物业管理单位管理方案计划委托协议合同大小物业管理单位CBRE.docx

1、物业管理单位管理方案计划委托协议合同大小物业管理单位CBRE前期物业服务合同委托方（以下简称甲方:地址：法定代表人：受托方（以下简称 乙方:北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司【 分公司】注册地址：授权代表：根据中华人民共和国合同法及有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿协商一致 的基础上，鉴于甲方希望委托乙方担任 的物业管理单位，乙方愿意接受该委托，对实行专业化的全权委托物业管理服务，甲、乙双方共同于 年 月 日在中国市签署物业管理服务合同如下，以共同遵守。1.物业基本情况1.1物业名称：1.2物业地址：1.3物业类型：1.4物业权证（预售许可证 /销售许可证/房地产权证）：1.5物业总建

2、筑面积：1.6物业四至及状况：1.7上述基本情况如果与 市有关政府部门出具的相关证书、测量报告等文件所记载的内容不符的，则应以政府部门的文件为准。1.8甲方同意全权委托乙方并以乙方的名义为 提供专业物业管理及服务。乙方是 物业管理方面的唯一受托人。1.9乙方接受甲方的委托，并同意按照本合同及国家和当地政府制定的有关法律法规为 提供专业物业管理及服务。1.10乙方为甲方、本物业的全体业主和物业使用人提供服务， 并应对其承担相应的管理责任。1.11乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人， 本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。2.物业管理服务范围及事项2.1物业工

3、程前期顾问服务事项2.1.1对项目的功能布局提出建议从项目使用者和管理者两个不同的角度对大厦的功能布局提出意见及 建议，对设施、设备的配置及容量的合理性、服务功能及布局的合理 性，以及目前设计图纸中遗漏、缺陷或多余的项目提出改善意见和建 议。定期参加甲方的有关工程会议，为在施工过程中出现的相关问题提出 专业意见。2.1.3对设施、设备的选型及建材的选料提出建议从使用、维修、管理、安全、环保及保洁的不同角度，为项目的设施、 设备选型和建筑材料的选用，以及从今后发展趋势和物业管理的角度, 分析该项目的机电系统、空调系统、安保监控系统及自控系统等之优 劣，向甲方提供专业建议。2.1.4工程图纸及资料

4、的接收和归档管理工作组织相关人员进行项目工程图纸及相关资料的接收、检验、整理及建 档工作。并健全档案、资料的管理制度。2.1.5测算物业管理运行成本及制定物业管理费标准根据项目的实际需要测算物业管理运行成本，参考同档次项目的收费 水平，制定物业服务费收费标准。2.2 物业管理筹备期的服务事项2.2.1.组建项目物业管理机构根据实际情况筹建项目物业管理机构，并尽快使之能够达到正常的运 作状态。具体工作如下：（1） 设计组织架构、部门设置及人员编制；（2） 制定各部门的职能分配和各岗位的职责范围；（3） 制定内部管理制度、服务标准和工作程序。2.2.2.完成员工招聘和专业培训工作制订有关项目物业管

5、理及服务人员的聘用条件及薪酬标准。并于筹备 期开始之日，先行选派或聘用中高层骨干管理人员，然后按实际需要 招聘其它部门员工。同时，为招聘的物业管理人员拟订一份员工培训 计划，并进行专业培训。2.2.3.制定物品采购计划制定项目物品采购清单。 同时，采购物业管理运行所需用的专用设备、工具及其它必需物品。2.2.4.协助拟定各种规约和手册（1） 根据国家建设部及地方政府的有关规定，协助 .拟定 物业管理规约，供甲方参考；（2） 在物业业主（或物业使用人）办理入驻手续时，向其提供 用户手册，以供有关业主及租户阅读并遵守；（3） 为甲方提供装修指南的范本，并结合项目的具体情况进行 有针对性的进行修定。

6、在物业业主（或物业使用人）办理入驻 手续时向其提供。2.2.5.协助甲方做好项目的竣工验收工作根据国家有关工程验收的技术规范与质量标准，协助甲方项目的竣工 验收工作。2.2.6.安排清洁开荒”工作物业项目承接查验后，为能达到入驻的标准，须进行彻底的清洁，此 项工作称之为开荒”乙方将安排完成上述工作。2.2.7.物业承接查验工作当项目工程竣工验收完成后，乙方即派出专业物业管理和工程技术人 员进行物业管理承接查验工作。同时，协助对验收合格的房屋及设备 做好 成品保护”及相应的日常管理工作。2.3 物业管理运行期的服务事项2.3.1.该物业规划红线范围内所有公共地上、地下建筑物，附属配套设施， 其中

7、包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、玻璃幕墙、楼梯间、电梯 井、设备管道井、走廊通道、门厅等该物业共用部分的维护、保养和 管理。2.3.2.共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：供配电系统、暖 通系统、给排水系统、公共照明、安全秩序管理系统、消防水系统、 电梯、地下层的排风系统、临时应急供电系统等。2.3.3.公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：道路、 室外上下水管道、地漏、隔油池、各类地下管线及管井、泵房（污水 处理池）、室内外停车场等。2.3.4.该物业智能化系统的维护保养和管理。包括：消防报警系统、楼宇自 动控制系统、通讯系统、卫星电视系统、停车场管理系统、电视系

8、统、 办公自动化系统、综合布线系统、信号增强系统等。2.3.5.安全秩序与消防管理， 其中包括：维持该物业区域内公共秩序 （巡逻、门岗执勤、装修管理、访客登记），项目区域内的警卫以及对各种突发事件的预防和处理；火灾的预防和发生火灾的救护和处理；保安监 控和消防监控；并协助公安机关处理刑事案件。2.3.6.道路交通与停车场管理，其中包括：负责该物业规划红线以内的道路 交通管理，地面停车及车辆疏导服务等（停车场经营管理事项将由甲 乙双方签署补充协议或独立委托合同）。2.3.7.日常保洁与定期清洁，其中包括：该物业公共区域内的清洁卫生、楼 宇玻璃幕墙的定期清洗、公共区域地坪定期清洗及地板定期打蜡服务

9、等；每日生活垃圾及装修垃圾的收集、分拣和清运，隔油池 （若有）定期清掏服务等；物业室外通道的地面道路清洗、灭虫、灭鼠；楼宇室 内的有偿清洁服务。2.3.8.庭院绿化与花卉租摆，其中包括：为该物业规划红线以内的庭院花木及绿地提供日常养护服务； 同时为客户提供室内有偿花卉租摆服务等。2.3.9.管理与该物业相关的工程竣工图纸、物业业主（或物业使用人）档案 与二次装修竣工验收资料。2.3.10.代收代缴与有偿服务，负责向物业业主（或物业使用人）收取物业服 务费、能源费等杂费以及另行提供的有偿服务的收费。有偿服务的具 体项目以及有偿服务费的收取标准将另行以书面形式明确告知甲方、 物业业主（或物业使用人

10、）。2.3.11.对于物业业主（或物业使用人）房屋自用部位、自用设备及设施的维修、养护以及其他服务要求， 在当事人提出委托时，乙方在其能力及服务范围内，接受委托并根据本合同的条款合理收费。2.3.12.3.服务标准乙方将按下列约定, 目标如下：对物业业主（或物业使用人）违反用户手册、装修指南（含 二次装修的规定，下同）等的行为，针对具体行为并根据情节轻重， 采取批评、规劝、警告、制止、追索违约赔偿、民事诉讼等措施。甲 方、物业业主（或物业使用人）应积极协助、配合乙方的物业管理工 作。提供24小时（含周末和法定节假日） 不间断的物业管理服务。 具体3.1房屋外观：破损获及时修复，具有相当的整洁度

11、3.1.1.玻璃幕墙清洁明亮3.1.2.外墙定期清洗3.1.3.大堂内布置合理3.1.4.功能识别标识及入驻单位名录醒目有效3.2房屋、公共设施、设备的管理及维修保养3.2.1.设施设备的运仃、使用有记录，无重大责任事故3.2.2.制疋设备女全运仃冈位责任制3.2.3.应急发电机可随时启用3.2.4.严格遵守操作规程与保养规范，保持设施设备状况良好3.2.5.制定应急处理方案3.2.6.设备按照设计要求正常运行，不降低运行指标3.3 公共环境及卫生3.3.1.大堂、洗手间、物业内公共区域每天循环保洁3.3.2.物业外地面、设施设备每天清洁，并保持与楼宇标准相一致；大理石 地面定期打蜡，保持地面

12、整洁光亮3.3.3.环卫设施完备，设有垃圾中转站3.3.4.每天收集及清运垃圾3.3.5.定期进行卫生灭杀3.3.6.物业内废气和噪音等符合国家环保标准3.3.7.无违反规定饲养宠物3.4 绿化3.4.1.保持公共绿化的花草树木以及盆栽长势良好，修剪整齐美观3.4.2.保持公共绿地清洁，绿地无纸屑3.4.3.物业内绿化有管理措施并落实3.5 交通秩序3.5.1.能及时制止车辆违规停3.5.2.进出物业各种车辆管理有序，无堵塞交通现象3.6 安全秩序管理及消防3.6.1.执行24小时值班及巡逻，熟悉物业环境，文明值勤，语言规范3.6.2.接到报警后15分钟内赶到现场3.6.3.结合物业特点，制定

13、安全防范措施3.6.4.详细的消防记录3.6.5.消防设施设备完好，可随时启动3.6.6.自动化系统设施设备运行有序，有记录并按规定期限保存3.6.7.保持消防通道畅通，制定消防应急方案3.7 报修和投诉受理3.7.1.紧急情况：30分钟到现场3.7.2.小修：24小时内解决4. 服务期限4.1甲乙双方均同意预计该项目正式开业日期为 年 月 日，因此甲方全权委托乙方提供服务的期限为：4.1.1. 物业工程前期顾问服务：自本合同签署之日起至该项目正式开业前第个月止，即 年日止。月日起至 年月4.1.2.物业管理筹备期委托管理服务:自该项目正式开业之日的前个月起至该项目开业之日止，即年月 日起至年

14、月 日止。4.1.3.物业管理运行期委托管理服务:自该项目正式开业之日起为期年，即 年 月日起至年 月日止。4.1.4.如该项目开业日期提前，则按实际开业日期计算；如开业日期推迟，则工程前期顾问服务期限最多顺延 个月，即 年 月日止，此后按物业管理筹备期的收费标准计算并至开业之日为 止。4.2本合同期时，如双方同意继续合作，本合同可延长期限。且双方应在本合同届满前达成延长期限的协议； 如任何一方拟终止本合同， 应当提前三个月书面通知另一方。当标的物业权属关系发生变化（包括业权分散或变更）而未签署新的委托合同的情况下，可视为本合同自动以年度为周期延续， 除非乙方认为本合同必须 终止。5. 服务收

15、费5.1管理服务酬金及支付方式根据本合同所列乙方为本项目提供之服务，甲方同意向乙方支付如下物业管理服务酬金:顾问服务酬金。服务酬金由甲方汇入乙方指定的银行帐户或以支票的形式支付。甲方应于每月5日之前以支票或转帐的方式向乙方支付该月的服务酬 金。该项费用在项目物业管理开办费中列支。5.1.3. 物业管理运行期服务酬金：每月人民币 元整（RMB 元/月）或按当月所收取的全部物业服务费的 7%比例提取，按两者数额高的收取。在物业管理运行期间，服务期限每满一年，依据市场通涨率，物业管 理服务酬金应当较前一年增加 5%。本合同期满经双方同意续签之后，续签之服务期间应当与本合同服务期间连续计算并继续按照每

16、年 5%的比例递增物业管理服务酬金。每月5日之前，乙方将按运营期酬金标准自行从所收取的物业服务费 中提取上月的管理服务酬金。如遇物业服务费资金不足时，甲方要负 责及时向乙方以支票或转帐方式支付上月的管理服务酬金。该项费用 在项目物业管理运行成本及费用中列支。5.1.4.管理服务酬金不包括其他额外开支，如税费、追缴费用而产生之法院 和律师费用等。5.1.5.在收到上述服务酬金后，乙方开具正式税务发票。5.2物业管理启动资金（开办费）甲方支付给乙方前期开办费用，支付时间为物业交付使用前三个月， 支付金额以乙方提供的前期开办期预算并经甲方确认的费用为准， 乙方应当列明前期开办物品清单报甲方审批并且严

17、格按照经过甲方审批的清单进行采购， 并提供开办物品之发票（发票抬头为甲方）。5.3 物业服务费5.3.1. 物业服务费标准5.3.1.1.甲乙双方确认该项目的物业服务费标准暂定为：A.写字楼区域：人民币每月每平方米（建筑面积） 元（RMB 元/月/平方米）。B.商业区域：人民币每月每平方米（建筑面积） 元（RMB 元/月/平方米）。本物业红线区域内的公共环境和中央系统的运行、维护、管理费用暂定人民币每月每平方米（建筑面积） 元（RMB 元/月/平方米）收取。5.3.12 甲乙双方将根据该项目物业服务费用测算结果，据实确定物 业管理服务费收费标准。并以补充协议或备忘录方式体现。 但乙方向物业业主

18、（或物业使用人）实际收取的物业服务费 标准按向当地物价部门备案的金额为准，如备案的物业服务 费低于双方确认的上述标准，其差额在乙方管理期内由甲方 补足。5.3.1.3.物业服务费收费标准的测算以甲方提供的总建筑面积、各功 能区的建筑面积、各用户单元的销售的建筑面积，以及该项 目各设备系统情况及其能源消耗数据为依据，综合考虑乙方 为该项目提供的服务所需人员及其费用和其他管理支出，进 行测算。如甲方提供的各项面积数据及设备设施情况与实际 不符并有较大出入，由此造成物业服务费收入不能满足管理 需要时，由甲方补足不足部分。5.3.1.4.甲乙双方须于物业管理筹备期开始之日前的一个月以前，完 成物业管理

19、服务费测算工作，并以书面形式双方签字、盖章 确认。5.3.1.5.乙方的物业管理预算在得到甲方同意后，乙方对物业管理服务费采取按实结算”的方法，即：按当期应收物业管理服务 费的收入，抵付当期实际物业管理服务费用的支出成本，物 业管理服务支出年度结算后的结余部分，转入下一年度继续 使用；不足部分由甲方于 30日内补贴给乙方。5.3.1.6.甲方对客户承诺减免物业服务费的，乙方以甲方书面确认为 依据，被减免的物业服务费由甲方全额支付给乙方。5.3.1.7.在项目开业后，空置房和甲方自用房的物业费由甲方全额承担；已销售但未办理入住之房屋的物业服务费由甲方垫付； 由于销售承诺不兑现等甲方原因， 造成物

20、业业主（或物业使用人）拒交物业管理服务费， 其费用由甲方补足。甲方的交费时间与本项目规定的其他物业业主 （或物业使用人）交费时间相同。5.3.2. 物业服务费缴纳方式5.3.2.1.如果物业服务费按月交纳，应当于每个月的前五日内缴纳。5.3.22 如果物业服务费按季度交纳，物业业主 （或物业使用人）应当与季度起算的第一个月前 15日内交纳。5.3.2.3.如果物业服务费按年缴纳，应当于年度起算的第一个月底前 缴纳。5.3.2.4.对物业业主（或物业使用人）逾期交纳物业服务费的，乙方从逾期之日起按应缴费用每日仟分之叁 （3 %。）加收滞纳金。5.4 其他收费5.4.1. 有偿服务收费乙方向物业业

21、主（或物业使用人）提供有偿服务的收费标准以及该费 用的收取按照如下优先顺序予以确定：（1） 按政府有关职能部门核准的价格制定；（2） 按本合同双方核准的价格制定；（3） 按物业业主（或物业使用人）认可的价格制定。5.4.2.物业房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修费用承担：（1） 保修期内属保修范围内的物业房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修费用由甲方负责 ；（2） 不属保修范围内的物业房屋共用部位、共用设备、设施、公共设 施的维修、养护费用从物业服务费中支出（需动用维修基金的养 护费用除外）5.5欠款处理若甲方未在本合同规定时间内支付上述有关款项， 经乙方采取追缴措施后， 甲

22、方仍未在乙方指定日期内支付款项， 乙方有权终止服务及收取每日仟分之叁 （3 %） 的滞纳金，并保留追索上述欠款及违约金的权利。5.6税金乙方按照国家和地方的有关税收法规代为申报缴纳本物业管理合同取得的全部 物业管理费的流转税（包括营业税、增值税及地方附加费）以及其他所有按照 国家和地方的有关税收法规规定的其他所有税费，所需资金由物业管理账户中 支付。6. 双方的权利和义务6.1甲方的权利和义务6.1.1.甲方应保证乙方按照本合同以平和及宁静之方式管理该物业，甲方同 意如遇人为或其它意外干扰而使乙方不能正常履约时，采取一切适当 而必须之司法或其它行动，以确保乙方能按上述方式管理该物业。6.1.2

23、.甲方承认乙方对该物业在本合同规定的管理范围内拥有全面之管理 权，并且不干预乙方依本合同规定内容进行的物业管理服务，以便使 乙方能及时履行其责任和义务。6.1.3.甲方须于本合同签订后，尽快从政府方面取得一切所需之许可、执照 等，并使之持续有效。从而使乙方得以按照本合同之条款顺利开展工 作。6.1.4.甲方应在物业管理筹备期开始前的第 3个月和开始前的1个月，分别 以书面形式向乙方发出通知，以告知项目准确的开业时间。6.1.5.甲方在筹备期开始后第 2个月内将甲方掌握的全部物业业主 （或物业使用人）资料及甲方对物业业主（或物业使用人）所做相关承诺以书面形式 通报乙方，其后甲方掌握的物业业主 （

24、或物业使用人）资料及对物业业主（或物业使用人）所做相关承诺在甲方销售过程中随时以书面形式通报乙方。6.1.6.委托乙方物业管理的设施、设备（含园艺）应达到国家验收标准。进 口设备需配足备件并落实相应的供应渠道。如工程及设施、设备出现 质量问题，甲方应敦促供应商在约定的期限内返修合格。同时，自承 接查验之日起，应执行国家关于建筑工程保修的有关规定，由甲方保 修两年。6.1.7.负责协助申办一切与管理该物业有关的，甲方和乙方都必须持有的各 种证照和政府许可。以确保乙方提供的专业服务符合法律与法规的规6.1.8.审核批准乙方呈报的物业管理年度工作计划、物业管理运行成本及费 用预算和物业管理的各项规章

25、制度（租户管理手册、物业运营手册等） 其中，预算的调整将应国家或项目所在地最低工资的调整（以颁布的红头文件为准）而相应调整并经甲方审核批准。6.1.9.检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况，并有权要求乙方限 期进行整改。6.1.10.负责协调同当地政府各主管部门（如工商、税务、公安、市政、劳动 等）的关系，并力争得到当地政府的支持和帮助。6.1.11.负责开通该物业的水、电、燃气、通讯、邮电、有线电视等供应渠道， 并办理有关营业证照。6.1.12.在本合同生效之日起 日内向乙方免费提供 平方米建筑面积的管理用房，由乙方无偿使用，直至本合同终止或乙方结束物业管理服务工作为止；乙方不得将该管

26、理用房用于其他任何非本合同管理 目的之用途。6.1.13.物业竣工时，甲方应及时向乙方提供与物业有关的全面详实的图纸、 档案及数据，包括工程竣工图纸、物业建筑材料及技术规格、物业设 施与设备的安装调试和检测验收报告、政府批准文件、以及其它乙方 提供专业服务所必需的相关资料和文件。以保证乙方顺利进行物业服 务工作。6.1.14.甲方委托乙方管理的房屋、设施、设备在交付时应达到国家验收标准 要求，交付方式以双方签字确认为准。6.1.15.甲方应按本合同有关条款约定的费用和乙方提供并得到批准的物业管 理工作计划和物业管理运行成本及费用预算，按本合同前述约定的相 应时限支付给乙方所需物业管理启动资金、

27、物业服务费、管理服务酬 金和其他有关费用。6.1.16.物业交付使用后，空置房的物业管理费及水、电、气、空调等一切由 此产生的费用由甲方按标准全额承担，已销售但未办理入驻房屋的物 业管理费及水、电、气、空调等一切由此产生的费用由甲方垫付。6.1.17.正常管理运行期间，如因入驻率较低或由于甲方原因导致物业服务费 收入较低，不能满足物业管理正常支出时，不足部分因由甲方支付给 乙方，以保证物业管理正常工作。6.1.18.甲方应按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任；并 负责对本物业项目保修期内保修工作的及时协调和组织，如物业使用 人对工程保修工作存在异议，应由甲方负责。6.1.19.在

28、本合同期限内，甲方的广告推广宣传资料、（如报章、电视广告、 图板及小册子等），应清晰列明乙方是甲方本物业的物业管理单位。6.1.20.及时地、清楚地并且全面地回复乙方的有关指示、行动方向或澄清有 关的询问。6.1.21.确保及时通知乙方一切可能对乙方服务产生影响的活动、讨论、事件 及其他与 本物业”目关的资讯。6.1.22.负责确定“ ”管理规约、用户手册和业主临时规约，并将其作为房屋租售合同的附件要求物业业主（或物业使用人）签署 和遵守，乙方根据甲方的要求给予必要的协助和指导。6.1.23.为物业的租赁及销售目的而合理使用乙方的商标、品牌、制服样式和 企业名称来表明乙方是该物业的专业服务单位

29、。6.1.24.甲方有权每 度对乙方是否达到上述服务标准进行考核， 考核标准由甲方与乙方基于本合同的内容共同协商确定。考核结果将及时告知乙方。6.1.25.甲方对乙方提供的物业管理技术负有严守商业机密的义务，此处所称 机密仅限于乙方提供的所有书面的物业管理计划、制度、培训课程、 会议记录、技术资料、应变办法等。6.1.26.在本协议正常终止，提前解约或因不论任何理由需要辞退员工而导致 乙方需按照中华人民共和国劳动合同法及相关法律法规的规定需要对 驻场人员进行补偿时，该等费用将由物业管理账户中支付。若物业管 理账户不足以支付该项费用时，不足部分将由甲方支付。6.1.27.甲方因维修或公共利益，确

30、需临时占用、改动本物业管理区域内设备设施、道路、场地的，由乙方协助甲方征得相关物业业主 （或物业使用 人）的同意。双方应互相配合、协助。6.1.28.甲方负责协助乙方处理本合同项下因甲方原因产生的各种纠纷。6.2乙方的权利和义务6.2.1乙方须于本合同履行后 周内，做好为甲方提供物业工程前期顾问服务的准备工作，并收取首期服务酬金。6.2.2从物业管理和使用者的角度，通过审视物业的设计方案及施工图纸等 方法，对物业的建筑、环境、景观、机电设施、物业功能设置等提出 有利于甲方成本控制及方便管理的意见和建议。6.2.3根据对施工现场的视察，及时提出维护甲方利益和符合物业使用规范 的意见和建议。6.2

31、.4乙方平均每 周/月一次与甲方代表举行物业管理顾问会议，及时提出各种意见和建议；会议应采用例会制。若一方要求更改日期，则 需至少提前3个工作日通知另一方。6.2.5根据甲方的要求，将前期物业顾问服务内容，包括但不限于建议和意 见，以书面形式提供给甲方。6.2.6以未来管理者和使用者的角度，协助甲方对物业进行验收，对各种缺 陷和不足，适时提出相应整改建议。6.2.7配合甲方销售工作，并根据物业的情况于开盘前制定管理规约、物业 管理收费标准及其他相关的管理制度。6.2.8在物业销售过程中，乙方将为甲方销售部人员提供物业管理基础概论，以及今后本物业所提供的物业管理服务内容、 收费标准等方面的培训。6.2.9甲方在进行大型宣传活动时，应甲方的邀请，乙方人员到场，并根据甲方的要求由物业专员现场解答有关物业管理方面的问题。6.2.10项目工程竣工并按