第3章需求供给与房地产市场价格形成机制.ppt

1、房地房地产经济学学第第3 3章章 需求、供需求、供给与与房地房地产市市场价格形成机制价格形成机制 学学习目的目的与与要求要求 本本章章讲讲述述房房地地产产的的供供给给、需需求求与与房房地地产产市市场场价价格格的的形形成成机机制制。要要求求掌掌握握土土地地供供给给的的特特点点、地地价价的的内内涵涵及及影影响响因因素素、地地价价与与房房价价的的关关系系以以及及利利率率与与房房地地产产供供求求的的关系，了解房地产需求的内涵和影响因素。关系，了解房地产需求的内涵和影响因素。主要主要教学内教学内容容 土地需求、供给与地价的形成土地需求、供给与地价的形成 需求、供给与房地产价格的形成需求、供给与房地产价格

2、的形成 地价与房价间的关系分析地价与房价间的关系分析 Page 3 3.13.1土地需求、供土地需求、供给与地价的形成与地价的形成土地需求土地需求土地的供求平衡土地的供求平衡 地价的形成地价的形成 土地供土地供给 Page 4 3.1.1 土地需求n概念概念q投资者或开发者在一定价格条件下愿意购买且具有支付能投资者或开发者在一定价格条件下愿意购买且具有支付能力的土地数量。力的土地数量。n分类分类q对土地自身的需求对土地自身的需求q将土地作为生产要素时的派生需求将土地作为生产要素时的派生需求 Page 5 3.1.1 土地需求n对土地自身的需求对土地自身的需求(土地产品需求土地产品需求)q将土地

3、视为一般产品时，其需求量与其价格成负相关关系。将土地视为一般产品时，其需求量与其价格成负相关关系。q将将土土地地视视为为投投资资（机机）性性产产品品时时，其其需需求求量量与与其其价价格格成成正正相关关系。相关关系。P PD DO OQ QD DP PO OQ Q一般一般状状态下的土地需求曲下的土地需求曲线特殊特殊状状态下的土地需求曲下的土地需求曲线 Page 6 3.1.1 土地需求n对土地的派生需求对土地的派生需求(土地要素需求土地要素需求)q生生产产者者对对土土地地要要素素的的需需求求是是由由消消费费者者对对土土地地上上生生产产产产品的需求所引致或派生的，称为对土地的派生需求。品的需求所引

4、致或派生的，称为对土地的派生需求。P PQ QD DO O土地作土地作为生生产要素要素时的需求曲的需求曲线p pVMP=MRP=DVMP=MRP=Dq q土地市场的需求函数是从生产函数导出的。生生产产者者对对土土地地的的需需求求量量由由利利润润最最大大化化原原则则确确定定，当边际要素成本MC土地=边际产品价值VMP（完全竞争市场）或边际收益产品MRP（不完全竞争市场）时，土地要素的需求量得以确定。Page 7 3.1.2 土地供给n概念概念q可供利用的土地数量。可供利用的土地数量。n分类分类q土地的自然供给土地的自然供给q土地的经济供给土地的经济供给 Page 8 土地的自然供给n指地球中可供

5、人类利用的土地数量，指地球中可供人类利用的土地数量，包括包括已经利用的已经利用的土地土地资源和资源和后备的后备的土地资源。土地资源。n土地的自然供给土地的自然供给受气候条件、可供利用的淡水等资源量、受气候条件、可供利用的淡水等资源量、交通便捷程度等因素的制约，交通便捷程度等因素的制约，其供给量的大小与技术水平其供给量的大小与技术水平有关有关。n在一定的技术条件下在一定的技术条件下，全球的土地自然供给总量是恒定的、，全球的土地自然供给总量是恒定的、无弹性的值，无弹性的值，不受价格等社会经济因素的影响。因此，不受价格等社会经济因素的影响。因此，土土地的自然供给曲线是一条垂线。地的自然供给曲线是一条

6、垂线。POSQ Page 9 土地的经济供给n指指在在自自然然供供给给的的基基础础上上，经经过过开开发发，可可为为人人类类直直接接用用于于生生产产、生活等各种用途的土地数量。生活等各种用途的土地数量。n土土地地的的经经济济供供给给有有弹弹性性，其其供供给给量量随随着着经经济济的的发发展展而而增增加加，包包括括总总量量的的增增加加与与因因用用途途转转换换而而导导致致的的某某种种类类型型的的土土地地的的数数量增加。量增加。n不同地区、不同用途土地的经济供给曲线不同。不同地区、不同用途土地的经济供给曲线不同。一般一般状状态下的土地下的土地经济供供给曲曲线特殊特殊状状态下的土地下的土地经济供供给曲曲线

7、长期短期PQOSPPSOQSOQ Page 10 土地的自然供给与经济供给的关系n土地的自然供给是经济供给的基础土地的自然供给是经济供给的基础,土地的经济供给只能土地的经济供给只能在自然供给的范围内变动在自然供给的范围内变动,即即某一区域内土地的自然供给某一区域内土地的自然供给是经济供给的上限。是经济供给的上限。n土地的自然供给强调的是土地的资源性，土地的经济供给土地的自然供给强调的是土地的资源性，土地的经济供给主要针对不同的土地用途，侧重于土地的资产价值，是资主要针对不同的土地用途，侧重于土地的资产价值，是资源与资产的统一体。源与资产的统一体。价价格格与与成成本本0产品价格提高或品价格提高或

8、开开发成本降低，供成本降低，供给提高提高可能可能开开发的土地的土地已已开开发土地土地可可开开发土地土地技技术进步，步，供供给提高提高土地的经济供给与自然供给的关系 Page 11 3.1.3 土地的供求平衡n一般土地供求平衡一般土地供求平衡q土地是一种商品，受一般商品供求规律的制约。土地是一种商品，受一般商品供求规律的制约。土地土地数数量量x x0S S地价rDE E均衡地价均衡地价r0 x0地价r土地土地数数量量x x0S SDr0D1S1r1r2r3土地土地供求供求变化化的三的三种种情情况况 Page 12 3.1.3 土地的供求平衡n特殊的土地供求曲线特殊的土地供求曲线q短期的土地供求短

9、期的土地供求S土地土地数数量量x x地价rr0q00D1D0D2r2r1在在短短期期内内，土土地地供供给给无无弹弹性性，土土地地供供给给量量固固定定（q q0 0），土土地地价价格格水水平平完全由需求一方决定。完全由需求一方决定。土土地地是是一一种种特特殊殊的的商商品品，有有其其特特殊殊性性:如如位位置置固固定定不不变变，一一定定技技术术条条件件下下土土地地自自然然供供给给不不变变，经经济济供供给给弹性也有限弹性也有限。Page 13 3.1.3 土地的供求平衡n特殊的土地供求曲线特殊的土地供求曲线q其他特殊的土地供求其他特殊的土地供求在在图图（1 1）中中，土土地地供供给给曲曲线线特特殊殊，

10、土土地地需需求求曲曲线线为为一一般般，表表明明地地价价在在一一定定范范围围内内遵遵循循一一般般商商品品的的供供求求规规律律，但但当当土土地地供供给给达达到到自自然然供供给给时时，土土地地供供给给保保持持不不变变，自自此此时地价由需求决定时地价由需求决定。土地土地数数量量x x地价rr0（1）r2r1OQS Page 14 3.1.3 土地的供求平衡n特殊的土地供求曲线特殊的土地供求曲线q其他特殊的土地供求其他特殊的土地供求在在图图（2 2）中中，土土地地供供给给曲曲线线与与土土地地需需求求曲曲线线均均特特殊殊。表表明明土土地地的的需需求求者者将将土土地地作作为为投投机机对对象象，价价格格高高涨

11、涨的的土土地地，需需求求较较大大，需需求求随随着着价价格格增增加加而而增增加加。地地价价在在一一定定范范围围内内由由供供求求双双方方决决定定，之之后后，地地价价由由需需求求决定。决定。地价r土地土地数数量量x xr0（2）r2r1OQSD土土地地供供求求的的另另一一种种特特殊殊形形式式是是有有价价无无市市，即即有有土土地地供供给给和和价价格格，没没有有需需求求者者，或或者者只只有有对对土土地地的的需需求求及及地地价价，但但没没有有土土地供给。地供给。Page 15 3.1.4 地价的形成n地价的内涵地价的内涵n地价的特点地价的特点n地价的影响因素地价的影响因素 Page 16 3.1.4.1

12、地价的内涵n地价即土地价格，是指土地地价即土地价格，是指土地的购买价格，的购买价格，包括土地所有包括土地所有权价格和土地使用权价格。权价格和土地使用权价格。n土地价格是三个部分的资本土地价格是三个部分的资本化：化：真正的地租，主要指绝真正的地租，主要指绝对地租和级差地租。对地租和级差地租。土地投资的折旧。土地投资的折旧。土地投资的利息。土地投资的利息。土土地地能能产产生生收收益益,其其中中一一部部分分收收益益必必然然归归土土地地所所有有者者（包包括括由由土土地地所所有有权权垄垄断断而而产产生生的的绝绝对对地地租租及及由由土土地地条件好坏而产生的级差地租）。条件好坏而产生的级差地租）。现现实实的

13、的土土地地都都凝凝结结着着人人类类劳劳动动，土土地地所所有有者者和和土土地地开开发发商商对对土土地地开开发发而而进进行行的的投投资资构构成成土土地地资资本本，这这些些固固定定资资本本必必然然要要求求回回收收，从从而而以以折折旧旧和和利利息息的形式在土地价格里得到体现。的形式在土地价格里得到体现。Page 17 3.1.4.2 地价的特点n土土地地是是一一种种特特殊殊商商品品，其其价价格格具具有与一般商品价格不同的特点。有与一般商品价格不同的特点。q土地价格具有特殊价格基础土地价格具有特殊价格基础 一一般般商商品品的的价价格格基基础础是是其其价价值值，土土地地价价格格的的基基础础是是土土地地的的

14、权利和利益。权利和利益。q土土地地价价格格不不是是土土地地价价值值的的货货币币表现，一般不依生产成本定价。表现，一般不依生产成本定价。q城城市市土土地地价价格格主主要要由由土土地地需需求求决定。决定。q城市土地价格呈总体上升趋势。城市土地价格呈总体上升趋势。q城城市市土土地地价价格格具具有有强强烈烈的区域性和个别性的区域性和个别性。由由于于土土地地位位置置的的固固定定性性，在在地地区性市场间价格难于统一。区性市场间价格难于统一。q城城市市土土地地价价格格形形成成的的时时间长。间长。一一般般商商品品的的价价格格容容易易形形成成，城城市市土土地地价价格格是是在在过过去去至至将将来来的的长期影响下形

15、成的。长期影响下形成的。q城城市市土土地地价价格格受受到到较较强强的政府调节的影响。的政府调节的影响。Page 18 3.1.4.3 地价的影响因素n决决定定土土地地价价格格高高低低的的主主要要因因素素是是土土地地收收益益，土土地地收收益益只只有有通通过过土土地地经经营营者者的的土土地地市市场场行行为为才才能能实实现现。因因此此，凡凡是是影影响土地收益量和土地市场行为的因素，都会影响地价。响土地收益量和土地市场行为的因素，都会影响地价。n影响土地价格的基本因素影响土地价格的基本因素地租量地租量利息率利息率土地使用权出让期土地使用权出让期土地供求土地供求土地利用规划、政策和法规土地利用规划、政策

16、和法规合理预期合理预期n影影响响土土地地价价格格的的其其他他因因素素 经济因素经济因素 区域因素区域因素 自然地理因素自然地理因素 社会因素社会因素 Page 19 影响土地价格的基本因素n地租量与地价地租量与地价 商品化土地的地价与地租量成正比。商品化土地的地价与地租量成正比。n利息率与地价利息率与地价地地价价与与利利息息率率成成反反比比，较较低低的的利利息息率率意意味味着着较较高高的的地地价价，反之亦然，调控了利率，必然在一定程度上控制了地价。反之亦然，调控了利率，必然在一定程度上控制了地价。n土地出让期与地价土地出让期与地价 在其他条件相同或相似时，土地使用权出让期长则价高。在其他条件相同或相似时，土地使用权出让期长则价高。n土地供求与地价土地供求与地价土土地地供供求求特特殊殊，即即对对土土地地的的需需求求往往往往增增加加很很快快，对对土土地地的的供给增加有限，供给增加有限，土地价格主要由需求决定。土地价格主要由需求决定。Page 20 影响土地价格的基本因素n土土地地利利用用规规划划、政政策策和和法法规规与与地价地价 规规划划可可产产生生价价格格变变动动上上的的“规规划划效效应