浅论我国物业管理法律制度的完善.docx

1、浅论我国物业管理法律制度的完善中文摘要我国物业管理制度起步较晚，无论是在法理研究还是在法律制度上都不尽完善。良好的物业管理必须建立在完善的法律基础之上，加速物业管理立法，建立和完善物业管理法律制度是依法管理物业管理行业的迫切需要。因此，有必要就物业管理制度进行法律制度上的思考，以探索出一系列适合我国国情、民情的物业管理制度完善对策。本文对我国物业管理制度现状进行了相关的分析和对国外物业管理制度经验的借鉴，更好地完善我国物业管理制度。关键字：物业管理；权益；缺陷；法律措施AbstractLate start of the property management system, both in l

2、egal research or in the legal system are not perfect. Good property management must be based on sound legal basis, accelerate the property management legislation, establish and perfect the legal system of property management is managing the property management industry, according to the urgent needs

3、. Therefore, it is necessary to the legal system of property management systems thinking to explore a series of suits Chinas national conditions and responsive property management system for Improvement. In this paper, the current situation of Chinas property management system analysis and related p

4、roperty management system of foreign experience for reference, to better improve our property management system. Key words：Property Management; Interests; Defect; Legal measures浅论我国物业管理法律制度的完善随着我国城市化水平的飞速发展和人们生活质量的不断提高，物业服务成为了人们的一种要求。它作为一种新兴行业，通过物业管理企业接受业主、业主委员会或者其他组织的委托，对物业进行维护、修缮、管理，对物业区域内的公共秩序、交通

5、、消防、环境卫生、绿化等事项提供协助管理、服务的有偿活动。为了更好地维护广大劳动者的基本权利和切身利益，必须作出更好的对策和完善措施。一、完善我国物业管理法律制度的意义（一）有利于切实保护公民合法私有财产随着经济发展和人民群众生活普遍改善，迫切要求切实保护他们通过辛勤劳动积累的合法财产。物业管理也渐渐成为人们生活的一部分，通过物业管理发现了其中的诸多问题。目前物业管理我国还没有一部完整的法律，虽然在物权法上也规定了关于物业管理上的共同管理，维护业主们的权益。但是在单个业主对现状的不满，是不能予以支持。在业主委员会应与物业服务企业订立书面物业服务合同中，条例规定，一个物业管理区域由一个物业服务企

6、业实施物业管理。业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。总而言之，人要生存发展，人们合法的私有财产，应当予以适当的保护，这是社会稳定发展的前提。要更好地维护公民的合法私有财产，就业主委员会行使权力有法可依。（二）有利于配合城镇住房制度改革住房制度改革主要是改革住房建设、分配

7、、维修、管理体制。由原来单位统包职工住房建设、分配、维修、管理一体化的单位所有制，转变为住房的生产、建设专业化，维修、管理社会化的体制。完善物业管理制度，它作为城镇住房制度的重要组成部分，能更有利地进行城镇住房制度的改革。对于原有老房屋存在着定期养护修缮的问题，原有在产品经济体制下形成的房屋管理模式，早己显得落后了，不适用了。在商品经济体制下，房屋的管理、修缮、服务，更专业化和简单化。对于人们面对各个方面的管理承包公司维护住房的各种问题，你只需要面对一个物业管理公司就解决各方面的问题，由物业管理公司专业地处理各种复杂的问题。这种统一的专业化物业管理制度，在城镇住房制度改革方面有着重要意义。然而

8、物业管理的开展能有力地促进房地产业的发展，带动国民经济的持续增长。物业管理的开展克服了传统房屋管理简单低效等弊端，促进了房地产开发、经营、服务的配套和有机结合，顺应了房地产综合开发的大生产方式和房地产商品经济发展的要求，推动了城市房地产业运行体系的确立与完善，为房地产业的持续发展起了支撑与推动作用，从而带动国民经济的持续增长。具体到对发展商来说，良好的物业管理能塑造发展商在公众中的良好形象，增强社会大众和投资者的信心，提升其产品价格，促进销售，从而易于形成公司经营的良性循环。对物业购、租用者来说，好的物业管理可以使物业处于完好的状态，保持正常运行，给人以良好的居住、工作或经营环境，并能改善物业

9、的功能，增强物业的适应性，延长物业的使用寿命，提高其市场价值，即能确保物尽其用。如果没有良好的物业管理会加速物业的老化，造成物业的低效使用和社会财富的巨大浪费，阻滞房地产业的发展，抑制相关的消费增长，阻碍国民经济的良性协调发展，导致直接或间接的经济损失。（三）有利于增加劳动就业和繁荣第三产业众所周知，社会经济的发展离不开人们劳动和现代产业发展。现在物业管理是时代的需要，物业管理主要分为管理和服务：管理是主要是针对产权和产业设备等方面；而服务则是对于用户的要求满足，登门进行日常服务，并超前检修上下水管道、暖气管道、水管的防冻保暖、换纱窗、检修门锁、修换灯口、电线、开关。另外及时检修锅炉，保证供暖

10、；及时检修泵房、变电所，保证供水、供电；及时检修煤气管道，保证安全供气；及时检修电梯，保证安全运行。当然服务中也包括管理，对于房屋、设备必须点交、登记齐全，建立保管卡。向用户点交清楚，明确保管责任。在日常工作中要注意宣传爱护使用房屋设备的常识，并注意设备变化情况。用户迁入或迁出时，要进行清点。对于第三产业的发展和劳动就业方面都有很大的帮助，在专业化的系统管理中，能够合理的分配工作落实到各个方面，而服务业作为第三产业的一个重要的组成部分，对于第三产业更好地发展有一定推动作用。在另一方面就业是民生之本。我国当前和今后相当长一段时间就业需求都会十分强烈，就业形势会极为严峻和复杂。扩大就业是我国当前和

11、今后长时期重大而艰巨的任务。物业管理就业容量大，对扩大就业具有重要作用。目前，物业管理吸纳的劳动力中大部分来自企事业单位下岗分流人员、农村剩余劳动力及部队复转军人等，对于缓解农村剩余劳动力向非农产业的转移和产业结构调整中的就业矛盾作出了重要贡献。今后相当长一段时期，随着住宅建设的持续快速发展以及旧住宅区物业管理范围的不断扩大，物业管理将保持快速发展，对增加就业将起到积极的推动作用。二、我国物业管理制度的现状与缺陷（一）我国物业管理的现状我国的物业管理的迅速发展主要是市场经济的变化和房产市场的发展。在原有的传统的福利型的物业管理的渐渐向专业化/市场化的管理模式变更。每次变革过程都要经过无数次改良

12、而付出相应的代价。我国在现阶段，社会上的对于物业管理的认识是不足以适应该行业的发展。业主习惯行政型和福利型的管理模式，对于高标准消费难以配合。还有部分的物业管理企业依附房产开发商，大大阻碍了公司发展，也使企业和业主的服务难以落实，更不用说企业的市场化和专业化。还有重要的一点是物业管理公司缺乏资质评定和我国市场经济与物业管理机制的不完善，业主无法了解到物业管理公司的状况和业绩。在市场竞争机制中，物业管理行业没有合适的定位，无法让业主理解其公司的基本情况，还有对物业管理价格的规范，没有一套可行的方式，不便于业主根据自身情况选取适当的物业管理企业。对于管理企业的各种行为，应当要有相应的业主进行约束和

13、监督，这就要求业主有较强的自治的能力相结合。现在物业管理企业的专业化与业主的能力相对缺乏，产生纠纷导致管理企业的不规范。在政府层面上，由于以前物业管理作为房地产业的一个售后服务部门，没能引起有关部门的重视，以及物业管理涉及部门过多，因而导致物业管理法规制定不及时不完善；由于受传统计划经济观念的影响以及出于本部门自身利益考虑，政企没能真正分开，而且政府对企业干预过多，缺少服务意识；对物业管理的宏观管理目标不明确，是进行分业经营还是分业与联合经营共存；物业管理作为一个新兴行业，政府没有出台相应的扶持政策，导致物业管理过分依赖于开发商，难以真正独立出来。还有在企业层面：第一，企业竞争意识的不足，物业

14、管理要讲求经济效益和资金的良性运转，这些前提就在于物业管理的经费的来源应该落实、有保证，但是目前大多数物业管理企业却在抱怨物业管理的经费有困难，还有的更依赖于房地产开发商。一方面由开发商支付的管理基金以及有开发商和业主一起提供的维修基金不能完全落实，业主大多不愿负担，因此取得这部分经费难度很大。另一方面管理费收取不规范。特别是一些地区管理费标准偏低，正常管理支出没有着落，多数物业管理公司之所以能维持运作是由于利用了多种经营等来弥补不足。还有接管物业时的验收费、质量保证金以及城市维护费补贴等经费项目不能落实。第二，资质的不明确。物业管理企业的资质直接反映了该企业的资金状况、技术能力、服务水平等，

15、是物业管理企业的一个综合体现，也是取得广大业主信任的一个标志，而目前我国的物业管理企业资质各个相差甚远，一个是企业门槛低。物业管理企业不同于工业企业需要成套设备、厂房、有成熟的产品，也不同于一般的商业企业，需要相对充沛的资金可供周转从而由进销差价来赚取利润，而物业管理企业提供的是服务，一般没有什么资产，几句话几个人便构成了一个企业。另一个是市场化较低。物业管理企业在我国主要是通过四种途径组建起来的即由开发商组建的物业管理公司或附属的物业管理部、独立组建的物业管理公司、房管所转换的物业管理公司、各大系统单位组建的物业管理公司，其中最后一种途径只占少数，最多的是通过一、三两种途径组建起来的。而由开

16、发商和房管所组建的物业管理公司不是把物业管理作为房地产的附属品，就是延续计划经济体制的传统观念，制约着物业管理的自由市场化发展。第三，我国的经济水平的影响和人口众多，社会对物业管理方面认识的偏差和专业性的委托规模比较少。在社会的层面上，由于大多数消费者刚从计划经济的福利中走出来，缺乏对物业管理的消费意识；业主法制意识淡薄，加之法规不完善，业主只一味强调权利而忽视相应的义务； 社会关注程度不够，许多媒体只是关注所谓的新闻卖点，一有纠纷就把矛头对着物业公司；行业协会还没有完全发挥其应有的作用。（二）我国物业管理制度的缺陷1我国物业管理法制的不健全物业管理作为新兴行业在我国飞速发展但我国物业管理还没

17、有一部完整的法律，对于这种法律上的缺失会导致社会的不稳定，法律法规的滞后不能更好维护人们的合法权益。对于物业管理法律上的救济，应当要有明文的规定，约束规范业主与管理公司和业主与业主之间的关系，我国对于这方面的责任分工不明确，在我国物业管理条例做出了业主委员会权利义务的有关规定，但是条款过于抽象，缺乏可操作性和具体性。另一方面在权限范围内或者没有得到业主大会授权的情况下，滥用职权损害业主利益。例如上海都市庭院业主委员会在业主大会上要求颁发”重大贡献奖”，受奖者是业主委员会主任副主任以及其他“索赔有功人员”，奖金总额为1 6万余元。后因业主非议未能全部兑现。此后，业主们陆续发现业主委员会存在诸多问

18、题：业主委员会未经业主同意，私自和开发商签订赔偿协议；藏匿开发商补偿给全体业主的架空层。底层车库；将部分房屋私自出租给个别业主65年；私自向外发包13个小区物业工程；用维修基金购买超市水票作为奖励发放等等。当业主们要求业主委员会公布维修基金明细账、活动经费预算及使用情况、会议纪要和开发商移交的架空层，底层车库及部分房屋的位置及数量清单，并解决已发的超市水票、重大贡献奖、出租收入纳入维修基金等一系列问题时，业主委员会拒不处理。但在另一方面从物业管理条例的总则当中可以看出其立法目的是为了规范物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境。而“改善人民群众的生活和工作环

19、境”的立法目的,体现了物业管理条例以人为本的价值取向。根据物业管理条例的规定,在提高和改善人民群众生活质量、工作环境方面,物业管理具有以下功能：第一，改善人民群众的居住条件,提高人民群众的居住质量。物业管理企业通过规范化的管理为小区提供了较好的服务,如绿化、维修、保洁等,使得生活环境和质量有了较好的改善和提高。第二，有利于构建和谐社区。物业管理企业通过加派保安以及设置安全防控系统使小区更为安全有序,从而保障了社区的稳定和谐。第三，推动小区的精神文明建设。物业管理企业在努力提高管理服务水平的同时,努力创造条件,积极开展社区文化活动,丰富了居民的业余生活,促进了居民的身心健康,改善了邻里关系,使人

20、居环境得到了较大改善。根据现阶段我国现有的业主权及物业管理制度的立法与实践的状况,可以发现该制度仍然存在一些缺陷,主要表现在:一是业主委员会的法律地位不确定,导致业主权利得不到真正的保障。2我国物业管理与服务收费的矛盾近年来，我国物业服务发展迅速，但还存在一定程度上的不规范。物业管理公司收费和服务方面，首先出现了业主对物业管理公司的不满，人们习惯了传统的管理模式，不愿意接受新型的专业化的管理模式，不按时交物业管理费。严重影响了物业管理公司的资金方面的运行，人们要上乘的服务又要低廉的收费，导致双方关系的恶化。其次，物业管理公司服务方面不足，又要求业主交足够的物业管理费。乱收费的现象时常出现，要如

21、何监管和维护双方的权益？在我国目前不少国有大中型老企业职工开不了工资，处在破产的边缘；还有不少困难企业的职工月收入很低也有相当数量的住户在旧城改造和小区建设中从城市的中心地带迁往城市的边远地区甚至郊区，本来就不满意，再让他交付较高的物业管理费用。甚至有人认为，若不交费，可采取强硬措施，这是行不通的，因为这样根本无助事情的解决，相反只会促使住户与物业管理公司的关系更加紧张，违背物业管理的宗旨，对我国物业管理的发展将带来无法挽回的长期的负面影响。3. 我国物业管理活动中相关责任主体法律意识淡化法律意识的淡化也是物业纠纷的主要原因之一。一方面，开发商和物业公司的行为不规范，公司只收费不服务或者多收费

22、少服务，侵害了业主的合法权益；另一方面，业主的法律意识和消费意识还没有完全树立起来。业主的意识正好和公司只收费不服务或者多收费少服务相反，这一矛盾关系反映到物业纠纷中就是法律意识的淡化。维权意识差和法律意识的淡化往往导致采取违法的方法，如不缴费和不服从管理等最简单的手段进行维权，进一步导致矛盾激化。这样一来，保安打业主，业主集体上访等一系列极端事件的频繁发生旧成为必然了。三、国外物业管理制度及对我国的借鉴意义（一）国外物业管理制度的理论国外物业管理有相对比较完善的法制，物业管理公司的不断专业化，体现在自负盈亏和自主经营。物业的所有权与管理权分离，还有物业管理及收费标准是由市场“无形的手”形成的

23、。最后，各地方的物业管理模式要结合本国的情况。（二）国外物业管理制度相关实践1管理法制化程度高国外的物业管理制度主要是分工明确和有相对完善的法律制度，那就是物业管理的法规制定得非常详尽，对开发商、管理公司、住户各自的权利、义务和责任，违章处罚等都有明确的条文，便于操作。政府在物业管理中发挥了重要作用，但政府一般不直接干预物业管理收费的具体标准。政府多以详尽、完善的法律、法规规范物业管理各方面关系、人的行为与责、权、利。2自负盈亏、自主经营、独立的物业管理公司发展迅速政府公屋逐渐交由独立的物业管理公司管理，私人楼宇越来越多地委托专业的物业公司管理。3物业的所有权与管理权分离物业管理公司与业主的关

24、系是雇用关系，业主通过招标或协议等方式选择物业管理公司，要认真考察公司的信誉、专业知识背景及管理、财务、法律水平、管理费用的高低以及社区活动能力。而物业管理公司饱受市场竞争的压力，必须注意其形象，不断改善经营管理，提高效率，尽量让业主满意，否则就会有被淘汰或被解雇的危险。4物业管理及收费标准由市场形成通过对国外与香港的物业管理模式的考察，我们发现在市场经济体制下，物业管理的收费形成是按照市场经济的规律，由供求双方在市场竞争中形成，政府一般不规定具体的收费标准，具体收多少管理费由业主与管理公司双方讨价还价决定，视市场供求状况、地区环境、房屋数量与质量、服务内容多少等情况而不同。5各国（地区）的物

25、业管理模式均结合自己国情，符合各自特点如新加坡因土地资源稀缺而形成了政府统筹型的物业管理模式；香港则根据人多地少，物业由政府供应与市场供应“双轨制”，而形成了房委会管理与物业管理公司管理相结合的管理模式。这一点对我国物业管理模式的选择有很大的借鉴意义。（三）国外经验对我国的借鉴意义由其他国家相对优秀的物业管理多数以专业化和社会化最为突出，以科学化管理与优质服务为目标，以健全的组织机构、财务制度、法制体系为保障，给我国发展物业管理提供了很多很好的启示。其做法主要表现在以下几方面：第一，加快立法步伐，逐步完善物业管理法律法规体系。法制不健全、法制环境较差已成为制约我国物业管理行业健康发展的瓶颈。由

26、于法制不健全，致使物业管理市场不规范，物业管理活动中各方主体的权利和义务不清，企业、业主及使用人的合法权益得不到有效的保护，政府监督管理缺乏法律依据，处罚力度不够，大量的矛盾纠纷得不到及时解决，司法机关对日益增多的物业管理案件的处理无法可依。加快立法步伐，尽快建立符合我国国情的物业管理法律政策框架体系，应是我们工作的当务之急。第二，逐步推进房地产开发与物业管理分业。经营，鼓励物业管理企业向专业化方向发展从我国目前情况看，大约有三分之一的物业管理公司是从房地产开发公司派生出来的“父子关系”企业，这种“建”、“管”不分的体制造成了很多应由开发公司解决的矛盾和问题，推给下属的物业管理公司。物业管理公

27、司解决不了，必然带来对业主的投诉相互推诿，矛盾和问题得不到及时解决。此外，物业管理市场化、专业化程度低，市场竞争能力弱，经济效益差。因此，要逐步推进房地产开发和物业管理分业经营。改变物业管理由房地产开发派生出来并依附于房地产开发的状况。使物业管理企业真正成为自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的市场主体，从体制上解决建管不分产生的弊端。同时，要大力推进物业管理市场化进程。按照社会化服务与专业分工的要求，合理调整物业管理行业的企业结构。引导一部分物业管理企业明确自身市场定位。优化内部资源配置，向物业管理专营类企业发展。并力求形成“精、特、新”服务特色，实现专业化、规模化经营，降低管理服务成本，

28、提高管理效率，增强市场竞争能力。在国内，提高物业管理水平，促进物业管理行业发展的根本出路在于营造充满活力的市场和公平、公开的竞争环境，因此，借鉴香港物业管理的招标，从源头开始竞争，淘汰劣者，把市场机会留给管理服务综合水平高、有实力的物业管理企业，才能促进物业管理企业向专门化和集约化方向发展，降低管理服务成本，从而使物业所有权人和使用者受益。第三，通过对国外物业管理分析可发现政府在物业管理中发挥了重要作用，但政府一般不直接干预物业管理收费的具体标准。政府多以详尽、完善的法律、法规规范物业管理各方面关系、人的行为与责、权、利。我国很多城市的物管收费最早实行之初采取的是政府定价，即由政府指令性地决定

29、物业服务收费，物管企业遵循执行;后来逐渐过渡为政府指导价，也就是政府指导性地提出与当地经济水平、物业管理水平相当的物业服务收费标准，物管企业在此基础上根据实际情况参照执行的收费方式。随着时间的推移，这两种由政府参与指定或指导的物业服务价格管理模式逐渐显露弊端。物管收费采用市场调节价是一种必然的趋势。香港物业管理的收费就是按照市场经济的规律，由供求双方在市场竞争中形成的。第四，物业管理企业需要培养高素质管理人才。在我国物业管理是一个新兴的行业，由于它起步较迟，理论还不完备，实践经验还不多，高素质管理人才还很奇缺。现代企业之间的竞争就是人才的竞争，高素质的物业人才是企业兴旺的重要保证，只有建立高素

30、质的员工队伍，物业管理企业才有竞争的实力，才能在激烈的竞争中立于不败之地。四、完善我国物业管理制度的几点建议（一）建立和完善物业管理的法律体制尽快建立和完善物业管理的法律体制，使物业管理有法可依。在起草相关条例时应明确物业管理当事人之间的关系及相应的权利义务。同时应完善部门规章，建立生态化的法律体系。如公有部位的维修管理和业主委员会的相关准则，有关行政部门有尽快起草规范的标准合同文本，使物业管理纳入法制化管理和运行的轨道。完善我国物业管理制度应当遵循的原则：第一,权利和义务平等原则。物业管理制度不仅要保护行业的健康发展,更重要的是最大限度地保护大多数人的利益。每一位业主和物业管理人的正当权益均

31、不受侵犯,一切活动均应在公平、公正的原则下进行;使业主的权利得到法律的规范与保护,使业主不再处于弱势地位。第二,从实际出发,符合社会主义市场经济要求的原则。从实际出发,就要从我国物业管理现状和发展目标出发,完善我国的物业管理法律制度。市场经济是法制经济,而法制建设又必须符合市场经济的发展规律,反映市场经济的客观要求。可以说,我国物业管理的产生和发展与市场经济在我国的建立和发展有着必然的联系,专业化、企业化和社会化的现代物业管理模式的形成,皆有赖于市场经济的发展,没有市场经济,也就没有现代物业管理。因此,在完善我国物业管理法律制度时,必须符合社会主义市场经济的要求,必须符合我国的国情且具有实用性

32、。第三,同社会主义法制相一致的原则。物业管理法律制度是我国社会主义法律体系的组成部分,必须遵循与社会主义法制相一致的原则。立法时既要符合宪法,也要符合全国人大及其常务委员会制定的有关法律。同时要在物权法之中,强化对业主权的法律保护,使之有法可依。第四,借鉴国外经验的原则。完善物业管理法律体系,既要总结国内各地物业管理立法的经验教训,又要比较研究并借鉴国外物业管理法律的成功经验,寻求科学的立法方法和途径。这样,既有利于完善我国的物业管理立法,又有利于我国的物业管理同国际接轨。例如美国的物业产权制度对于我国的物业管理法律体系的构建就有一定的借鉴意义。此外，要注意业主权与物业管理权相互联系，应如何兼顾：第一，制度设计上要兼顾业主、开发商、物业企业三方的权益。业主、开发商、物业企业之间的纠纷,有的是开发商的过错引发的,有的是物业管理企业的责任导致的,也有的是因业主的问题所引起的。就此而言,在进行相关制度设计时,应当平衡业主、开发商、物业企业之间的权利义务关系,既要确立、维护业主的诸多权益,也要关注、保护开发商、物业企业的财产权和管理权。在立法时,要避免因“业主权维护”这一浓烈的社会氛围而过分偏重对业主权的保护。第二，在制度运行时要平衡好各方利益关系。在构建良好的业主权及物