温泉度假村建设项目可行性报告.docx

1、温泉度假村建设项目可行性报告温泉度假村建设项目可行性报告建设项目可行性报告工程咨询二八年五月一 总论1、项目提要2、可行性研究报告编制依据3、综合评判和论证结论二 项目背景及必要性1、项目背景2、项目区进展现状3、项目建设的必要性三 项目实施的有利条件1、政策环境2、政府支持3、市场优势四 项目区建设条件1、地理位置与区域范畴2、自然资源状况3.社会经济状况五 建设单位差不多情形1、建设单位差不多情形2、要紧投资人差不多情形六 市场分析与推广方案1、市场定位2、目标客户市场分析3、市场推广方案和推广措施七 项目建设方案1、建设任务和规模2、设计差不多原那么3、项目布局4、具体建设内容5、项目建

2、设标准6、给排水7、电力电讯8、环境阻碍评估八 项目实施进度安排1、一期工程项目实施进度表九 投资估算与资金筹措1、说明2、投资估算依据3、项目建设投资估算4、资金来源与筹措5、借款资金偿还测算十 经济分析1、财务评估说明2、财务评判依据3、营业收入和营业税金及附加估算3、总成本及经营成本估算4、财务效益分析5、不确定性分析十一 项目组织与治理，劳动定员和人员培训1、项目组织与治理2、治理机构设置与职能划分3、劳动定员4、项目经营治理措施5、人员培训6、劳动爱护与安全十二 可行性研究的结论与建议1、可行性研究结论2、问题与建议附 录一 附表：1、固定资产投资估算表11、土建工程投资明细表12、

3、设备投资明细表2、流淌资金估算表3、投资打算与资金筹措表4、固定资产折旧估算表5、总成本费用估算表6、利润及利润分配表61、产品销售收入和销售税金及附加估算表7、资金来源与运用表8、借款还本付息运算表9、资产负债表10、财务现金流量表(增量全部投资)二附图1、一期工程项目规划图2、度假村入口景门成效图3、广场设计成效图4、山庄外观成效图5、温泉游泳馆外观成效图6、设计意向图7、外观成效图三其他附送资料：1、项目建设单位营业执照复印件2、建设项目选址意见书复印件3、可行性报告编制单位营业执照复印件4、可行性报告编制单位资质证书复印件第一章 总 论1.1 项目提要1.1.1 项目名称：度假村建设项

4、目1.1.2 建设性质：新建1.1.3 项目承办单位、法人代表及所有制形式项目承办单位：度假村开发法人代表：所有制形式：民营企业1.1.4 建设地点、规模、期限及建设内容建设地点：建设规模：度假村区域规划总用地面积357017平方米，总建筑面积55054平方米，道路面积58441.7平方米，项目分为两期，总投资20477万元(含不可估量费919万元)。建设期限：一期投资2020年7月至2020年12月，二期投资2020年1月至2021年12月建设内容：1、一期工程：(1)、土地征用，投资额540万元；(2)、基础设施建设，包括土地整理，到景区入口的非支线公路，围墙、绿化及地下管渠道建设整治，区

5、内各场馆间道路，停车场，龟力设施，供排水设施，消防设施，电信宽带设施、河道环境整治、森林生态游区盘山游步道(含山体局部加固)、生态公厕所、治理用房等，投资额4690万元；(3)、游赏接待设施建设，包括入口景门、广场、天师观、温泉山庄、温泉游泳馆、温泉水上娱乐中心等，投资额3900万元；(4)开办费200万元，用于前期资金和广告宣传费用；(5)、建设期固定资产投资利息448万元：(6)、不可估量费，按固定资产投资总额5运算，计430万元。2、二期工程：(1)、土地征用，投资额720万元；(2)、度假村绿化爱护工程建设，投资额300万元；(3)、游赏接待设施建设：包括温泉度假别墅、温泉休闲会所、幼

6、儿园、农居山庄等，投资额8760万元；(4)、不可估量费489万元。1.1.5 申报单位及法人代表申报单位：度假村开发法人代表：1.1.6 投资规模及资金构成投资规模：20477万元，资金构成：固定资产投资19358万元，前期资金和广告费用投资200万元，不可估量费919万元。1.1.7 资金筹措本项目总投资20477万元，其中：一期投资10208万元，企业自筹资金7208万元，金融机构贷款3000万元；二期投资10269万元。1.1.8 要紧技术经济指标表1-1 要紧技术经济指标序号项目名称单位指标备注1建设内容和规模1、规划总用地平方米3570172、建筑总占地面积平方米352853、总建

7、筑面积平方米550544、道路面积平方米58441.75、建筑密度9.96、绿化率777、道路总长度米8559.58、容积率0.15公共停车位个1852.年营业收入运算期平均，不含二期项目门票收入万元2616.73住宿收入万元2268.36餐饮收入万元1308.38娱乐及购物收入万元1221.16租赁收入万元43.47合计7458.093.总定员人1004.年工作日天280一班制5.定员人1006.总投资万元10208不含二期固定资产和无形资产投资万元9578前期资金与宣传费用万元200不可估量费万元4307.年总收入万元7458.09不含二期8.年总成本费用万元3384.29运算期平均9.年

8、销售税金及附加万元413.92运算期平均10年利润总额万元3659.88运算期平均11财务评判指标投资利润率35.85运算期平均销售收入利润率49.07运算期平均销售收入利税率54.62运算期平均静态投资回收期(含建设期)5.2所得税前5.9所得税后全部投资内部收益率26.84所得税前19.51所得税后财务净现值(Ic=8)9295所得税前5248所得税后1.2 可行性研究报告编制的依据1.2.1 省旅行产业进展和布局总体规划1.2.2 县国民经济和社会进展十五规划1.2.3 县生态旅行业进展总体规划1.2.4 度假村详细规划1.2.5 县建设项目选址意见书1.3 综合评判和论证结论(1)为了

9、加快县旅行产业的进展，县委、县政府出台了一系列的招商引资措施，在尽可能的前提下给开发给予政策支持，保证了本次建设项目的顺利实施。(2)度假村开发是一家实力雄厚的民营企业，公司负责人不但有多年的房地产开发体会，而且一直以来兼营酒店宾馆行业。积存了丰富的宾馆经营治理体会。同时依照项目建设需要，充分发挥县旅行、交通、建设、农业、林业各部门的协作作用，强强联合。(3)本项目环保措施得当，对环境无不良阻碍。(4)通过详细的经济和财务分析，得出本项目一期总投资10208万元，其中固定资产投资10008万元。项目建成后，估量年营业收入7458.09万元，年利润总额3659.88万元(运算期平均数)，投资利润

10、率35.85；全部投资财务内部收益率19.51(所得税后)；静态投资回收期5.9年(含建设期1.5年)，动态(i=8)投资回收期7.3年(含建设期1.5年)；累计净现金流量折现8943万元。以上各项数据说明，本项目经济效益和财务状况较好，抗风险能力较强，安全可靠，项目是可行的。第二章项目背景及必要性2.1 项目背景当今世界，旅行业作为富有蓬勃活力和庞大潜力的朝阳产业，已成为各国高度重视和普遍关注的行业，它对促进经济增长与社会繁荣、爱护世界和平与进展、推动各国人民之间的相互了解与友谊，具有积极而重要的作用。旅行业已成为中国第三产业中极具活力与潜力的新兴产业和国民经济新的增长点，在拉动内需、增加创

11、汇、调整产业结构、扶贫救困等方面发挥着越来越显著的作用，有力地促进了中国的经济繁荣与社会进展，增进了中国与世界的友好交流。旅行产业对国民经济部门的拉动作用较大，进展潜力十分庞大。由于旅行产业不仅仅是传统意义上的服务业，也不是一样的第三产业，而是关联度高、带动力强的综合性产业。它在国民经济和第三产业中处于一个产业群的核心地位，发挥着带动其他产业进展的核心作用。旅行业的关联带动作用，不仅表达在直截了当为交通运输、宾馆餐饮、商品贸易、景区景点带来客源和市场，而且间接地带动和阻碍农业、工业、城建、文化等行业进展，进而还能刺激金融、保险、信息等现代服务业加快进展。据测算，旅行产业每增加一万元的产出，可直

12、截了当或间接带动全社会总产出3.02万元，对国民经济的拉动作用十分明显。因此进展旅行产业关于促进国民经济进展，专门是促进居民消费具有十分重要的作用。尽管从目前来看，大部分人的旅行活动还只局限于旅行观光这一时期，但我们也应该看到，旅行产业差不多慢慢走向细分市场、满足不同游客旅行需求的时期，文化游、休闲游和度假游正在慢慢兴起，专门是生活在大都市之中的先富起来的群体，这其中有企业主、高层专业人士，也有都市白领、职场精英。现代社会生活节奏越来越快，人们在不断积存个人财宝的同时，精神压力也在不断的积聚，物质上的充足减轻不了心灵上的疲乏，这也是近年来各种类型的农家乐田园乐土菜馆方兴未艾的缘故之一。这部分人

13、期望能在短暂的旅行活动中接触自然，放松心情，缓减精神压力。以单一形状显现的自然和人文景观，对这部分旅行者的吸引力差不多逐步下降。旅行者不仅选择更专门、更奇特、更新颖的旅行景色，而且他们更看好具有综合性特点的旅行产品，期望能在一次旅行过程中获得集知识性、娱乐性、体验性、享受性为一体的多重满足。因此，如何让来自各地的游客既能享受优美的自然风光，又能感受浓郁的文化熏陶，将文化产业、健康休闲产业和旅行业紧密结合，互为条件、相互促进、互惠共赢。是各地政府和旅行治理部门必须面对的重大课题。2.2 项目区进展现状项目区所在的景区山奇水秀林青，是一个风景十分优美的地点，更是全国独一无二的冷热阴阳泉，与的天师道

14、观遗址相辅相成，渊远流长的道教文化可谓是景区的一张闪亮名片，惋惜的是，由于开发较晚，至今仍是养在深闺无人识，在外来游客中的知名度较低。当地的旅行部门也意识到了那个问题，在20052020年度的旅行进展规划中，将整个景区开发列入了下一步的建设重点。2.3 项目建设的必要性2.3.1 从县旅行环境的现状看必须不断开发新的旅行景点自县正式提出生态立县，使旅行业进展成为国民经济的主导产业的目标以来，县旅行产业得到了长足进展，每年前来旅行的人数也不断增多，但县旅行业的进展比较晚，专门是相比于经济发达地区，旅行建设资金投入严峻不足，除了几个知名景点外，新景区新景点的开发建设工作迟迟不能开展，这对当地丰富的

15、旅行资源造成了极大的白费，也阻碍了县旅行产业的进一步进展壮大，因此必须筹集大量的资金用于新景区新景点的建设工作，而旅行产业是投资大、回收期长的建设项目，县又属于欠发达县市，仅靠政府投资是远远不够的，必须吸引大量的民间资本进入景区的开发建设工作。2.3.2 介入景区开发是企业进展壮大的一次良好契机旅行产业是新时代的黄金产业，尽管投资大、回收期长，但收益稳固，收益期长，项目建成运营后，能够源源不断的为企业带来现金流，又能够为企业的其他项目提供支持资金，专门是在房地产市场竞争越来越猛烈的情形下，适时介入旅行业是一个良好的决策。2.3.3 度假村开发估量能为企业带来丰厚的经济利益依照测算，项目建设完成

16、后，在运算期内平均每年能够为企业带来3711.54万元的净利润，整个项目期的经济利益十分可观。2.3.4 民营企业介入景区开发能带来良好的社会效益旅行产业是投资大、回收期长的建设项目，县又属于欠发达县市，政府投资力度有限，必须吸引大量的民间资本进入景区的开发建设工作。本项目建成运行后，良好的经济效益能够带动县内其他民营资本进入旅行产业开发投资，为县旅行招商引资工作打开新的局面。同时，项目建成后，度假村估量每年要上交税收1341.81万元，还要聘请大量的职员，社会效益十分显著。第三章项目实施的有利条件3.1 政策环境县委、县政府高度重视以良好生态环境为依靠的旅行业进展，制定了生态立县战略，提出要

17、以生态旅行为突破口，举全县之力，用全县之能，集全县之智，聚全县之财，尽快把建成生态旅行胜地，使旅行业成为国民经济的主导产业的目标。在2003年的县第十四届人民代表大会第一次会议上通过了关于全面实施生态立县战略，加快小康建设步伐的决定，明确提出要爱护生态环境，重点进展生态旅行。这不仅为进展旅行指明了方向，也为县旅行业进展提供了良好的公众意识支持和良好的政治环境支持。3.2 政府支持近几年来，县委、县政府高度重视旅行资源开发，取得了较为喜人的成绩。目前已初步开发出生态观光、温泉沐浴、健康养生、竹海漂流、奇景观赏、宗教朝圣、民俗探密、幽谷探险等诸多生态旅行项目。依照县20052020年生态旅行业进展

18、总体规划，旅行区项目建设与大觉山旅行区、新月畲族民俗文化旅行区、华南虎放养基地、方家山野外训练基地一起，列入了重点进展项目。县旅行资源较为丰富，但旅行资源开发起步相对较晚。因此，本项目的建设得到了县委、县政府的大力支持，县旅行局、审计局、进展局、建设局和农业、林业等部门为项目建设提出了许多良好的建议，并在政策承诺的情形下，得到了各部门在项目和谐、立项、审批等环节的支持和关心。3.3 市场优势3.3.1 冷热泉水相伴相生，全国唯独，品味专门不但拥有品质优异的温泉资源，是旅行开发的重要载体，而且拥有品质一流的冷泉资源，冷热泉水相生相伴，两者相距仅在数米之内，在国内具有唯独性，具有专门的文化品味，是

19、不可多得的高品质旅行资源。3.3.2 森林覆盖率高，生态环境优越所在的区域森林覆盖率在85，以常绿阔叶林为主，并拥有香樟、枫树、鹅掌楸等多种色叶树以及大片竹林，林相组合理想。四周青山翡翠，古木参天，竹海扶摇，生态环境十分优越，为温泉旅行开发营造了极其有利的自然环境。3.3.3 冬有温泉、夏可避暑，气候宜人，旅行无淡季县气候属亚热带潮湿季风气候，四季分明，雨量充沛，光热资源较为充足，平均气温低于周边各县，每逢盛夏，凉快宜人，俗云五岭皆炎热，只有宜，乃避暑胜地。冬天又有得天独厚的冷热温泉，不管是哪个季节，到旅行，都有着别样的享受。3.3.4 道教文化，渊远流长，具有深厚的文化内涵道教作为一种文化现

20、象及一个社会实体，不仅具有事实的人文和生活内涵，而且还有深厚的社会民众基础。它是适应特定的民族文化心理需要而产生的流传与演变乃至历史文化生态运动的必定结果。道教蕴藏的丰富思想不仅在本质上不与现代文化生活相对立，相反是我们由今天迈向以后的难能可贵的文化基因宝库。在个人的人一辈子价值观上，道教文化认为人一辈子的价值不在于物质利益或个人名利，而在于尊道贵德，唯道是求，始终保持一种知足常乐的高尚情操。在对待人际关系上，道教文化主张济世渡人，强调在人与人之间要实行互助互爱，要悯人之凶，乐人之善，济人之急，救人之危。假如人人都按照道教文化这些思想办事，就能够处理好人与人之间的各种社会关系，使整个社会和谐有

21、序；也能够处理好国与国之间的相互关系，使大国和小国、强国和弱国、富国和穷国都能和平共处，整个世界也自然就会得到安静。在对待人与自然的关系上，道教文化从天人合一的思想动身，认为人是自然的一部分，强调道法自然，自然之道不可违，因而主张人应当爱护自然，与大自然和谐相处，顺应大自然的客观规律办事，才能使人类社会得以连续进展。道教文化这种道法自然、顺应自然的思想，乃是从对自然界与人类社会的深刻认识中总结出来的，是符合自然界与人类社会的进展规律的，是一个古今中外都概莫能外的普遍真理，应当是人类行为的共同准那么。据考证，第四代天师张盛迁徙至后，的天师道观确实是起初道教的一个重要发祥地之一，现今村的罗汉松即为

22、当年张天师的首植罗汉松，年代比龙虎山天师府的罗汉松还要早，天师文化的弘扬将为温泉旅行开发注入深厚的文化内涵，成为度假村的一张闪亮名片。3.3.5 区位优势好，利于与知名景区的联动介于中外闻名的旅行胜地龙虎山与武夷山之间，与三清山也相距不远，区位条件十分理想，便于景区与知名旅行区之间互动进展，这对景区在较短时刻内打响品牌，提升知名度具有重要的现实意义。第四章项目区建设条件4.1 地理位置与区域范畴县地处省东部，有东大门之称。地理坐标为东经116度46分117度17分，北纬27度28分27度55分。北邻福建光泽县，南交黎川县，西毗南城县，西北接金溪县，东北界贵溪。县城距省城南昌铁路里程215公里，

23、公路里程224公里。沪瑞高速公路通车后，距上海仅约6小时车程。位于县嵩市镇村，紧临316国道，离县城约15公里。介于中外闻名的旅行胜地龙虎山与武夷山之间，距离龙虎山80公里，距离武夷山170公里。4.2 自然资源状况4.2.1 气候条件县气候属亚热带潮湿季风气候，四季分明，雨量充沛，光热资源较为充足，平均气温低于周边各县，每逢盛夏，凉快宜人，俗云五岭皆炎热，只有宜，乃避暑胜地。4.2.2 植被物产县森林生长茂盛，有林地165万亩，占总面积的87，森林覆盖率87.1，是重点林业县、全国生态示范区。盛产毛竹、杉、松、栲、楮等多种优质木材，并有南方红豆杉、银杏、江南油杉等珍稀树种57科150种。森林

24、中有华南虎、金钱豹、梅花鹿、穿山甲等数十种珍稀野生动物。矿产资源有钨、钼、花岗岩等，其中已探明的花岗岩总蕴藏量约5亿立方米。4.2.3 河流情形境内无大江大河，县中部有一条隆起的地带把全县分成东、西两部分，故河流亦分成两部分。东部河流均流入信江，属信江水系，以泸溪为主；西部河流均流水抚河，属抚河水系，以欧溪为主，山区溪流落差大、水量丰富，全县水能资源理论蕴藏量61149干瓦，可开发的蕴藏量34618干瓦。4.2.4 温泉资源县城嵩市镇村内的，是全国唯独的伴生冷热泉，冷热泉水相伴相生，相距仅在数米之内，具有专门的文化品味。温泉出水口位于芙蓉山的半山腰，出水温度约43.5摄氏度，日流量约1600余

25、吨，富含对人体有益的多种微量矿物质元素，对有各种慢性病、富贵病以及肥胖症都有一定的疗效。4.3 社会经济状况4.3.1 面积及人口全县共有7个乡镇689个自然村，土地面积1251平方公里，其中山地面积160万多亩，耕地面积10万亩。到2002年底全县总人口为10.67万人，其中非农业人口2.72万，农业人口占全县总人口的75.1。4.3.2 经济状况2002年，县国内生产总值4.262亿元，第一产业1.333亿元，第二产业1.638亿元，第三产业1.291亿元，三类产业结构为303931。2002年全县财政总收入为4078万元，农民人均纯收入2388.69元；在岗职工年平均工资8088元；城乡

26、居民储蓄存款余额62593万元；全社会固定资产投资总额14526万元。第五章 建设单位差不多情形5.1 项目建设单位差不多情形项目建设单位度假村开发成立于2020年3月，由、三人共同投资组建，公司注册资本2000万元，其中公司法人代表占90的股份。公司经营范畴：旅行项目的基础设备建设。是专为度假村开发而设立的公司。5.2 投资人差不多情形公司法人代表是度假村开发的控股股东，也是本次度假村项目建设的负责人，是浙江省丽水市缙云县人，曾经从事建筑、图书、餐饮、房地产和制造业等多个不同行业，而且在每个行业都有专门好的经营业绩，因此成为当地颇有知名度的企业家，到目前为至，个人独资或控股的企业有：1、衢州

27、市天欣房地产开发，为个人独资公司，公司注册资本1000万元，至2007年12月，公司资产总额13564.68万元，净资产6542.73万元，公司成立至今，已在衢州及周边县市成功开发多个商住小区。2、缙云县华朝美食林(大酒店)，为个人独资酒店，至2007年12月，公司资产总额1358.49万元，净资产852.64万元，是缙云县最豪华，消费最高的酒店之一，一直经营状况良好。3、缙云县胡源石材，注册资本100万元，个人控股95，至2007年12月，公司资产总额1562.53万元，净资产968.45万元，年销售收入3000多万元。4、浙江东华图书发行，注册资本300万元，个人控股95，至2007年12

28、月，公司资产总额657.42万元，净资产476.58万元。除企业外，个人还在杭州、丽水、缙云、衢州等地拥有许多商业和住宅类房地产，市场价值超过3000万元。公司的另外两名投资人，也一直在从事酒店治理工作，积存了丰富的治理体会。第六章 市场分析与推广方案6.1 市场定位温泉旅行项目，要受到专门多自然条件的限制，而且相对与一般旅行景区，温泉旅行的投资更大，能接待的游客人数却比较少，因此，温泉旅行区从先天上来说就不是低档旅行区，面向的游客也是以高收入的富裕人群为主，少量的公商务人士为辅。同时，从的水质、自然环境、文化内涵等方面看，完全有条件建设成温泉中的精品。因此，的市场定位应该是温泉精品，高尚度假

29、，精英休闲、健康之旅。6.2 目标市场分析县县城居民只有3万，而且当地居民的收入水平并不高，有能力到温泉度假村消费的人群就更少，因此本地的旅行市场进展空间十分有限，因此度假村的目标市场应该放在外地。6.2.1 县是最重要的客源市场，其中鹰潭最为重要，这些地区的人口多，收入水平也高，关键是距离度假村比较近，双休日也能够来，不象远地点的游客，要凑到比较长时刻的假日才能出来游玩。6.2.2 作为省的省会和最大的都市，市民的消费能力强，而且随着国家法定节假日的变动，专门多居民已将一年至两次的长途旅行转为一年多次的短途旅行，在这种情形下，省内或本省的周边地区就成了最好的出游对象，为度假村如此的省内新兴旅

30、行区开发提供了良好的机遇。6.2.3 以长三角地区、珠三角地区和京津地区为主的全国旅行市场。长三角地区、珠三角地区和京津地区是全国经济最发达的地区，也是居民出游率最高，旅行消费最高的地区，专门是上海、深圳、珠海等都市。随着都市规模的日益扩大，生活在钢筋水泥丛林中的人们，更期望靠近自然，喜爱到山多、水多、森林多的地点去放松心情。而且以温泉度假村如此的消费水平，尽管对省内大部分地区来说是比较高的，但在经济发达地区的游客看来，依旧比较适宜，适合这些地区的大部分游客。6.2.4 海外旅行市场。韵放境游客以港澳台人数最多，其次是日韩游客，这些游客的消费水平远高于国内水平，平均行程也长于国内游客，单个游客产生的效益也远高于国内游客。尽管人数相对较少，却也是一个不可忽视的群体。6.3 市场推广方案和推广措施6.3.1 将度假村与县的整体旅行资源推广紧密结合，依靠与政府的强大宣传网络，争取将度假村打造成县的一张名片，让游客到必到，或者说游在，住在。6.3.2 充分利用媒体和网络的包装和宣传作用，将度假村包装成生态之村、健康之泉、文化之