重庆南山老年养护中心投资可行性研究报告.docx

1、重庆南山老年养护中心投资可行性研究报告 重庆南山老年养护中心 项 目 申 请 报 告 四月二十二日重庆南山老年养护中心可行性研究报告引言 养老市场规模巨大 根据第六次全国人口普查初步汇总的情况显示,60岁及以上人口为177648705人,占13.26%,其中65岁及以上人口为118831709人,占8.87%。我国是世界上唯一一个老年人口超过1亿的国家，也是发展中国家人口老龄化形势严峻的国家。当前，我国已经进入人口老龄化快速发展阶段，具有数量大、发展快、高龄化、空巢化、城乡差别大等特点。截至2014年底，我国65周岁以上人口达到1.38亿，占总人口的10.1%，预计2020年将达到2.43亿，

2、2025年将突破3亿。2010年我国老年人口消费规模达到1万亿元，预计到2020年、2030年、2040年分别将达到3.3万亿、8.6万亿、17.5万亿。而从14年至50年我国老年人口的消费潜力将从4万亿增长到106万亿， GDP占比从8增至33。与此同时，围绕老年人消费市场应运而生的企业目前已经初步形成了一个现代商品和服务的产业延伸链，在老年餐饮、保健、文化娱乐、康复保健、旅游、住宅、社区服务业等产业方面发展潜力非常巨大。其中，增长最快、最具潜力的是养老机构，我国将成为全球老龄产业市场潜力最大的国家。 近两年国务院、各部委就制定发布了养老相关政策十余条，从养老服务体系建设、服务标准化、养老机

3、构改革、养老保险制度、养老金并轨等多方面指导、支持我国养老产业的发展。其中2015年2月25日，民政部、发改委等10部委联合发布关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见，预示我国养老产业迎来新的阶段。同其他消费群体相比，老年群体由于在生理、心理、经验等方面有着明显的差异，因此，老年市场的消费行为也具有了其自身的特征，包括自住消费性强、习惯稳定和行为理智、追求实用便利等。老年人的这些消费特征也决定了养老用品和服务与其他相比存在着不同之处，从而形成了特殊老年人消费市场。人口老龄化+政策+老年人消费行为，三大动力促使养老产业的春天来临。第一部分 养老机构养老的优越性和必然性一、养老模式及机构养老

4、（一）机构养老 养老模式的一种重要组成模式机构养老是指让老年人入住到养老机构进行的一种养老方式。不同于社区养老及居家养老。目前，我国的养老机构可以根据它们在工商局注册还是在民政部门注册，分成营利和非营利两类。主要有养老院、老年公寓、托老所、老年护理院、敬老院等，这些养老机构具有专业化、社会化、市场化的特征，为老年人提供专业化的生活照顾服务及健康护理。机构养老在理论上能够为老年人提供更专业化、更人性化的服务。（二）重庆养老市场的现状分析1、重庆老龄人口现状 重庆比中国早“老”5年，是西部第一个进入老龄化社会的城市。在2012年重庆市哲学社会科学规划项目调查显示，截至2011 年，重庆市60 岁以

5、上老年人口达560万，占全市户籍人口的17.25%， 高于全国平均水平约3.5%，人口老龄化程度居全国第六，居西部第一，直辖市之首。2014年7月，重庆市老龄委办公室编制完成重庆市2013年老年人口信息和老龄事业发展状况报告。报告指出，截至2013年底，全市60周岁及以上户籍老年人口624.52万，占全市总人口的18.61%，高于2013年全国老龄化水平3.71个百分点，平均每5个重庆人中就有一位老人。重庆市2013年老年人口信息和老龄事业发展状况报告还说， 目前，全市80周岁及以上老年人口88.9万，占全市总人口和老年总人口的比例分别为2.65%和14.23%，其中百岁老人1256人，最高寿

6、的老人今年已经114岁。据市老龄委介绍，我市自上个世纪90年代初开始，进入老龄门槛的的人，每年净增10万左右。这样的增长趋势一直持续到2009年。从2010年到2040年，人口老龄化将出现两个高峰期。2010年到2018年的9年里，全市老龄人口将增加150万，平均每年增加16万;2023年到2036年的14年里，老年人口将增加340多万。预计2036年将是重庆人口老龄化的最高峰值年，那时，每4个重庆人中就有1个是老人。2、重庆及南岸地区养老机构的现状 重庆现有老年公寓、敬老院、福利中心、老年护理中心等239家，其中郊县有125家，主城区114家，包含：南岸区16家，床位数1760个，主要有老年

7、公寓7家，床位数715个，养老院3家，床位数560个，敬老院2家，在床位数100个（具体信息详见表一）；江北区10家，床位数150个，主要有老年公寓4家，床位数450个；敬老院4家，床位数200个；巴南区11家，共计床位数3585个。就重庆市南岸区而言，常住人口有759570人，65岁及以上的人口为61621人，占总人口的8.11%.而养老机构只有16家，共计床位1760个，还不到老年人口的3%。表一:南岸区养老机构情况统计表序号区县机构名称床位数机构性质基础收费收住对象1 南岸区南岸区社会福利中心65民营1000-1400全护理, 半自理, 自理, 特护2 南岸区靑松养老公寓70民营1600

8、全护理, 特护, 自理, 半自理, 其他3 南岸区南山养老疗养中心200民营500-1000自理4 南岸区南山松翠园老年公寓100公立400-800自理5 南岸区二院连锁养老院180公立920-1080自理6 南岸区华富颐养园老年会所(公寓)60民营1000-2000全护理, 半自理, 自理, 特护, 其他7 南岸区黄山顺添养老公寓110民营1200-2500全护理, 半自理, 自理, 特护, 其他8 南岸区妇联养老公寓50公立500-1000自理9 南岸区重庆铁路分局南山铁路职工疗养院50公立500-1000自理10 南岸区长生桥镇敬老院50公立500-1000自理11 南岸区迎龙镇敬老院5

9、0公立500-1000自理12 南岸区南岸区仁爱养老公寓105民营1100-1800全护理, 半自理, 自理, 特护, 其他13 南岸区南岸区南山之家养老院260民营1600-3600全护理, 半自理, 自理, 特护, 其他14 南岸区南岸区聚汇缘老年公寓220民营1300-2000全护理, 半自理, 自理, 特护, 其他15 南岸区南坪住佳老年护理院70民营1000-4000全护理, 半自理, 自理, 特护, 其他16 南岸区绿叶养老院120民营900-1880全护理, 半自理, 自理, 特护, 其他表二:巴南区养老机构情况统计表序号区县机构名称床位数机构性质基础收费收住对象1巴南区重庆南岸

10、九九颐园老年公寓260民营1200-1600全护理, 半自理, 自理, 特护, 其他2 巴南区狮子山老年公寓100公立1000-2000自理3 巴南区何世海敬老院50公立500-1000自理4 巴南区圣灯山敬老院50公立500-1000自理5 巴南区石滩镇敬老院50公立500-1000自理6 巴南区幸福养老院25民营500-1000全护理, 半自理, 自理, 特护, 其他7 巴南区重庆市第一社会福利院1000公立1200-2000全护理, 半自理, 自理, 特护, 其他8 巴南区重庆市第二社会福利院570公立1020全护理, 半自理, 自理, 特护, 其他9 巴南区巴南区世外桃园老年公寓380

11、公立1000-1800全护理, 半自理, 自理, 特护, 其他10 巴南区重庆石岭山寨老年养生会所600民营1500-3000全护理, 半自理, 自理, 特护, 其他11 巴南区重庆市巴南区群联老年养老中心500民营1500自理表三:江北区区养老机构情况统计表序号区县机构名称床位数机构性质基础收费收住对象1 江北区重庆市江北区银泉老年公寓200公立450自理2 江北区重庆市凯尔铁山坪老年公寓100公立1-1000自理3 江北区凯尔(CARE)老年公寓100公立1280自理4 江北区鱼嘴敬老院50公立500-1000自理5 江北区重庆市江北区石马河社会福利院50公立500-1000自理6 江北区

12、重庆侨发颐养园老年公寓50公立500-1000自理7 江北区华新颐养院50公立500-1000自理8 江北区寸滩敬老院50公立500-1000自理9 江北区复盛镇敬老院50公立500-1000自理10 江北区五宝镇敬老院50公立500-1000自理3、养老机构存在的问题目前重庆养老服务机构总床位数很少，有些地区不足老年人口数的1%，养老服务设施相对滞后，而老年公寓的有效需求正在不断增强，但事实上存在数量少、规模小；政府对老年人的住宅建设重视和支持力度不够；老年公寓和养老机构资金投入不足、缺少配套设施，管理不善等问题。多数养老服务机构政府投资少，设施建设和设备购置方面投入不足，充其量是“老年集体

13、宿舍”，房间构造简单、功能单一、档次低，含卫生间的住房少，带厨房的更少，没有足够的室外活动场所。目前，我国养老机构和护理人员严重不足，养老床位缺口较大，同时养老护理员数量严重短缺。我国养老机构存在严重的供求矛盾。在城区，求大于供的矛盾尤其严重。短期内我国养老机构供求矛盾突出。资金筹集渠道狭窄，对财政补助收入依赖性过大。随着我国改革开放和社会主义市场经济的深入发展，市场竞争日趋激烈，而多数事业单位受计划经济体制影响较大，资金来源主要靠财政拨款，尤其是实行企业化管理的事业单位，创收能力差，市场竞争力和生存能力脆弱，资金来源主要靠财政拨款或内部循环。我国的养老机构脱胎于计划经济体制,带有强烈的国家福

14、利的色彩。受多种因素的影响,我国的养老机构整体发展水平不高,人均床位拥有量远低于发达国家,供需矛盾突出。我国养老机构的结构不合理,地区差异大,所提供的服务并不能满足入院老人的需要。城乡老年养老机构的设置情况存在着城乡差异比较明显。农村村委会的养老机构明显多于城市街道养老机构。从老年人对养老机构的了解来看，城市老年人口和农村老年人口对养老机构的了解基本持平，农村女性老年人对养老机构了解略少。城乡老年人口对养老院的印象评价上有显著差异，农村对养老机构的评价要高于城市，这主要源于是由于城市和农村的老年人的经济条件制约、对养老问题的认知习惯及其他方面的影响使其评价的标准不同所造成的。未来的10年，中国

15、的养老市场将会越来越大，但10年之后的中国人口老龄化问题将愈显突出，养老产业的市场需求很大，但中国并不是有太多的人在考虑退休计划。多年以来，中国有独生子女的政策，这将会比日本老龄化更快，而遗憾的是中国的社保制度相对发展缓慢。在世界GDP前五位的国家里，中国社保是最弱的。通过对上述养老机构的考查得出以下结论（1）传统的养老机构，数量不足，床位少；（2）设施建设和设备购置投入不足，不能满足老人多样化的需求；（3）养老机构服务水平不高，不能满足老人精神上的需求；（4）医疗服务配套不足，不能解决入住老人后顾之忧；（5）传统思想束缚，制约老人入住。4、机构养老的优势及必然性老人在养老机构中各种社会活动和

16、交往、丰富的文化生活有助于解除其孤独感，从而提高其生活品质，机构这种集中供养的方式可以确保老年人口的安全。从另一个角度讲，专业分工、规模经济效应可以使家庭服务的社会供给成本低于家庭供给成本，从而减轻家庭的经济负担。子女也可以从繁杂的照顾老年人的日常生活中解脱出来，有助于减轻子女的压力，使得他们拥有更充分的工作和学习的时间。同时，机构养老可以充分发挥专业优势，创造更多就业机会，吸纳更多的人从事养老事业，缓解整个社会的就业压力。所以，机构养老在现实社会中有其存在的必要。首先，机构养老的产生和发展具有历史必然性。随着工业化、城市化和现代化的发展，家庭养老的功能在逐渐弱化，尤其在我国，国民经济的快速发

17、展，人口流动速度的加快，专业分工，规模经济效应致使居民的一部分生活服务的家庭供给成本超过了社会供给成本，家庭养老的生活服务业正是如此。在我国经济还没高度发达的时候，老年型社会己经到来，社会对机构养老的需求只会是越来越强烈。其次，家庭和社区都不能保证老有所养的那部分人，就要依靠机构养老来作为补充。我国规定，在城市当中的“三无老人”，由当地人民政府给予救济。在农村，“三无老人”，由农村集体经济组织负担保吃、保穿、保住、保医、保葬的“五保”供养。从建国以来，民政部门举办的福利院、养老院就专门收养“三无人员”和“五保人员”。再次，生活严重不能自理的老年人，家庭、社区又护理不了的老年人，都要依靠专门的机

18、构来养老。尽管医学科学发展较快，医疗手段也得到了极大的发展，但是随着高龄老人的增加，他们由于自然衰老所带来的疾病及器官的退化导致的行动不便，这些会使高龄老人对专业护理需求增大，促进养老机构尤其是护理型机构的发展。最后，一些高级知识分子的老人和经济条件充裕的老人，他们对专业化服务和生活品质的追求促进了高档养老机构的产生。这些人虽然身体健康、有住房，但是由于不愿意与子女生活在一起，或者是子女不在身边，同时想丰富自己的生活提高生活品质，他们愿意选择入住较为高档的养老机构。随着人们观念的改变，越来越多的人愿意选择入住养老机构养老。机构养老作为养老方式的补充选择，有其存在的客观必然性。目前，我国的养老机

19、构处于一种供不应求的状态，完善养老制度，规范养老机构的发展，且人们的观念在逐渐改变，相信只要配置更完善的硬件设施，提高服务质量和服务人员的专业化水平，机构养老将是老年人的必然选择。第二部分 老年人对养老机构需求意愿分析 在人口老龄化和家庭核心化的背景下，大城市养老服务供求矛盾凸显。为了更好地整合和配置养老服务资源以满足老年人对养老服务的需求，了解城市老年人的养老意愿是首要前提。养老意愿是指人们对养老这个行为所持有的看法及态度。养老意愿往往受到多种因素的影响，不同人群或者同一人群在不同的人生阶段，其养老意愿呈现出较大差异。老年人喜欢什么样的养老院，主要从养老院的配套设施、服务、环境、人员配置等方

20、面来体现。在入住老年公寓意愿方面，调查结果如下：一、入住老年公寓意愿：有55.6%的调查对象考虑在一定的条件下或长期或短期居住在老年公寓，有44.4%的调查对象不考虑在老年公寓养老。2、在选择老年公寓国营和民营性质方面：只要服务和设施好，都可以选择的所占比例最高，占58.6%，只选国有的占26.7%，不能确定的占10.7%，民营的也没关系的占4%。总体来讲，只有26.7%的被试者选国家开办的养老机构，除去不能确定的10.7%外，62.6%的调查对象有选择民营机构来养老的倾向。三、养老住房考虑： 96人未对本题作答外，在做出回答的858名调查对象中，在经济情况允许的情况下，不考虑购买一套专为养老

21、的住房的比例高达69.7%，考虑购买的占24.2%，不能确定的仅有6.1%。四、希望选择的养老住房面积： 58.6%的调查对象希望居住在60平米左右的两居室里，24.7%的人希望住在40平米左右的一居室里，只有16.7%的调查对象希望住在100平米以上的多居室里。五、更喜欢的老年公寓类型： 59.24%的老人选择住在楼高六层、带电梯的A公寓中，40.76%的老人选择住在楼高三层、不带电梯的B公寓中。六、更愿意选择的房间类型：高达77.5%的调查对象更愿意选择公用楼梯的平层式住宅，只有22.5%的调查对象更愿意选择户内带楼梯的跃层式住宅。七、老年公寓环境：在交通便利的情况下，选择方便同时吵闹的市

22、区的调查对象占24%，选择距离远同时安静的郊区的老人占68.3%，选择其他类型的仅占7.8%。八、在老年公寓设施服务需求方面：1、医疗需求：老年公寓除拥有专业的医务人员外，61.6%的调查对象认为还应具备老年专科医院，36%的老人认为还应具备医务室，只有2.4%的老人认为应该具备其他。2、老年公寓必备设施服务：如下表所示，在希望老年公寓必备的设施服务的诸选项中，以“应答人数百分比”为例，选择餐厅的比例最高，达15.4%，其次为图书室和健身房，各占14.3%和14.2%，然后是小卖部和棋牌室，分别占13.1%和11.4%，最后依次是美发室、种植、茶室、垂钓、门球和其他。老年公寓必备设施服务必备设

23、施应答频次应答人数百分比应答次数百分比图书室54414.361.5健身房54114.261.1棋牌室43511.449.2垂钓1403.715.8门球1213.213.7餐厅58915.466.6小卖部50013.156.5茶室2225.825.1美发室3439.038.8种植3208.436.2其他601.66.8总计3815100.0431.13、老年公寓房间必备设备设施：本题中，在做出回答的886名调查对象中，以应答次数百分比为变量比较依据，从高到低依次为电话、电视、呼救系统、冰箱、洗衣机、餐桌、安全扶手、浴缸、写字台、书柜、电脑和其他，分别占应答人数的13.6%、13.3%、11.3%

24、、9.9%、9.8%、8.8%、7.6%、7.4%、7.4%、5.5%、4.7%和0.6%。老年公寓必备服务项必备服务必备服务应答人数百分比应答次数百分比定期体检70422.080.0日常保健47714.954.2日常护理38211.943.4送餐服务40912.846.5定期郊游46114.452.4定期联欢32010.036.4老年大学2638.229.9法律咨询1755.519.9法律咨询120.41.4总计3203100.0364.04、厨房需求：老年公寓处提供公共餐厅外，54%的调查对象希望厨房里能备有简单灶具，15.3%的老人希望厨房备有全套灶具，29.%的调查对象认为房间有没有厨

25、房无所谓，1.4%的老人厨房里需要其他用具。九、在经济承受能力方面：1、 费用支付形式：在支付养老机构的服务费用时，有每月支付的也有一次性支付的，75.8%的老人只选择每月支付，不考虑一次性支付的占10.6%，价格和服务有优惠时或可以获得经济回报时选择一次性支付的分别占9.2%和2.4%。2、费用承受能力：在基本的居住、饮食、医疗等要求得到满足的前提下，55.5%的老人每月所能承受的费用在1500到1800元之间，26.7%的调查对象可以承受每月1800-2500元的费用，9.2%的老人选择2500-3500元，能每月承受3500元以上费用的很少，只占2.9%。3、一次性费用支付能力：选择不考

26、虑的比例最高，占58.2%，以下依次为选择15万、20万、25万、30万、35万、40万、45万。4、费用支付来源：选择用自己的积蓄负担费用的占最大的比例为71.3%，以此为用住房置换、子女的资助和其他。5、目前拥有的理财方式：选择银行储蓄作为里采访时的比例最高为89.5%，其它依次为国债、基金房地产、信托。6、未来投资计划：在未来六个月的投资计划中选择储蓄的比例最高为59%，其它依次为国债、人民币理财、基金、房地产、气候、信托。7、期望的投资回报率：在期望的投资回报率中，5%的回报率选择最高为48.5%，其它依次为10%、2%、7%。十、在社会行为方面：1、 入住人员要求：在共同生活的人群要

27、求中，希望与自己相仿的比例最高占57.6%，其它依次为普通人群、高级知识份子。2、合住意愿：选择合住意愿中，愿意自己居住的比例最高为44%，其它依次为生活习惯相同和愿意合住。3、希望子女看望周期：在希望子女探望周期中，希望每月探望和每周探望的比例相对最高，分别为40.1%和39.3%，其它依次为半年和无所谓。4、心理健康服务需求：在心理服务需求上选择组织活动的比例最高为50.9%，其它依次为无所谓和需要专业人员。5、参与工作的意愿：在选择参与社会工作的选择上选择可以的比例最高为50.4%,其它依次为无所谓、不完全、不愿意。6、日常用品的使用：在使用日常用品的选择上选择使用自己的比例最高为71.

28、3%，其它依次为无所谓、统一提供。小结：从入住意愿上可以看出，一半以上的老人能够接受入住养老机构，从绝对数量上来说，这是一个相当庞大的数字，管中窥豹可见一斑，从这份调查中可以看出，我国的养老服务业大有可为，但在老年公寓设施服务需求上，老年人对医疗保障等方面要求比较高，说明养老机构在加强各种活动及精神抚慰等软件方面要求很高，在费用支付来源中，自己支付的占绝对比例，以此，需结合老年人的消费习惯，开办养老服务机构。(二) 老年人心态分析1. 心理特征老年人群最明显的生理特点是整个机体功能的衰弱化，活动范围、强度逐步减弱。因此，充分了解老年人群的生理特征是为其创造适宜生存环境的前提条件之一。老年人因单

29、身或家庭“空巢”而引发的心理不适现象,使他们在心理上很容易走入误区，其中不健康心理主要表现为失落感、衰亡感、孤独感、过分自责与病态性。还有一些老人虽然不在“空巢”家庭中生活，但仍然因为缺少亲情、缺少与子女间的正常沟通交流而感到精神孤单无助。据调查，在物质需求和精神需求上，95%的老人表示晚年更需要精神陪护和精神关怀，精神养老倍受老年人的关注，因此，这是需要引起人们重视的一大问题。2. 消费特征同其它消费群体相比,老年群体由于在生理、心理、经验等方面有着明显的差异,因此,老年市场的消费行为也具有了鲜明的自身特征。（1）消费行为的习惯性老年消费者有着几十年的购买消费实践,在长期的选择和使用过程中,积累了丰富的经验,而且老年消费者也往往非常相信自己的购买经验,因而老年消费者对某些商品形成了比较稳定的购买消费习惯,对某些品牌更是产生了一定的偏好,具有较高的品牌忠诚度。这类习惯一旦形成,就较难变更,会在很大程度上影响老年消费者的购买行为。（2） 消费决策的理智性人们进行消费的决策形式一般可以分为理智型和冲动型.由于年龄和心理的因素,老年消费者往往会再三思量,然后再进行购买消费.这一过程中,老年消费者的消费决策受情感冲动的影响是较少的,因而大量的广告轰炸对于其购买商品难以产生很