第四章项目需求.docx

1、第四章项目需求第四章 项目需求1、概述学院学生公寓共有A、B、C、D、E、F、G、H、J、K等共计10幢，本次物业管理招标的范围为该10幢及附属区域的物业管理，其中包括C楼北“一站式”学生事务与发展服务中心、K楼教师值班中心、E楼的南楼底楼西侧一个房间（寒暑假）、超市公共区域。2、项目范围1、日常保洁上述区域范围内楼宇的公共区域、次干道、河面等的日常卫生保洁，另外还包括了C楼北“一站式”学生事务与发展服务中心公共区域及卫生间、K楼教师值班中心公共区域及卫生间、E楼的南楼底楼西侧一个房间（寒暑假）、超市公共区域。2、学生公寓管理10幢学生公寓建筑面积10.5万平方米，学生宿舍2200间，住宿学生

2、约9200人。其中E楼东侧有一小门，学生在校期间（非寒暑假）应派人驻守3、水、电、生活设施维修10幢学生公寓楼内水、电的维修，一般为单项维修金额200元以内的小型水、电维修、其它生活设施维修。目前学生公寓的所有报修都采用人工加纸质的报修过程。2018年度，学院将采用新的报修系统，届时所有报修流程都将通过网络完成。要求物业公司的项目主管、维修人员、宿舍管理人员必须无条件接受新报修系统的要求，配备智能手机、电脑等相关设备，并完成所有维修任务。同时，新报修系统正式启用后，学院将结合新报修系统、现行的水、电、生活设施维修考核办法修订新的维修考核办法，中标物业公司必须无条件接受新考核办法的考核。3、服务

3、内容（1）日常保洁1、10幢楼配备至少保洁员10人，室外公共区域配备保洁员至少1人，总人数为11人，一般要求为女性；其余部分区域保洁人数自定。2、人员身体健康，工作认真负责并定期接受培训3、上岗时佩戴统一标志（标志上注明岗位、姓名及编号），穿戴统一制服，仪容仪表规范整洁4、文明工作，训练有素，言语规范，认真负责5、服务内容（1）按时上、下班，不迟到、不早退。（2）坚守岗位，不擅离职守，不随意离开所管辖的宿舍区、保洁区；当班期间，不干私活，不闲扯聊天，协助管理员做好学生的教育与管理工作。（3）负责学生宿舍责任区及其它包干区的日常清洁工作，每天两次（上、下午各一次）清洁宿舍大门、宿舍走廊、楼道、楼

4、梯扶手、公共卫生间、洗衣房及其它包干区，确保所管辖区域的干净、整洁，无异味，无蜘蛛网，无水渍斑痕。楼道、公共区域卫生、垃圾收集清运、绿化区域保洁(公共卫生工具及垃圾袋由乙方负责供应，学生宿舍内部卫生用品由甲方提供、乙方负责发放)；（4）每天上午上班时首先打开各楼层公共区域的窗户限位，保持通风。下班时关闭。（5）上午7点前将垃圾桶拉至指定地点并及时拉回，7点30分前完成底楼大厅内外及门口、玻璃的卫生保洁工作。8点30分前完成底楼所有区域的卫生保洁工作。其余楼层的卫生由下自上在10点前完成。（6）每天保持垃圾桶外围的整洁，至少一周对垃圾桶内部进行冲洗，保持无异味。做好盥洗室、卫生间和走廊公共物品的

5、保管和维护，有损坏的物品及时报修。（7）注意学生宿舍外来人员的动态，发现问题，及时汇报，积极配合管理员做好安全保卫及防火工作。（8）爱惜劳动工具，卫生搞完后将工具规范摆放。（9）注意自身形象，维护学校形象，增强职业道德。（10）按时参加例会，服从工作调配。（11）服从管理员管理，积极配合管理员共同做好宿舍区的安全保卫工作，发现违纪现象及时教育制止，并做好登记，确保宿舍区安全。（12）毕业生离校后空宿舍的集中保洁。（13）完成学院交办的其他事务。（14）完成宿舍区内河道保洁。（15）J楼底楼超市、取款机、联通等具体经营场地外侧公共区域卫生，含北侧绿化带内、西侧和南侧路面等。（16）C楼北“一站式

6、”学生事务与发展中心内外部公共区域卫生，含卫生间。 (17) K楼教师值班中心，每天要打扫所有室内房间和公共部位的保洁（含卫生间）以及外部公共区域卫生；E楼的南楼底楼西侧一个房间寒暑假期间需要打扫，具体打扫时间以学院通知为准。 6、服务要求保洁部分学院将每周组织检查，检查及扣分标准按南通航运职业技术学院卫生保洁工作考核办法（试行）执行。（2）学生公寓管理学生公寓管理为公寓安全管理。1、公寓安全管理（1）公寓安全管理人员要求，55周岁以下，初中及以上文化，以身份证及初中及以上毕业证书为准。要求身体健康，有责任心，口齿清晰，能与学生进行友好交流。所派驻人员必须经学生工作处面试合格后方可上岗。如面试

7、不合格，中标单位必须无条件更换，直至符合学生工作处要求。如在学生工作处指定的时间之前无法满足，学院有权自行招募人员并确定其工资，工资从中标单位的物业管理费中扣除。要求配置人数为20人(全部配备女性)。（2）公寓门厅共有10个，全年24小时需要安排人员。另外，在开学期间开放，寒暑假关闭，开放期间需要安排人员。要求配置人数为2人(全部配备女性)。（3）工作内容：A、负责进出公寓人员的日常管理，做好登记、问询和检查记录等工作。B、严禁闲杂人员、小商、小贩入内，任何人不得在公寓内兜售物品。C、制订公寓钥匙管理规定，钥匙的保管、领用、借用等按规定执行。D、完成学院安排的临时性工作。2、特色服务（1）天气

8、、友情提示服务。（2）为学生病号提供温暖服务。（3）及时并无条件完成学院的临时性服务要求及其它特色服务。（3）水、电维护与维修1、水、电维护与维修最低人数为2人，必须具有强电、弱电作业证证书，身体健康，年龄不得高于55周岁。具体人数由物业公司自行勘察现场做出评估后确定。中标后，应根据投标文件中提供的人员数至水电服务中心报备，合同执行期内，所有维修人员必须固定，且每天到水电服务中心签到。2、给排水系统的养护管理给排水系统是指所托物业本体的冷、热水管道、阀门、消防水池、生活及消防水泵、污水排放管道设施等。2.1、加强巡视检查，检查范围包括室内外外露管道、阀门、屋顶水箱、水箱浮球阀、泵房等，保持地下

9、室排水泵运行状态，清理集水坑淤泥与杂物，特别是梅雨季节关注做好防范工作。入冬前检查好屋顶管道的防冻设施是否完好，通知学生关闭门窗并做好水管防冻防裂措施。2.2、维修组水工工作职责之一就是巡视检查，一般每天不少于一次。巡视检查可发现管道渗漏、阀门滴水、下水管道堵塞、阀门开关情况、水箱浮球阀是否卡住、泵房水泵压力、电机运行有无异常等。一旦发现问题，及时维修解决。2.3供电系统的养护管理2.3.1所托物业内部的配电房首先要符合四防一通风要求。2.3.2所托物业配电房的巡视要做到一看二闻，即看各种仪表是否正常，变压器温度是否在规定范围内，刀闸、线头有无异常；闻是否有焦味，闻是否有异味，发现问题要及时查

10、明原因，立即处理解决。3、电器设备的养护管理电器设备除变配电设备外，还有公共照明、锅炉、消防系统等部分。3.1、维修人员做好巡视检查工作，如：各种电机运行的声响；仪表显示的表值；安全出口灯的好坏；公共场所（指走道、楼梯间、开水房、大厅等）照明灯的完好等等，具体要求如下：（1）所有巡检都应有详实的记录；（2）公共地方的照明灯应定期更换；（3）公共地方的电源插座、接线盒箱等应无脱落和缺盖；（4）发现问题应及时维修，如确实维修有难度，应及时报告后勤处；3.2、配合校相关部门对消防及电机半年进行一次试运行；4、消防设施的维护保养；（1）消防设施设备平时要注意加油，防止锈蚀。（2）对于管道和阀门，要检查

11、管道有无渗漏，阀门是否漏水，开关是否灵活，关闭是否严实等。（3）定期检查消防水龙带、接口是否老化，管带是否霉变和发脆，如查出不合格现象要及时更换。（4）灭火器应定期检查压力，对于过期失效的灭火器要及时通报。（5）对管理处员工应进行消防知识教育培训，每年进行1-2次消防演习，使人人都会使用消防器具，都能处理火灾事件。（6）定期对各公寓楼消防栓箱的启动按钮进行检查，发现指示灯亮后做好记录，及时汇报后勤部门。5、非公共部分的报修5.1、维修的范围：（1）水管、洗手池、水龙头、灯、插座、IC卡表、电风扇的维修；（2）下水道疏通；5.2、维修工作实行报修制，物业应及时收集报修信息，在规定时间内完成维修工

12、作。如确实损坏程度较为严重无法维修，应及时报后勤部门。5.3、毕业生离校后水电设施的集中维修（4）更换锁芯及钥匙根据省市及学院关于学生公寓管理的有关规定，每学年要对学生公寓的房间门锁的锁芯及钥匙进行更换。每学年更换的总数在1000个左右，部分宿舍住4人，部分宿舍住6人。请投标单位在报价前做好充分的前期调研和计算，中标后必须无条件满足学生工作处对更换门锁的要求。（5）生活设施维修1、宿舍内：衣柜（含铰链、拉手、衣柜板），抽屉（含轨道、拉手、锁鼻、抽屉板），床（含床板、爬梯、床护栏），凳子，毛巾架，晒衣架，门吸，门（含进户木门、进户钢门、卫生间门、铝合金门），卫生间（含吊顶、瓷砖、地砖），水池，马

13、桶（含马桶堵塞与更换），门锁。2、公共部位：楼顶上屋面门，公寓楼大厅玻璃门、铝合金门，大厅长椅，消防箱玻璃，过道及楼梯间铝合金窗（含玻璃、拉手、皮条），公共厕所（门板、铰链）。3、不含油漆、涂料、防水、公共走廊吊顶。4、工程范围内的主材，包括铰链，抽屉轨道，凳子柜子面板，毛巾架、地弹簧、窗户折手、铝合金门滑轮、消防箱玻璃、窗户滑轮、门吸、门拉手等由甲方提供。5、工程范围内的辅材，包括黄砂，水泥，石子，瓷砖，地砖，过道及楼梯间铝合金窗玻璃，宿舍内卫生间顶扣板和龙骨，窗户皮条，铝合金门皮条，钉子，螺丝，床板，凳子包边，玻璃胶等由乙方提供。6、毕业生离校后生活设施的集中检查与维修。7、瓦工、木工配置

14、人数共2名。（6）物业项目主管、学生公寓管理（公寓安全管理）着装要求：上述人员春秋季统一着藏青色西服、西裤、黑色皮鞋，佩戴领带（式样详见招标文件图片）；夏季着白色短袖衬衫、藏青色西裤、黑色皮鞋（式样详见招标文件图片）；冬季着藏青色统一上装、西裤、黑色皮鞋（式样详见招标文件图片）。中标单位在缴纳履约保证金后签订服务合同前，需把四季的服装样品送至招标人处，待招标人确认后方可签订合同。如招标人对服装不满意，投标人呢应无条件修改至招标人满意，换季前发放至员工。如不能完成，招标方有权自行为上述员工购置相应服装，所需费用从物业管理服务费中凭购置发票扣除。保洁员、水电工、瓦木工必须着带有物业公司字样的统一制

15、服。（7）其它事项1、所有人员必须佩戴身份识别牌，识别牌上应明确表明该人员姓名、岗位、编号、照片。本要求在提供物业管理服务之前必须到位。如不能到位，招标方有权在第一个月的物业管理服务费中扣除2000元，并责令中标方整改。如不能完成整改，在第二个月的物业管理服务费中扣除3000，以此类推。2、“一站式”学生事务与发展中心保洁范围：过道及过道门窗卫生，西侧男女卫生间卫生，3、 K 楼教师值班中心保洁范围：值班中心内所有房间、过道、屋顶、墙面、门窗的卫生，所有卫生间的卫生。4、如遇上级检查等突击任务，学院需要物业公司在不影响正常物业服务的基础上增派人手完成杂物清理、突击保洁等临时任务。物业公司应无条

16、件配合学院增派人手在规定时间内保质保量完成，学院以10元/小时/人的标准按实结算。5、F楼北楼为招待所用房，在培训学员突增的情况下，物业公司应增派人手完成房间打扫、杂物清理等工作。物业公司应无条件配合学院增派人手在规定时间内保质保量完成，学院以20元/间的标准按实结算。4、付款1、学院依照合同按月支付物业管理服务费，如遇到财政拨款问题，可以顺延。2、经学院考核，保洁、维修、公寓管理达到标准，学院全额支付物业管理服务费。在考核中，如有不合格项或扣分项等，将依照考核办法进行相应扣除。3、临时用工的费用由使用部门出具工作量证明后按时结算。5、其他要求6、物业项目主管、水电工、瓦工、木工必须无条件使用

17、学院开发的报修系统，即在手机及电脑上完成维修的接单、派单、维修后的反馈等内容。7、在学院完成新版报修系统前，将继续沿用纸质报修形式。新版报修系统通过验收正式使用后，将不再使用纸质报修、电话报修等报修途径。同时对维修项目的考核将主要以报修系统反馈的数据为主，请投标单位在投标前注意此问题。6、人员配置表本项目物业所需人员配置表序号岗位配置人数备注1项目负责人1管理岗位2保洁人员11（至少）室内公共区域保洁至少10人室外公共区域保洁员至少1人3公寓安全管理人员22人数20人(全部女性)E楼东侧有一个临时小门2人(全部女性)4瓦、木工25水、电工2必须具有强电、弱电作业证证书合 计5338附件一： 南

18、通航运职业技术学院卫生保洁工作考核办法（试行）为进一步加强校园保洁工作，提高卫生保洁水平，强化卫生保洁监督力度，以增强后勤整体保障能力、提高服务质量，特制定本办法。一、学院公共卫生保洁管理部门校园公共卫生保洁考核工作由学院爱国卫生运动委员会领导，后勤处为校园公共卫生保洁考核工作的职能部门，后勤处环境与绿化服务中心具体负责实施。二、物业公司1.学院校园卫生保洁委托物业公司进行管理，学院与物业公司签订卫生保洁委托管理协议。2.接受学院委托的物业公司应建立相应的考核管理办法，并指派专人负责保洁员的日常管理工作。保洁人员必须服从领导，听从指挥，认真遵守劳动纪律，严格执行岗位职责，执行学院的各项规章制度

19、。 3.接受学院委托的物业公司必须遵循“以人为本，服务第一”的工作宗旨，负责责任区标段的清洁卫生工作，为学校师生员工创造一个清洁、舒适、优美、文明的工作、生活、休息环境。三、保洁员作息时间严格按照上班时间执行，各物业公司责任人要加强管理，不得缺岗和提前离岗，特殊情况需请假。周一至周五全天、周六上午、周日上午。上午：7:3011:00；下午1:004:30。（可根据各标段特点自主调整上班时间，但应报后勤处备案并保证卫生达标）。如遇有上级检查等重要任务，根据学院整体要求，由物业公司统筹安排作息时间。坚守工作岗位，不迟到、不早退、不脱岗、不干私活,不大声喧哗；讲究工作效率，不在上班时间串岗、不做其他

20、与工作无关的事情，有事请假。四、 请假(1)保洁员有事请假，向各保洁公司领导请假，填请假单（复印一份），物业公司负责人交原件给后勤处，保洁公司留存复印件。(2)物业公司要有一名责任人在上班期间加强对所属保洁员的管理，责任人不得缺岗，如有事离校须向后勤处请假（写请假单），特殊情况可以先电话请假再补填请假单。(3)对于请假造成的人员脱岗，保洁公司要及时协调、补充人员，保持卫生工作正常开展。五、月度考核要求及评分标准序号工作内容检查考核细则周期1按时清运楼内垃圾垃圾桶已满，不按时清运扣0.5分1次/天2保持垃圾桶外壁的清洁垃圾桶不定时清洗的扣1分2次/月3大便池无积垢，两侧、底部洁白干净不干净、不清

21、理扣0.5分2次/天4小便池、杂物、洁白干净不干净，扣0.5分2次/天5大、小便池擦洗无尿垢黄锈，用（洁厕精或其它）擦洗干净,违规每处扣1分2/月6洗漱池、洗刷台干净无污物、粘垢，洁白干净不干净扣0.5分，有污垢扣0.5分2次/天7地面干净无积水、无垃圾杂物、无死角地面不干净、有死角扣0.5分2次/天8墙面、瓷砖、隔断、路灯、树木、宣传栏等无乱贴物未达标者每处扣0.5分1次/周9卫生间每日二冲，地面每日二扫，做好保洁工作，无脱岗现象未达标者每处扣0.5分，脱岗每次扣1分2次/天10楼宇玻璃违规每项扣1分门厅固定玻璃窗2次/ 周。 楼宇内走廊玻璃窗 1次/ 周。11进出玻璃门未达标者每处扣0.5

22、分1次/天12公用门窗，消防栓，标牌、扶手、拦杆，目视无明显灰尘、无污痕未达标者每项扣1分1次/周13墙面、天花板、天棚、天窗等，目视无蜘蛛网、无明显灰尘未达标者每项扣1分1次/周14地下车库地面无明显灰尘，墙面、顶面目视 无蜘蛛网未打扫每处扣1分2次/周15绿化带随发现随清理，至少1天要清理2次，违规扣0.5分2次/天16上班时间按双方约定，违规扣1分17人员到岗情况讲究工作效率，在上班时间串岗；做其他与工作无关的事情；有事不请假；大声喧哗；不穿工作服等情况，每项违规扣1分/处18卫生间内门、瓷砖、分隔、擦洗干净，每次扣1分1次/周19台面、水池、窗台、水龙头擦洗干净1次/天20电梯电梯地面

23、无垃圾、电梯门面等擦干净、无明显污迹、灰尘，违规每次扣0.5分2次/天21主干道、次干道地面清扫，雨后的积土也要及时打扫，保证做到路面整洁，无杂物、无垃圾、无积土违规扣0.5分2次/ 天22办公楼、含校园主干道以内公共区域纸、塑料袋、瓶子、香烟头违规每次扣0.5分2次/天23桥及临桥绿化带桥面整洁干净、临桥绿化带无杂物，违规扣0.5分2次/天24水面清除水面垃圾，保证水面无漂浮物、水草等，违规扣0.5分。1次/天25路灯杆、路旁指示牌广告等杂物清理，指示牌要擦拭，违规扣1分1次/周26小型保洁箱(室内外)满了立即当日清理，不满每周清理一次，违规扣1分;每周对小型保洁箱擦洗一次;室内盖子未闭合、

24、室外保洁箱门外开的,违规扣1分1次/周门和盖子2次/天27大保洁箱做好保洁箱的外部清洁，保持整洁干净，违规一次扣1分;每周对大保洁箱擦洗一次, 违规一次扣1分1次/周28杂草清理所有路面上的杂草要及时清理、随发现随清理；违规扣1分1次/天29杂物清理楼宇内走道、楼梯间、卫生间、天井、室外路面、绿化带等出现的砖块、碎石块、小木板、坏椅子、破桌子、坏扫帚、坏拖把、没用的泡沫宣传板等所有杂物，及时运至大垃圾桶处，违规扣1分1次/天30高位垃圾清理竹子、树枝上的杂物或垃圾（学生扔出来的塑料袋、席子、蚊帐、袜子、衣物等垃圾挂在树枝上）要及时清理1次/天六、抽样及跟踪办法 1.对于周期为每天两次的，分上午

25、考核和下午考核： 某天上午考核取样时间定为：8：008:30，同一天跟踪复查时间为：10:3011:00或下午。 某天下午考核取样时间定为：13：3014:00，同一天跟踪复查时间为：16:0016:30或次日上午。 2.对于周期为每天一次的： 某天考核取样时间定为：8：008：40，同一天跟踪复查时间为：16:0016：4 0或次日。 3.对于周期为每周一次的：考核取样时间定为：任何时间，跟踪复查时间为：7天之后。 4.对于周期为每周二次的：考核取样时间定为：任何时间，跟踪复查时间为：第四天。 5.对于周期为每月二次的：考核取样时间定为：任何时间，跟踪复查为：15天后。 在跟踪复查时，做出违

26、规扣分前，物业公司负责人要到现场进行确认。无争议的扣分完成。对有争议的问题再进行讨论。 七、考核结果与物业公司经济效益挂钓卫生保洁考核实行月度考核，月度内后勤处每周定期或不定期组织专人进行检查，对检查情况进行跟踪。检查结果每月汇总，考核结果与物业公司经济效益挂钩：如由于物业公司工作失职，学院系部和部门反映卫生很差（经双方证实后），每次扣2分；造成学校在上级检查中受影响的，一次性扣10分。 月度扣分实行累计扣分，每扣1分罚100元。 每月扣款额=当月扣分100元/分。 所收罚金从物业费中直接扣除，后勤处进行监督。 南通航运职业技术学院 2017年11月30日附件二： 南通航运职业技术学院水电维修

27、服务质量考核办法为约束物业管理公司水电维修行为，提高水电维修的时效性、安全性，保证水电维修服务质量，特制定本考核办法。一、水电维修人员必须持证上岗，相关证书交水电服务中心验收通过方可上岗。维修人员的人身安全（含上下班途中）及维修引起的人身安全由物业管理公司负责。二、物业管理公司自查自修管理1、校园物业管理公司水电维修工应在每天上午8点和下午2点到水电服务中心领取报修单；公寓物业管理公司水电维修工应在每天上午8点和下午2点到各公寓楼传达室领取报修单。2、当天的保修单必须在当天完成，下午5点后的报修在第二天上午9点完成。完成维修后签字确认。3、如发现保修单没有按照上述时间领取的，查实一次扣除100

28、元。如当日的报修单未能完成，经后勤处、学工处确认，拖延每项、每次、每天，扣除100元。由水电服务中心填写记录，物业管理公司负责人签字。对于查实的问题，物业管理公司不予签字确认的，扣除当月的物业主管、维修主管、水电维修工工资。该工资额根据投标文件确定。三、学院考核办法1、水电维修考核每月月底，水电服务中心对维修服务满意度进行考核，随机抽取10个项目，发放维修满意度调查表，由学生打分。非常满意得10分，满意得8.5分，不满意不得分。当平均分大于8.5分（不包括8.5分）时，物业主管、维修主管、水电维修工工资不扣除。当平均分小于等于8.5分大于等于7分时，物业主管、维修主管、水电维修工工资下浮15%

29、。当平均分小于7分时，物业主管、维修主管、水电维修工工资下浮30%。2、水电设施完好率考核办法每月月底，水电服务中心对外包范围内的设备完好情况进行全面检查验收。设备完好率大于95%时，物业主管、维修主管、水电维修工工资不扣除。设备完好率在85%95%之间，物业主管、维修主管、水电维修工工资下浮15%。设备完好率低于85%，物业主管、维修主管、水电维修工工资下浮30%。四、若由于维修不及时或维修质量不到位，而引起的学生意外伤害，一切责任和费用由乙方负责。五、若由于维修不及时或维修质量不到位，而引起学生投诉超过三次以上者，经后勤处调查核实查证，事实清楚，是物业管理公司责任的，学院有权终止合同。六、本考核办法自制定之日起执行。 南通航运职业技术学院后勤处 2017.11.30附件三：服装要求春秋季及冬季服装款式图片中所示为参考，夏季着短袖衬衫，款式参考图片中的长袖衬衫。