房地产信用管理师.ppt

1、房地产信用管理师培训2013房地产企业资本运营 教师 李 岷北京505立夏/518遭遇尘霾天PM2.5浓度高达200微克灰霾揭中国经济秘密GDP用命来换 44.4%镉超标 港法定储备商品-大米 带超过15公斤过境将面临牢狱孟加拉18岁Reshma在大楼倒塌17天后奇迹生还资产与资本资产Asset，是企业用于从事生产经营活动以为投资者带来未来经济利益的经济资源。资本Capital，是企业为购置从事生产经营活动所需的资产的资金来源（是投资者对企业的投入，它为债务资本与权益资本，分别归债权人和公司所有者股东所有）。资产=资本其他积累负债权益=资產 负债净资產NET ASSET(业主权益)，假设帐上所

2、有资產都能依帐面价值变现，而帐上的负债也都依帐面价值偿还后的剩余权益。錢不等於財富 鈔票不等於資產錢只是一種流動資產，不等於全部的財富。錢唯一的優點，那就是交換，錢本身的增值力道很小。錢不是真正的耐久財，通常耐久財指的是不容易耗損。東西只會愈變愈貴，物價壓力永遠在邊邊上虎視眈眈；而相對地，錢卻只會愈來愈少，愈來愈不夠。所以說，擁有錢的人，不等於他擁有很多財富，只能說他擁有很多交換的能力。時刻守住把鈔票變成資產的法則 資產的定義是說，你擁有的這個東西或資源，在整個市場上的價值是可以不斷增加的，而具備這種特性的東西，才能稱得上是資產。鈔票不等於資產，鈔票只是一種工具，鈔票卻不能讓持有者增值，或帶來

3、更多的資源，所以鈔票根本不能算得上是資產。鈔票每天都在貶值，股票若以百分之五的速度做增值，一百萬元鈔票和一百萬元的股票，那差別？资金来源储户投资者 银行 企业企业 成功/失败银行（国家信用）国营的/大型的/房地产 国家控制其贷款利率（2%-8%）；对高风险/高科技/中小型/民营的（贷款利率不低于20%-30%才够风险成本）不做。吸收存款专业知识资金来源 民间金融机构 股市融资/房地产信托。非国家信用，政府有点监管什么的？只有把高风险/高科技/中小型/民营的作为客户。民间借贷 你情我愿，亏了我认，赢了每月给20%-30%利息。个人信用，诚信为本！温州模式在法律是非法的吗？（公权者与吴英）不得吸收

4、存款不是吸收存款纳斯达克交易所 对有潜力的、高科技的、高风险的中小型企业通过股票融资。投资者明白高收益对应高风险。股票市场承担风险，通过高风险高溢价来扶持中小型企业。真实的经济2012年的GDP增速为5.5%（7.8%）中国制造业采购经理人指数（PMI）3月的51.6 4月份50.4广东粤东 很多老房子都面临被拆大年初二 谁家男人出来呢?经济120704制造业各行业的生产过剩 钢铁生产能力过剩21%；汽车12%；水泥28%；电解铝35%；不锈钢60%；农药60%；光伏95%；玻璃93%。过度投资回报不足靠信贷扩张支持的固定资产2012年1-8月批11个机场，25条城市铁轨-到9月底，中央已投1

5、兆，地方已投12.8兆，完全当饭吃了！牛铁“腩”？回报严重不足：投2元钱仅只0.5元回报。地方融资（发债）不可收拾安徽*县年财政收入6.5亿，负债170亿。即地方财政付利息都不够，于是又向银行借5亿还利息，雪球摊大了！如果将全国2200个县、600个三级城市和70个二级城市加在一起，计算出2011年地方债的平均数不低于100兆，是当年gpd是47兆的2倍多。2013信贷猛增，经济增长却出奇的放缓，市场上的钱去了哪里?新增信贷没进入实体经济的两个证据：从2012年发行的370个最大的城市建设债务的公共信息中，我们发现其中至少20%的资金被用来还债。许多基础建设投资项目还没有盈利，因此，地方政府的

6、融资工具不得不借新债还旧债。高盛沽清工行高盛沽清工行 用脚投票高盛5月20日周一出售（套现套现）11亿美元工商银行股票，将所持工行H股(1398.HK)清空。高盛6次合计套现103亿美元，相比25.8亿美元的成本，共赚取了300%利润(77亿美元)。汇丰快评则指出工行目标价定在6.6港元高盛是以每股作价5.47-5.5港元配售的。非市场经济特征 不是市场在自主的调节，而是市场和政府在各自为政乱调节，并互相干扰和互相掣肘，制造出了混乱。各自怀着不同的目的，越调节越乱，把本来市场自己都调节得不太好的市场秩序调节得更乱了。pQDS阴阳合同避税阴阳合同避税 司法判决避税司法判决避税离婚避税离婚避税离婚

7、避税离婚避税中国风险(China Risks)中国的增长率将下降一半，至不足4%的水平。GDP从9.4%滑到5.3%，2013年可能还有7%的增长，后年会聚然下滑到4.5%至5%之间，那样就将会造成3500万至4000万人失业，其中，包括1500多万白领。投资、出口和消费，经济增长三动力：投资、出口和消费。中国经济连续增长十多年，依靠的是对外出口和国内投资。一直以来，中国国内消费增长疲弱，此问题的改善，需要对中国经济收入分配进行大规模的转变，却依靠整个体制的变化。在目前的情况下，这是一个几乎不可能的任务。过度投资回报不足靠信贷扩张支持的固定资产投资迅速增长的同时消费支出却没有跟上。中国大陆消费

8、支出在总支出中的占比大约仅有35%（美国人消费支出占GDP的比重近70%）。导致因素 -收入过低（近十年国家财政收入年20%增速与居民个人收入年6%左右;gdp增长5倍而个人收入只增长2倍）。-财产收入奇低（中国大陆居民平均只有2.8%。国有资产与收益？）。-很爱储蓄？（生、养、教育、立家、生育、医疗、退休金、葬统统要靠居民个人筹集）。-一胎化政策 -银行存款利率被政府人为压低，远低于实际通货膨胀率。-税费。-通货膨胀 -（日本进入经济死亡带的时候已经实现普遍富裕，人均年收入为中国5,000美元的八倍，且在技术上也达到了更为先进的水平。）20120702早上 一面包车飞了下去深度1000多米（

9、云南）2012824哈尔滨阳明滩大桥竣工九个月即垮匝道侧滑：严重超载简阳城江上第一座桥，为简阳人民服务了40年 2013年2月5日 20130201河南桥垮巨石坠 炸药炸 百年老桥屹立不倒 何兴年修建的宝盛大桥房产和建筑业过热原因是政策导向 升官的指标要看GDP；地方政府花钱也要看房地产税；*也是房地产为大头。所有利益都集中在了房地产上边，谁还能阻挡这股潮流呢？破船上的老鼠一样纷纷逃离。赌的是调控不会长久从2010年楼市刚开始调控到2011年上半年，开发商通过房地产信托融资，其实赌的就是调控不会长久，销售很快就会恢复。当时信托融资最高成本要达到三成。也就是说，发行10亿元的信托，开发商到期要还

10、13亿。除了房地产信托之外，海外发行的私募债、房地产基金和民间“高利贷”等企业短期付息债都考验着开发商的偿付能力。房价僵局抗拒调控的力量在不断聚集地方政府土地出让金大幅缩水，2012年上半年，全国300个城市土地出让金总额6525.98亿元，同比下降38%，这使地方政府倍感压力。库存高企和资金链紧绷更使房产商对房地产调控政策放松翘首以盼。银行期望楼市回暖以降低房贷风险并增加优质的房贷规模；继续放大房价泡沫，可以解决这1000万人就业，饭碗都保不住还买什么房？这也是泡沫造成的最后结果。弃船者套现需要，移民潮与文化和道德的整体性崩溃。2013年4月份中国全国房屋价格环比上涨了5.3%，比3月份的3

11、.9%增幅更大。4月份北京二手住宅网签总量环比大跌约88%，同比下跌约48%，至18个月来最低点，新建商品住宅成交量环比下降约63%。如此稀少成交，虚高价能挺多久？凤凰岛安安静静 几个穿橙背的清洁人员2010年每平15万 2013年2月每平为7万江苏常州 新城区入住率不高 大量商品房积压 安哥拉鬼城安哥拉鬼城 2800套公寓仅售出了220套。而即便是售出的公寓似乎也无人居住。城镇房产市场产能过剩问题更加突出。全国各地的空置高楼堆积如山。其他泡沫与中国房地产泡沫相比简直是小巫见大巫。“崩溃论”与“上涨论”存量房可能超过180亿平方米，而现在在建的还有38亿平方米，此外，开发商手里的地加上地方政府

12、的地还可以再建100亿平方米。有那么多的人来消化？2015年中国完全进入老龄化，2020年人口下降-“任大炮”预计商品房全部库存在明年3月份前就会消耗掉，因此房价在明年3月前就会暴涨。开发资金筹集不等于资本运营资本运营 开发资金流动的过程及资金流动的特征：（一）资金占用量大（二）资金占用时间长，周转速度慢（三）资金运动受区域范围的影响开发资金筹集的基本原则（一）安全性原则（二）经济性原则（三）可靠性原则开发资金筹集的渠道 自有资金：1、财政拨款：根据国家基本建设计划和房地产投资计划无偿拨付2、主管部门拨款：根据城市建设综合开发计划无偿拨付3、企业最初投资和积累资金信用担保：银行根据企业的申请对

13、企业的财务状况进行审核，对于经营状况较好的给予贷款。能否取得贷款主要取决于企业的声誉、品牌、信用历史，一般只有实力非常雄厚的房地产开发公司才能获得。房地产企业的资产经营与资本运营房地产企业的资产经营与资本运营 资产经营是指企业利用自身的人财物等资源，通过一定的组合，开发产品，拓展市场，获取经济效益和社会效益。它包括产品经营、品牌经营等。资本运营是指企业利用自身所有的存量资本，通过公司改造、兼并收购、股权重组等一系列方式进行有效运营，使之变为易于流通、易于流动、易于交换的活化资本，谋求在风险与盈利之间的特定平衡，以最大限度地实现企业资本的保值增值。资本运营资本运营从外部取得的资本+内部拥存的各种

14、资本全部纳入价值资本的运行轨道,通过借贷、并购、重组、上市、产权转让等各种方式,为企业融得资金,实现投资及资本结构优化,将潜在的资本转变为活化资本并进行优化配置的经营活动。资本运营特点(1)资本运营的增值性。这是根本目的,并不注重规模的简单扩张,而是追求增加新的价值,注重生产要素运营的实际和有效。(2)资本运营的流动性。是指企业流动资产的流动,分析与评价这种流动的参数是流动资产占有总量与流动的速度。广义的流动是指企业的各类资产,包括有形资产和无形资产。资本的生命在于运动,资本只有通过不断的运动才能实现合理的配置和扩张。(3)资本运营的风险性。风险和盈利总是相伴而行的。市场瞬息万变,竞争激烈,要

15、求经营者居安思危,超前决策。增强企业抵御风险的能力。融资现状分析(1)融资渠道单一房地产行业的主要资金来源是银行贷款。大陆国营开发企业银行贷款占全部资金的比例至少为50%（国际通行的安全线是40%）。(2)新的融资方式如股权融资和债券融资所占比例很小。由于政策法规的阻碍,目前房地产企业直接上市融资困难。上市的房地产公司多为国营的，房地 民营开发企业极扫少。投资及资本结构优化分析(1)企业上市主要包括以下几种方式:一是直接上市的方式一方面为企业融资,另一方面也为企业带来了良好的公司治理方式与管理上的规范。二是买壳上市。即收购一家上市公司,然后转换其主营业务为房地产,从而达到买壳上市的目的。(2)

16、房地产企业强强合作。双方合作的模式一般是采取股权合作的形式。(3)房地产企业之间的并购。这种并购,收购方将本公司品牌优势/管理效率移植到被收购企业中,追求资源整合和协同效应。资本运营面临的问题1 资本运营企业规模小,竞争力差。没有形成一定的规模,竞争力差,导致房地产商自身的资本运营能力有限。2 缺乏专业的资本运营人才。房地产发展的历史短、不规范,从业的人员来自各行各业,缺乏市场运作、综合管理、财务管理、证券操作技术等专业素质,而从事资本运营的专业人才更显不足。3 对资本运营的认识不足。企业的经理阶层、普通职工因害怕会削弱自己的权利、福利,加剧竞争的压力而顾虑重重。资本运营创新的必然性1 融资成本给予了房地产企业资本运营压力。资金吃紧,银行融资渠道的门槛提高,房地产企业纷纷开始寻求新的融资渠道,其中以信托基金和产业基金为投资来源的资金运作模式将成为今后主要运作模式。2 土地出让制度。调整土地使用权出让相关政策法规,出让土地的严格限制等。3 加息政策将改变房地产结构。央行调高了基准利率、提高房贷利率等加息政策对房地产业产生重大影响。体现在两方面:一是融资成本上升，使公司中长期的业绩和利润下