201808XiaoGan城市进入性研究报告.pptx

1、HappySinicExtremeHabitat2022年11月3日目录CATALOG01城市宏观环境分析02城市楼市特征分析03城市地产板块格局04板块的进入性建议孝感城市区位孝感市南与武汉市东西湖区及仙桃市毗邻，北与河南信阳市交界，西接随州、荆门、天门等市县，东连黄冈市红安县与武汉的黄陂区u城市概况：城市概况：现下辖孝南区和云梦、孝昌、大悟3县，代管应城、安陆、汉川3个县级市，全市面积8910平方公里，是8+1城市圈中第三大城市。孝感市位于湖北省东北部，是武汉8+1城市圈成员之一，定位为城市圈副中心城市城市人口孝感市户籍人口523万，常住人口约490万人，属于人口外流型城市；但孝感中心城区

2、常住人口增长迅猛，城市吸纳力不断增强u人口增长情况：孝感中心城区常住人口由人口增长情况：孝感中心城区常住人口由2010年底的年底的45万人发展到万人发展到2016年底的年底的90万人，年均万人，年均4-5万人流入城区；规划至万人流入城区；规划至2030年中心城区实际居住人年中心城区实际居住人口将达口将达125万人万人u人口外流情况：孝感每年外出务工人员约人口外流情况：孝感每年外出务工人员约127万，占了全市人口的近万，占了全市人口的近1/4，仅在东北从事建筑的就超过万人，购房支付力较高；从，仅在东北从事建筑的就超过万人，购房支付力较高；从2013年开始，年开始，政府呼吁广大外出务工人员返乡工作

3、、创业；近年来孝感政府呼吁广大外出务工人员返乡工作、创业；近年来孝感“返乡潮返乡潮”变变“就业创业潮就业创业潮”，2015年约有年约有7.3万人返乡在家门口创业及就业。万人返乡在家门口创业及就业。全市人口基数大，其中心城区将发展成为人口超百万的大型城市，“迁移”人口转“回流城市经济孝感市GDP总值连续5年破“千亿”发展，近年增长速度有放缓趋势，但在城市积极转型发展之下，可能会迎来下一轮的快速增长uGDP总量：总量：2016年全市实现地区生产总值年全市实现地区生产总值1576.69亿元，在湖北省各市中排名第六位，同比上年增长亿元，在湖北省各市中排名第六位，同比上年增长7.9%，与全省平均水平持平

4、；，与全省平均水平持平；u人均人均GDP：2016年孝感市人均地区生产总值为年孝感市人均地区生产总值为32322元，较上年增长元，较上年增长7.8%，居全省第十二；，居全省第十二；u 城镇人均可支配收入：城镇人均可支配收入：2016年孝感市城镇人均可支配收入达年孝感市城镇人均可支配收入达27939元，居全省第五位，在元，居全省第五位，在8+1城市圈中除武汉外，其他城市中排名第一位。城市圈中除武汉外，其他城市中排名第一位。孝感GDP总量居全省第六位，经济发展处全省中等偏上水平，人均收入相对较高城市产业孝感市已形成汽车机电、纺织服装、盐磷化工、食品医药、金属制品等五大支柱型产业；主城区则是光机电、

5、纸制品为优势产业u产业结构：产业结构：2016年湖北省三次产业占比为年湖北省三次产业占比为10.8：44.5：44.7；而孝感市三次产业占比为；而孝感市三次产业占比为17.8：48：34.2，第一、二产业占比相对较高，第三产业发，第一、二产业占比相对较高，第三产业发展水平不足，产业结构还需进一步调整优化展水平不足，产业结构还需进一步调整优化u产业发展：孝感市工业十大产业集群，共聚集规模以上企业产业发展：孝感市工业十大产业集群，共聚集规模以上企业226家，各类配套企业和个体私营企业家，各类配套企业和个体私营企业1120家，主资产已超过家，主资产已超过87亿元，主营收入已达亿元，主营收入已达145

6、亿元以上，从业人员超过亿元以上，从业人员超过30万人万人孝感是以传统制造业的工业发展模式兴城，正面临产业结构待优化，经济发展转型的阶段城市总体规划东城新区规划为“两型”社会示范区，全力打造产业基地、宜业宜居的生态新市区u发展战略方向：孝感市的城市总体规划明确提出，按照“积极向东，适度南进，有限向西”的原则，中心城市以整体向中心城市以整体向东发展为主东发展为主。u 空间规划结构：采用“一城一区，一核多片一城一区，一核多片”的布局结构，与区域经济发展结构相适应。u 一城孝感主城区孝感主城区，以综合服务、现代制造、文化旅游、生态宜居为主要功能的综合性城区。u 一区孝感临空经济区孝感临空经济区，临空制

7、造业、临空物流业、教育科研为主体的独立片区，是汉孝同城化的桥头堡。u 一核由王母湖、野猪湖组成的城市生态绿核，是孝感中心城区的绿肺。u 多片规划形成老城片区、高新区、东城生活区、南城新区、临空经济区五大片区，其中高新区和东城生活区共同高新区和东城生活区共同组成东城新区组成东城新区。城市中心东移，产业、生态两手抓，积极推进汉孝一体化进程，提升城市发展能级城市产业规划以主城核心功能区为端点，向外辐射，已形成现代制造、都市产业和绿色产业聚集发展轴u城市产业规划布局：城市产业规划布局：u 一带：武汉和周边市民短途休闲出一带：武汉和周边市民短途休闲出行带行带u 三轴：三轴：现代制造业发展轴现代制造业发展

8、轴 都市产业发展轴都市产业发展轴 绿色产业发展轴绿色产业发展轴u 核心功能区：包括孝感核心功能区：包括孝感主城区、主城区、临空经济区、临空经济区、生态文化旅游区生态文化旅游区，主，主要立足于华中面向全国层面。要立足于华中面向全国层面。规划规划利用城际利用城际 铁铁 路路 和天河机场、和天河机场、阳逻阳逻港等资源，港等资源，发展商贸商务服务、发展商贸商务服务、特特色专业市场、现代物流产业、色专业市场、现代物流产业、创新创新创意产业、创意产业、临空产业临空产业等，与旅游相等，与旅游相结合，形成立足华中面向全国的特色结合，形成立足华中面向全国的特色服务节点。服务节点。在自身优势产业的基础上，承接武汉

9、产业扩展，引入临空和高新技术产业，实现产城一体化城市交通规划多方位的交通路网和轨道交通建设，逐步拉近孝感与武汉之间的空间距离，未来逐步形成“双城半小时生活圈”汉孝一体化交通建设的全面提速，带来了孝感城市的高速发展，融城效应初显城市发展格局根据城市规划、居民认知、房地产发展情况，孝感主城区分为4个片区：城西区、老城区、东城新区、南城新区城市片区发展特征老城中心道路狭窄，交通拥堵；城西为老城边缘自然延伸地带；南城新区（城南/南大）城市意向较薄弱；东城新区（高新/城东）为政府重点发展城区，商业繁荣道路宽广便捷城市片区教育配套老城区教育资源聚集且汇聚最优，城西次之；东城与南大片区教育资源相对欠缺，但因

10、与老城距离较近可共享老城教育配套教育配套：老城区教育配套齐全，重点学校集聚；南城新区、高新区、东城生活区以及南大经济开发区教育资源配套相对欠缺，规划中小学尚未建成，但与老城区距离仅2公里，可共享老城区教育配套；城市片区医疗配套城市优质医疗配套主要集中在老城区与东城区内；其他片区医疗配套相对缺乏老城医疗配套：1所三级甲等、1所三级综合、4所二级甲等医院；东城区医疗配套：2所二级医院，高新区与南大、南城新区医疗配套均较缺乏。城市片区商业配套老城区传统商业氛围浓厚，但商业品牌及形象偏中低端；东城区已开业及规划商业总体量已超过50万方，商业规模及形象档次将远超老城区城市片区公共配套各片区公共资源和配套

11、打造上，东城区沿河带与老城区公园、文娱资源相对较强城市片区-东城新区发展东城新区已奠定城市新中心的城市地位，乾坤大道成为新区发展主轴，集行政中心、文化中心、商业、商务中心于一线城市片区综合比对价值从居住现状/交通/商业/医疗配套以及休闲娱乐配套来看，东城新区区域价值及发展潜力最高片区分析片区分析东城新区东城新区老城区老城区西城区西城区南城新区南城新区居住现状居住现状城市新区，城市新区，发展迅速，品质发展迅速，品质好，居住氛围浓厚好，居住氛围浓厚旧城市中心旧城市中心居住人口基数大居住人口基数大配套完善，商业成熟配套完善，商业成熟不是城市的发展方向依托老不是城市的发展方向依托老城区，居住氛城区，居

12、住氛 围一般围一般处于开发期，配套较处于开发期，配套较 完善，完善，以专业市场为主，居住氛围以专业市场为主，居住氛围较差较差交通配套交通配套路网规划完善，以高速铁路路网规划完善，以高速铁路和高速公路为主体，和高速公路为主体，对内对对内对外交通通达性强外交通通达性强路网完善，公交线路多，交路网完善，公交线路多，交通出行方便通出行方便目前部分道路施工中且公交目前部分道路施工中且公交线路不够完善线路不够完善 依托老城，通达性一般依托老城，通达性一般商业配套商业配套有红星美凯龙等大体量商业，有红星美凯龙等大体量商业，商业潜力较大商业潜力较大商贸保丽广场、商贸保丽广场、中百仓储、中百仓储、武商量贩等，武

13、商量贩等，商业配套完善商业配套完善 商业配套较为欠缺商业配套较为欠缺 以专业市场为主，以专业市场为主，较为欠缺较为欠缺商业配套商业配套医疗教育医疗教育教育、医疗资源一般，后期教育、医疗资源一般，后期规划较为完善规划较为完善市中心医院、市中心医院、体育路小学等体育路小学等医疗教育资源丰富医疗教育资源丰富 医疗配套较为欠缺医疗配套较为欠缺 教育资源一般教育资源一般 为欠缺为欠缺，医疗，医疗配套较配套较休闲娱乐休闲娱乐 槐荫公园、槐荫公园、星河天街嘉年华星河天街嘉年华主题公园主题公园 后湖公园、董永公园、后湖公园、董永公园、人民人民广场广场 青少年生态公园青少年生态公园 澴河风景区澴河风景区目录CA

14、TALOG01城市宏观环境分析02城市楼市特征分析03城市地产板块格局04板块的进入性建议孝感限购（本地户籍不限，私下名存实亡）、限贷、限价（精装限价1500元/），限价对市场影响较大，未来3年计划棚改1.3万套，棚改力度一般1-城市当前房地产政策调控情况说明类别限购限贷限售限价（预售报备价格限制）出台时间2017.9.14-无2017.9.14涉及区域孝感城区（东以107国道澴川路为界，西以澴河大堤为界，南以原316复线为界，北以长兴一路为界）首套房首付30%；二套房首付50%，且利率上浮25%以上；三套禁贷孝感城区涉及人群非孝感户籍居民（引进人才除外）新房、二手房客户有条件【前2年(含2年

15、)连续缴纳社会保险或者个人所得税证明，且为首次购房】限购1套（私下：名存实亡）按揭客户1、新项目：原则上不超过周边同等地段、同等类型房屋销售价格；2、高价项目：引导企业合理制定销售价格；3、限定毛坯备案价，精装限价上限1500元/（报规时未体现精装，后续不得加精装）4、对于不接受价格指导的房地产项目，暂缓发放预售许可证对市场影响限购政策名存实亡本地（孝感）户籍客户无影响二套首付提高，对部分改善客有一定影响限定备案价，价格突破存在难度n商品房预售条件（可操作性强）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明n棚改计划（孝感中心城区未来3年，2016年货币安置比例约43%，预计未来3

16、年货币安置比例维持40%左右）时间2018年2019年2020年小计计划（户）49004400371213012城市房产政策2018年5月2018年4月2018年3月2018年2月2018年1月2017年12月2017年11月2017年10月2017年9月2017年8月2017年7月2017年6月2017年5月2017年4月2017年3月2017年2月2017年1月020000040000060000080000010000001200000140000005001000150020002500300058735761567316755301222812874257043213794533312236744722017年1月-2018年5月孝感市住宅用地成交情况建设用地面积()规划建筑面积()成交楼面地价(元/)时间宗数(宗)土地出让金(万元)建设用地面积()规划建筑面积()成交楼面地价(元/)平均溢价率2018年1-5月51204490.816616701819266112466.35%2017年1-5月2642235.023893158845384776.09%同比96.15%38