买房子须知.docx

1、买房子须知小影淘房：房贷还款差额帮您细细算昨日，本版开设的“小影淘房”栏目，不断接到读者的咨询电话，许多读者提出“央行加息能给个人购房贷款带来多大影响？”记者为此采访了有关银行人士。据市建行住房信贷部门有关负责人介绍，在这次存贷款利率调整中，与个人购房贷款直接相关的政策包括：个人住房公积金贷款利率年（含年）以下从提高到，年以上从提高到；商业银行自营性个人住房贷款利率年（含年）以下从提高到，年以上从提高到。假设在贷款期限内没有出现其他变动情况，借款人采用等额本息还款法（即每月还相同金额），这位负责人提供了以下计算结果：如果申请的是公积金贷款，贷款额度万元，年贷款期限每月要多还款元，累计多还款元；

2、年期限每月要多还款元，累计多还款元；年期限每月要多还款元，累计多还款元。如果申请的是商业银行自营性个人住房贷款（也就是常说的商贷），贷款额度万元，年贷款期限每月要多还款元，累计多还款元；年期限每月要多还款元，累计多还款元；年期限每月要多还款元，累计多还款元。借款人只要用实际贷款额度乘以上面不同年期的多还款数额，就可大体计算出每月和累计要多还款的数额。比如：公积金贷款万元、期限年，每月就要多还款元（元，每月还款元），累计要多还款元（元，累计还款元）。同样，商业贷款万元、期限年，每月就要多还款元（元，每月还款元），累计要多还款元（元，累计还款元）。小心不良开发商蜜语：十大购房人应注意事项购买一套称

3、心如意的房子，是许多老百姓的梦想。如果落入不良开发商设置的陷阱，购房人甚至可能血本无归。因此，消费者有必要了解商品房买卖特别是预售商品房买卖过程中可能存在的风险，避免出现“人为刀俎，我为鱼肉”的被动局面。 一、知己知彼，百战不殆 房地产市场各种类型的房屋很多，作为购房人一定要清楚自身的收入情况和消费层次，不能妄自菲薄，也不能好高骛远，以免日后给自己带来沉重的经济负担。在明确自己应该购买哪一类商品房后，更为重要的是了解开发商的售楼资格。由于开发商与购房人存在着严重的市场信息不对称，双方的地位实质上是不平等的。实践中曾出现开发商利用集体土地开发房地产、开发商卷逃预售款和在预售房地产上设置抵押等情况

4、，严重侵害购房人的权益。为此，相关法律法规对于开发商的售楼资格作了若干限制，即开发商作为预售人，应当以书面方式向预购人明示下列事项，使预购人能够较为全面真实地了解商品房预售的信息：(一)预售人的名称、注册地址、联系电话和法定代表人；(二)商品房预售许可证或者其经发证机关确认的复印件；(三)项目开发进度和竣工交付使用时间；(四)项目及其配套设施的平面示意图；(五)商品房的结构类型、户型、装修标准；公共和公用建筑面积的分摊办法；(六)预售商品房的价格和付款办法；(七)商品房预售款的专用帐户；(八)物业管理事项；(九)法律、法规规定的其他事项。如果以上条件都具备的话，说明开发商在国有土地使用权的取得

5、、商品房小区规划的确定和商品房预售前的开发等过程中，都较为规范，没有出现在建工程抵押的情况，对商品房后期建设与管理也有明确的计划，购房者大可放心与之谈判。 二、看清“内部认购”的真面目 许多开发商在楼盘预售前，喜欢搞内部认购，一为造势，二为摸底，都是为预售作准备。而对于购房人来说，相对而言，内部认购的价格相对较低，有一定的吸引力。对此，笔者认为，由于内部认购行为政府不认可，也没有纳入管理，商品房的内部认购可能存在以下隐患：一是开发商还没有缴清开发地块的土地使用权出让金，导致将来难以取得房地产证；二是该商品房可能已经被开发商拿去抵押，将来购房人取得的不是完全的房屋所有权；三是由于内部认购合同没有

6、政府部门的登记备案，开发商可能会将房屋一楼多售。因此，购房人切不可因为内部认购商品房的所谓价格优势而麻痹大意。 三、明确售楼广告的法律效力 许多开发商都精通包装之道，在商品房的售楼广告中作了许多诱人的许诺。对于广告的效力，法律理论一般认为是一种“要约邀请”，对开发商没有法律约束力，除非合同双方将广告的许诺作为合同条款写到商品房买卖合同中。对于预售广告的管理，主要是通过行政手段实现的，广东省商品房预售管理条例规定，预售人发布预售广告时，应当已取得商品房预售许可证。预售广告的内容必须真实、准确，不得有误导、欺骗公众和不符合预售的商品房项目的内容，并载明商品房预售许可证的编号和发证机关。预售人发布的

7、预售商品房广告和印发的宣传资料所明示的事项，预购人有权要求在商品房买卖合同中约定。预售人发布预售商品房广告时，应当提前五日将拟发布的广告式样报核发商品房预售许可证的主管部门和工商行政管理部门备案，主管部门和工商行政管理部门发现该广告内容与项目不符时，应当责令其停止发布。如果购房人因开发商虚假广告的误导利益受到损害，理论上可以通过司法程序寻求赔偿，但通过陷入旷日持久的诉讼来维权，不是广大购房人乐见的事情。因此，建议购房人要求开发商将其广告许诺作为合同条款写到商品房买卖合同中，如发现开发商发布虚假广告欺骗消费者，也可以向工商行政管理部门举报。 四、慎签认购书 在实践中，为了尽早销售商品房，开发商在

8、与购房人签订商品房销售合同前，双方先签订商品房预售认购书，购房人依认购书约定缴纳一定数额的款项。但往往在正式的商品房买卖谈判中，又因为对具体条款的争议，不能签订正式的商品房买卖合同，双方进而转为对购房人所缴款项是否视为定金，适用“定金罚则”而争吵不休。对于认购书的法律性质，一般认为，如果认购书含有商品房买卖合同的主要条款，如商品房的位置、楼层、总面积、单价、总价、签订正式预售合同的时间等，商品房认购书具有合同约束力，当事人违约要承担违约责任。认购书中约定的款项应当视为解约定金，适用定金罚则。如果认购书没有含有商品房买卖合同的主要条款，则认购书只是没有法律约束力的“意向书”，购房人所缴款项应当退

9、回。对于认购问题，广东省商品房预售管理条例第二十三条规定：“预购人与预售人签订书面的商品房预购销合同前，经双方协商同意，预售人可以向预购人收取一定数额的商品房预购订金；预售人收取订金前，应当向预购人提供商品房预购销合同草案。收取商品房预购订金时，预售人与预购人应当订立书面协议，约定所收订金的具体数额和退还与不退还的具体办法。预售人与预购人签订书面的商品房预购销合同后，预售人向预购人收取的商品房预购订金应当转作预购人支付的商品房预售款。”此规定明确规定双方约定的是“订金”而非“定金”，这也可以避免适用“定金罚则”，但前提是购房人在认购书上也使用了“订金”的字眼。 五、确定合理的付款方式 为加快资

10、金回笼，实践中有的开发商对一次性付款的购房人提供一定的优惠，有的经济条件优越的购房人也乐于一次性付款，以免麻烦。但这种做法其实存在一定的风险，如果开发商开发烂尾，购房人极有可能血本无归。因此，购房人应尽可能争取按照开发建设工程的进度分期支付房款，这样可以将风险降到最低，避免将来被“套牢”。如在合同中约定签约时支付房款的10%，签约后开发商应保证工程应建至四层完工，购房人再付10%等等。另外，根据广东省商品房预售管理条例，商品房开发商(预售人)代购房人办理商品房房地产权证的，购房人可以留百分之十五的商品房价款，其中百分之十的商品房价款在预售的商品房竣工验收之后、交付使用之前支付，百分之五的商品房

11、价款在预售人交付商品房房地产权证时支付。购房人自己办理商品房房地产权证的，购房人可以留百分之十的商品房价款，在预售人取得商品房项目产权确认证明书并将商品房交付使用之日起十日内支付。 六、明确约定收楼标准 对于商品房交付使用的标准，城市房地产开发经营管理条例第十七条、第十八条有明确规定，即房地产开发项目竣工，经验收合格后， 方可交付使用。住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当进行综合验收。综合验收项目包括：(一)城市规划设计条件的落实情况； (二)城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；(三)单项工程的工程质量验收情况； (四)拆迁安置方案的落实情况； (五)物业管理的落实情况。住宅小区

12、等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。广州市商品住宅建设项目验收管理办法规定，商品住宅建设项目验收包括专业验收、竣工验收和综合验收。专业验收是指规划、公安消防、人防等行政管理部门对商品住宅建设项目落实工程报建审批事项情况所作的检验和认可。竣工验收是指房地产开发商依照强制性工程建设标准组织勘察、设计、施工、工程监理等单位，对房屋建筑以及按规定配套建设的市政公用设施工程质量的认定。综合验收是指建设行政主管部门组织有关行政管理部门对商品住宅建设项目中涉及公共安全的内容及市政公用设施建设配套情况所作的认定。对于交付标准，此办法规定，商品住宅建设项目经验收合格后，方可交付使用。办法没有明确，

13、而且广州市综合验收难问题一直没有得到很好得解决，使开发商与购房人在收楼标准上存在很大争议。现行的商品房买卖合同格式文本第八条规定收楼标准由合同双方约定。建议购房人尽量不要选择争议较大的“(一)该商品房经验收合格”，以免日后对验收的定义产生歧义，另外，购房人可要求开发商在商品房交付使用的同时向购房人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，并按住宅质量保证书的约定承担保修责任。 七、规范商品房面积增减的处理 商品房的建筑面积是以房地产测绘部门的测绘结果为准。而合同的签订往往在测绘之前，因此，合同约定的商品房面积往往与实测面积不相符。对于面积增减的处理，建设部关于整顿和规范房地产市场秩序的通知有明确的规

14、定，即：商品房销售合同约定面积与实际面积发生差异的，按照合同约定处理；合同未作约定的，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内的(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。广州市的商品房买卖合同在此基础上，进一步规定，面积误差比绝对值在06%以内(含本数)的，买卖双方不作任何补偿。当然，合同双方也可以另行约定。

15、八、了解按揭的办理方法 大部分开发商都在售楼广告中写明提供多少年的几成按揭，并列出月供多少，以示供楼是件轻松的事情。有的购房人也以为签了合同交了部分房款，并提交了一系列按揭申请文件后，就可以放心等待入住了。实际上，提供按揭的是银行而不是开发商，银行对购房人资信进行调查后，可能不会批准提供按揭。实践中也存在开发商把按揭作为一种销售手段，明明没有却明目张胆地宣扬。如果银行不批准按揭或根本就不存在按揭，而购房人已缴了一部分房款，那购房人则十分被动。比较好的方法是购房人在商品房买卖合同中对按揭申请得不到批准时如何处理作一明确规定。 九、追究交楼违约的技巧 有的购房人往往会遇到这种情形，接到开发商的交楼

16、通知书，兴冲冲地到楼盘一看，商品房的许多设施都没有到位。对此，有的购房人急于入住，直接收楼。有的购房人则以书面方式明确通知开发商不接受交付，并要求开发商承担迟延交付的违约责任。两者的处理其法律后果是不同。前者收楼后，即使商品房根本不适于居住、使用，购房人也不能要求开发商承担迟延交付的违约金。当然，如果商品房存在质量问题，已收楼的购房人还是可以要求开发商赔偿因质量问题引起的财产损失，但这与开发商承担迟延交付的违约责任是两码事，而且证明房屋的质量问题的难度是相当大的，获得赔偿的成本较高。相反，由于开发商已明显违约，后者要求开发商承担迟延交付违约责任的难度就小多了。 十、了解预售商品房转让的条件 在

17、房地产交易中，存在预售商品房转让的情形，即原来的商品房预购人将购买的尚未竣工的预售商品房再行转让给他人，俗称炒楼花。 由于预售商品房转让有利于转让人的融资，对受让人而言，可能有价格上的优惠，而国家又能增加税收，因此，“炒楼花”虽然在理论上存在争议，实践中却一直客观存在。但由于“楼花”毕竟不是现楼，其中涉及法律关系较为复杂，建议购房人全面了解转让人原来合同的具体情况后作决策。简单而言，如果转让人已付清全部价款，预售商品房的转让无须事先征得作为预售人的开发商同意。如果预购人尚未付清价款，则转让事先须征得预售人的同意。如果转让的商品房办理了按揭，则情况更为复杂。但无论何种情况，预购人必须持有经过登记

18、备案的预售合同和转让合同才能成为转让人，未登记备案的商品房买卖合同项下的预售商品房不得转让。收房时需要注意哪些问题卢先生：我于2005年购买了一套期房，现开发商通知我去办理入住手续。请问:在办理入住手续时，我应该注意哪些问题？ 律师解答： 一、收房时对相关文件的审查 依据2003年12月1日施行的北京市城市房地产转让管理办法的规定:房地产开发企业交付预售住宅商品房，应当符合下列条件:取得建筑工程竣工验收备案表；取得商品房面积实测技术报告书；向购房人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书；达到预售合同约定的其他交付条件。 1、关于建筑工程竣工备案表 我国合同法、建筑法、城市房地产管理法等法律法规均规

19、定:建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房屋经过验收和验收合格的标志即取得建筑工程竣工备案表。故，无论房屋买房合同中是否约定房地产商取得建筑工程竣工备案表为交房条件，房地产商交房时均应提供建筑工程竣工备案表。 2、关于商品房面积实测技术报告书 依北京市城市房地产转让管理办法相关规定:2003年12月1日后申领商品房预售许可证的项目及尚未开始销售的商品房现房项目，房地产商在商品房交付时，应向每个购房人提供商品房面积测绘技术报告书。 3、关于住宅质量保证书和住宅使用说明书 上述两份文件是建设部商品房销售管理办法的明确规定。 购房者按通知上约定的日期收房时

20、，首先检查房地产商提供的文件是否符合上述要求，竣工备案表上是否有建委同意备案的章，然后再对要接收的房屋实地验收。 二、收房时对房屋的验收 1、检查交验房屋的楼号、房号、户型等是否与购房合同、附件及补充协议相符。如有不符，办理入住手续前要向房地产商提出，要求重新核对并相应进行更换。 2、面积发生误差应及时根据合同的约定向房地产商主张自己的合法权益。 3、检查房屋质量，如有房屋结构质量问题，应在入住前向房地产商提出，并向政府有关部门反映；如有非结构性质量问题，应要求房地产商交接时如实做好书面记录，并要求房地产商书面承诺在一定的期限内完成维修。 4、按购房合同、附件及补充协议的约定对房屋内的设备进行

21、清点，检查水、电、气、热等设备完好程度及使用状况，如有不符或缺损，应在交接时要求房地产商在交接清单上注明，并要求房地产商书面确认具体更换和配齐的日期。 5、对房地产商提供的物业交付核验单或交屋单中无法确定的事项，应注明暂不清楚或无法认定，并由双方在注明处签字或盖章。 房屋面积测量17问详解1商品房销售时，以什么计量单位作为计价方式？答：商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积计价。2商品房建筑面积如何计算？答：商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。3何谓“

22、预售面积”和“竣工面积”？它们有何区别？答：预售面积是指全部按建筑设计图上尺寸计算的房地产建筑面积，它只供房地产预售时使用；竣工面积是指房地产竣工后实测的面积或用与竣工房地产尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积，它为房地产交易、租赁、抵押、竣工验收、产权登记等提供依据。4业主如对已购房地产的面积有疑问时，该如何处理？答：在预售期间，可向发展商索要该套房屋的面积测绘资料和建筑设计图，根据图上尺寸复核套内建筑面积是否与购房合同上的套内建筑面积相符。在竣工入住后，可按相关规范自行实测，如仍存疑问，可要求进行重新测量。5业主在复查自己一套房的竣工面积与实际面积是否相符时，应注意些什么？答：业主在复查已购

23、房地产的面积时，一般只能丈量该套房的套内建筑面积，而且还需注意墙体厚度、烟道、专用梯、凸窗分摊面积等问题。6购房的建筑面积包括哪些部分？答：房屋的建筑面积包括套内（单元）建筑面积和按规定应分摊的公用建筑面积两部分。7按建筑面积计价的商品房，发生面积差异时如何处理？答：按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生差异以及建筑面积与套内建筑面积均发生差异时的处理方式。8成套房屋的套内建筑面积由哪些部分组成？答：成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。9什么是套内房屋使用面积？答：套内房屋使

24、用面积是指套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按下列规定计算：（1）套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；（2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；（3）不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；（4）内墙面装饰厚度计入使用面积。10什么是套内墙体面积？答：套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。11什么是套内阳台建筑面

25、积？答：套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。12房屋的共有建筑面积包括哪些内容？答：共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。13按套内建筑面积售房，房价是如何计

26、算的？答：（1）房地产开发企业预售的商品房，按套（单元）或整层出售的，以套（单元）或整层内建筑面积（以下简称“套内建筑面积”）计算房价；整幢出售的，以该幢房屋建筑面积计算房价。预售时，开发企业应向购房者提供经规划部门批准的房屋建筑平面图。（2）房地产开发企业销售已建成的商品房以及二、三级市场的各类房屋交易，实行总价交易，房价可不与房屋建筑面积挂钩，但新业主对公用建筑面积享有原业主的权属。14按套内建筑面积计价的商品房，其应分摊的公用建筑面积的建设费用如何计算？答：按套内建筑面积计算房价的商品房，其应分摊的公用建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价。15按套内建筑面积计价的商

27、品房，发生面积差异时，如何处理？答：房地产开发企业预售商品房时，应与购房者在购销合同中按如下原则约定交楼时实测面积与原计价面积出现差异（含误差）的处理方法：（一）差异值为06以内（含本数）的，购销双方不作任何补偿；（二）差异值为06以上（不含本数）至3以内（含本数）的，购销双方按购销合同约定的房屋单价多退少补；（三）差异值超过3以上（不含本数）的，购房者可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，房地产开发企业应在30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。16按套（单元）计价的预售商品房，当出现面积差异时，该如何处理？答：按套（单元）

28、计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。17什么是房屋的公用建筑面积及如何分摊？答：房屋的公用建筑面积是指建筑物主体内、户门以外可使用的面积，包括层高超过22米的单车库、设备层或技术层，室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨篷、突出屋面有围护结构的楼梯间、水箱间、

29、电梯机等。每户（或单位）应分摊的公用建筑面积按如下原则进行计算：（1）有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议进行计算；（2）如无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊。即：每户应分摊的公用建筑面积（应分摊公用建筑面积各套（单元）建筑面积之和）各套（单元）建筑面积。市消协：购房者应谨防8大陷阱图片： 诱人的售楼承诺背后，到底有多少美丽的陷阱？昨日，市消协召开315新闻发布会，通报了目前我市房地产市场促销方式中出现的8种陷阱，提醒消费者不要被诱人承诺所诱惑，有效规避购房风险。陷阱 降低首付【个案操作】某楼盘推出首付10%，在正式签合同之前，先订三方协议，由购房者向专业投资公司借贷一笔相

30、当于楼价20%的款项，再去办七成按揭。【消协提醒】从表面上来看，降低了首付款，可帮助一时手头现金不多、但有买房需要的购房者。当楼市遇到不景气时，大多数房产商都会推出“降低首付”的营销策略。但严格来讲，银行要求购房者有一定自由资金（比如不低于30%）才愿意贷款。“降低首付”的做法会使银行的风险增加，因此，银行将会对购房者的资信要求比较苛刻，有可能出现购房者获得的贷款不足。因此，提醒购房者在与开发商签订房屋买卖合同时，应当注明一旦贷款不足的处理方式。另外，购房者与投资公司签订借贷合同、购房者与房产商签订买卖合同，在它们之间的关联性方面以及具体签法上也值得购房者多加注意。陷阱 返还差价【个案操作】某

31、开发商承诺，在某时段购买某楼盘，以后若此楼盘价格下滑，愿向购房者以现金返还差价损失。【消协提醒】房产商的这些承诺并不意味着购房者无风险了。在签订合同时应从3个方面考虑：首先注意是否将“返还差价”等承诺写进了合同，如没有明确约定，应意识到这没有法律效力。一旦发生纠纷，购房者会承担败诉的风险。二是若将承诺写进合同，在以后的操作中仍会存在问题，如差价损失以何种标准来确定？同一时期的楼盘会存在不同位置、不同价格等方面的区别，其市场价值的定位会随着时间发生变化，差价损失的计算依据又是什么？三是差价损失的计算期限有没有限制？若没有，这对开发商的约束力度会大大降低；若有，由于市场千变万化，会产生许多不确定因素，是否会得到法院的支持也是不确定的。陷阱 无理由退房【个案操作】某开发商表示，两年内购房者如要退房，公司将提供原价退房或差价补足两种选择。退房时，购房者的房款还将获得一定的年利率。【消协提醒】对于购房者来