2008年7月湖南郴州房地产研究报告-34页.ppt

1、郴州房地产市郴州房地产市场研究场研究 正合地产出品2008.7.14一、国家或城市发展宏观政策：一、国家或城市发展宏观政策：一、国家或城市发展宏观政策：一、国家或城市发展宏观政策：n n1 1、国家宏观政策因素：、国家宏观政策因素：1 1）20072007年年9 9月月2727日，人民银行、银监会发布了日，人民银行、银监会发布了关于加强商业性房地产信贷管理的通知关于加强商业性房地产信贷管理的通知，第，第二套房二套房40%40%首付首付+1.1+1.1倍利率；以家庭为单位认定住房贷款次数倍利率；以家庭为单位认定住房贷款次数 ；2 2）货币政策继续坚持稳中适度从紧，货币政策）货币政策继续坚持稳中适

2、度从紧，货币政策20082008年继续紧缩，开发商资金压力成本和消费者年继续紧缩，开发商资金压力成本和消费者购房资金压力都在上升；购房资金压力都在上升；3 3）增加限价房供应，）增加限价房供应，90/7090/70”政策继续贯彻，中小户型普通商品房继续获支持，在供求偏紧的情政策继续贯彻，中小户型普通商品房继续获支持，在供求偏紧的情况下，结构调整仍是缓解社会住房矛盾的一个核心政策要点。况下，结构调整仍是缓解社会住房矛盾的一个核心政策要点。9090平方米以下的住房供应量持续平方米以下的住房供应量持续增大，其中包括普通商品房里面的中小户型，也包括经济适用房和限价商品房的供应量；增大，其中包括普通商品

3、房里面的中小户型，也包括经济适用房和限价商品房的供应量；4 4）土地政策：挤出存量土地，限制企业囤地增加市场有效供应，缩短开发周期，明确开工、竣工）土地政策：挤出存量土地，限制企业囤地增加市场有效供应，缩短开发周期，明确开工、竣工时间。加强存量土地开发进度的管理，限制开发企业的囤地行为，增加市场的有效供给；时间。加强存量土地开发进度的管理，限制开发企业的囤地行为，增加市场的有效供给；5 5）房价涨幅总体趋缓：国家统计局公报，今年）房价涨幅总体趋缓：国家统计局公报，今年1 1季度，全国季度，全国7070个大中城市新建住房销售价格同比个大中城市新建住房销售价格同比上涨上涨11.811.8，一线城市

4、价格指数近乎全线飘红下挫；，一线城市价格指数近乎全线飘红下挫；2 2季度同比上涨季度同比上涨7.5%;7.5%;6 6月份月份7070个城市房屋销个城市房屋销售价格同比上涨售价格同比上涨8.2%8.2%；而环比价格与；而环比价格与5 5月持平。月持平。6)6)住房成交量持续下降。住房成交量持续下降。1 1季度全国商品住房竣工面积季度全国商品住房竣工面积63976397万平方米，同比增加万平方米，同比增加27.4%27.4%；销售面积；销售面积95009500万平方米，同比降低万平方米，同比降低0.3%;0.3%;国家或城市发展宏观政策：国家或城市发展宏观政策：国家或城市发展宏观政策：国家或城市

5、发展宏观政策：以下数据引自市府关于以下数据引自市府关于以下数据引自市府关于以下数据引自市府关于2008-20092008-20092008-20092008-2009城区住房建设规划通告城区住房建设规划通告城区住房建设规划通告城区住房建设规划通告2 2、城市发展宏观政策：、城市发展宏观政策：1 1）南移东进）南移东进,郴州大道郴州大道 青年大道青年大道 爱莲湖新城区建设爱莲湖新城区建设,通过新城区建设促进老城区职能和人口的疏解，降低老城区压力；通过新城区建设促进老城区职能和人口的疏解，降低老城区压力；2 2）增加限价房供应）增加限价房供应,08-09,08-09年除集中新建年除集中新建2 2处

6、经济适用房外；另在旧城改造处经济适用房外；另在旧城改造 企业改制的商品房小区按一定比例配套建设经济适用住企业改制的商品房小区按一定比例配套建设经济适用住房房;加强土地整备加强土地整备,保障土地供应保障土地供应,加快新城区重点区域配套设施建设加快新城区重点区域配套设施建设;3 3）08-0908-09年度年度,90,90平方以下新建住房面积占总建筑面积的平方以下新建住房面积占总建筑面积的70%;0870%;08年主要抓好郴州大道、青年大道、梨树山大道年主要抓好郴州大道、青年大道、梨树山大道“三线三线”、福城新区、福城新区、骆仙铺新区和王仙岭新区骆仙铺新区和王仙岭新区“三区三区”、郴江河、燕泉河、

7、同心河、郴江河、燕泉河、同心河“三河三河”和市城区东南西北和市城区东南西北“四个出入口四个出入口”建设，推进中心城区建设，推进中心城区扩容提质。扩容提质。4 4）0808年年,建设商品住房建设商品住房1.51.5万套万套,建筑面积建筑面积145145万万 平方米平方米,新征用地新征用地3030公顷公顷;09;09年年,建筑商品住房建筑商品住房 1.391.39万套万套,建筑面积建筑面积132132万平方米万平方米,新征用新征用 地地4444公顷公顷;5）价格高企,开发投资大幅增长,项目成本不断增加;6)6)销售面积大幅减少销售面积大幅减少,住房价格相对稳定住房价格相对稳定,2008,2008年

8、年 1 13 3月，我市商品房竣工面积月，我市商品房竣工面积5.75.7万平方米，同比万平方米，同比 上升上升0.4%0.4%。受市场供求关系变化的影响，。受市场供求关系变化的影响，1 13 3月月 全市实际销售面积全市实际销售面积9.29.2万平方米，同比减少万平方米，同比减少36.5%36.5%。7)7)新开工项目进展慢，建筑成本上升快新开工项目进展慢，建筑成本上升快,乐仙乐仙 峰景、峰景、湘南风情园内诸项目未能如期开工建设；去年年底湘南风情园内诸项目未能如期开工建设；去年年底 开工建设项目，如华宁春城、龙泉名邸、龙凤嘉园开工建设项目，如华宁春城、龙泉名邸、龙凤嘉园等项目工程进度也不尽人意

9、。当前，市城区普通水泥等项目工程进度也不尽人意。当前，市城区普通水泥平均价格为平均价格为450450元吨，较去年年底上涨元吨，较去年年底上涨60%60%；建筑钢材平均价格为；建筑钢材平均价格为55005500元吨，较去年年底上涨元吨，较去年年底上涨44.7%44.7%；沙石平均价格；沙石平均价格9595元方、元方、6565元方，较去年年底分别上涨元方，较去年年底分别上涨26.7%26.7%和和44.4%44.4%；人工工资达到；人工工资达到100100元人元人 天，较去年年底提高天，较去年年底提高10%10%。“八山半水分半田，四面青山列翠屏八山半水分半田，四面青山列翠屏八山半水分半田，四面青

10、山列翠屏八山半水分半田，四面青山列翠屏”，郴州市位于北纬，郴州市位于北纬2424 53532626 5050，属中亚热带，属中亚热带季风性湿润气候区，总人口为季风性湿润气候区，总人口为466.39466.39万人万人，其中城镇人口其中城镇人口186.65186.65万人，增加万人，增加6.976.97万人，占万人，占40.02%40.02%；乡村人口；乡村人口279.74279.74万人万人,占占59.97%59.97%。现辖两区（北湖、苏仙）、一市（资兴）、八县现辖两区（北湖、苏仙）、一市（资兴）、八县（桂阳、永兴、宜章、嘉禾、临武、汝城、安仁、桂东）。总面积（桂阳、永兴、宜章、嘉禾、临武、

11、汝城、安仁、桂东）。总面积1.941.94万平方公里，占全省面万平方公里，占全省面积的积的9.2%9.2%；人平土地面积；人平土地面积7.097.09亩，比全省人均多亩，比全省人均多1.71.7亩，居全省第三位亩，居全省第三位 。郴郴”字独属郴州，最字独属郴州，最 早见于秦朝，早见于秦朝，为篆体为篆体“郴郴”，由林，由林 邑二字合成，邑二字合成，意谓意谓“林中之城林中之城”。公元前公元前221221年，秦始年，秦始 皇统一天下，皇统一天下，分天下为三十六郡，分天下为三十六郡，在湖南置黔中、在湖南置黔中、长沙二郡，在郴州长沙二郡，在郴州 一带设置郴一带设置郴县，郴县属长沙郡；县，郴县属长沙郡；西

12、汉时，分长西汉时，分长沙南郡为桂阳郡，沙南郡为桂阳郡，领县十一；领县十一；“郴郴”字见之于史传，字见之于史传，是汉代司马迁是汉代司马迁所写所写史记史记，其，其 中记载（项羽）中记载（项羽）“乃使使徙义帝长乃使使徙义帝长 沙郴县沙郴县”。从。从此，此，“郴郴”字赫然纸上，脍炙人口。郴州有文字可考的历史，已有两千余年。字赫然纸上，脍炙人口。郴州有文字可考的历史，已有两千余年。二、城市人口及结构二、城市人口及结构二、城市人口及结构二、城市人口及结构:-:-以下数据源自郴州以下数据源自郴州以下数据源自郴州以下数据源自郴州20072007年国民经济和社会发展公报年国民经济和社会发展公报年国民经济和社会发

13、展公报年国民经济和社会发展公报三、城市化水平：三、城市化水平：三、城市化水平：三、城市化水平：-以下数据引自郴州以下数据引自郴州以下数据引自郴州以下数据引自郴州2007200720072007国民经济和社会发展公报国民经济和社会发展公报国民经济和社会发展公报国民经济和社会发展公报 2007年末市中心城区人口41.52万人,全市城镇化率为40.02%，远远达不到工业化国家或地区的城镇人口的比重要占全部人口的60%以上,城区面积扩大到46公里,比2006年提高1.22个百分点。但目前郴州城市扩容提质、城镇化进程已经进入实质阶段，根据市政府的部署，未来的几年内每年将有2-3万多农民要进入郴州城区，这

14、就意味着郴州市每年至少要新增5万左右的城市居民。因此，城镇人口持续增长将会刺激投资，创造新的住房需求。四、人居均住面积：四、人居均住面积：四、人居均住面积：四、人居均住面积：-以下数据来自郴州以下数据来自郴州以下数据来自郴州以下数据来自郴州2007-20102007-2010年住房建设规年住房建设规年住房建设规年住房建设规划划划划2007年末，郴州市中心城区总人口为41.52万人，住房总建筑面积为1137万平方米，其中中心城区非农业人口为36.34万人（有户籍城镇人口和居住半年以上的流动人口），住房总建筑面积为1057.0万平方米，人均建筑面积29.9 平方米，人均使用面积 21.5平方米；农

15、业人口为3.64万人，住房总建筑面积为80万平方米，人均建筑面积 21.97平方米，人均使用面积 16.7平方米。(细化农业人口是指中心城区的户口登记卡上为农业的人口的群体)五、城市经济现状对比分析：五、城市经济现状对比分析：五、城市经济现状对比分析：五、城市经济现状对比分析：-以下数据引于以下数据引于以下数据引于以下数据引于200720062005200720062005200720062005200720062005郴州国民经济和社会公报郴州国民经济和社会公报郴州国民经济和社会公报郴州国民经济和社会公报注:以上数据均单位均代表(亿)元.六、城市经济现状六、城市经济现状六、城市经济现状六、城

16、市经济现状固定投资分析固定投资分析固定投资分析固定投资分析 -以下数据均引自国民经济和社会发展公报以下数据均引自国民经济和社会发展公报以下数据均引自国民经济和社会发展公报以下数据均引自国民经济和社会发展公报注:以下数据均单位均代表(亿)元.七、七、七、七、城市经济现状城市经济现状城市经济现状城市经济现状居民收入居民收入居民收入居民收入:-:-:-:-以下数据均引自四月份郴州经济运行主要情况以下数据均引自四月份郴州经济运行主要情况以下数据均引自四月份郴州经济运行主要情况以下数据均引自四月份郴州经济运行主要情况 月份，全市城镇居民人均可支配收入1059元，增长；人均生活消费支出752元，增长11；恩格尔系数=人均生活消费支出人均可支配收入=71%。（理想的是50%以内，发达国家在38%以内）月份，全市居民消费价格同比上涨个百分点；商品零售价格同比上涨个百分点；工业品出厂价格同比上涨1154个百分点。1-5月，全市城镇居民人均可支配收入5576元，增长9.2%；人均消费支出4205元，增长9.1。市场物价高位运行。1-5月，全市居民消费价格累计上涨8.9个百分点；工业品出厂价格累计上涨10.