雅加达房地产深入调研报告2016.docx

1、雅加达房地产深入调研报告目 录一、雅加达宏观环境介绍2二、雅加达近几年房地产投资情况4三、雅加达住宅公寓市场情况5四、雅加达办公市场情况11五、中产阶级情况16六、外国开发商的有关政策17七、雅加达房地产开发流程19八、商品房后续交付条件及产权办理方面的政策25九、雅加达销售物业有关的政策及细节26十、房地产开发向银行融资的具体要求31十一、雅加达房地产开发详细的税收政策32十二、雅加达区域2030年的总体规划、城市发展方向、城市定位等33十三、商品房开发的成本构成及成本数据39十四、目标地块的有关信息41十五、总结45一、雅加达宏观环境情况介绍1、宏观经济环境雅加达是印尼的政治、经济、教育中

2、心。作为印尼首都和最大城市，雅加达经济收入主要以金融业为支柱，占该市生产总值的28.7%，并拥有国内最大的金融和主要工商业机构。主要工业有造船、纺织、汽车装配、建筑材料、化工和食品加工等。2014年，按当时的国内生产总值（GDP）计算，雅加达省的年生产总值达到1,761.41万亿卢比（8807亿元RMB），人均GDP达到174.82亿卢比（874.1万元RMB）；雅加达省的经济增长率为5.95%，创近三年来最低增长率。2015年，雅加达省的年生产总值较2014年上涨5.88%，经济相对稳定，而2015年雅加达整体通货膨胀率比2014年的通货膨胀率要低很多。2016年，第一季度雅加达经济增长率为

3、5.62，与2015年第四季度6.48的增长率相比，经济增长放缓。主要原因是政府开支和出口增速较低，货物出口量下降，抑制了加工制造业的活力。2、房地产投资、固定资产投资，全年房地产销售情况分析从2012年到2013年上半年，印尼房地产行业在这一时期持续升温，房地产开发商的利润大幅提升。从统计数据来看，2011年-2013年，房地产销售价格平均每年增长近30，45家印尼上市房地产公司中有26家公司取得超过50的净利润增长率，主要是由于印尼商业银行加速提供按揭贷款提高了住房的市场需求。2014年由于贷款与估值比例（LTV）收紧，印尼中央银行贷款增长率下降到12.8%，导致公寓销售疲软，增长率仅为0

4、.9%，创造了印尼房地产增长的最大跌幅。来自印尼中央银行的一项调查结果显示2015年的第一季度房地产销售收益只取得26.6的增长。住宅和公寓的银行按揭贷款支付率只上涨了0.12。考虑到房地产开发商数量众多，虽然市场较分散，但房地产行业的竞争仍然很高。总体来看，主要开发商的多元化经营给他们收入的增长提供了支持。另外，预计在短期内，开发商对在建项目尤其是雅加达项目的资本支出将增加。3、人口情况雅加达作为印尼首都和最大的城市。城市人口每年都在增长。2010年雅加达人口为961万，2013年人口为997万，而2014年在雅加达的人口则为1008万人，平均每小时以12人的速度在增加。雅加达人口密度大，平

5、均人口密度为14469人/平方公里，是世界上人口密度最大的城市之一。雅加达女多男少，根据印尼国家统计局统计数据，2014年在雅加达的男女性别比例达到100：101.3，这表明女性人口比男性多了1.3。雅加达行政区域划分为5个区域，分别是东、南、西、北、中雅加达。在这5个区中，东雅加达的区民最多，人口数量达到280万以上，占了雅加达人口总数的30%左右。但是如果以增长的角度来看，西雅加达是人口增长最快速的区域，因为西雅加达住宅的快速增长激发了人口的增长。在过去的一年内，西雅加达人口增长了34000个居民。4、人民收入状况在雅加达的工作人员中，有79.58在第三产业工作（贸易/交通/财务/服务），

6、有18.79在第二产业工作（工业/电力/水/建筑），其余部分在第一产业工作（农业/矿业）。2014年，印尼全国居民年人均收入Rp 41,800,000（RMB 20900），而雅加达省人均年收入为Rp 174,710,000(RMB97294)，到了2015年，雅加达人均年收入为Rp194,870,000（RMB 97435）。5、住房自有率据统计，2014年，印尼雅加达有55.61的家庭房屋建筑面积在50平方米以下，而家庭房屋建筑面积100平方米以上所占的比例为20.92。2015年，印尼住房自有率在82.63%左右，雅加达已婚居民住房自有率只有51.09%。在雅加达有的居民因为没有住房，婚

7、后与父母挤在一起、因为兄妹多，单身兄妹与已婚兄妹挤在一起，或一家三代挤在一起情况也较多，于此可以看出房地产市场刚需是有的，但是当地人购买力较低。二、雅加达近几年房地产投资情况1、投资额2013-2015年，雅加达房地产行业的投资额都在稳步增长。根据印尼投资协调委员会（BKPM）的数据，2013年第三季度，整个房地产行业的投资额达到1.25亿美元，项目数量有65个；而到了2014年第三季度，投资额达到4.25亿美元投资项目的数量多达91个，投资额度显著上升。2015年，房地产全年实际投资额为545.4万亿卢比，与去年相比上涨17.8%。实际投资超过2015年目标值519.5万亿（1.05%）。国

8、内直接投资（DDI）增加了15%，达到179.5万亿卢比，外商直接投资（FDI）增加了19.2%，达到365.9万亿卢比。未来几年，雅加达房地产行业的投资需求将继续增长，主要有两个原因，一个是政府将持续加大基础设施建设；二是庞大的中产阶级消费群体，这一部分人的住房需求一直在增长，并且呈现出往高质量住房方向增长的趋势。房地产行业投资的主要目标区域有：DKI雅加达、万丹省、西爪哇、东爪哇及巴厘岛。而外商在房地产行业领域的投资，仍然由英国、英属维尔京群岛、新加坡、香港和日本这几个国家或者地区组成。2、市场成交价格根据对雅加达及其周边地区在售楼盘的价格调研显示，雅加达及近市区的房地产价格普遍在1万RM

9、B/M2左右，地段较好的项目可以卖2-3万RMB/ M2。销售较好的类型主要是低档小户型公寓和豪华别墅，一般的楼盘销售率都60-70%以上。另外雅加达周边郊区房价在6000-7000元RMB/ M2。3、市场价格走势2016年第一季度，雅加达公寓的平均价格环比上升1.1%，南雅加达房屋价格环比增长1.7%，增幅最高；其次是CBD和非黄金地区（包括西雅加达，东雅加达，北雅加达和中雅加达）分别增长了1.2%和0.9%。雅加达的公寓价格从未下降的原因是，市场主要是由投资者主导而不是刚需（最终用户）拉动。因此公寓价格保持平稳很长一段时间。4、商业投资区域情况商业用地，中雅加达区地价最贵，主要为商业办公

10、大楼及高级住宅区；北雅加达是比较老的区域，由于靠海常受水灾威胁，但由于中国人集中，地价仅次于中雅加达地区；南雅加达和西雅加达住宅区分布较多，地价相对比中、北雅加达略低；东雅加达地价较低，尤其是郊区地区房价最低；西雅加达的 Kota，这里有火车站，也是华人区的一部分，商业价值较高。由于市内可开发土地较少，城市向郊区快速扩展，尽管上下班通勤时间长达数小时，但由于郊区地价比较便宜，因此是普通市民购房的首选。雅加达不同区域的房地产项目土地价格目前印尼土地市场有些混乱，由于政府腐败，权钱交易、官商勾结严重，导致很多土地存在一地多证、权证相互交叠等问题较多，土地存在纠纷很多。而土地私有导致征地困难，从居民

11、手上收集大片土地需要周期较长。雅加达房地产市场有较大的利润空间，但是只有选址考究、市场定位准确、营销策略得当才能在印尼房地产行业取得成功。三、雅加达住宅公寓市场情况1、供给情况3、价格情况4、雅加达中资房地产企业项目案例简介四、雅加达办公市场情况目前雅加达办公市场总体上看已经严重过剩，市场供大于求，房租下降，入住率下降，空置率上升。1、 供应情况2、 （此处省略好多字）3、l CBD区域的办公市场供应l （此处省略好多字）l五、中产阶级情况（此处省略好多字）六、外国开发商的有关政策1、市场准入（此处省略好多字）2、土地所有权 （此处省略好多字）七、雅加达房地产开发流程1、房地产开发商所需要的证

12、 ： （此处省略好多字）2、具体的案例介绍：（此处省略好多字）八、商品房后续交付条件及产权办理方面的政策（此处省略好多字）九、雅加达销售各类物业相关政策及细节（此处省略好多字）十、房地产开发向银行融资的具体要求（此处省略好多字）十一、雅加达房地产开发详细的税收政策（此处省略好多字）十二、雅加达区域2030年的总体规划、城市发展方向、城市定位等（此处省略好多字）十三、商品房开发的成本构成及成本数据（此处省略好多字）十四、目标地块的有关信息8月份，结合前期调研掌握的情况，我们对6-7月份已找的15个地块进行了初步筛选，选出1#，2#，3#，9#，10#，11#，12#地块作为重点进行资料信息搜集，

13、为了寻找到干净的地块，我们在对以前找到的地块搜集信息的同时，也在努力寻找新的合适地块。8月新找到17个地块，目前正在就其中位置与面积较好的sudiman 8.7Ha,Daan Mogot 17Ha, Daan Mogot 8.8Ha,Grand Indonesia 2Ha,Ancol公园旁6Ha，bekasi市中心5.7Ha的地块进行资料搜集。9月新找了6个新的地块，并对Puri 4Ha，East park 6Ha，Satio 3.4Ha，使馆后1.9Ha，PARK line 对面1.2Ha等地块的资料进行收集。针对地块资料搜集及筛选的情况，我们将位置较好且资料相对齐全的地块信息列于下表，将资

14、料不全或存在问题的地块信息列于“附件一”。在雅加达土地市场，尚未开发的面积较大、地段较好的地块普遍存在问题。在黄金地段较难找到绝对干净地块，偏远地区相对好一些，目前我们了解到的几个中国公司开发的公寓楼盘都相对偏远。我们目前正在了解土地被抵押贷款后，贷款未还的地块购买是否存在风险，如果风险可控，则我们将对已找的几个较好地块与银行及地主一起进行深入洽谈。而这项工作需要聘请律所进行咨询和调查，也希望集团根据在地产行业的操作的经验给予我们一些建议或指导。（此处省略好多字）12地块名称地块位置现状用地性质拿地方式占地面积容积率绿地率限高出让价格/平方米所有者规划要求合作方式备注(包括目前的证件情况,对方

15、做的房价和利润的估算等等)初步了解没有发现问题，且位置较好，价格相对合理的地块信息进行了整理，详见下表。（此处省略好多字）（二）地块详细说明1、Daan Mogot 8.8Ha（此处省略好多字）2、东雅加达的EAST PARK RESIDENCE项目公司80%股份转让（此处省略好多字）3、中国使馆西北角Satrio路旁（此处省略好多字）十五、总结l 从宏观环境来看，雅加达作为东南亚最大的首府都市，发展潜力不容忽视，雅加达也越来越成为各国战略投资角逐的战场。首先印尼近几年经济发展迅速，虽然增速有所放缓，但整体还处于快速发展的阶段，而雅加达作为印尼的政治、经济、教育中心，是印尼各省民众定居的第一选择，且目前没有其他城市可以与其比肩；其次雅加达人口逐年稳步上涨，2014年在雅加达的人口达到1008万人，平均每小时以12人的速度在增加，人口来源主要包括自然生育（政府对生育没有限制性政策）和外来移民，导致雅加达人口密度为14469人/平方公里，是世界上人口密度最大的城市之一(在汉城、孟买、圣保罗之后，居第四位)；最后雅加达人均收入也是印尼最高的，到2014年，雅加达人