福建德化红星美凯龙项目可行性研究报告.ppt

1、1德化城市认知PART 1投资环境分析PART 2德化家居建材行业需求分析PART 3城市进入可行性及取地策略建议PART 4德化城市认知PART 1城市概况城市经济城市规划2城市认知/城市概况/概况德化县位于“闽中屋脊”戴云山麓，被称做“中国陶瓷之乡”、素有“德化名瓷，瓷国明珠”之美誉。德化位于福建省中部，泉州市西北部，东与永泰县、仙游县毗邻，南和永春县接壤，西连大田县，北毗尤溪县。德化连续数年年被评为“福建省经济发展十佳县”综合经济实力全省第13位。全县总面积2232.16平方公里，其中山地面积273万亩。县辖18个乡镇，202个村，全县总人口27.79万，县城镇居民19.31万（近70%

2、）自然资源丰富，素有闽中宝库之称，是福建最宜居之地，矿藏丰富，旅游资源丰富（戴戴云山、石牛山、岱仙湖、唐寨山公园等）3城市认知/城市概况/行政结构德化城区为2个街道，城区发展目前处于相对缓慢的状态。德化全县南北长60.4千米，东西宽62.1千米，总面积2209.5平方千米。人口27.7927.79万万人。以汉族为主，有畲、回、壮、满、高山等11个少数民族。通闽南方言。全县辖10个镇、8个乡：浔中镇、龙浔镇、三班镇、龙门滩镇、雷峰镇、南埕镇、水口镇、赤水镇、上涌镇、葛坑镇、杨梅乡、汤头乡、桂阳乡、盖德乡、国宝乡、美湖乡、大铭乡、春美乡。共有11个社区、191个行政村。县政府驻浔中镇。城市认知/城

3、市概况/行政结构德化山多，矿产资源丰富。德化是一个资源丰富、环境优美的县份，境内山多、水足、矿富、瓷美，素有“闽中宝库”之称，是福建省最适宜人居住地，也是福建最佳旅游目的地。县内海拔1000米以上的山峰258座，可供开发的水力资源30.2万千瓦，已发现优质瓷土矿、铁矿石、石灰石储量均在亿吨以上，铁观音茶、无公害绿色农产品、山野茶、名贵中草药等农副产品众多。生态环境良好，拥有戴云山国家级自然保护区和石牛山国家地质公园、石牛山国家森林公园、岱仙湖国家水利风景区、唐寨山省级森林公园和106万亩的生态公益林，境内生态环境质量全居全国前列，全省第一，城区环境空气质量接近国家一级标准。城市认知/城市概况/

4、城市地位德化交通便利，但是通达方式单一，进出德化主要为一条高速公路及一条省道。城市通勤德化福州，历时：3小时德化泉州，历时：1小时46分德化厦门，历时：2小时德德化德化福州福州泉州泉州厦门厦门德化目前已经有高速公路直达距省会福州3个小时车程，特区厦门2个小时车程，古城泉州1个小时车程，闽南“金三角”后花园的角色日显突出。德化城市认知PART 1城市概况城市经济城市规划7城市认知/城市经济/经济概况德化县经济发展呈现四大特点：一是经济觃模持续扩大，二是城镇化水平高，三是基础设施日益完善，四是社会事业协调发展。2013年全县实现生产总值154.73亿元，工业实现增加值92.34亿元，增长15.2%

5、，1996年以来连续多年被评为“福建省经济发展十佳县”，县域综合经济实力位居福建省各县（市）第（13）14位。德化全县统计户籍人口约30万，城镇总人口约为19万，城镇化率达到近70%，城镇化率高，居民集中度高。建成省级工业园区1个、县级工业项目区16个。连续三次被评为“全国科技进步先进县”，连续五届荣获“省级文明卫生县城”称号，拥有“福建省科普先进县”、“省级文化先进县”、“第三批全国科普示范县”等称号，2008年荣获“福建最佳旅游目的地”和“全国绿化模范县”称号，2009年初荣获“全国首届文明县城”荣誉称号及“福建省优秀旅游县”荣誉称号。德化县旅游资源丰富而独特，为打造陶瓷文化游、乡土风情游

6、、地质奇观游品牌，重点推介国际陶瓷艺术城、生态农业、戴云山大小险、温泉度假村、星级酒店等项目。随着城区的加速扩张，原有的文体设施已不能满足人民群众日益增长需要，德化县在城区规划1065亩作为文体园区，拟建设田径场、游泳馆、游乐园、影剧院等，经济效益与社会效益突出。依托省级森林公园的优美环境，开发其周边房地产业，打造闽南后花园的人居典范，伴随着旅游的不断升温，市场前景十分广阔。城市认知/城市经济/人口德化全县统计户籍人口约30万，城镇总人口约为20万，城镇化率达到近70%，城市化已经接近完成；同时，在总体上来看，人口处于净流出状态。第六次普查全县常住人口为27.79万人，同第五次全国人口普查20

7、00年的30.20万人相比，十年共减少2.41万人，减少7.98%，年平均减少率为0.83%。全县常住人口中共有家庭户100721户，家庭户人口269163人，平均每个家庭户的人口为2.67人。全县常住人口中，0-14岁人口为4.58万人，占16.50%；15-64岁人口为21.19万人，占76.2%；65岁及以上人口为2.02万人，占7.3%。全县常住人口中，居住在城镇的人口为19.31万人，占69.5%；居住在乡村的人口为8.48人，占30.5%。城镇化水平69.5%。全县流入人口19158人,其中省内流入12810人，省外流入6348人；全县流出人口58945人，其中流出省内51990人

8、，流出省外6955人。地区全县龙浔镇浔中镇三班镇盖德乡上涌镇葛坑镇雷峰镇水口镇美湖乡龙门滩镇赤水镇春美乡南埕镇国宝乡汤头乡桂阳乡杨梅乡大铭乡人口数(人)2778671199317456217172837579975988539452625158446540633630345432302843240623341603比重(%)10043.1626.836.183.012.882.151.941.891.861.611.461.311.241.161.020.870.840.58城市认知/城市经济/经济发展德化县陶瓷业实力强劲，工业经济占据主导地位，是一个单一支柱产业发展的城市，强力的支柱产业的同

9、时也蕴藏着巨大的风险2013年全县地区生产总值（GDP）完成154.73亿元，比上年增长12.6%,增幅位居全市第3位，GDP增量20.05亿元，相当于1988年GDP总量（22.24亿元）。其中，第一产业增加值9.65亿元，同比增长2.5%；第二产业增加值92.34亿元，同比增长15.2%；第三产业增加值52.75亿元，同比增长9.5%。第一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为1.2%、74.1%、24.7%，分别拉动全县地区生产总值增长0.1、9.3、3.2个百分点。三次产业结构比例为6.2:59.7:34.1。2013年，德化全县完成工业总产值219.03亿元，规模以上陶瓷企业76家，实

10、现工业产值117.28亿元城市认知/城市经济/经济发展德化县社会消费品零售总额呈逐年递增的发展态势。这表明德化县商贸市场规模正不断扩大，市场逐步呈现繁荣景象。2008年2009年2010年2011年2012年2013年0%2%4%6%8%10%12%14%16%0510152025303540德化历年社会消费品零售总额同比增长城市认知/城市经济/经济发展德化县2013年固定资产投资高位回调，房地产处于稳步发展阶段，健康合理全年全社会固定资产投资完成68.83亿元，比上年增长25.2%。其中，房地产开发完成投资20.38亿元,增长280%；项目投资47.19亿元，同比下降2.7%。分产业看，第一

11、产业投资1.4亿元，比上年下降43.9%；第二产业投资22.9亿元，增长14.3%；第三产业投资44.5亿元，增长37.4%。在第二产业投资中，工业投资22.87亿元，增长14.3%；其中，采矿业投资2.01亿元，增长30.5%；制造业投资20.6亿元，增长15.8%；电力、热力、燃气及水生产和供应业投资0.2亿元，下降65%。城市认知/城市经济/经济发展第三产业发展落后，成为政府重点发展的方向2013年实现第三产业增加值52.75亿元，增长9.5%，比年度预期目标低0.5个百分点。一是第三产业增加值占GDP比重有所降低。在GDP构成中，第三产业增加值的比重由去年同期的34.9%降低到34.1

12、%（2013年第三产业比重全国为46.1%，福建省为39.1%，泉州市为34.9%），第三产业对GDP增长的贡献率为24.7%，与全市第三产业对GDP增长贡献率29.9%相比，仍有较大差距；二是第三产业内部构成不合理。德化第三产业的增长主要是传统的批零住餐业、交通运输业、房地产业，其中房地产业对服务业增长贡献率达55.6%。受经济总量偏小、区位优势不明显等因素影响，德化金融、物流、信息、商务、创意等生产性服务业还处在起步阶段，同时传统服务业规模化、信息化提升缓慢。德化城市认知PART 1城市概况城市经济城市规划14城市认知/城市概况/城市特色德化规划：德化未来10年的划发展空间布局：“一个中心

13、，四个片区”的格局，而项目地块即处于城东片区即以二环路以内老城区为中心，城后路以北的城北片区、南二环路以南的城南片区、龙东桥以东的城东片区和龙津桥以西的城西片区城市认知/城市概况/城市特色中心城区形成“一心四组团”组团式布局结构。分别为老城区和城北、城南、城西、城东组团等五个部分城市认知/城市规划/规划目标德化人口集中度高，但是受制于人口总量少，城区的发展受限明显细分目前近期（2015年）远期（2020年）用地规模12平方公里19平方公里70平方公里城市人口19万人22万人80万人投资环境分析PART 2新房市场未来发展研判18投资环境/新房市场/概况自2007年伊始，德化房地产开发投资开始扩

14、大，2014年1-11月开发投资额为20.2亿元，2014年1-11月德化房地产投资总额为20.2亿元2007200820092010201120122013201405101520250.00%50.00%100.00%150.00%200.00%250.00%300.00%-50.00%2.573.263.653.594.834.7520.3820.2德化历年房地产投资变化投资总额增长幅度投资环境/新房市场/概况德化房地产市场变化幅度较大，与市场供给及政府保障性住房供应有着密切的联系，其中2014年1-11月德化商品房销售总面积为16.23万200720082009201020112012

15、201320140510152025300.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%-20.00%-40.00%-60.00%-80.00%12.765.8620.8213.18.7912.8427.3816.23德化房地产销售变化销售总面积增长幅度投资环境/新房市场/概况德化商品房销售均价逐年提升，2014年德化商品房销售均价为7677元/，其中住宅销售均价为6712元/，商业销售均价为16498元/2007200820092010201120122013201401000200030004000500060007000800090002324281

16、9278940976343582458007677销售均价投资环境/新房市场/概况德化新房市场中，90-130的三房是主流，未来伴随着房价的高涨，90-100三房将会成为市场的热点44-526070-8080-90100以下 100-110120-130 130以上 150以下 150-160 160以上 200-2520.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%010020030040050060070080095.77%100.00%97.13%79.41%98.72%97.83%99.79%99.35%93.53%100.00%92.54%30.00%14268244347014648461430912267302013年各户型去化情况供应套数销售率单房两房三房四房其他投资环境/新房市场/新盘金龙中心城基础信息：占面积地（）约43748.92建筑面积（）264893.91物业类型大型商业中心、步行街、酒店、SOHO公寓和高层住宅等主力户型面积挑高单身公寓（50）二房二厅（83-193）三房二厅（122-134）最新报价（元/）住宅8200