宁波江北万达入伙工作汇报.ppt

1、商铺商铺、SOHO入伙工作汇报入伙工作汇报宁波江北万达广场投资有限公司2010年11月第一部分入伙指标完成情况入伙期区：637套商务楼（5-7号楼）、商铺227套年度入伙指标：7.1亿合同交付日期为2011年9月30日前，根据实际工程进度情况，现提前至2010年12月10日-12月31日集中办理业主入伙手续。第二部分入伙工作方案入伙工作背景情况介绍业态：室外步行街套数：227套合同交付：2011年4月实际交付：2010年12月业态：精装SOHO套数：239套合同交付：2011年9月实际交付：2010年12月业态：精装SOHO套数：199套合同交付：2011年9月实际交付：2010年12月业态：

2、精装SOHO套数：199套合同交付：2011年9月实际交付：2010年12月入伙工作关键性节点11月2日首次交房会议11月8日-14日第一次预验收11月15日成立交房小组11月17日-22日复验11月23日-28日第二次复验11月30日-12月5日入伙培训、演练12月10日-15日电话通知首批交房客户同时寄出入伙通知单12月13日报纸刊登交房公告12月15日-31日集中交房期12月15日-20日商铺交房12月21日-31日商务楼（5-7号楼）交房（包括成立工作小组、竣工备案时间、入伙通知书发放时间、办理入伙时间、交房演练时间等），所有时间节点的确定，须营销与设计、工程、商管等相关部门共同确定一

3、致，并保证各节点的切实可行。入伙期区客户情况梳理交房中心（商铺：三期东北角物业用房；公寓：地下室）功能区：客户接待、身份验证、休息等候、项目缴费、物业缴费、咨询处、资料处客户投诉处理中心（4号楼物业办公室，备选工程办公室）功能区：1号洽谈室、2号谈判室、客服组人员办公室、律师办公室工程维保中心（交房现场）功能区：工程维保1组、工程维保2组、工程维保3组、开发商办公室、总包办公室、分包办公室交房地点交房流程工作区平面布置交房工作组设置总负责项目公司：钱清商管公司：章培玉工作组负责人安防组葛冲林迎宾组郭勇收费组刘文华验房组孙晓东、赵永兴资料组戴晓波后勤组陈伟平环卫组卜荣外联组郭勇、王彤业成本组张伟

4、强咨询组工程（张立强）、设计（吴晓斌）、营销（邓志辉）、物管（戴晓波）、监理（肖立富）、施工（陆信法）、律师（叶明）维保组工程（孙晓东）、设计（王彤业）、物管（俞永丰）、成本（张伟强）交房前培训计划序号培训项目培训对象讲授人时间1小区景观及规划介绍入伙小组全员设计部10.12.10前2办理入伙手续流程入伙小组全员物业服务中心10.12.10前3物业管理费收取标准入伙小组全员物业服务中心10.12.10前4房屋建筑工程保修知识入伙小组全员工程部10.12.10前5水、电、暖通、智能化等有关情况培训及验房知识培训验房租工程部10.12.10前6统一说辞及应急预案培训入伙小组全员各部门10.12.1

5、0前7相关物业管理法律法规工程维修及管理人员物业服务中心10.12.10前交房涉及的相关费用标准收取公司费用明细项目公司1.契税3%2.三证工本费：650元3.印花税：万分之五4.按揭客户他项权证：550元5.代办费：220元6.房屋面积补差7.管道煤气开户费：2500元/户商管公司1.物业管理综合服务费：SOHO：3元/月/商铺：15元/月/2.房屋公用部位、共用设施日常维修费：2.4元/年/3.商铺装修垃圾清运费：2元/次/第三部分交房工作执行细则一、交房工作组职责项目公司总负责职责批准入伙方案整个入伙工作的领导，总体协调各部门的入伙工作处理入伙过程中可能发生的重大危机（工程类、媒体类）处

6、理业主的特殊需求（如退房、减免有关费用等）商管公司总负责职责审核入伙方案，并指导、监督入伙全过程处理入伙过程中可能发生的重大危机（安全防范类、物管相关纠纷类）外围关系的协调（公安局派出所、保安公司及物管保安类）二、交房物料清单分组物料名称分组物料名称迎宾组房屋交接单（盖公章）咨询组公示相关法规、标准文书入伙流程签认单维保组商务楼4号楼设维保组办公室交房日签到表2张写字台和6把椅子签到表、资料文件夹1部电脑和1部打印复印机（纸）水笔（黑）、桌椅饮水机1台点心、冷饮、瓶装水资料组区域防火责任书导示、吊幔、主背板业主情况登记表窗贴、公示、对联领取物品确认单门头条幅、现场布置业主托管钥匙委托书验房组竣

7、工验收备案表服务指南质量保证书室内设备使用说明、合格证缺陷整改协议前期物管协议工程缺陷整改通知书业主临时管理规约入伙维保工作会议签到表工程内联单入伙收楼确认单三、交房各环节细节流程四、统一说辞（销售类）1.为何是分批入伙？近1700户业主，如果同时交房，那场面可以想想，一定混乱无比。因此为了减少各位的等待时间，我们采取分批入伙的方式；2.为什么我交房排在最后面，其它的朋友都交房了？我们是分批分次交房，肯定有先有后，请您谅解；3.提前入伙？合同规定10年09月30日前，现在交房是很正常的，表明我们工程规划合理，提前交房也有利广大业主对于资金回报率的兑现，同时也合理、有序分批交房；4.各种杂费的支

8、付？所有有关费用都是按国家法律法规的相关规定收取的，其中契税、印花税我们是代收的。如果你不是按揭的，也可以自己到地税所支付，我们都有相关公示，在公示区，我可以陪您去看一下。5.为什么要先付费后交房，我要验房后付费？为了便于您交款方便，我们在交房中心集中交款。如果您一定要先验房后付费，我可以先找人帮你一起去验收。6.先交房后办按揭或后付清余款可以不？不可以，你款项都没结算，房子的归属还不是你的，怎么可以交房，那个房产公司或者法律部门都不可能如此操作的。四、统一说辞（物业类）1.如业主对前期物业管理服务协议、业主临时规约内容有疑义，是否可以更改其内容？一方面，前期物业管理服务协议、业主临时规约具有

9、公共性的特点。物业管理的内容，包括绿化、保洁、公共秩序维护等物业服务内容、质量要求和收费标准等，对于每一个业主都是一样的，而且应当与前期物业服务合同保持一致，不能单独更改。另一方面，宁波江北万达广场销售之前，前期物业管理服务协议、业主临时规约已在宁波市江北区工商局及建设局房管科备案。如果业主需要修改，则需要待业主大会成立以后，按照法定程序进行修改。2.入住后主要收费项目及标准有哪些？物业管理综合服务费：SOHO3元/月/，商铺15元/月/房屋公用部位、共用设施日常维修费：2.4元/年/装修垃圾清运费：2元/次/3.物业公司有偿服务项目有哪些？业主手册上面已经有详细介绍。四、统一说辞（物业类）4

10、.物业管理综合服务费构成？依据物业服务收费管理办法（建设部20031864号）规定。管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其它费用。物业管理区域指的是：本物业的公共区域。5.业主大会成立前，业主能否以未与物业管理企业签订合同为由拒绝交纳物业服务费用？不能。因为按照物业管理条例（国务院379号令）的规定，前期的物业管理企业由开发建设单位委托，业主应当按照约定交纳物业服务费用，接受物业管理企业的服务。6.物业管理公

11、司收取物业管理综合服务费、停车费的依据是什么？物业管理收费标准遵照宁波市物价局（1999）182号（装修垃圾清运费）；（2005）123号；（物业管理综合服务费）；（2001）93号；（停车费）；宁波市物价局批文及前期物业服务协议进行收取。四、统一说辞（物业类）7.我近期都不打算入住，是否还要交物业管理费？根据国家相关政策法规规定，业主长期不居住，也应交纳物业管理费。因为我们物业公司提供的服务是公共性服务，我们担负着小区公共设施的维护及小区的日常管理工作，这些管理成本根据规定是分摊到每户业主的。因此无论购买了房屋后是否居住，都应交纳物业管理费，并按全额交纳。浙江服（2005）302号文8.关于

12、“窗户玻璃太大、太高，不易清洗”的解释？设计这样较大的景观窗，主要是为了保证您家里有一个较好采光性，如果您在入住后想对您家中的景观窗进行清洁、同时觉得清洁有困难的话，您可以致大堂副理的服务电话，物业管理处的员工将为您联系专业的清洁公司为您解决困难。相关费用您可以和清洁公司协商。如果业主对以上解释不满意的话，请设计部人员作进一步解释。9.关于二次装修办理为了有效维护江北万达广场SOHO与商铺的外观统一和房屋结构安全，实现广大业主所拥有物业的保值增值，物业公司对业主二次装修制定有详细的管理规定。业主在二次装修之前，须到物业公司管理处进行申请，经审批合格后，装修施工队办理施工许可手续后，再进场装修。

13、（详见装修手册）四、统一说辞（物业类）10.电表、水表是否是供电局、自来水公司一户一表？电表是供电局一户一表；水表为自来水公司一户一表（自来水公司向物业公司收取总表费用，物业公司再向业主收取分表费用），需由物业公司代收费。11.如何知道户内的水表、电表走了多少字？您户内用的两表都是用远传抄表系统，您可随时打电话与管理处联系让工程部人员与您一同到中控室或计量表现场查看两表计量记录。（水表在中控室有远程抄表终端，电表远程抄表终端由电业局自行控制）12.楼道垃圾如何清理？物业公司会在每层消防楼梯处设置生活垃圾桶，保洁人员每天会收一次垃圾桶的垃圾，并统一清运到小区内的垃圾房，并请环卫处的人员清运出小区

14、。13.业主需要增加房间的用电容量，如何申请？业主应联系供电部门办理增容手续。四、统一说辞（物业类）14.如业主户内下水管道堵塞，需要到下一层户内维修，该业主是否可以拒绝物业公司入户维修？根据国家相关法律法规，因房屋需要修缮需要到相邻业主家维修时，该户业主应提供必要便利。江北万达广场物业内房屋结构相连，供水、供电等基础物业设施具有系统性等特点，当物业局部出现故障，不仅会对业主、使用人造成影响，还可能会影响到相邻业主，甚至整个物业管理区域的安全和正常使用。物业安全隐患往往会影响到公共利益和他人合法权益。因此，物业公司需要进行入户维修时，业主应当配合。如果业主不履行维修责任，造成相邻业主或者公共设

15、施损失的，业户应当赔偿。15.安防方面采取什么措施？人防、技防、物防相结合。人防：外围有护卫员值勤，大堂有大堂副理；四、统一说辞（物业类）16.业主的权利都有哪些？按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；参加业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会委员，并享有被选举权；监督业主委员会的工作；监督物业管理企业履行物业服务合同；对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；法律、法规规定

16、的其他权利。17.业主的义务都有哪些？遵守业主公约、业主大会议事规则；遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；按照国家有关规定交纳专项维修资金；按时交纳物业服务费用；法律、法规规定的其他义务。四、统一说辞（物业类）18.物业公司的权利都有哪些？根据有关法律、法规，结合实际情况，制定本物业的管理办法；依据前期物业服务协议的有关规定收取物业管理费；制止违反本物业管理区域内规定的行为；选聘专营公司承担专项经营业务。19.物业公司的义务都有哪些？接受业主和业主委员会的监督；按照政府主管部门规定的标准和前期物业服务协议对本物业实施管理；按照法律法规和政府的有关规定从事经营活动。20.业主大会、业主委员会何时成立？新建和已建成的商品房（包括经济适用房）入住率超过50%的或入住率不足50%但首户入住已满两年的物业管理区域；应当尽快组织召开首次业主大会会议，成立业主大会，选举产生业主委员会。四、统一说辞（物业类）21.业主委员会的职责是什么？召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业