房地产贷款管理7111定稿.docx

1、房地产贷款管理7111定稿房地产贷款管理7111定稿房地产开发贷款治理暂行方法第一章 总那么第一条为加强全省农村信用社对房地产开发贷款的治理，有效防范信贷风险，保证农村信用社的合法权益，依照商业银行房地产贷款风险治理指引、四川省农村信用社信贷治理差不多制度、四川省农村信用社固定资产贷款治理暂行方法等有关规定，制定本方法。第二条本方法所称房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建筑向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。第三条房地产开发贷款按贷款用途分为住房开发贷款、经济适用住房开发贷款、商业用房开发贷款、高等院校学生公寓建设贷款及其他房地产开发贷款等。第四条发放房地产开发贷款要坚持安全性、

2、效益性和流淌性原那么，遵守国家有关法律、法规、政策和农村信用社的有关信贷规章制度。第五条本方法适用于全省农村信用社含农村合作银行，农村商业银行下同办理的房地产开发贷款业务。第二章 贷款对象与条件第六条贷款对象房地产开发贷款的对象为经工商行政治理机关或主管机关核准登记的，开发、建筑商品房、经济适用住房、集资房、廉租房等房地产项目的房地产开发企业和企事业法人。第七条 借款人条件借款人除符合四川省农村信用社固定资产贷款治理暂行方法规定的法人客户的差不多条件外，还应具备以下条件：一借款人为房地产开发企业或具有房地产经营开发资格的企业：应具有建设行政主管部门核准的房地产开发企业资质证书或具有承担贷款项目

3、开发建设的资格；如同意其他单位托付进行房地产开发建设，还要求与业主单位正式签订房地产开发建设工程合同。二借款人为事业单位的：经主管机关核准登记，具有事业法人资格，取得事业法人登记证；实行独立核算，有健全的治理机构；按规定办理年检手续，年检合格。第八条贷款项目条件一贷款项目经可行性研究论证，能有效满足当地住房开发市场的需求，市场前景较好；二贷款项目差不多纳入国家或地点房地产开发建设打算，其立项文件完整、真实、有效、有能力进行实质性开发；三贷款项目工程预算和施工打算符合国家和当地政府的有关规定；四贷款项目的工程预算投资总额能够满足项目完工前由于通货膨胀和不可预见等缘故追加预算的需要；五贷款项目的基

4、础设施、公共设施建设配套，项目建成后，能及时投入正常使用；六贷款项目的的资本金比例及贷款额度按农村信用社信贷政策规定执行。 七单位职工集资建房，集资额达到项目总投资的30%以上并存入借款人在农村信用社开立的专户。如集资所建住房被本单位职工预订，预订购房款须达到20%，并已存入借款人在农村信用社开立的专户。第三章期限和利率第九条房地产开发贷款期限一样为1-3年含，高等院校学生公寓建设贷款最长为10年。 第十条贷款利率及计结息方式：应依照中国人民银行和四川省农村信用社的有关定价政策确定，并在借款合同和借据中载明。 第十一条 房地产开发贷款的展期只能办理一次。短期贷款展期期限不得超过原贷款期限；中期

5、贷款展期期限不得超过原贷款期限的一半；长期贷款展期期限不得超过3年国家另有规定的除外。第四章贷款流程第十二条房地产开发贷款操作流程按四川省农村信用社固定资产贷款治理暂行方法及其它相关规定办理，项目评估按本方法执行。第一节项目评估第十三条房地产开发贷款项目应进行评估，对已核定最高综合授信额度及分项授信额度的客户或贷款期限在3年含以下、贷款额占项目总投资50%以下的房地产开发贷款项目，可进行简要项目评估(附件1)。第十四条 房地产开发贷款项目评估房地产开发贷款项目评估应遵循相关要求，在评估过程中，充分识别和评估融资项目存在的建设期风险和经营期风险，包括政策风险、筹资风险、完工风险、市场风险、超支风

6、险、原材料风险、营运风险、汇率风险、环保风险和其他相关风险。在评估过程中，要依照房地产开发贷款的特点，评估以下几方面的内容：一项目借款人及要紧关系人的评估借款人及项目要紧关系人资信评估要通过对借款人及项目要紧关系人如其母公司、要紧投资人的经营情形、财务状况、信用情形的考察，对其资信状况进行综合分析。对借款人及项目要紧关系人的资信评估，应按照客户信用评级有关要求，在对借款人、项目要紧关系人进行客户评判的基础上，从客户信用评级报告中摘录有关内容，列表综合反映企业名称、企业经营情形、财务情形、资信状况等。对所评估的贷款项目，须针对项目各关系人之间的产权及其他操纵关系，绘制项目有关各方关系树形图，并作

7、文字说明。二项目概况和建设情形评估项目概况和建设情形评估要对项目建设的差不多情形、建设条件、实施进程、设计施工监理情形、环境爱护条件等进行综合论证分析。项目建设的差不多情形评估。要调查项目的地理位置、四至、用途、要紧建设指标(占地面积、建筑总面积、建筑密度、容积率、物业类型、绿化率、土地使用年限等)、总投资和资金来源、打算开工和竣工时刻、开发期限以及项目所在地区有关房地产开发的政策环境、进展规划、进展状况和环保政策等，并分析投资该项目是否符合国家产业政策、区域进展战略及农村信用社的信贷投向政策等。项目建设条件评估。要调查项目是否得到政府有关部门的立项批复，明确土地使用权猎取方式、使用年限，核查

8、房地产开发相关证件：包括国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证等。审核企业资本金是否达到项目总投资的35%，考察项目的动迁安置打算，施工期间原材料、动力、水等条件的保证程度，项目建设及投入使用后所需的水、电、燃气、供热等条件是否落实，是否享有政府有关优待政策。假如是经济适用住房项目，还要审核项目是否列入国家建设打算和信贷指导打算。项目建设实施进程评估。要对申请贷款项目从立项、可行性研究报告及批复、下达规划任务、征地拆迁、规划设计及批复、取得建设工程许可证直至开工、竣工、销售的进展情形评估。对未开工项目要把握其开、竣工时刻及进度安排；对已开工项目要说明工程建设

9、的形象进度、投资完成情形、各项资金的到位情形，未到位资金及缘故，项目估量竣工时刻，取得商品房预销售许可证的要说明预销售情形；对调整投资的项目要着重说明设计变更、概预算调整等文件的批复情形，调整概预算后资金缺口和相应的资金落实方案以及调整可能对施工进度、成本、销售情形的阻碍。项目建设的设计、施工、监理情形的评估。要调查项目工程建设的招投标方式是否符合有关部门的规定；调查分析设计、施工企业和建设监理企业的资质等级、资信业绩。项目建设的环境爱护条件评估。要调查项目工程建设地区的环境状况，分析项目是否可能引起周边生态环境的变化，审查项目为环保所采取的措施、环境阻碍评判报告的批复情形及当地环保主管部门对

10、该项目的环保要求。三项目市场情形评估项目市场情形评估要求贷款调查评估人员通过对房地产投资环境、项目市场定位、房地产经营方式的分析，通过市场调查与推测，对房地产开发贷款项目的市场竟争能力、销售前景作出判定。 房地产投资环境评估。要了解项目所在地区政治、经济、文化、自然资源等方面的情形，调查项目所在区域的自然条件、都市规划、基础设施、交通便利程度、文化教育条件、医疗卫生条件、金融保险条件、民风民俗条件及社区服务等方面情形：推测国家及地点的经济政策和产业政策、差不多发生或将要发生的重大事件及当地地质、水文、噪声、空气污染等因素对房地产开发项目的阻碍程度以及本项目对周边环境的阻碍。项目市场定位评估。要

11、依照房地产开发项目的用途、以后猎取收益的方式及所在地区的具体情形评判项目的市场定位的准确性；针对项目物业类型如居住、商业、办公和其他等物业类型及其特点进行分析，以判定评估项目所具有的档次及其面向的要紧消费群体。房地产产品经营方式评估。要通过对开发项目的资金压力、开发商自身的经营能力以及房地产产品的市场同意度等内容的了解，分析房地产开发项目采取出售包括预售、出租包括预租、短租或长租、自营指出售、出租以外的经营方式等不同的经营方式的市场情形。房地产市场状况评估。应在房地产投资环境调查与推测的基础上进行，具体内容包括：供求状况分析。要分析项目所在地的社会经济进展水平和房地产市场发育程序，项目要紧消费

12、或使用群体的收入水平、居住水平以及对同类项目的需求情形及变化趋势；周边地段具有相似用途、规模、档次、价格、设计的房地产开发项目包括已完成的项目、在建的项目、已审批立项的项目、潜在的竞争项目的供给状况，如供给量、有效需求量、空置量和空置率等。价格分析。要对周边地段同类房地产商品的售价、租金和租售情形进行分析。成本分析。要分析同类房地产开发和经营的成本、费用和税金的种类及其支付的标准和时刻等。项目竟争能力分析。要分析和评判项目在地段、设计、质量、环境、配套设施、建设进度、营销策略、物业治理、企业品牌等方面与周边区域同类项目的比较优势，综合得出项目在市场上的竞争力。项目销售前景分析。要调查项目的销售

13、策略、销售渠道等销售措施的制定和落实情形，分析和评判其可行性，估算出项目以后各时段内的租售进度安排、租售面积及租售价格水平。四项目投资估算与融资方案评估项目投资估算房地产开发项目总投资要紧包括开发建设投资，出租、自营的房地产项目，还应包括经营资金。开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设需投入的各项费用，要紧包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费、开发间接费用、治理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等。经营资金是指开发企业用于该项目日常经营的周转资金，是企业流淌资金和流淌负债的差额分摊到该项目的部份。在进行项目投资

14、估算分析和审查的基础上，调整项目成本费用，填列项目总投资估算表附件2和开发产品成本归集估算表(附件3房地产开发项目土地费用应该包括为取得房地产开发项目用地而发生的费用，要紧有以下几种：划拔或征用土地的土地征用拆迁费、出让土地的土地出让价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。房地产开发项目前期工程费用应包括项目前期规划、设计、可行性研究、水文、地质勘测，以及三通一平等时期的费用支出。基础设施建设费应包括进行项目基础设施建设所发生的费用，具体包括建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程、供水、供电、通讯、供气、供暖、排污、绿化、道路、路灯、环卫

15、设施等建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。建筑安装工程费应包括建筑房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等。在项目评估时期，建筑安装工程费用估算能够采纳单元估算法、单位指标估算法、工程量近似框算法、概算指标估算法、概预算定额法，也能够依照类似工程体会进行估算。公共配套设施建设费应包括居住小区为居民服务配套建设的各种非盈利性的公共配套设施的建设费用，要紧包括：居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。开发间接费用应包括房地产开发企业所属独立核算单位在开发觉场组织治理所发生的各项费用。治理费用应包括房地产开发企业的治理部门为组织和治理房地产开发

16、经营活动而发生的各项费用。财务费用应包括房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。要紧包括借款和债券的利息、金融机构手续费、代理费、外汇汇兑净缺失以及其他财务费用。销售费用应包括房地产开发企业在销售房地产产品过程中的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。要紧包括销售人职员资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。开发期税费应包括项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地点政府或有关部门征收的费用，要紧包括：土地使用税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、绿化建设费、 初装费、分散建设市政公用设施建设费等。各项税费

17、应依照当地有关法规标准估算。其他费用应包括：临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包治理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。不可预见费应依照项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用的3%-7%估算。融资方案评估对项目资金来源的评估，应对项目资金来源的合理性、可靠性进行分析论证。房地产开发项目的资金来源通常包括资本金、预租售收入及银行贷款和其他资金来源四种渠道。对开发项目资金来源的评估要紧侧重于对农村信用社贷款以外的其他资金来源的合理性、可靠性进行评估。项目资本金为借款人/项目发起人、其他关系人对项目投入的非债务资金。评估资

18、本金，对已到位的资金，须审查验资情形；对未到位资金，结合各投资者提供的财务报表和分年度资金安排承诺函，分析近三年财务变动，了解投资者债务及其在建或拟建项目资金运用，确定投资者可用于本项目的资金数额及分年度打算。对以实物、工业产权、非专利技术或土地使用权作价出资的非债务类资金进行评估，要紧审查是否通过有资格的资产评估机构进行评估，估价方法是否符合法律法规的要求，所占比例是否符合有关规定。预租售收入应包括房地产产品的预期销售收入、租金收入等。评估预售收入，要依照项目的工程进度打算以及项目租售打算，在对邻近区域同物业类型的租售情形包括价格、租售率进行调查的基础上进行。评估银行贷款，重点考察借款人获得

19、除农村信用社贷款以外的其他金融机构贷款的数额、融资条件及资金到位安排，分析结构比例是否符合国家和农村信用社的有关规定。在对项目各项资金来源进行调查分析的基础上，确定项目切实可行的融资打算，填列投资打算与资金筹措表(附件4)。五财务基础数据的确定基础财务数据包括项目总投资、运算期、成本与费用、租售价格、租售率、经营收入、经营税金及附加、利润总额与利润等。项目评估时应对房地产开发项目经营方案、各项基础财务数据的确定进行认真、细致、科学的推测和审查，并说明确定的理由和依据。房地产开发项目经营方案的审查，审查的内容包括：借款人的出售、出租、自营等打算以下简称经营打算是否符合政府有关房地产租售和经营的规

20、定，并与开发商的投资策略相结合；房地产开发项目经营打算中是否包括拟租售的房地产类型、时刻和相应的数量、租售价格、租售收入及收款方式等内容：经营房地产的类型和相应数量，是否在房地产开发项目可供经营的房地产类型、数量的基础上确定，并考虑经营内房地产市场可能发生的变化对租售数量的阻碍；租售价格的测确实是否考虑了政治、经济、社会等宏观环境、市场供求状况，以及已建成的、正在建设的和潜在的竞争项目租售价格的阻碍，并与位置、规模、功能和档次等方面可比的交易实例相比较。通过对租售方案的审查，确定其是否客观合理，并进一步对其进行修正。项目运算期包括项目建设期和经营期，确定项目运算期应充分考虑开发商的经营业绩和实

21、力，考核承担项目策划、设计、施工企业的实力，考虑市场供求状况、资金供应以及项目的房屋、土地使用权年限等因素。经营成本与费用估算。应在对经营成本与费用和细项进行调查分析的基础上，确定合理的项目经营成本与经营费用。开发产品成本是指房地产开发项目产品建成时，投放于某项房地产产品的开发建设投资。当房地产开发项目有多种产品时，可分别估算每种产品的成本费用，但应注意开发建设投资在不同开发产品之间的合理分摊，填列开发产品成本分摊估算表附件5。经营成本是指经营包括出售、出租、自营房地产产品时，由开发产品成本分摊至当期的开发产品成本及当期经营所需的运营费、治理费等。关于分期收款的房地产开发项目，房地产销售成本和

22、出租经营成本可按其当期收入占全部销售收入和租金收入的比率，运算本期应结转的经营成本。运营费用应包括以出租或自营方式获得收益的房地产开发项目在项目经营期间发生的各种运营费用。要紧包括：治理费用，销售费用等。修理费用应包括出租或自营方式获得收益的房地产开发项目在项目经营期间发生的物料消耗和修理等。房地产开发项目收入估算。房地产开发项目的收入应包括房地产产品的销售收入、租金收入和自营收入。在对房产项目各项收入进行审查、调整的基础上，填列项目经营收入与经营税金及附加估算表(附件6)。租售收入等于可供租售的房地产数量乘以单位租售价格。应注意可租售面积比例的变化对租售收入的阻碍；空置期项目竣工后临时找不到

23、客户的时刻和租售率对租售收入的阻碍；规划设计的缘故导致不能租售面积比例增大对租售收入的阻碍。自营收入是指开发企业以开发完成后的房地产为其进行商业和服务业等经营活动的载体，通过综合性的自营方式得到的收入。在进行自营收入估算时，应充分考虑目前已有的商业和服务业设施对房地产项目建成后产生的阻碍，以及以后商业、服务业市场可能发生的变化对房地产项目产生的阻碍。分析审查确定收款方式是否应考虑了房地产交易的付款适应和惯例，以及分期付款的期数和各期付款的比例。六财务效益评估财务效益评估应在进行基础财务数据测算与分析的基础上，依照国家现行财税制度及有关规定，测算财务效益评估指标，考核项目的盈利能力。应依照项目投

24、资打算、资金筹措打算及经营收入与支出打算，编制项目全部投资现金流量表(附件7)和项目损益表(附件8)。项目全部投资现金流量表应反映房地产项目开发经营期的现金流入与现金流出，按期编制，用以运算各项评判指标，进行房地产开发项目财务盈利能力分析。该表不分投资资金来源，以全部投资为运算基础，用以运算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评判指标，考察房地产开发项目全部投资的盈利能力。项目损益表应反映房地产项目开发经营期内的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情形，用以运算投资利润率等评判指标。利润运算公式如下：利润总额=经营收入-经营成本-治理费用-销售费用-财务费用-经营税金及附加-土地增

25、值税经营收入=销售收入+租金收入+自营收入销售收入=销售数量销售价格租金收入=出租产品数量单位租金出租率经营税金及附加=营业税+都市爱护建设税+教育费附加经营成本=房地产销售成本+出租经营成本+自营成本盈利能力分析，应运算投资利润率、财务净现值及财务内部收益率等指标，并与行业的基准水平相比较，分析判定项目的盈利能力。投资利润率，是指项目年平利润总额与项目总投资的比率，运算公式为：投资利润率=建设经营期年平均利润总额项目总投资100%销售利润率，是指项目年平均利润总额与项目年均销售收入的比率，运算公式为：销售利润率=建设经营期年均销售利润建设经营期年均销售收入100%财务净现值，指将项目方案各年

26、净现金流量折现到同一时点的净效益累加现值。运算公式为： n NPV=CI-COt1+ r-t t=1 n运算期； r折现率，取农村信用社规定的五年期贷款利率加一个百分点 CI-COt 第t年的净现金流量；CI现金流入量，包括：项目经营包括租售和自营收入、回收固定资产余值、回收流淌资金等部份；CO指现金流出量,包括固定资产投资、流淌资金投入、经营成本、销售税金及附加、所得税等部份；依照需要可在现金流入和现金流出两类中增减内容。 财务内部收益率是指项目在运算期内各年净现金流量差额现值累计等于零的折现率，它反映项目所占用资金的盈利水平，运算公式为： n CI-COt1+ IRR-t=0t=1 IRR

27、财务内部收益率贷款偿债能力分析，应运算贷款偿还期，利息保证倍数，本息保证倍数等指标，分析判定项目的贷款偿债能力。贷款偿还期指从借款人支用第一笔借款之日起到还清全部借款本息之日止的时刻，即：贷款偿还期年=贷款偿还完毕的年份-贷款开始支用的年份+贷款偿还完毕的年份偿还贷款数额贷款偿还完毕的年份可用于还款的资金关于除本贷款项目外无其他在建项目的借款人，单纯以本贷款项目投产后自身效益中的可用部份归还贷款，填列项目贷款偿还期运算表(附件9)，测算项目贷款偿还期作为贷款偿还期指标；对新建项目外借款人有在建项目，除了测算项目贷款偿还期外，还应综合考察借款人各类还贷资金来源和各类债务负担，填列借款人综合贷款偿

28、还期运算表(附件10)，运算企业综合贷款偿还期，作为贷款偿还期的另外一个指标。项目贷款偿还期，应以新建项目投产后自身效益中可用于还贷的资金偿还项目自身全部贷款本息所需要的时刻。即以项目建成投产后可用于还款的利润，无形资产及递延资产等摊销费及其他还款资金偿还贷款本息所需要的时刻。企业综合贷款偿还期，应以在测算贷款偿还期时，将借款人各类还贷资金和各类负担综合考察，分析所需还款时刻。各类还贷资金包括借款人已有现金流量、以后可具备的现金流量，及项目建成后可新增的现金流量。各类债务负担包括此笔贷款本息，原有债务本息或其他可能承担的债务本息负担。采纳企业综合贷款偿还期测算时，须关注借款人偿还目前已有负债的

29、能力；充分考虑信贷项目新增效益是否可能部份或全部用于偿还借款人原有或可能发生的其他负债。分析在项目自身不盈利或盈利不足的情形下，借款人用整体效益偿还债务的能力，以及在借款人效益欠佳，但项目盈利能力较好的情形下，项目效益用于偿还借款人其他负债能力。利息备付率ICR是指在借款偿还期内的息税前利润EBIT与应对利息PI的比值，它从付息资金来源的充裕性角度反映项目偿付债务利息的保证程度，按下式运算： 式中: EBIT息税前利润；PI计入总成本费用的应对利息。利息备付率应分年运算。利息备付率高，说明利息偿付的保证程度高。利息备付率应大于1，并结合债权人要求确定。一样不宜低于2。 偿债备付率DSCR是指在

30、借款偿还期内，用于运算还本付息的资金EBITDA-TAx与应还本付息金额PD的比值，它表示可用于运算还本付息的资金偿还借款本息的保证程度，按下式运算： 式中:EBITAD息税前利润加折旧和摊销；TAx企业所得税；PD应还本付息金额，包括还本金额和计入总成本费用的全部利息。融资租赁费用可视同借款偿还。运营期内的短期借款本息也应纳入运算。假如项目在运行期有坚持运营的投资，可用于还本付息的资金应扣除坚持运营的投资。偿债备付率应分年运算，偿债备付率高，说明可用于还本付息的资金保证程度高。偿债备付率应大于1，并结合债权人的要求确定，一样不宜低于3。七不确定性分析房地产开发项目不确定性分析应分析不确定性因

31、素对项目可能造成的阻碍，并进而分析可能对贷款偿还带来的风险。房地产开发项目不确定性分析要紧包括盈亏平稳点分析，敏锐性分析。可进行不确定性分析的因素要紧有：租售量、租售价格、出租率、开发周期、项目总投资等。盈亏平稳点分析。盈亏平稳点分析BEP是指项目在利润为零，保持不盈不亏时的临界点，可用销售量、销售价格、销售额表示，一样用销售率表示，其盈亏平稳点的运算公式为： CBEP销售率 P-TS 式中：C 总成本费用 P单位销售价格 T 单位经营税金及附加 S 总可售面积敏锐性分析，应列图表分析各种变化因素对投资利润率、内部收益率、贷款偿还期等各要紧评估指标波动的阻碍程度，确定项目的抗风险能力。评估中须依照项目具体情形，对敏锐性因素如租售价格，出租销售量、工期、总投资等进行单因素、多敏锐性分析，以了解阻碍项目财务效益最敏锐因素，推测项目的潜在风险和抗风险能力，填列项目敏锐性分析表附件11