项目设计定位探索报告.doc

1、泸阳项目设计定位探索报告一、项目区域规划概况：1、中方工业园概况：中方工业园经济长廊城市规划15.83公里，是怀化市的东大门城市重点战略配套园区，整个工业园城市规划划分为四大功能片区。北部工业园区是集材料产业、机械电子产业、农付产品深加工产业；中部配套区依山傍水面积5.56公里，集商业贸易市场、商务办公、生活居住、市民休闲、政府行政中心等综合性服务中心；西部物流区，集铁路公路一体的怀化市城市仓储物流产业无水港区;南部工业区与怀化彼邻有一定的工业基础。整个工业园依托湘黔铁路、娄怀高速、环城高速、S223省道，形成一心两翼发展格局。2、项目区位概况：项目位于工业园中部配套区，地块成长条形紧邻金塘中

2、路，面积170多亩，紧邻政府行政中心。也是怀化市的城乡结合部，远离都市喧哗，空气清新，自然生态环境空间比都市好，同时汲取了大城市的现代文明及城市规划配套。二、项目区位SWOT分析：1、 项目优势S分析： 自然生态山水资源丰富；南邻泸阳自然山体“中心公园”绿肺、大型市民活动广场；北向紧靠金塘路主干道；西向紧邻政府行政中心；800m长28m宽的滨水风光带在小区内纵向贯穿。秀山丽水天然生态景观，是都市不可比拟的。 地处城乡结合部：周边乡土农产品、生活物资集散交易地，居民人平均生活成本远比都市人低。远离都市喧哗，坐享城乡绝代优势，尽揽自然生态美景，是未来居家商贸办公的理想之地。 交通便利：距离怀化市区

3、6公里，S223及金塘路两条主干道紧邻小区，多路公交复盖；距离包茂娄怀高速入口及铁路物流园3公里，使得出行及物流货物运输极为方便快捷。 商业气氛浓郁：泸阳镇商贸繁荣历史悠久，是怀化市东门连接溆浦辰溪的生产生活用品、农产品、物资集散商业经济重镇。两翼工业园的发展、政府行政中心的建立，将有效推动商业刚性消费。项目独占鳌头近800m长的主干道金塘中路，及府前路商业步行街临街门面，商业价值得天独厚。 市场空白点：项目是第一家房地产商进入中方工业园经济长廓，中部核心生活配套区开发的项目。也是怀化市属较近乡村中，第一个具有有现代城市规划技术，整体规划设计配套，自然生态优势的标榜性产权独立商住小区。目前商务

4、办公、购物超市、休闲娱乐、商务酒店、金额服务、工业园产业商务信息市场等，还一片空白商机无限。2、 项目地块劣势W分析：重点:政府中方工业园长廊整体规划设计、城市市政配套建设，市政基础设施先行的原则,严重跟不上发展，有些仅停留在图纸规划阶段。目前园区各产业未形成、生态环境差、各种污染严重、交通很不便利，地产开发时机还很不成熟，直接关系到项目开发成败。3、 项目机会点O分析：政策导向：赶上国家政策加快中部小城镇建设及投资倾斜机遇，怀化市“东大门”必要的城市战略配套规划发展格局。促进工业园新城基础建设及公共服务水平，增强地方经济增长。工业园规划层面：项目是工业园集商贸市场、商务办公、生活居住等群多功

5、能的唯一配套区，又紧邻政府行政中心，往来人流汇集的中心。从本质上提升了项目区位价值、商业及住宅刚性消费价值。4、 项目风险点T分析：需求：市调显示当地有钱人小产权房富裕，投资开发商房产远不及小产权房成本低，当地人集体土地房按政策可过户无购房需求。价格：小镇空房率高商业关门门面占35-40%。当地农村地方人均可支配收入低于怀化市内40-50%，房产价格上无优势。市场：刚性需求还在培养中，依赖政府整个工业园各片区规划发展落实、市政配套规划落实，才能聚人聚财形成刚需气氛。三、 项目规划设计条件：容积率：1.8-2.52.5商住比:3:7（可调）建筑密度:30%绿地率:35%建筑限高:60m四、 项目

6、定位战略：1、项目整体定位立意：最大化的发掘项目所在地段唯一性商业价值；最大化的发掘地块特异性的生态自然景观利用价值；最大化的发掘降低产品成本造价减少投资量,提升产品价值。充分利用自然生态资源与现代文明相结合，打造山水融城、环境优美,公共活动空间宽松,配套齐全，宜商宜居的商住结合的小区。重点：产品针对性市场对口，实用性强，性价比高，价格低廉，能满足各层次客户需求。2、分期“滚动开发”策略：项目规模（20万左右）。目前政府工业园招商引资基础配套建设还很不成熟，理想效果气氛还无法形成的情况下。采用整体平面方案规划定位，分期设计开发。因地制宜多种目式实施原则。计划第一期地块67亩（计容面积包河道）根

7、据容积率指标，可建筑面积约9万。投资：分期设计开发实施，在目前房地产经济寒冷大环境下，能有效减少项目启动资金投入量，节约资金成本，降低资金链风险。营销：有利于销售价格调控低起高开，通过各种营销手段推广项目形成气氛，价格的不断提升来实现项目的利润价值。 产品市场：目前政府工业园还没有形成规模效果，定位市场需求产品功能类型的针对性还无法明朗。设计产品定位仅凭园区规划信息、现状市调及地段位置等大方向评估，难免存在市场不确定性变化误区因素。分期开发有利于战略调整产品功能类型，最大化适应市场需求，有效降低开发风险，提升项目经济效益。五、项目档次定位： 1、档次分析：怀化市虽然是四线城市区位经济差，市内中

8、等档次以上规模大，针对中高收入群体的楼盘却有很多，目前市场供大于求，销售困难。相比本案区位无吸引高收入群体纯居住优势。项目的建筑类型、材料、装饰、配套景观等档次，会直接决定小区的成本造价，成本造价高就直接抬高了楼盘的销售价格。2、项目档次定位：本案应定位成中低档小区，产品价廉物美。主要针对中低档收入人群、外来创业型人群、经商发展人群。六、项目建筑定位建议： 1、栋号结构型式：采用多层板式纯砖混结构商住1+5为主。局部地块塔式框剪小高层商住1+16标题性点缀，设置上抬式敞开半地下室，满足停车位及小区配套大空间商业场所需要。2、 小区建筑风格：简朴中式风格，双坡水屋面、天沟，梯间不设炮楼（除高层）

9、。栋号造型力求简单大气实用，功能齐全，避免外墙过分凹进与凸出及无法计算面积的复杂造型。外墙除群楼顶部、天沟、空调板外，不设置飘窗及凸出外墙的装饰性造型或线条。3、 装修标准：中低档次毛坯房，实用性强，选材大群化地方化。 屋面：坡度不大于1：0.4。木结构满铺屋面板，普通喷柒水泥平瓦或半瓷瓦（不用连锁及全瓷瓦）。屋面避雷网暗埋于瓦底，固定在满铺屋面板内，仅屋脊外露必要接闪点。外墙：-普通通体瓷砖贴面。群楼顶至天沟底大面积用中型条砖一种色；群楼顶以下贴大块彷古砖一种色；群楼顶部、天沟、空调板及单元入口、凸出线条或造型等贴深色砖点缀。内墙：-混合砂浆抹面毛坯房；厨厕水泥砂浆。地面：现浇混凝土结构层仅

10、搞清理补整。天棚：现浇混凝土结构层仅做水泥胶浆括平。楼梯间：入口门厅普通地板砖；楼梯踏步普通防滑砖仅贴第一层，一层以上水泥砂浆压光。墙面888白色涂料。门：普通防火防盗入户门；普通不锈钢单元对讲门。窗：普通塑钢中空玻璃窗。阳台：不锈钢护栏。4、配套设施：（包括独立门面、商业）有线电视、宽带网电话：系统功能设计到位，入户穿线管预埋。燃气：煤气管道入户，设计安装到位。安全系统：电子对讲入户；24小时小区智能监控保安；地下室设置智能停车场系统。给水：多层市政供水，高层加压供水。户外集装表箱市政抄表。按使用功能设计到位，安装每户一总闸一水龙头。排水：按系统功能设计安装到位。供电：按使用功能设计到位，集

11、装表箱电力抄表。安装每户一户控箱一白炽灯，其他只预埋穿线管到位。七、住宅主要户型定位： 2室2厅1卫 3室2厅2卫 4室2厅2卫户型紧凑型宽松型紧凑型宽松型紧凑型宽松型面70-8080-9095-110115-125130-140145-160比例 10% 20%35% 20% 10% 5%八、商业定位：1、门面：金塘路主干道的府前路西头平行地块，计划刚好设置三排进深13m左右多层，底层设商业门面、步行街。金塘路临街栋号门面层高5.8m，用户自做夹层，单跨门面为主设少量双跨门面。全进深双面门面，中部不做隔墙。第二三排栋号底层层高3m左右，考虑满足做双面车库用又可做小进深双面门面用。全单跨门面，

12、小进深中部做隔墙。2大商业：集中在府前路以东小高层塔楼地块，有效利用塔楼占地小扩大群楼商业面积。除12m宽对接步行街外，群楼半地下室满做，满足大空间中型超市、停车场小酒店等社区配套型商业需要，填补目前泸阳镇配套社区商业空白。商业发展时机评估建议：第一期内不考虑中型酒店、公寓、办公楼等，需要较大整体或化整招商型商业。九、 第一期开发定位： 1、下图多层5+1地块：计划刚好设置三排进深13m左右多层。面积：净用地34亩(22730),地块较为平行实用。可建面积约4.3万,底层商业门面面积约7200。实施方案按公司策略另订。 2、下图高层16+1塔楼，社区大商业配套地块： 面积：净用地27.25亩(18164)。可建2栋双塔满足容积率，建筑面积约3.4万，大小商业面积约9000。十、景观定位：在小区内纵向贯穿的河道河堤，由政府设计并实施。本案必须有效发挥利用这一水系生态自然资源，设置较为简美（造价低）的滨水特色栏桥、休闲景观、绿化，打造滨水休闲风光带。小区绿化以高乔木配植草砖为主（意在尽量不占用休闲活动空间），有隔离要求的部位才植灌木、草皮；河堤绿化注重滨水特色乔木、植物选择，形成亲水宜人休闲环境。 怀化百雄堂置业发展有限公司 总工室 曹罗生 2014年7月25日8