房地产行业财务管理.docx

1、房地产行业财务管理房地产行业财务管理第一节 重视可行性研究 可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行，新工艺在经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。可行性研究的目的是使决策科学化、程序化，保证决策的可靠性，为项目的实施和控制提供依据或参考。 可行性研究在项目投资实践中的作用 1可行性研究是投资决策的重要依据 项目投资决策，尤其是大型项目的投资决策的科学合理，是建立在根据详细可靠的市场预测、成本分析和效益估算所进行的对项目的评价和分析基础上的。可行性研究完成的经济评价和分析是投资决策的

2、重要依据。 2可行性研究是编制设计任务书的依据 可行性研究对开发项目的建设规模、建设项目的内容及建设标准等都做出了安排，这些正是项目设计任务书的内容。 3。可行性研究是项目资金筹措的依据 房地产开发项目可行性研究对房地产项目的经济、财务指标进行了分析，从中可以了解项目的筹资还本能力和经营效益获取能力。银行等金融机构提供贷款是根据流动性、收益性和安全性三原则，可行性研究可以为金融机构提供项目获利信息。因此，可行性研究也是企业筹集资金和金融机构提供信贷的依据。 4可行性研究是开发商与各方签订合同的依据 房地产开发商在可行性研究确定的项目实施方案框架内，按部就班地落实项目的前期工作，与设计、供应、资

3、金融通等部门商签有关协议。因此，可行性研究也是开发商与各方签订合同的依据。 5可行性研究是项目审批的依据在我国，投资项目必须列入国家的投资计划。尤其是房地产项目要经过政府相关职能部门立项、审批，而立项审批的依据之一就是可行性研究。 6房地产可行性研究的内容 房地产可行性研究的内容因项目的复杂程度、环境状况和具体情况而有所不同，但一般包括三个方面的必要内容，即项目的必要性分析、项目实施的可能性分析及项目的技术和经济评价。可行性研究根据研究所处的阶段和研究的详细程度包括投资机会研究、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段。 房地产开发项目可行性研究的具体内容 1项目概况 主要包括项目名称及其背景，

4、开发项目所具备的自然、经济、水文地质等基本条件，开发对象的社会经济发展前景以及项目开发的宗旨、规模、功能和主要技术经济指标等。 2市场分析和需求预测 在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析并作出客观的预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等的预测。 3规划方案的优选 在对可供选择的规划方案进行分析、比较的基础上。优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、建筑物及项目的主要技术参数和技术经济指标和控制性规划技术指标等。 4开发进度安排 对开发进度进行合理的时

5、间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段安排好开发项目的进度。作为大型开发项目，由于建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，这就需要对各期开发的内容同时作出统筹安排。 5项目投资估算 对开发项目所涉及的成本费用进行分析估计。房地产开发项目涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政基础设施费用、公共配套设施费用、期间费用及各种税费。要说明费用估算依据和估算范围。就估算的精度而言，没有必要像预算那样精确，但应充分注意各项费用在不同建设期的变化情况，力争和未来事实相符，提高评价的准确性。 6资金的筹集方案和筹资成本估算 根据项目的投资估算和投资进度安排，合理

6、估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产项目投资额巨大，开发商务必在投资前做好对资金的安排，通过不同方式筹措资金，保证项目的正常运行。 7财务评价 财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规，从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目财务状况进行分析，并借以考察项目财务可行性的一种方法。具体包括在项目的销售预测、成本预测基础上进行预计损益表、预计资产负债表、预计财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，以及进行财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等，据以分析投资的效果。 8风险分

7、析 风险分析是可行性研究的一项重要内容，包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为项目运作过程中对关键因素进行控制提供可靠依据。同时根据风险的可能性为投资者了解项目的风险大小及风险来源提供参考。 9国民经济评价 国民经济评价是按照资源合理配置的原则，从国民经济的角度出发，用一套国家参数（包括影子价格、影子公司、影子汇率和社会折现率等）计算、分析项目对国民经济的净贡献，以评价项目经济合理性的经济评价方法。国民经济评价是项目评价的重要组成部分，也是投资决策的重要依据。国民经济评价包括社会效

8、益评价和环境效益评价。社会效益指项目投资为满足社会需求所做贡献的大小，如对社会经济增长、对提高居住水平、对城市经济发展及其他关联企业的发展、对国家财政税收所做贡献等。环境效益是指项目开发给城市环境改善带来的效益，如项目对于美化居住环境、改善居住条件和投资环境、美化城市及消除污染等所做的贡献。 10.结论 根据对相关因素的分析和各项评价指标，对项目的可行与否作出明确结论，针对本项目存在的问题提出建议并对建议的效果做出估计。第二节 如何算准土地成本房地产开发企业开发的土地，按其用途可以将其分为两种：一种是为了转让、出租而开发的商品性土地，另一种是为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地 土地开发

9、成本核算对象的确定 为了既有利于土地开发支出的归集，又有利于土地开发成本的结转，对需要单独核算土地开发成本的开发项目，可按下列原则确定土地开发成本的核算对象： (1)对开发面积不大、开发工期较短的土地，可以每一块独立的开发项目为成本核算对象： (2)对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土地，可以一定区域作为土地开发成本核算对象。 土地开发成本项目的设置 土地开发成本计算对象一经确定，就应按其设置土地开发成本明细账，在明细账上按成本项目设置专栏，归集土地开发项目的实际成本。 土地开发成本项目的确定，取决于土地开发项目的设计要求、开发程度和开发内容。其设计要求、开发程度和开发内容不同，土地开

10、发实际发生的费用及成本构成也不尽相同。 一般情况下，进行土地开发的主要内容包括： (1)通过国家出让土地使用权，原土地使用者转让土地使用权，企业以支付土地出让金或土地转让金的方式取得土地使用权，对于非营利性的公共设施工程用地，可以通过划拨土地行为，从国家无偿取得土地使用权； (2)支付土地征用及拆迁补偿费，对原有建筑物和障碍物进行拆除； (3)进行可行性研究、规划设计、水文地质和工程地质勘察、测绘、通水、通电、通路、清理平整建设场地等，统称为前期工程； (4)进行开发小区内的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信照明工程，称之为“七通”， “七通”以及环卫、绿化工程统称为基础设施工程； (5

11、)建设必要的公共配套设施，如水塔、停车场、消防设施，以及小区外的交通道路等。 企业应当根据土地开发项目的具体内容和会计制度规定的成本项目，设置特定土地开发项目的具体成本项目。 成本核算对象应在开工之前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。根据土地开发支出的一般情况，企业对土地开发成本的核算，可设置如下几个成本项目： (1)土地征用及拆迁补偿费或土地批租费； (2)前期工程费； (3)基础设施费；(4)开发间接费。 其中土地征用及拆迁补偿费是指按照城市建设总体规划进行土地开发所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费，及有关地上、地下物拆迁补偿费等。 企业在土地开发过程中发生的各项支出

12、，除可将直接计人房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本或生产成本房屋开发成本”科目核算外，其他土地开发支出均应通过“开发成本或生产成本土地开发成本”科目进行核算。为了分清转让、出租用土地开发成本和不能确定负担对象自用土地开发成本，对土地开发成本应按土地开发项目的类别，分别设置“商品性土地开发成本”和“自用土地开发成本”两个二级科目，并按成本核算对象和成本项目设置明细分类账。对发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费等土地开发支出，可直接记入各土地开发成本明细分类账，并记入“开发成本或生产成本商品性土地开发成本”、 “开发成本或生产成本自用土地开发成本”科目的借方和“银行存款”、“

13、应付账款应付工程款”等科目的贷方。发生的开发间接费用，应先在“开发间接费用”科目进行核算，于月份终了再按一定标准，分配计入有关开发成本核算对象。应由商品性土地开发成本负担的开发间接费，应记入“开发成本或生产成本商品性土地开发成本”科目的借方和“开发间接费用”科目的贷方。 同时应将各项土地开发支出分别记入商品性土地开发成本、自用土地开发成本明细分类账。 已完土地开发成本的结转 已完土地开发成本的结转，应根据已完成开发土地的用途，采用不同的成本结转方法。 为转让、出租而开发的商品性土地，在开发完成并经验收后，应将其实际成本自“开发成本或生产成本商品性土地开发成本”科目的贷方转入“开发产品或库存商品

14、土地”科目的借方。如果自用土地开发完成后，还不能确定房屋和配套设施等项目的用地，则应先将其成本结转“开发产品或库存商品自用土地”科目的借方，于自用土地投入使用时，再从“开发产品或库存商品自用土地”科目的贷方将其开发成本转入“开发成本或生产成本房屋开发成本”等科目的借方。第三节 如何做好出包工程管理 房地产开发企业的基础设施和建筑安装等工程的施工，如不采用自营方式，可以采用发包方式。对发包的基础设施和建筑安装工程，一般采用招标、议标方式，通过工程公开招标或邀请施工企业议标，将工程发包给施工企业的，按工程标价进行结算。房地产企业要根据工程承包合同条例的规定同承包工程的施工企业签订工程承包合同。承包

15、合同是发包开发企业和承包施工企业为了完成承发包工程，根据批准的设计文件和中标标函内容所签订的明确双方相互权利、义务关系的协议。它一般应具备以下主要内容：第一，工程名称和地点；第二，工程范围和内容；第三，开、竣工日期；第四，工程质量、保修期及保修条件；第五，工程造价；第六，工程价款的支付、结算及交工验收办法；第七，设计文件和技术资料提供日期；第八，材料、设备的供应和进场期限；第九，双方相互协作事项和违约责任等。房地产企业应将承包合同副本送开户银行作为结算工程价款的依据。 工程价款结算的办法 房地产企业与施工企业在工程承包合同中规定的工程价款的结算，应根据国家有关工程价款结算办法，结合当地的有关规

16、定具体确定。从目前各个地区所采用的工程价款结算办法来看，归纳起来，主要有如下三种。 1按月结算 就是按照每月实际完成的分部分项工程进行结算。因为建筑安装工程等虽具有个体性的特点，但不同的工程，都是由一定的分部分项工程构成的。每一个分部分项工程，都有一定的施工内容、质量标准和统一的计量单位，并在短期内可以完成。国家为了管理工程造价而制定的工程预算定额和地区预算造价，都是以分部分项工程为基础的。因此，根据经验收合格的各月份的已完成分部分项工程的工程数量和预算单价等计算的工程造价，就是各该月份应结算和支付的工程款。如果招标出包工程，工程标价与工程造价不同时，应按工程标价占工程预算造价的百分比进行调整

17、计算。在具体做法上，各个地区也不尽相同，目前一般都实行月中预付、月终结算，即在月中按照当月施工计划所列的工作量一半预付，月末（实际为下月初）按照各工程当月实际完成工作量（即预算造价或调整计算后的工程标价）扣除月中预付款后进行结算。 2分段结算 就是将一个单位工程按形象进度划分为几个阶段（部位），如基础、结构、装饰、竣工等；按照完成阶段，分段验收结算工程价款。分段结算也可按月预付工程款，即在月中按照当月施工计划工作量预付，于工程阶段完成验收后按分段工程预算造价或调整计算后的工程标价扣除预付款后进行结算。 3竣工一次结算 房地产开发项目或单项工程施工工期在12个月以内，或者工程承包合同价值较小的，

18、可以实行工程价款每月月中预支、竣工后一次结算。即在工程开工后，每月按当月施工计划所列工作量预付工程款，于工程竣工验收后按工程承包合同价值扣除预付工程款后进行结算。 不论采用何种结算办法，施工期间结算的工程价款一般都不得超过承包工程合同价值的95%。结算双方可以在5%的幅度内协商确认尾款比例，并在工程承包合同中订明。尾款应由专户存入银行，待工程竣工验收后清算。但如承包施工企业已向房地产企业出具代建工程成本的核算履约保函或有其他保证的，可以不留工程尾款。 由承包施工企业储备工程施工所需主要建筑材料、结构件时，发包开发企业可根据承包施工企业的要求，在签订工程承包合同后按年度发包工程总值的一定比例向承

19、包施工企业预付备料款，于后期以抵充工程价款的形式陆续扣回。 在实际工作中，预付备料款的额度和扣回办法，在各个地区并不完全相同，当材料储备天数为4个月、材料费比重占工程造价75%的情况下，预付备料款的额度应为当年工程价值的25%。在累计已完工程价值达到当年发包工程价值的50%时，就可将超过发包工程价值50%部分的工程价款的50%，抵作预付备料款扣回。这样，到工程完工，扣回相当于发包工程价值25% (50%x50%)的全部预付备料款。不过随着生产资料的开放，施工所需的建筑材料、结构件，一般均可从当地市场随时采购，今后也就没有必要再预付备料款了。 应付工程款和预付备料款、工程款的核算房地产企业与施工

20、企业有关发包工程款和预付备料款、工程款的核算，应在“应付账款应付工程款”和“预付账款预付承包单位款”两个账户进行。房地产企业按照规定预付给承包施工企业的备料款和工程款，应记入“预付账款预付承包单位款”账户的借方，按照工程价款结算账单应付给承包施工企业的工程款，应记入“开发成本房屋开发成本”等账户的借方和“应付张款应付工程款”账户的贷方。如有扣除应付工程款的预付备料款和预付工程款时，应将扣回的预付备料款和预付工程款记入“预付账款预付承包单位款”账户的贷方，“应付账款应付工程款”账户的贷方仅记减去扣回预付备料款和预付工程款后的应付账款。支付工程款时，记入“应付账款应付工程款”账户的借方和“银行存款

21、”等账户的贷方。第 四 节 如何算准自营开发成本 房地产开发企业会计制度对企业开发的土地、房屋、配套设施和代建工程等采用自营方式进行施工的，所发生的各项费用，可直接计入开发成本科目有关成本核算对象的成本项目中，借记“开发成本”账户，贷记“银行存款”、“库存材料”、“应付工资”等账户。如果企业有施工队伍，自营施工大型建筑安装工程，可以根据需要增设“工程施工”、 “施工间接费用”科目，用来核算和归集自营工程建筑安装费用，月末，按发生的实际成本转入“开发成本”账户的有关成本核算对象中。 自营建筑安装工程的明细核算，一般应以单位工程为成本核算对象设置明细账，并按成本项目进行明细核算。 以自营方式进行施

22、工的工程所发生的一切费用，为了便于与预算成本考核，实际成本的核算范围、计算口径必须一致，并应分为下述五个成本项目核算。有关费用，能直接计人各成本核算对象的，就直接计入，不能直接计人的，则按一定比例分摊计入。 1材料费 指在施工过程中所耗用的、构成工程实体或有助于工程形成的各种材料、结构件的成本，以及周转材料的摊销费，但不包括需要安装的设备价值。 2人工费 这是在施工过程中，直接从事施工的建筑安装工人（包括现场内水平、垂直运输等辅助工人）的基本工资（辅助工资应记人“施工间接费用”的“生产工人辅助工资”项目）。 3施工机械使用费 在施工过程中使用的各种施工机械的台班费（包括施工机械的折旧费，大修理

23、费和维修费，替换设备和工具及附具费，润滑及擦拭材料费，安装、拆卸及辅助设施费，管理费，驾驶人员的基本工资，动力和燃料费，以及施工机械的养路费等）和租赁费。 4其他直接费在预算定额和施工管理费定额规定以外的现场施工耗用的水、电、蒸汽费用，以及现场材料二次搬运费。但行政管理部门耗用的水、电等费用，记入“施工间接费用”项目。 5施工间接费 其内容一般应与建筑安装工程施工管理费的定额相一致，是为施工而发生的各项间接费用，包括工作人员工资、生产工人辅助工资、工资附加费、办公费、差旅交通费、文体宣传费、固定资产使用费、低值易耗品使用费、劳动保护费、检验试验费、其他费用等。 成本核算对象有两个或两个以上的单

24、位工程，对“施工机械使用费”、 “辅助生产费”和“施工间接费用”三个成本项目所发生的费用，需要按照受益程度进行分摊分配时，可以在“开发成本”账户下设置“施工机械使用费”、“其他直接费”和“施工间接费用”三个二级明细账户（或在“待摊费用”账户下增设上述三个二级明细账户），先将费用汇集后，月终再进行分摊转入各有关工程的成本项目中。 1材料费的核算 这是根据月份各种领料单、退料单、残料交库单等资料，按用途归集分别各个成本核算对象和其他非施工部门的用料，正确地核算单位工程的材料成本。对在施工场地堆放的砖、瓦、砂、石等大堆材料，其用量较大，领用次数较多，不易在领用时逐一用计量工具来确定它的实际消耗量，因

25、此一般采用倒算的办法，即采用实地盘点，以存计耗的办法。如有两个以上单位工程共同耗用，一般的分配方法是按各单位工程的完成工程量的定额耗用量比例进行分配。 会计部门对各种领料凭证详加审核，按用途分别汇集后，编制“材料耗用汇总表”，据以填制“转账凭证” 借记“开发成本自营工程（项目）”账户，成本核算对象的有关成本项目，贷记“库存材料”、 “材料成本差异”账户登记入总账和按自营的单位工程设置的“开发成本明细账”材料费、施工机械使用费和施工间接费用等成本项目栏内。 房地产企业以自营方式进行施工的小型工程，在施工中领用的周转材料，如浇制混凝土用的模板、土方工程用的挡土板和脚手架用的架料等，一般可在领用时转

26、入“开发成本”账户，记人受益工程的材料费成本项目中。工程竣工使用完毕后，再将实际盘存数估计成色后冲减工程成本。以简化核算手续。 对在施工过程中使用的低值易耗品，如工程生产用的各种工具和器具以及各种劳动保护用品等，为了简化核算手续，也可采用一次摊销法。在领用时。将其价值作为费用处理，一次转入“开发成本”账户。记人受益工程的施工间接费用成本项目中。但必须加强实物管理，例如采用工具领用手册、以废换新等方法，建立退还和报销制度，以保证合理使用，防止损失浪费现象。 2人工费的核算 根据每月工地考勤员每日据实登记的单位工程核算对象的实用工数，编制“工资分配汇总表”，据以填制“转账凭证”，借记“开发成本自营

27、工程（项目）”账户，贷记“应付工资”账户，登记入总账和按自营的单位工程设置的“开发成本明细账”人工费成本项目栏内。为了简化核算，所发生的生产工人基本工资，可按每工日的平均工资额分配计入各单位工程成本中。其计算公式为： 平均每工日基本工资=生产工人基本工资总额实际耗用总工日数 单位工程成本核算对象应分配的工资=该单位工程实际耗用工数平均每工日基本工资 3施工机械使用费的核算 从外部租赁施工机械所支付的租赁费，一般根据“机械租赁结算账单”直接计入受益的工程成本核算对象。自行管理的自有施工机械月份内所发生的各项费用，其中能明确分配的费用，编制记账凭证直接计入受益的单位工程成本核算对象：需进行分摊分配

28、的费用，先归集在“开发成本施工机械使用费”账户（或“待摊费用施工机械使用费”账户），确定施工机械每台班的实际成本，再根据单位工程实际使用的台班数，将当月的施工机械使用费进行分配，编制“转账凭证”，借记“开发成本自营工程（项目）”账户，贷记“开发成本施工机械使用费”或“待摊费用施工机械使用费”账户，登记入总账和按自营工程的单位工程设置的“开发成本明细账”施工机械使用费成本项目栏内。 4其他直接费用的核算 现场施工生产消耗的水、电、蒸汽费用以及现场材料的二次搬运费等，如果是外购供应，可根据供应单位提供的结算账单编制记账凭证，按实际支付的价款计入受益工程成本中；如果属于自行供应的，应将所发生的各项费

29、用，先通过“开发成本辅助生产”或“待摊费用辅助生产”账户核算。算出实际成本后，再按照各受益单位工程对象的受益数量进行分配，并编制“转账凭证”，借记“开发成本自营工程（项目）”账户，贷记“开发成本辅助生产”或“待摊费用辅助生产”账户，登记入总账和按自营工程的单位工程设置的“开发成本明细账”其他直接费成本项目栏内。 5施工间接费用的核算月份内所发生的各项费用中，能明确分配的费用，编制记账凭证直接计人受益的单位工程成本核算对象；需进行分摊分配的费用，按照一定标准（工程实际完成工作量、工程直接费成本或工程人工费成本），分配计入各受益单位工程成本，填制“转账凭证”，借记“开发成本自营工程（项目）”账户，

30、贷记“开发成本施工间接费用”或“待摊费用施工间接费用”账户，登记入总账和按自营工程的单位工程设置的“开发成本明细账”施工间接费用成本项目栏内。第五节 如何算准代建工程开发成本 代建工程是指房地产企业接受委托单位的委托，代为开发的各种工程，包括土地、房屋、市政工程等。由于各种代建工程有着不同的开发特点和内容，在会计上也应根据各类代建工程成本核算的不同特点和要求，采用相应的费用归集和成本核算方法。现行会计制度规定：企业代委托单位开发的土地（即建设场地）、各种房屋所发生的各项支出，应分别通过“开发成本商品性土地开发成本”和“开发成本房屋开发成本”账户进行核算，并在这两个账户下分别按土地、房屋成本核算

31、对象和成本项目归集各项支出，进行代建工程项目开发成本的明细分类核算。除土地、房屋以外企业代委托单位开发的其他工程如市政工程等，其所发生的支出，则应通过“开发成本代建工程开发成本”账户进行核算。因此，开发企业在“开发成本代建工程开发成本”账户核算的，限于企业接受委托单位委托，代为开发的除土地、房屋以外的其他工程所发生的支出。 代建工程开发成本核算对象的确定 代建工程开发成本的核算对象，应根据各项工程实际情况确定。成本项目一般可设置如下几项： (1)土地征用及拆迁补偿费； (2)前期工程费； (3)基础设施费； (4)建筑安装工程费； (5)开发间接费。 在实际核算工作中，应根据代建工程支出内容设

32、置使用。 代建工程开发成本的核算 房地产开发企业发生的各项代建工程支出和代建工程分配的开发间接费用，应记人“开发成本代建工程开发成本”账户的借方和“银行存款”、 “应付账款应付工程款”、 “库存材料”、 “应付工资”、 “开发间接费用”等账户的贷方。同时应按成本核算对象和成本项目分别归类记入各代建工程开发成本明细分类账。代建工程开发成本明细分类账的格式，基本上和房屋开发成本明细分类账相同。 完成全部开发过程并经验收的代建工程，应将其实际开发成本自“开发成本代建工程开发成本”账户的贷方转入“开发产品”账户的借方，并在将代建工程移交委托代建单位，办妥工程价款结算手续后，将代建工程开发成本自“开发产品”账户的贷方转入“经营成本”账户的