承接查验管理办法解析与实务.ppt

1、工程承接查验（验收接管）培训工程承接查验（验收接管）培训工程承接查验（验收接管）培训工程承接查验（验收接管）培训 讲师：张新龙讲师：张新龙2016.09.062016.09.06 一、承接查验概念二、承接查验具备的条件、要求三、制定承接查验方案 四、签订承接查验协议 五、承接查验的准备工作 六、承接查验的程序七、遗留问题的处理 八、承接查验的标准与要求一、一、承接查验概念承接查验概念 物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。二、承接查验具备的条件、要求二、承接查验具备的条件、要求1.

2、建设工程需全部竣工完毕，且验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具认可或准许使用的文件，并经建设行政主管部门备案；2.供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备，按规划设计要求建成完工，其中供水、供电、供气、供热已安装独立计量仪表；3.供电、供暖、供冷、给排水、卫生、绿化、道路、车场等各系统设备、设施均能正常使用；4.房屋的栋、户编号经有关部门确认；5.物业服务用房、垃圾中转站等公共配套设施，按规划设计要求建成完工，并满足使用功能要求；6.电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控等共用设施设备取得安全使用合格证书；7.经政府主管部门验收合格，且达

3、到购房合同约定交楼标准。三、制定承接查验方案三、制定承接查验方案 新建物业竣工后，在交付物业接管前，物业项目经理应与建设单位沟通协商，并制定具体的承接查验方案（方案的资料文件应留存存档），组建以物业项目第一负责人为组长的物业承接查验小组，对楼宇、公共设备设施、共用部位进行综合性的承接查验，以确保所接管物业基本合格。三、制定承接查验方案三、制定承接查验方案三、制定承接查验方案三、制定承接查验方案物业项目部成立承接查验小组并对工作进行分工：1.物业客户服务专业线主要负责业主资料、房屋产权资料的验收移交等工作；2.物业工程专业线主要负责各系统配套设备设施、房屋室内及室外共用部位的工程和产品质量的验收

4、以及水电表的抄表记录等工作；3.物业安防专业线主要负责消防配套设施的清点验收，以及公共安防设施验收等工作；4.物业园林绿化服务专业线主要负责园区绿化植物的验收。5.保洁服务专业线负责对室内、共用部位（包括梯间和户内装饰部分）相关物品的接管清点及钥匙接管工作（保洁外委的项目则由客服部负责），并联合客服和工程专业线共同对配套化粪池、排污井的检查及核准现场实际情况与竣工图是否相符等。四、签订承接查验协议四、签订承接查验协议 新建物业竣工后，在交付物业接管前50天，由物业区域总经理或指定代表与地产项目部签订物业承接查验协议，来约定对楼宇、公共设备设施、共用部位等进行综合性承接查验的相关责权，以确保所接

5、管物业基本合格。五、承接查验的准备工作五、承接查验的准备工作1.物业项目部第一负责人与项目部负责人协调好交接事项、交接日期、进度等。2.与地产项目部签订物业承接查验协议，配合地产项目部共同做好承接查验工作。3.物业服务中心准备好承接查验记录表格。物业工程、设备、资料移交记录表楼宇验收移交表（对业主交楼时用）分户验收-土建项目验收记录表分户验收-水电项目验收记录表分户验收-钥匙移交清单水、电表移交记录表公共设备、设施及共用部位工程移交验收记录表物业接管资料移交清单公共区域钥匙移交清单工程遗留问题记录（汇总）表六、承接查验的程序六、承接查验的程序1.各系统设备承接查验分为三部分：图纸资料移交接管、

6、设备移交接管、工程质量移交接管。项目部、监理公司、施工单位、物业公司四方参与承接查验，并分三部份分别对工程、设备和资料办理承接查验手续。2.承接查验小组依据验收项目、承接查验标准，填写与之相应的物业接管资料移交清单、公共设备、设施及共用部位验收记录表、公共区域钥匙移交清单、分户验收-钥匙移交清单、分户验收-土建项目验收记录表、分户验收-水电项目验收记录表、水、电表移交记录表，并由物业物业项目部项目部相相关部门责任人核准签名，物业关部门责任人核准签名，物业项目项目经理签字方可生效。经理签字方可生效。六、承接查验的程序六、承接查验的程序3.对承接查验过程中不符合物业承接查验标准的，物业公司提出书面

7、验收不合格整改报告或工作联络单，并确定整改时限，项目部负责督促施工方整改。整改落实后，物业予以复查，并在验收不合格整改报告中记录结果，合格后进行正式移交，办理移交手续。4.特殊情况，经项目部书面同意后，可进行现状接管，但需将承接查验中发现的问题记录在承接查验记录上面，视作遗留问题处理，项目部必须督促施工单位限期完成整改。5.对存在结构安全、消防安全、人身安全以及不能确保供水、供电、中央空调等主要系统正常运行的重大工程问题，原则上物业公司不予接管。六、承接查验的程序六、承接查验的程序6.承接查验记录表必须具备施工单位、监理公司、建设单位、物业公司四方签名，注明承接查验日期，明确承接查验结果。如存

8、在问题，且需现状接管的，应详细记录在承接查验记录表上。7.根据实际承接查验情况，物业项目部填写物业工程、设备、资料移交记录表，表格内的具体内容应实时进行更新。此表将作为承接查验信息台帐存档。8.所有工程遗留问题需汇总至工程遗留问题记录（汇总）表内，以方便遗留问题的跟进。六、承接查验的程序六、承接查验的程序9.在交楼之日前，地产项目部需根据项目建设与承接查验的实际情况，提供碧桂园项目交楼前联合验收报告。物业公司结合所提供的碧桂园项目交楼前联合验收报告充分做好移交接管和交收楼工作。10.主要系统（工程）移交后三个月内，由物业项目部向物业区域办公室、项目部提交一份承接查验报告，并附物业工程、设备、资

9、料移交记录表，对移交各系统的工程质量、设备、资料以及存在的问题及整改情况作汇总。11.承接查验所有相关资料统一整理齐全后交物业公司项目部资料室保管。六、承接查验的程序六、承接查验的程序12.整体移交手续的确认 整体移交物业手续务必以物业项目为单位，通过BIP详实书面报送房产项目及客户关系管理中心；整体移交确认单必须在各系统基本移交完成后，方可办理，并附上物业工程、设备、资料移交记录表 务必对接管区域严格进行承接查验，严禁验收走过场务必对接管区域严格进行承接查验，严禁验收走过场、做形式，做形式，严禁未查验即予签字认可的情况出现。严禁未查验即予签字认可的情况出现。七、遗留问题的处理七、遗留问题的处

10、理1.对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，物业公司承接查验小组应当将问题逐项记录在图纸资料移交清单中并交建设单位、监理公司以及施工单位相关人员签字确认。2.对物业设备设施工程验收接管中发现的不合格等问题，如属建设单位要求现状接管的内容，物业公司承接查验小组应当将问题逐项记录在“承接查验记录表”中，并请监理公司以及施工单位相关人员签字确认，否则需由施工单位处理完善后再办理验收交接手续。七、遗留问题的处理七、遗留问题的处理3.对物业设施、设备的工程遗留问题：一般问题，要求建设单位在15天内完成整改；重大问题，要求建设单位在一个月内完成整改。4.若地产项目部和物业公司在承接查验过程中存在争议，由地产项目部第一负责人确认并加具意见后，分别呈所属地产项目区域总和物业公司总经理审批。地产项目区域总与物业公司总经理意见无法达成一致的，呈集团公司总裁批示处理。5.对于遗留问题逾期未能解决的，或者反复维修都不能彻底解决的，物业公司将启用碧桂园物业服务有限公司遗留工程报告单，收集该项问题的以往发单凭证作为此“报告单”的附件，报地产区域总裁协调解决。仍不能解决的，呈集团公司总裁批示处理。八、承接查验标准与要求八、承接查验标准与要求谢 谢