《物权法》与《物业管理条例》1.ppt

1、中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法与与物业管理条例物业管理条例 11/3/202211/3/20221 1什么是物权？什么是物权？物权：物权：物之归属权、物之利用权物之归属权、物之利用权 即是即是权利人对特定的物的直接支配、管领的权利人对特定的物的直接支配、管领的权利权利 直接支配意味着无须他人的同意、无须他人的意直接支配意味着无须他人的同意、无须他人的意思、无须他人的介入思、无须他人的介入权利人就可以独立地作出决断权利人就可以独立地作出决断并根据自己的意志控制、占有、使用以及依法处并根据自己的意志控制、占有、使用以及依法处分、处置的民事权利分、处置的民事权利物权具有排他性、绝对性、对世

2、性物权具有排他性、绝对性、对世性11/3/202211/3/20222 2物权法物权法的架构的架构 基本原则基本原则基本原则基本原则 第一编：总则第一编：总则第一编：总则第一编：总则 物权的设立、变更、转让和消灭物权的设立、变更、转让和消灭物权的设立、变更、转让和消灭物权的设立、变更、转让和消灭 3838条条条条 物权的保护物权的保护物权的保护物权的保护 国家、集体、私人之所有权国家、集体、私人之所有权国家、集体、私人之所有权国家、集体、私人之所有权 业主的建筑物区分所有权业主的建筑物区分所有权业主的建筑物区分所有权业主的建筑物区分所有权 第二编：所有权第二编：所有权第二编：所有权第二编：所有

3、权 相邻关系之相邻权相邻关系之相邻权相邻关系之相邻权相邻关系之相邻权 共有共有共有共有 所有权取得的特别规定所有权取得的特别规定所有权取得的特别规定所有权取得的特别规定 土地承包经营权土地承包经营权土地承包经营权土地承包经营权 建设用地使用权建设用地使用权建设用地使用权建设用地使用权 物权法物权法物权法物权法 第三编：用益物权第三编：用益物权第三编：用益物权第三编：用益物权 五编，五编，五编，五编，247247条条条条 宅基地使用权宅基地使用权宅基地使用权宅基地使用权 地役权地役权地役权地役权 抵押权抵押权抵押权抵押权 第四编：担保物权第四编：担保物权第四编：担保物权第四编：担保物权 质权质权

4、质权质权 留置权留置权留置权留置权 第五编：占有第五编：占有第五编：占有第五编：占有 附则附则附则附则11/3/202211/3/20223 3物业管理条例物业管理条例的修改的修改 1.379379号国务院令号国务院令号国务院令号国务院令-504-504号国务院令号国务院令号国务院令号国务院令2.第十条增加了第十条增加了第十条增加了第十条增加了“街道办事处、乡镇人民政府街道办事处、乡镇人民政府街道办事处、乡镇人民政府街道办事处、乡镇人民政府”的指导的指导的指导的指导与监督与监督与监督与监督3.3.删除了第十条第二款删除了第十条第二款删除了第十条第二款删除了第十条第二款4.4.第十一条业主大会职

5、责修改成第十一条业主大会职责修改成第十一条业主大会职责修改成第十一条业主大会职责修改成“下列事项由业主共同下列事项由业主共同下列事项由业主共同下列事项由业主共同决定决定决定决定”5.第十二条投票权方式与第十二条投票权方式与第十二条投票权方式与第十二条投票权方式与物权法物权法物权法物权法一致一致一致一致6.第十九条修改保持与第十条一致第十九条修改保持与第十条一致第十九条修改保持与第十条一致第十九条修改保持与第十条一致7.物业管理企业修改为物业管理企业修改为物业管理企业修改为物业管理企业修改为“物业服务企业物业服务企业物业服务企业物业服务企业”8.业主公约修改为业主公约修改为业主公约修改为业主公约

6、修改为“管理规约管理规约管理规约管理规约”，业主临时公约为，业主临时公约为，业主临时公约为，业主临时公约为“临临临临时管理规约时管理规约时管理规约时管理规约”9.第十五条业主委员会由业主大会执行机构修改为第十五条业主委员会由业主大会执行机构修改为第十五条业主委员会由业主大会执行机构修改为第十五条业主委员会由业主大会执行机构修改为“业业业业主委员会执行业主大会的决定事项主委员会执行业主大会的决定事项主委员会执行业主大会的决定事项主委员会执行业主大会的决定事项”11/3/202211/3/20224 4建筑物区分所有权与物业管理建筑物区分所有权与物业管理 建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系和法律

7、制度建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系和法律制度建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系和法律制度建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系和法律制度所有权问题：所有权问题：所有权问题：所有权问题：1.1.公共、公用与共用、共有公共、公用与共用、共有公共、公用与共用、共有公共、公用与共用、共有2.2.建筑区划与物业管理区域建筑区划与物业管理区域建筑区划与物业管理区域建筑区划与物业管理区域3.3.红线、紫线、黄线、绿线、红线、紫线、黄线、绿线、红线、紫线、黄线、绿线、红线、紫线、黄线、绿线、蓝蓝蓝蓝线线线线4.4.所有权的初始获得、创设获得与继受获得所有权的初始获得、创设获得与继受获得所有权的初始获得、

8、创设获得与继受获得所有权的初始获得、创设获得与继受获得5.5.小区内住宅、商业用房等专有部分的所有权小区内住宅、商业用房等专有部分的所有权小区内住宅、商业用房等专有部分的所有权小区内住宅、商业用房等专有部分的所有权6.6.会所、车库、绿地、道路以及物业管理用房的归属地会所、车库、绿地、道路以及物业管理用房的归属地会所、车库、绿地、道路以及物业管理用房的归属地会所、车库、绿地、道路以及物业管理用房的归属地7.7.人防工程的所有权及经营权人防工程的所有权及经营权人防工程的所有权及经营权人防工程的所有权及经营权8.8.小区的楼顶广告、无线发射出租的共有收益归属小区的楼顶广告、无线发射出租的共有收益归

9、属小区的楼顶广告、无线发射出租的共有收益归属小区的楼顶广告、无线发射出租的共有收益归属9.9.房改房、经济适用房、成本价房、标准价房、共有住房改房、经济适用房、成本价房、标准价房、共有住房改房、经济适用房、成本价房、标准价房、共有住房改房、经济适用房、成本价房、标准价房、共有住房承租房的权利性质房承租房的权利性质房承租房的权利性质房承租房的权利性质10.10.物业管理与供水、供电、供气、供热等关系物业管理与供水、供电、供气、供热等关系物业管理与供水、供电、供气、供热等关系物业管理与供水、供电、供气、供热等关系11.11.相邻关系的处理原则相邻关系的处理原则相邻关系的处理原则相邻关系的处理原则1

10、1/3/202211/3/20225 5物权法应规定哪些国家财产？物权法应规定哪些国家财产？国家财产分为经营性财产与非经营性财产，物权国家财产分为经营性财产与非经营性财产，物权法规定非经营性财产，经营性财产由公司法等规法规定非经营性财产，经营性财产由公司法等规定定物权法应当规定的非经营性财产，分为：物权法应当规定的非经营性财产，分为：1 1、公、公有物（国家所有国家使用的财产），包括国家机有物（国家所有国家使用的财产），包括国家机关办公设施（如人民大会堂）；军事设施、武器、关办公设施（如人民大会堂）；军事设施、武器、装备等；矿藏、土地、山脉、水流、海域等装备等；矿藏、土地、山脉、水流、海域等

11、2 2、公用物（国家所有公众使用），包括道路、公用物（国家所有公众使用），包括道路、机场、车站、码头、公立公园、公立博物馆、图机场、车站、码头、公立公园、公立博物馆、图书馆、公立学校、公立医院等书馆、公立学校、公立医院等公用物也是任何个人无法排他地占有和消费的物品公用物也是任何个人无法排他地占有和消费的物品11/3/202211/3/20226 6新提出了“建筑区划”（物业管理条例中的“物业管理区域”）概念。可以理解为土地“红线”四至。建筑区划内的其他物权不属于建筑物区分所有权的范畴规定了建筑区划内的一些法定权利道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属

12、于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。但其他规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。11/3/202211/3/20227 7物权法物权法与与物业管理条例物业管理条例 1.业主对建筑物管理方式的自主选择业主对建筑物管理方式的自主选择2.由业主共同决定的事项及其程序由业主共同决定的事项及其程序3.业主大会投票权业主大会投票权4.业主大会、业主委员会的法律地位与诉讼地位业

13、主大会、业主委员会的法律地位与诉讼地位5.物业管理与供水、供电、供气、供热等关系物业管理与供水、供电、供气、供热等关系物业管理维修基金与专项维修资金物业管理维修基金与专项维修资金 1.物业管理日常维修与中修、大修、更新改造物业管理日常维修与中修、大修、更新改造2.专项维修资金的筹集、使用专项维修资金的筹集、使用包干制与酬金制包干制与酬金制 11/3/202211/3/20228 8业主的建筑物区分所有权中华人民共和国物权法第六章专有部分享有所有权。俗称“专有权、私有权”专有部分以外的共有部分享有共有权。因这种共有为“按份共有”故亦称“共用部分的持份权”专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。

14、也称“业主组织的成员权”11/3/202211/3/20229 9物权法与原物业管理条例的区别业主共同决定的事项通过条件，与原物业管理条例的区别：原条例的2/3投票权物权法的双2/311/3/202211/3/20221010物权法与原物业管理条例的区别业主共同决定的事项通过条件，与原物业管理条例的区别：原条例的“双过半”物权法的“新双过半”11/3/202211/3/20221111 业主与非业主使用人身份界定业主与非业主使用人身份界定业主业主中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法规定的建筑物规定的建筑物区分所有权人区分所有权人 物业管理条例物业管理条例规定的房屋所有权人规定的房屋所有权人

15、非业主使用人非业主使用人物业使用人、住户、租户等物业使用人、住户、租户等不动产所有权不动产所有权按国际惯例以产权证书确认按国际惯例以产权证书确认没有办理产权证书没有办理产权证书签订了售房合同签订了售房合同 发展商将发展商将客观上已经交付了房屋客观上已经交付了房屋 业主业主业主非业主的界定严格以产权证书（或售房合同）业主非业主的界定严格以产权证书（或售房合同）和和中华人民共和国婚姻法中华人民共和国婚姻法界定界定11/3/202211/3/20221212夫妻共夫妻共夫妻共夫妻共同财产同财产同财产同财产办理了产办理了产权登记权登记 业主业主身份类别业主身份类别没有办理没有办理产权登记产权登记 夫妻

16、个夫妻个夫妻个夫妻个人财产人财产人财产人财产没有办理产权证书，但没有办理产权证书，但已签署售房合同，并且已签署售房合同，并且发展商已经客观上实际发展商已经客观上实际交付了房屋的仍然是房交付了房屋的仍然是房屋所有权人。屋所有权人。但其所有权行使受到一但其所有权行使受到一定限制，即不能流转、定限制，即不能流转、交易、抵押交易、抵押不得对不得对抗第三人抗第三人11/3/202211/3/20221313对于不动产物权：对于不动产物权：其依法律行为而发生变更者，按照物其依法律行为而发生变更者，按照物权法统一规定，即无论其所有权的移权法统一规定，即无论其所有权的移转，担保物权、或用益物权的设定，转，担保物权、或用益物权的设定，及不动产物权的抛弃，及不动产物权的抛弃，均须经登记，均须经登记，始生效力始生效力非依法律行为而取得不动产物权，如非依法律行为而取得不动产物权，如继承、强制执行、公用征收、法院判继承、强制执行、公用征收、法院判决等，决等，非经登记，不得处分非经登记，不得处分11/3/202211/3/20221414业主总人数业主总人数I.产权证书拥有者产权证书拥有者 未婚人士未婚人士已婚，