保利滨湖天地2012年操盘总结.ppt

1、保利滨湖天地2012年操盘总结提报杭州华坤道威房地产销售有限公司2012.10.23汇汇报报大大纲纲项目快照项目快照业绩回顾业绩回顾入市背景入市背景营销难点及解决之道营销难点及解决之道营销执行营销执行各阶段客户分析各阶段客户分析经验及总结经验及总结项项目目快快照照区位及配套区位及配套产品规划产品规划产品定位产品定位区区位位及及配配套套 保利慈溪项目总建筑面积近80万方，其中商业建筑面积约36万方；住宅建筑面积约44万方。位于宁波慈溪市城市商贸休闲核心区。项目北至三北大街，西至漾山路江，地处慈溪、余姚双城轨线之上。保利慈溪项目的出现，就如同钱江新城之于杭州，新天地之于上海，国贸之于北京，将全面融

2、合城市资源，实现“一座城改变一座城”。保利滨湖天地，央企保利慈溪开篇巨作保利滨湖天地，央企保利慈溪开篇巨作 区区位位及及配配套套 拥享约2万方蜿蜒水域，于滨水美景中矗立起约80万方的湾区综合体，涵盖公园华宅、法式岛居排屋，顶级商务写字楼，水主题一站式购物中心、IMAX巨幕影院、真冰溜冰场、滨水商业街，以及主题游乐公园等多种缤纷业态。为城市精英消费群提供一个为城市精英消费群提供一个“一站式一站式”全球湾区生活新天全球湾区生活新天地地区区位位及及配配套套 巧妙利用天然水系，设计大型水系景观，汇集奢侈品牌旗舰、艺术名品，打造慈溪首个水主题一站式购物中心。而真冰溜冰场和面积达8000多方巨幕影院的相继

3、入驻，必将使保利滨湖天地成为慈溪城西的商业娱乐新坐标！商业规划可谓独具匠心商业规划可谓独具匠心产产品品规规划划产品产品：体量：80万方，慈溪体量最大的综合体；总户数：1938户配套：36万方商业配套，有水主题的一站式购物中心、IMAX巨幕影院、真冰溜冰场、滨水商业街等；立面：经典Art Deco风格，石材加面砖；景观：五大主题园林，两大景观体系，顶尖团队打造；户型：私家电梯，一梯一户，3.1M层高，大面宽短进深，超大开间横厅，豪华双套房设计会所物管：6000平方米运动休闲主题会所，保利物业管理公司产产品品定定位位约约80万方城市综合体万方城市综合体-开创慈溪公园开创慈溪公园豪宅新时代豪宅新时代

4、世界级中央豪宅的中国样本世界级中央豪宅的中国样本业业绩绩回回顾顾排屋部分：本案5月启动蓄客，通过全城巡展及国宝展进行强势蓄客，6月24日首次推出42套，当日去化39套，7月、8月及10月又进行多次加推。截止日前共推出72套，销售61套，销售总金额5亿（以签约为准）。业业绩绩回回顾顾公寓部分：8月16日推出217套高层公寓，均价1.05万/平方米，当日售罄。9月22日推出221套高层公寓，均价1.1万/平方米，当日去化近9成。截止日前公寓总销售425套，总销售金额6.36亿。将于11月初推出高层公寓大户型产品。入入市市背背景景天时天时 地利地利目标目标人和人和 重点城市成交量8-9月略有回落，但

5、三季度同环比均有所增长。2012年三季度，全国50个代表城市月均共成交住宅2740万平方米，比二季度上升18.7%，较2011年和2010年同期分别高出51.0%和37.5%。8-9月成交量有所回落，但环比降幅均不足3%。入入市市背背景景天时天时 地利地利目标目标人和人和 房地产开发投资额增速首次加快。1-8月，全国房地产开发投资额为43688亿元，同比增长15.6%，增速比1-7月提高0.2个百分点，是去年以来增速首次加快。其中，住宅开发投资额为29990亿元，占房地产开发投资的比重为68.6%2007年至今房地产开发投资额及其同比增长年至今房地产开发投资额及其同比增长入入市市背背景景天时天

6、时 地利地利目标目标人和人和2012年年6-9月慈溪商品住宅成交情况月慈溪商品住宅成交情况成交量成交量：6-9月（截止9月23日）慈溪住宅一共成交1476套，其中8月成交套数最多，为639套 成交均价：成交均价：7月份成交均价最高，为13680.28元/平方米，主要成交房源为保利滨湖天地保利滨湖天地与伊顿庄伊顿庄园园在售别墅房源及金地鸿悦金地鸿悦公寓，从而整体均价较高。8月份保利滨湖天地公寓成交放量后，整体市场均价有所下降。入入市市背背景景天时天时 地利地利目标目标人和人和2012年年6-9月保利滨湖天地住宅成交情况月保利滨湖天地住宅成交情况成交量：成交量：6-9月（截止9月23日）保利滨湖天

7、地成交217套，占整个市场成交量的34%。入入市市背背景景6-9月主要竞品的别墅成交情况 别墅墅主要主要竞品品项目目金地金地鸿悦悦维科太子湾科太子湾伊伊顿庄园庄园保利保利滨湖天地湖天地成交套数成交套数 成交均价成交均价成交面成交面积成交套数成交套数成交均价成交均价 成交面成交面积 成交套数成交套数成交均价成交均价成交面成交面积成交套数成交套数成交均价成交均价成交面成交面积6 6月月3 324308.624308.61418.81418.80 00 00 00 00 00 0171716068.0716068.079140.219140.217 7月月2 223924.7223924.72946

8、.91946.910 00 00 0171714993.614993.67499.647499.64262616327.0916327.0913825.6713825.678 8月月1 12088120881450.92450.922 236052.0436052.041223.71223.75 515854.1115854.111882.961882.968 817289.0117289.016365.166365.169 9月月1 12187321873468.61468.610 00 00 01 11461314613376.37376.372 212272.8412272.84959.

9、81959.81金地鸿悦金地鸿悦：6-9月别墅共成交7套，成交面积共3285.24平方米；维科太子湾维科太子湾：6-9月别墅共成交2套，成交均价36052.04元/平方米，成交面积共1223.7平方米；伊顿庄园伊顿庄园：6-9月别墅共成交23套，成交面积共9758.97平方米；保利滨湖天地保利滨湖天地：6-9月别墅共成交53套，成交面积共30290.85平方米。从6-9月的主要在售竞品的别墅共成交85套，共成交44558.76平方米；其中保利滨湖天地成交53套，30290.85平方米，占据着主要的市场份额。天时天时 地利地利目标目标人和人和入入市市背背景景慈溪出现柏顿公馆、天赐家园等降价楼盘降

10、价楼盘，从而带动了6月成交。而纯新盘往往受到购房者的广泛关注，开盘初期也是热销期。保利滨湖天地是保利地产在慈溪的首个项目，自从6月24日首批别墅开盘以来一路热销，荣膺6月慈溪成交第二位。从6月成交面积来看，以中、大面积改善型房源为主中、大面积改善型房源为主，改善型住宅仍为成交主力。另外，保利滨湖天地与香湖丹堤在售房源均为别墅项目，6月保利滨湖天地成交34套（实际成交17套统计数据是将地上地下各算1套），成交均价为16068.07元/平方米；香湖丹堤成交13套，成交均价为8808.81元/平方米。慈慈溪溪6月月住住宅宅排排行行TOP10天时天时 地利地利目标目标人和人和入入市市背背景景项目成交套

11、数套均面积成交均价类型成交面积成交金额柏顿公馆45116.398554.73住宅5237.7244807300.80金地鸿悦28156.1217468.61住宅4371.4476362997.14保利滨湖天地26531.7516326.97别墅13825.78225733100.80白金湾27142.399400.64住宅3844.4236139994.84慈溪财富中心19162.3315381.79住宅3084.2247440836.77伊顿庄园17504.3114834.15别墅8573.34127178201.62金水湾15163.3311616.29住宅2449.8828458519.

12、30梵石双囍花园12175.4510040.75住宅2105.3421139184.29天赐家园10120.018250.73住宅1200.079901454.89绿城慈园9184.9126269.85住宅1664.2043718277.58从7月成交面积来看，以中、大面积改善型房源中、大面积改善型房源为主，改善型住宅仍为成交主力。另外，保利滨湖天地与伊顿庄园在售房源均为别墅项目，7月保利滨湖天地成交26套，成交均价为16326.97元/平方米；伊顿庄园成交17套，成交均价为14834.15元/平方米。慈慈溪溪7月月住住宅宅排排行行TOP10天时天时 地利地利目标目标人和人和入入市市背背景景慈

13、溪8月成交楼盘排行中，排名第一的保利滨湖天地为8月新开高层住宅房源，是促成火热成交的原因之一。项目成交套数套均面积成交均价成交面积成交金额保利滨湖天地217150.7811122.4032719.91363923836慈溪财富中心12783.4210354.7110593.95109697322梵石双囍花园89131.989840.8511746.56115596142维科太子湾39205.1919391.248002.52155178807白金湾29131.298922.703807.2733971113金地鸿悦19183.3316066.433483.2455963243金水湾14134.

14、4812006.071882.7522604429绿城慈溪玫瑰园12173.8519176.762086.2140006739尚南华庭10114.377584.151143.738674214.2柏顿公馆10122.338528.131223.3210432626从8月成交面积来看，以中、大面积改善型房源中、大面积改善型房源为主，改善型住宅仍为成交主力。另外，保利滨湖天地为新开盘高层住宅房源，8月保利滨湖天地成交217套，成交均价为11122.40元/平方米；慈溪财富中心成交127套，成交均价为10354.71元/平方米。慈溪慈溪8月住宅排行月住宅排行TOP10 天时天时 地利地利目标目标人和

15、人和入入市市背背景景天时天时 地利地利目标目标人和人和距离市区中心2公里市区中心本案位置入入市市背背景景天时天时 地利地利目标目标人和人和 保利滨湖天地总建筑面积近80万方，位于宁波慈溪市城市商贸休闲 项目配套住宅小区：伊顿庄园（在建）、金轮新村、梵石双囍花园菜市场：金轮菜市 学校：锦纶中学内部配套：景观绿化核心区核心区入入市市背背景景天时天时 地利地利目标目标人和人和20年年40城打造中国地产长城城打造中国地产长城中国央企房地产综合实力第1名中国央企房地产价值第1名中国房地产上市公司综合价值第1名入入市市背背景景天时天时 地利地利目标目标人和人和2012年慈溪一号项目 保利滨湖天地多次活动中

16、均有政府领导到场出席担任嘉宾。入入市市背背景景天时天时 地利地利目标目标人和人和心存敬畏，恪守承诺华坤道威整合营销机构华坤道威整合营销机构寻找价值专业的市场研究服务塑造价值放大价值实现价值基于市场基础的产品策划基于产品基础的市场推广基于以上整合成果的产品销售入入市市背背景景天时天时 地利地利目标目标人和人和我们的策划目标，就是 把保利把保利滨湖天地打造成慈溪首个顶滨湖天地打造成慈溪首个顶级城市综合体，创造未来大慈溪中级城市综合体，创造未来大慈溪中心。心。营销难点及解决之道营销难点及解决之道欲达成此目标，必须解决七个困难点！欲达成此目标，必须解决七个困难点！营销难点及解决之道营销难点及解决之道品牌造势延后，如何释放项目信息并迅速积累有效客户？品牌造势延后，如何释放项目信息并迅速积累有效客户？5月进场，6月下旬别墅开盘，原定品牌造势活动延后，如何释放项目信息并迅速积累有效客户是我们必须要解决的问题。而保利滨湖天地是浙江保利进驻慈溪的第一个项目，存在区域陌生的问题，且对地方资源了解有限。难点一难点一营销难点及解决之道营销难点及解决之道整合甲乙双方渠道资源，迅速铺开市区巡展、全城短整合甲乙双方