的交通设施线，加之中环线，众多密集的交通设施.上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司三湘七三湘七三湘七三湘七星府邸星府邸星府邸星府邸华润橡华润橡华润橡华润橡树湾树湾树湾树湾九龙仓玺园九龙仓玺园九龙仓玺园九龙仓玺园仁恒怡庭仁恒怡庭仁恒怡庭仁恒怡庭建发江湾萃建发江湾萃建发江湾萃建发江湾萃祥生御江湾祥生御江湾祥生御江湾祥生御江湾加州水郡加州水郡加州水郡加州水郡江湾尊堡江湾尊堡江湾尊堡江湾尊堡项目概况项目概况项目概况项目概况新城御新城御新城御新城御景景景景公馆公馆公馆公馆108

15、81088保利维保利维保利维保利维拉家园拉家园拉家园拉家园上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司新江湾城典型个案分析新江湾城典型个案分析新江湾城典型个案分析新江湾城典型个案分析核心楼盘参数汇总表：核心楼盘参数汇总表：核心楼盘参数汇总表：核心楼盘参数汇总表：项目名称项目名称总建筑面积总建筑面积物业类别物业类别装修状况装修状况容积率容积率绿化率绿化率九龙仓玺园九龙仓玺园100000100000平米平米住宅、普通住宅住宅、普通住宅精装修精装修1.71.745%45%仁恒怡庭仁恒怡庭6500065000平米平米住宅、花园洋房住宅、花园洋房精装修全装修精装修全装修1.21.245%45

16、%建发江湾萃建发江湾萃3128031280平米平米住宅、普通住宅住宅、普通住宅全装修全装修2.02.035%35%祥生御江湾祥生御江湾9246692466平米平米住宅、公寓、别墅住宅、公寓、别墅毛坯毛坯1.091.0944%44%表格一表格一表格一表格一上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司项目名称项目名称项目特色项目特色开盘时间开盘时间物业费物业费均价均价去化状况去化状况（供应（供应/已售）已售）九龙仓玺园九龙仓玺园豪华居住区豪华居住区,地铁沿线地铁沿线2011.32011.35.205.20元元/平米平米月月5500055000345/254/91345/254/91仁恒怡庭仁恒怡庭豪华居住区豪华居住区,宜居生态宜居生态地产地产,公园地产公园地产2010.10.102010.10.108.008.00元元/平米平米月月7000070000268/182/86268/182/86建发江湾萃建发江湾萃复合地产复合地产,国际化社区国际化社区2010.12.172010.12.175.005.00元元/平米平米月月3700037000125/108/17125/108/1