山东省房地产行业月度分析报告201003期.doc

1、北京银联信信息咨询中心 Beijing Unbank Consultant Institute 2010年山东省房地产行业月度分析报告北京银联信信息咨询中心2010年第03期数据截至：2010年04月北京银联信信息咨询中心54http:/www.unbank.info 服务电话（8610）63458516正文目录第一章 全国宏观经济及货币环境分析7一、国内宏观经济走势分析7（一）工业经济增长趋缓7（二）城镇固定资产投资继续回落8（三）居民消费平稳增长9（四）价格指数显现走高10二、国内货币环境运行分析12（一）货币供应高位微调12（二）新增贷款反弹，略高于市场预期13三、宏观经济走势对房地产市

2、场影响分析13（一）工业经济增长和国家新政共同刺激房地产市场13（二）房地产供给渐平缓14四、国内房地产市场整体运行监测14（一）行业景气情况14（二）土地市场情况15（三）供需对比情况17第二章 山东省房地产市场的运行分析18一、山东省经济运行情况分析18（一）工业生产增速快中有落18（二）固定资产投资保持较快增长18（三）居民消费价格基本稳定19（四）财政收入保持快速增长19（五）金融运行相对平稳19二、山东省房地产市场的运营分析20（一）山东省房地产投资情况分析20（二）山东省房地产销售情况分析24（三）山东省房地产细分市场分析30第三章 山东省主要城市房地产市场分析36一、济南市房地产

3、市场分析36（一）土地市场分析36（二）商品住宅市场37二、青岛市房地产市场分析40（一）土地市场分析40（二）商品住宅市场分析41第四章 全国房地产信贷市场分析45一、新增信贷超预期，考验央行通胀压力46（一）季度初房贷冲动导致新增信贷超预期46（二）购房中长期贷款占比下降46二、严格的差别化信贷政策将挤压部分购房需求47（一）自住型需求被迫退出市场47（二）投资型需求影响程度取决于政策实行力度48第五章 国家最近热点政策49一、银行不得对投资投机贷款49二、贷款首付不得低于50%49三、“京十一条”出台50（一）让住房性需求迅速减少50（二）住房价格上涨很快得到抑制51（三）没有涉及商业和

4、写字楼市场51附表：2010年房地产开发企业一级资质延续评审结果52图表目录图表 1：2009年4月-2010年4月全国工业增加值同比增速7图表 2：2009年4月-2010年4月全国城镇固定资产投资增速8图表 3：2009年4月-2010年4月全国社会消费品零售额增速8图表 4：2009年4月-2010年4月全国CPI变动情况9图表 5：2010年4月我国主要宏观经济指标10图表 6：2009年4-2010年4月m1增速、m2增速、m1/m2变化12图表 7：2009年4月-2010年4月全国房地产开发景气指数趋势14图表 8：2010年4月全国29个重点城市土地交易情况15图表9：2009

5、年4月-2010年4月山东省各月房地产开发投资额及占全国比19图表 10：2009年4-2010年4月山东省房地产投资增速与全国对比图20图表 11：2009年8月-2010年4月山东省到位资金额度及增速的变化20图表 12：2010年4月山东省房地产投资资金来源结构21图表 13：2010年4月山东省房地产投资资金来源结构21图表 14：2009年7月-2010年4月山东省每月住宅投资占房地产投资额比例趋势21图表 15：2009年7月-2010年4月山东省房地产投资和住宅投资增速情况22图表 16：2009年9月-2010年4月山东省各月商品房累计销售面积变化23图表 17：2009年9月

6、-2010年4月山东省商品房每月销售面积及同比增速24图表 18：2009年9月-2010年4月山东省各类房屋累计销售面积及同比增速24图表 19：2009年9月-2010年4月山东省各类房屋销售面积占比25图表 20：2009年9月-2010年4月山东省商品房累计销售额情况25图表 21：2009年9月-2010年4月山东省商品房累计销售额同比增速26图表 22：2009年9月-2010年4月山东省各类房屋累计销售额同比增速26图表 23：2009年7月到2010年3月山东省各类物业平均销售价格28图表 24：2009年9月-2010年4月山东省各类住房平均价格走势28图表 25：2009年

7、9月-2010年4月山东省各类住房平均销售价格增速29图表 26：2009年8月到2010年4月山东省各月和累计土地购置情况29图表 27：2009年9月-2010年4月山东省住宅新开工累计面积及同比增速31图表 28：2009年7月到2010年4月山东省住宅累计竣工、销售、新开工概况32图表 29：2009年7月-2010年4月山东省办公楼累计新开工、竣工、销售概况32图表 30：2009年8月-2010年4月山东办公楼累计新开工、竣工、销售面积33图表 31：2009年8月-2010年4月山东商业营业用房累计新开工、竣工、销售面积34图表 32：2009年8月-2010年4月商业营业用房竣

8、工、销售、新开工面积增速34图表 33：2010年4月济南市新增土地供应情况35图表 34：济南市4月商品房批售面积区域分布36图表 35：济南市4月商品房批售面积区域分布37图表 36：济南市4月商品住宅新增供应统计分析表38图表 37：4月济南市成交总量39图表 38：2010年4月青岛市土地出让情况40图表 39：青岛市4月份各区域成交面积占比示意图41图表 40：2010年4月青岛市各集团主要楼盘销售面积41图表 41：2010年4月市南区楼盘销售前三强42图表 42：2010年4月市北区楼盘销售前三强42图表 43：2010年4月四方区楼盘销售前三强43图表 44：2010年4月李沧

9、区楼盘销售前三强43图表 45：一套200万房子月均还款额度46图表 46：2010年4月各银行贷款利率表49数据说明本中心发布的房地产月度分析报告以月度为时间间隔，对全国各省份房地产市场运行情况进行监测，并加以深度分析，为商业银行房地产信贷工作提供参考依据。为保证报告数据的权威性、准确性，我们以国家以及各省统计局发布的房地产数据为准。但由于统计局发布数据时间的滞后性，各省房地产运行数据需要在第二月月末才对外公布，造成了报告数据部分的不及时，请您给予谅解。为弥补这一不足，我们将对省内重点城市房地产进行动态观测，即时收集、整理重点城市房地产行业的运行情况，为银行客户提供最为详尽、及时的房地产行业

10、动态信息，并对当月发生的热点事件进行深度剖析，尽可能满足银行客户的工作需要。第一章 全国宏观经济及货币环境分析一、国内宏观经济走势分析（一）工业经济增长趋缓2010年4月份，工业生产在去年同期较低基数上保持较快增长，重工业增速有所回落；产品出口持续回升，正逐步恢复到国际金融危机前的水平；原材料、燃料、动力购进价格持续较快上涨，企业生产成本压力加大。4月份，全国规模以上工业增加值增长17.8%，比上月回落0.3个百分点；1-4月，规模以上工业增加值同比增长19.1%，增速同比加快13.6个百分点，若考虑去年同期基数较低，以前年同期为基期，近两年1-4月平均增速为12.1%。重工业增速有所回落，轻

11、工业运行加快。4月份，规模以上轻工业增长14.1%，比上月加快0.7个百分点；规模以上重工业增长19.4%，比上月回落0.6个百分点。1-4月，轻、重工业增加值同比分别增长14.1%和 21.4%；以前年同期为基期，近两年1-4月平均增速分别为10.5%和14.8%。在规模以上工业增加值所占比重中，轻工业由去年同期的31.3%下降到29.2%，重工业则由68.7%上升到70.8%。从分类上来看，规模以上工业出口交货值同比增长27.5%，比上月加快1.7个百分点；完成工业投资19095亿元，同比增长21.6%，比上年同期回落6.1个百分点；工业品出厂价格同比增长6.8%，涨幅比上月扩大0.9个百

12、分点；全社会用电量同比增长23.1%，其中工业用电量同比增长25.6%，增幅比一季度回落2个百分点；全国工业产品销售率98.4%，同比提高0.7个百分点，比上月提高0.6个百分点；原材料工业增加值同比增长17.3%，比3月份回落0.1个百分点。图表 1：2009年4月-2010年4月全国工业增加值同比增速数据来源：国家统计局 银联信整理（二）城镇固定资产投资继续回落2010年4月份，全国城镇固定资产投资累计46743亿元，同比增长26.1%，比09年同期回落4.4个百分点，比一季度回落0.3个百分点。其中，国有及国有控股投资19394亿元，增长20.8%；房地产开发投资9932亿元，增长36.

13、2%。分产业来看，第一产业投资增长16.5%，第二产业投资增长21.7%，第三产业投资增长29.7%。在行业中，煤炭开采及洗选业投资592亿元，同比增长27.8%；电力、热力的生产与供应业投资2225亿元，增长5.6%；石油和天然气开采业投资506亿元，增长2.7%；铁路运输业投资1136亿元，增长17.5%。图表 2：2009年4月-2010年4月全国城镇固定资产投资增速数据来源：国家统计局 银联信整理（三）居民消费平稳增长2010年4月份，我国社会消费品零售总额11510亿元，同比增长18.5%，比去年同期快了3.7个百分点，比上个月上升了0.5个百分点。从全国社会消费品零售总额的增速看，

14、2010年4月份较上个月增速有所上升，但是其单月零售额几乎相同。从2009年开始至今，全国社会消费品零售总额增速保持较为平稳的。图表 3：2009年4月-2010年4月全国社会消费品零售额增速数据来源：国家统计局 银联信整理（四）价格指数显现走高2010年4月份，我国居民消费价格指数（CPI）102.8，比上个月上升了0.4，4月份居民消费价格指数并没有超出此前预期，CPI的变动仍处于温和上涨范围。从涨价的原因看，居民消费价格同比涨幅的上升主要原因是去年涨价的翘尾因素较大，以及蔬菜、水果等农产品涨价较多。4月份居民消费价格总水平同比上升的2.8%中，翘尾影响约为1.5个百分点，新涨价因素约为1

15、.3个百分点。在新涨价的1.3个百分点中，粮食、鲜菜、鲜果涨价合计影响1.1个百分点，占新涨价因素的84.6%。其中，粮价的持续小幅上涨是政府提高最低收购价政策调控的结果；菜果等价格的上涨主要受灾害性天气等短期因素影响。今年1-4月份CPI平均水平2.4%，与预期的全年CPI同比涨幅为3%有一定差距，实现全年居民消费价格总水平涨幅在3%左右的预期调控目标是有基础的。首先，价格是经济运行的综合反映，价格上涨要与经济增长相适应、相协调。今年一季度我国GDP增速达到11.9%，各行业的景气度也明显提高。相对于GDP的高速增长，目前的CPI涨幅是正常的；其次，今后几个月，伴随着天气好转、农产品大量上市，由蔬菜、水果引发的新涨价因素将有所减弱。但由于去年二季度CPI下降较多，去年12月份上涨较多对今年的翘尾因素还将继续上