商业中心项目定位报告.docx

1、商业中心项目定位报告【乐高丰商业中心】项目定位报告一、项目的基本概况1、占地面积：23821.12、总建筑面积：47646.823、功能面积：（1）地块一：首层商铺：3415.3二层超市：3483.99三层娱乐+商务公寓：3114.42四-六层商务公寓：3351（2）地块二：首层商铺：5827.36（临街商铺+肉菜市场）二层餐饮+公寓：5896.55三层餐饮+公寓：5274.81四-八层商务公寓：4308二、项目的交通概况项目板块处于佛山市三水区东北部一个发展工业重镇-大塘镇，地处中国经济最发达的区域珠江三角洲西北部，东邻广州市，南望佛山市中心城区，西临肇庆四会，北接清远市，北江主航道贯境而过

2、，是广州通往粤北、粤西以及我国大西南的咽喉重地，具有得天独厚的区位优势。1本项目位于佛山市三水区大塘镇新城中心锦塘路与半岛东路交汇处。三、项目竞争力分析1、项目优势与机会（1）市政府重视大塘镇新城区的商住设施配套建设，为项目的发展提供了政策支持。（2）项目地块处于大塘镇新城区中心核心地段，与核心城区体现无缝化的结合，大塘镇新城区规划建设利好因素，为项目发展提供了良好契机和强大动力。（3）项目地块选位占绝对优势，比邻大塘镇新城区核心生态商住区，高级住宅、星级酒店、政府机构单位、银行、医院、学校等，着力提升城镇建设档次和品位，继而奠定项目的核心价值。（4）项目所处位置土地开发资源成本相对较低，使得

3、招商的租金及投资价相对比同区域行业的价位偏低，有利于促进前期招商的商家入驻及购买力增强，可以达到资金链接回笼周期加快，便于更快地形成一个良好的商业开发态势。（5）“一涌两岸”生态景观工程，促使项目周边生态环境优美、交通道路地势开阔，是户外休闲娱乐的好去处。（6）在新建的塘西线上，交通条件好，公交线、车站众多。（7）项目超前配置大量停车位的优势。（8）新城区的加速发展，将加快人口的聚集，为项目带来更多的消费人群。（9）区域内中高档消费市场及特色消费存在需求缺口，是新城区商业市2场发展重要契机。（10） 项目具有商业中心、商务酒店、餐饮、娱乐、休闲、康体等功能组合，为项目营造一个新时代商业中心创造

4、了机会。（11） 项目与周边商业项目可形成差异化的竞争势态，以新城区的发展为基础，项目将引领新型商业时代的诞生。（12） 项目发展空间不受到地理范围限制。3、项目劣势与威胁（1）城镇公共交通配套有待完善。（2）项目商圈周边无任何原有消费习惯可依托。（3）项目所处区位目前商业不成熟，缺乏足够居住人口的消费支撑。（4）企业品牌与口碑未建立。（5）项目市场培育时间较长，传统的商业氛围转变需时间过渡。总结：发挥优势，克服劣势，抢占机会，转化威胁。1、本项目的开发定位上应采取差异化竞争策略和差异化经营模式。2、采用细分市场形成规模优势的开发策略，合理制定项目产品规划。3、梳理租金与业态、消费需求与产品供

5、给的关系，根据市场调查分析优化业态设计，最大化利用项目竞争优势。4、建立未来经营可持续的有效保障，树立投资者信心。5、确定经营权投资回报优势，制定有效推广实施方案。具体可采用聚人气、加动力、创品牌化经营、分阶段实施等措施。34、项目定位集购物、餐饮、娱乐、休闲、康体、商务于一体的具有综合性、时尚性、领先性的休闲商业中心。五、项目名称建议大塘新城中心广场6、项目形象定位大塘镇新城中心首席商业综合体一站式超级商业航母七、广告语定位（1）新城中心核心，预见未来价值（2）新城中央领地，领袖一城繁华八、项目档次定位1、经营档次定位：以中高档的超市及品牌店为主，国际美食以各地特色风味餐厅为主。2、商品价位

6、档次定位：以中低价位商品为主导。（中高档品牌，中低档价位）4项目档次定位理由：1、大塘镇现有经营商业模式为传统商业街本项目与他们形成错位经营模式，中高档的品牌，中低档的商品价格，再加上舒适的购物环境及配备大型的停车场。市场定位是以中高档的品牌店为主题2、大塘镇现有商业的餐饮选择性有限本项目把餐饮板块的占比加大，作为我们的优势板块来吸引目标性的消费群体。餐饮板块的定位为-大塘国际美食城九、项目投资群体定位：1、投资买家：这一目标群以中小投资者为主，青睐中低价位的商铺，由于项目区位因素，这一类型客户首先集中于佛山和项目周边城区，这些人以投资作为财富积累的方式，赚取租金或期待铺位升值后转手出让赚取中

7、间差价。投资者购买精明，格外看重项目的发展前景和升值潜力。2、自用买家：这一目标客户群的主体是商品批零商贩，主要是大塘及周边区域的经营户。他们由于长期经营批零业务，对项目的功能、管理、格外重视，商业氛围和客流量是其购买的主要动机。同时他们大多出身农民、文化层次不高，信任政府背景，购买行为易受意见领袖的影响，营销宣传以公共关系、促销活动、人员推销最为有效，而媒体品牌宣传对加强其购买信心也十分重要。5十、商家定位以体量适中且租期稳定的中型规模特色餐饮及KTV、影院、水疗会馆、酒吧、电玩、网吧等娱乐配套为主导，并包含特色购物及必要的社区服务设施，如便利店、美容美发、干洗、药店等多种业态组合。其中餐饮

8、业力争做到品类丰富、风格多样；其他业态控制在该行业中的中高档商家。十一、项目消费群体定位1、以26-50岁年龄段的消费群体为主要消费群体。2、以18-25岁年龄段的追求“时尚动感”的消费群体为辅。十二、项目整体规划设计方案的建议1、开发目标：由总体-配套-使用功能-外观均完善地形成一个中上档次的商业形象项目；创造本地最佳的商业形象项目彰显发展商的实力，更为将来开发连锁商业项目打下坚实的基础。2、基本构想：在经济信息全球化进程不断加快的今天，创新者发展，守旧者衰亡，传统商业模式的演变是当今经济社会发展的趋势；本项目面临着市场发展的大好机遇和商业市场转型所带来的挑战并存的局面，唯有创新和直接升级换

9、代才能适应激励的市场竞争。本项目的整体设计方案建议如下：61、项目平面、外立面、相关配套设计建议：（1）外立面：采用时尚流行的现代风格为主，商业主体楼为玻璃幕墙白天采光充足，室内外透视感强，显得时尚大气，晚上灯光闪耀，显得时尚动感。规划广告位并安装制作广告灯。（2）主入口广场：设计有特色的绿化造型、水景幕墙，项目LOGO标识，配套休闲设施等。（3）项目统一形象系统标识。（4）合理划分车位。（5）智能化网络系统的配置。（7）中央空调系统的配置。（8）观光、电梯、手扶电梯系统的配置。（9）水电系统完善：项目建设好配电系统，保证充足、稳定的电力供应，满足项目中长期发展需要。根据项目的实际需要建立完整

10、的上下水系统，突出防水的设计要求，保持干净的室内环境，包括有水管线路铺设、下水道建设、消防水龙安装等。（10）消防和安全设施建设：项目符合国家有关消防技术规范，设置有安全监控系统，可以同时对出入口管理、周边防越系统和闭路电视影像监控这两方面，也相应配置火灾自动报警和消防联动控制系统。（11）卫生保洁辅助设施：项目建设有合理的公共卫生设施、配置完备的通风系统，设置公共厕所、垃圾分类收集和处理站。7楼层功能名称目标消费群体首层酒吧街、休闲咖啡店白领阶层、情侣追求时尚中青年二层大型超市家庭公寓住户三层电影院、网吧、游艺电玩水疗健身会馆白领阶层、商务人士中青年、情侣、家庭四-六层商务酒店、KTV沐足城、棋牌白领阶层、商务人士中青年、家庭、游客楼层功能名称目标消费群体首层肉菜市场、专卖店现代风情商业街白领阶层、家庭追求时尚青年2、营销中心的包装建议：整体设计风格：结合项目的现代模式，应营造一个富有现代且带有品位的商务体验区。可用于销售、服务、办公的三大功能分区，利于项目长期运营，采用不同功能的创意意境布局，其意境能让消费者联想到企业的良好服务品质。十三、项目功能板块及目标消费群体定位地块一：地块二：8二层美食城、酒楼中西餐厅（品牌餐饮）白领阶层、商务宴请情侣、家庭三层酒楼包厢中西餐厅（品牌餐饮）白领阶层、商务宴请情侣、家庭二-八层出租公寓白领阶层中青年9