老年公寓建设项目可行性研究报告.docx

1、老年公寓建设项目可行性研究报告第一章 总论一、项目概述项目名称：XX市XX旗XX老年公寓建设项目项目地址：XX市XX旗XX镇项目单位：XX市XX区XX老年公寓法定代表人：可研编制单位：XX市基本建设咨询投资有限公司二、项目编制原则、依据及范围编制原则1、项目是在严格按照国家有关法律、行政法规和地方有关政策，在XX旗总体城市规划的框架原则下，充分结合当地自然条件和实际情况，并参照其他省市在老年公寓开发建设的有益成果，因地制宜，科学合理的提出既符合XX旗经济情况又符合当地居民生活水准而开发建设的。2、项目充分利用XX旗XX镇的经济、地理环境和土地资源，合理开发利用土地，发挥城市综合功能，合理使用资

2、金，提高投资效益。随着居民收入水平的不断提高，居民的生活状况随之不断改善，逐步向消费需求多元化、消费结构合理化方向发展。在追求物质生活质量的同时，追求充实的精神生活成为必然。 3、该项目建筑造型兼顾当地建筑及环境特色，力求整体协调，统一和谐。总体布局充分考虑经济、人文及生态环境，利用建筑物的科学布置及周边环境的合理安排，建设环境幽雅、功能实用、档次较高的老年公寓项目。4、该项目尽量采用效率高、耗能低的先进设施，在经济合理的情况下积极使用新产品、新技术，提高整体系统的智能化和环保性。5、对该项目的建设条件是否具备，在技术上、经济上是否合理可行，本着实事求是的原则进行分析论证。6、项目设计方案的选

3、择在确保功能、质量的前提下，贯彻勤俭节约的方针，同时注重结合当地的实际情况，力求做到“少投入、多产出、工期短、见效快”。7、项目总体设计上采用一次性规划，分布实施，除满足本次建设生产需要，充分考虑远景扩建的可能。8、项目严格按照国家环境保护及劳动保护的有关法律、规定，采用先进的设备和顺畅的工艺，提高自动化控制程度，减少手工岗位，注重环境保护和劳动安全卫生。9、项目建筑及配套设备功能本着满足老年人居住要求及心理需要。10、项目总体布局本着合理分区、生活方便的原则进行设计。编制依据1、中华人民共和国建筑法2、民用建筑设计通则（JG3738）3、建筑物抗震设计规范（GB50191）4、建筑给排水设计

4、规范（JBJ1588）5、采暖通风与空气调节设计规范（GBJ9686）6、城市房地产管理法7、建筑设计防火规范（GBl687）8、建筑物电路设计规范9、XX旗XX镇城市总体规划10、XX区XX老年公寓提供的基础资料(包括厂址、投资、规模、远景规划等)11、二九年有关设备制造商及生产厂家提供的工艺技术参数和设备报价12、二九年有关建筑工程预算定额13、国家有关部门对可行性研究报告编制的规范和要求14、老年人社会福利机构基本规范15、国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知(国办发200019号)16、财政部、国家税务局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知(财税2000

5、97号)17、内蒙古自治区老龄事业发展“十一五规划纲要18、自治区人民政府批转民政厅等15个部门关于大力扶持社会福利事业发展意见的通知(内政字2000262号)19、内蒙古自治区民政厅印发的关于印发的通知(内民政社200089号)编制范围XX市XX区XX老年公寓在现有公寓基础上，决定扩大业务范围，在XX市XX旗XX镇开发建设新的集老年人生活、娱乐、休闲、锻炼、养老为一体的综合性建筑物，项目位于XX旗XX镇。项目占地面积74570平方米，总建筑面积40000平方米。本可行性研究报告主要包括以下内容：l、项目概况2、市场分析3、项目建设条件评价4、消防及环境保护5、总体规划设计6、项目实施进度计划

6、7、项目建设及管理服务方案8、公用工程设计9、节水与节能措施10、环境保护、职业卫生与劳动保护11、组织机构、劳动定员及项目实施进度12、投资估算及资金筹措13、经济评论14、总评价三、项目概况本项目总占地面积74570平方米，总建筑面积40000平方米，楼层主体结构为二层，局部为三层，标准为高标准别墅式，有床位数2600张。负责开发建设XX旗子XX老年公寓项目业主单位为XX市XX区XX老年公寓，属民营企业，经济实力较为雄厚，经营管理老年公寓具有多年经验，具备该项目开发的多种客观优势，该项目建设条件已经形成。项目建设期两年，建筑物内外设计、规划及物业管理在XX旗力求体现地方特色，具有较强的竞争

7、能力和竞争优势。项目建设工程总投资为4800万元，其中：建筑工程投资4000万元；安装工程费200万元；设备购置费400万元；项目前期费200万元。本项目建设期投资回收期短，具有较强的经济效益和社会效益，本可研认为项目在操作上稳健，定位上明确，技术上可行，经济上有利。四、项目承建单位概况XX市XX区XX老年公寓创办于2006年9月，占地面积3000平方米，建筑面积1500平方米，总投资730余万元，公寓集饮食起居、医疗护理、文体娱乐、健身保健于一体，目前拥有床位120张，员工20多人，公寓经过两年多的运营，已达到了良好的经济效益和社会效益。随着XX经济的快速发展，特别是随着XX城乡一体化进程的

8、推进，老年公寓面临着前所未有的发展机遇。XX区XX老年公寓成立后始终以推动地方经济发展，逐步改善居民居住环境，共建富裕、祥和、文明的XX为己任，虚心学习外市兄弟公寓的先进经验，结合自身具体实际，从而形成了独特的管理文化和经营理念。公寓始终坚持“以质量求生存，凭信誉求发展”经营宗旨，大力发扬“团结、奉献、务实、创新”的精神，凭借信誉和实力在XX地区建立了良好的口碑效应。公寓成立几年来，积累了丰富的市场预测及运作经验，经营状况良好。今后公寓将加大开发能力，树立自己的独特品牌，建立良好的服务体系。预计在未来几年内，公寓经营情况将越来越好，净利润也将会不断递增。公寓将“以人为本、追求卓越作为永恒不变的

9、理念，牢固树立“依法经营、照章纳税、提供周到服务、科学有效管理、创造最佳效益”的经营宗旨，在以郝占海总经理为核心的精诚团结和全体员工的共同努力下，以“务实的工作作风，自信的工作精神，成功的奋斗目标、扎实奋进的经营战略”不断创造辉煌的业绩。第二章 项目建设的背景、必要性及重要性一、项目提出的背景XX市随着改革开放的不断深入，已形成了羊绒、化工、煤炭、建材等四大集团为支柱的工业经济基础体系。2007年全市地区生产总值达到1151亿元，是2000年的6倍，年均增长30%以上；人均GDP达到10290美元，五年累计创造GDP总量是前50年总和的两倍。财政收入达到200亿元，是2000年的6倍，年均增长

10、42.8%；五年累计实现财政收入500亿元，是前51年总和的2.6倍。经济总量进入西部145个地级市前15位，综合实力列中国百强市第53位，综合经济指标进入自治区前三位，部分指标居全自治区第一、二位，实现了从全区中游位次向与呼包二市交替领先的跨越。乘着XX市二次创业的东风，XX旗正在进一步壮大工业经济实力，加大基础设施建设力度，创造良好的投资环境，大力发展第三产业，把该旗建设成为我国重要的电力能源基地和农业示范基地。与之相适应，XX旗在经济发展的过程中，常住人口、流动人口也在不断地增加，每年都有大批的中外游客来XX旗参观游览，投资者不断涌入，对XX旗的投资环境、住宿、餐饮、娱乐条件也提出了更高

11、的要求。为了迎合客户和居民的消费需求心里，XX市XX旗建设XX老年公寓项目，能满足不同客户的消费需求。二、项目建设的必要性据国家统计局统计，中国人口的老龄化年轮又加重了一圈。2006年8月25日，国家统计局在对全国1%人口抽样调查后发布的数据称，2005年末我国总人口为130756万人。其中65岁以上(含65岁)的老龄人口首次超过1亿，达到10045万人，占总人口的7.69%。清华大学公共管理学院教授、清华大学社会政策研究所所长杨燕绥指出，中国老龄化人口比重达到7%，西方国家用了20多年，中国才仅仅数年时间。这也意味着中国老龄化程度在加深，相应的各种社会问题也会加重。按照国际标准，一个国家或者

12、一个地区，65岁以上的人口占到总人口的7%(或者60岁以上的老年人口达到总人口的10%)就是老龄化社会了。中国65岁以上人口的比例5年来上升了0.73个百分点。我国将进入国家老龄化的快速发展期，14年当中，我们老年人口平均每年将以总人口3.28%的速度增长。和全国相比，内蒙古自治区60岁以上老年人口已达255.8万人，占总人口的10.76%，到2025年将占总人口的20%左右。与西部其它省区相比，内蒙古自治区人口老龄化来得早，来得快，老龄工作任务十分紧迫而繁重。同时，针对老年人的各项综合服务机构建设也急需增加和完善。三、项目建设的重要性本项目可以解决社会老龄化问题，满足老年人不断增长的物质和文

13、化需求，实现老龄事业与经济社会协调发展，促进社会公平和谐稳定，是社会主义现代化建设的一项重要战略任务。各级党组织和政府高度重视福利事业社会化。中央、省、自治区、市各级组织和部门都专门下发了文件，如国家出台的国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知(国办发200019号)、财政部、国家税务局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知(财税200097号)、自治区出台的内蒙古自治区老龄事业发展“十一五”规划纲要、自治区人民政府批转民政厅等15个部门关于大力扶持社会福利事业发展意见的通知(内政字2000262号)、内蒙古自治区民政厅印发的关于印发的通知(内民政社200589号)

14、等，以及各级党政部门有关解决人口老龄化、提供社会化服务的会议精神，反应了党和各级政府高度重视社会福利事业的坚强决心，为兴办民营福利机构创造了良好的宽松社会环境。从XX市老年社会福利机构数量及类型来看，全市共有各类老年社会福利机构11家(获批并经民政局备案的)，其中属老年公寓性质的共有6家，共有床位数613张，其它性质的共有5家，有床位数249张，以上总计床位数862张，加上正在申报和未获批准的养老机构大约共有总床位数1662张，占全市老年人口数的0.09%，占全市人口总数的万分之十，远未达到自治区老龄事业发展“十一五”规划纲要规定的养老服务机构床位不低于总人口的千分之一，人口超过6万人的城镇养

15、老服务机构床位数到2010年达到总人口的千分之三的目标。可见，兴办老年公寓项目不仅是利国利民的好事，具有显著的社会效益，同时享受国家有关税收优惠政策及财政补贴，对投资者来说，社会环境宽松，项目有保障，因此，建设老年公寓项目是可行的，是比较理想的投资选择。第三章 市场前景分析及预测一、经济社会环境“十五”期间，XX市的地区生产总值平均增长30%以上；财政收入年均增长42.8%。全市规模以上工业增加值增速连续5年居全自治区第一。从XX市统计局提供的资料来看，XX市近三年GDP总量分别为380亿元、550亿元和1151亿元，环比增长分别为40%、45%；近三年人均GDP分别为20046元、27754

16、元、36667元，环比增长分别为39%、32%；市民人均可支配收入近三年分别为7204元、8770元、11025元，环比增长31.7%、25.7%。XX市目前已经成为内蒙古自治区经济发展的三个“火车头”之一，经济增长速度位于全区第一位。XX旗作为全市的北大门，迎着全国改革开放的春风，确立了工业经济的主导地位，以项目为支撑，以煤炭、电力、化工、农牧业等资源优势为依托，煤电、化工经济产销两旺，带动了三次产业的良性发展，不但扩大了这些行业的经济总量，提高了其运行质量，更促进了经济和社会各项事业的发展。2004年以来，XX旗坚持发展为第一要务，着力推进国民经济持续快速健康发展，综合实力显著增强。200

17、7年全旗地区生产总值达到155亿元，是2003年的3.2倍，年均增长34.1%；三次产业之间的比例由20.4：52.2：27.4调整为10.7：56.1：33.2；财政收入达到14亿元，是2003年的3.5倍，年均增长37.6%；城镇居民人均可支配收入80000元，是2003年的2.1倍，年均增长20.2%；农牧民人均纯收入6600元，是2003年的2.1倍，年均增长19.8%；累计完成固定资产投资331.5亿元，平均每年投资82.9亿元。在第七届全国县域经济基本竞争力评价中，XX旗名列中国西部百强县（市）第14位，较2003年上升18位。XX旗工业化进程明显加快，农牧业综合生产能力显著提升，

18、第三产业整体实力不断增强，城镇集聚功能全面提升。此外，XX旗积极优化投资结构，着力加强生态和基础设施建设，发展后劲持续增强。坚持以人为本，着力促进经济社会协调发展，和谐社会建设有序推进。全旗广泛开展了多种形式的群众性精神文明创建活动，精神文明建设呈现积极向上的良好态势。积极推进依法治旗进程，落实依法行政、从严治政要求，高度重视社情民意，认真落实安全生产责任制，有效遏制了重特大事故的发生。不断提高预防和处置突发公共事件的能力，建立健全各类突发事件预警、应急机制，维护了社会的平安稳定。今后几年XX旗经济社会发展将紧紧围绕富民强旗的总目标，按照“优势产业强旗、优越环境兴旗”的总体思路，坚持科学发展，

19、推进“三个转变”，加快经济转型，促进社会和谐，创新体制机制，实现“三个提高”，即提高经济自主增长能力、提高城乡一体化水平、提高社会和谐程度，奋力建设富强、民主、文明、和谐的现代化XX。到2012年，全旗地区生产总值达到500亿元，年均增长26.4%；财政收入达到50亿元，年均增长29%；累计完成固定资产投资700亿元，平均每年投资800亿元；城镇居民人均可支配收入23000元，年均增长10.4%；农牧民人均纯收入15000元，年均增长17.8%；城镇登记失业率控制在4%以内；人口自然增长率控制在1.07以内。经过五年的发展，将XX旗建成自治区新型能源化工基地和农牧业强旗，XX成为崛起在呼包鄂经

20、济带上的生态型现代能源化工城，成为辐射周边地区的区域性商贸物流中心、信息服务中心、科技教育中心、文化旅游中心。促进产业优化升级，全力打造新型能源化工基地。坚持新型工业化道路，发展现代产业体系，淘汰落后生产能力，推进工业经济由外延扩大向内涵提升转变。到2012年，二产增加值达到245亿元，年均增长23%；其中，规模以上工业增加值达到205亿元，年均增长26.2%。推进城乡一体化进程，加快建设社会主义新农村新牧区。全面贯彻“工业反哺农牧业，城市支持农村牧区”的方针，推进城乡人口就业结构、产业结构和社区空间结构的战略性调整，以工业化带动现代农牧业发展，以城镇化带动农村牧区劳动力转移，以农牧业产业化带

21、动农牧民收入增加，形成城乡经济社会一体化发展新格局。提升第三产业发展水平，积极培育新的经济增长点。认真贯彻落实鼓励支持服务业发展的各项政策措施，进一步扩大服务业的产业领域、企业数量和就业规模，加快构筑适应经济社会发展要求的现代服务体系。提高城市综合承载能力，加快推进城镇化进程。围绕建设3050万人口中等城市的发展目标，按照“扩容、提质、开放、和谐”的总体思路，和谐建设城市，建设和谐城市，将XX建成空间布局合理、区域功能清晰、文化内涵丰富、城市个性突出、生态环境优美、宜于投资创业的文明之城。到2012年，城镇常住人口达到25万人，城镇化率达到70%。大力发展各项社会事业，不断提高公共服务水平。创

22、新发展理念，以人为本，从政策措施和投入机制上重点倾斜社会事业，逐步提升公共服务水平，不断满足群众物质文化和精神需求，促进社会全面进步。优先发展教育事业。大力发展医疗卫生事业。加强科技、人才工作。高度关注民生问题，努力构建和谐社会。以解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题为重点，提高人民生活水平，促进社会公平正义，完善社会管理，激发社会活力。做好就业和再就业工作。把就业作为构建和谐社会的头等大事，加强政府组织引导，完善市场就业机制，扩大就业规模，改善就业结构。然而，与经济快速发展不相适应的是目前XX旗相应的集商务、购物、办公、娱乐的老年人服务性行业建设速度较慢，到2008年XX市现有各类型

23、老年社会养老机构11家(经获准并经民政局备案的)，其中XX旗目前没有一家备案的老年公寓，已远远不能满足XX旗经济发展的需要，影响了XX旗大投入、大开发、大建设的进度，在经济发展的硬件建设上形成了缺口。二、项目市场现状从XX市统计局资料显示，XX市全市总人口已达150万人，而XX旗又以30万人的人口总数盘踞XX市各旗区人口总数第三名，人口密度高居全市第二。再加上流动人口，XX旗已有人口总数34万人。目前，XX市60岁以上人口达17万人，占总人口数的11.3%，已超出全自治区平均水平0.5个百分点，可见XX地区的社会老龄化现象已不容忽视。以上客观原因的存在，也相应催生了XX市巨大的老年人市场服务，

24、尤其以老年社会福利机构尤为突出。三、现有社会福利机构现状XX市现有各类型老年社会养老机构11家(经获准并经民政局备案的)，其中XX6家，分别为XX市老年公寓（240床）、至瑞祥老年公寓(120床)、XX老年公寓（120床），康巴什上公寓（80床）、天天好敬老院(62床)、哈龙民俗老年公寓(38床)，共拥有总床位数660张；鄂旗一家，为鄂托克旗包乐浩晓民族敬老院，床位数36张；鄂前旗一家，为慈济老年公寓，床位数38张；伊旗有2家，分别为伊金霍洛旗综合敬老院(60床)、伊旗社会福利院(40床)；乌审旗1家，为乌审旗社会福利敬老院，有床位数28张。以上各类养老机构，共计有床位总数862张，加上正在申

25、报和未获批准的养老机构大约共有总床位数1662张，占全市老年人口数的0.09%，占全市人口总数的万分之十，远未达到内蒙古自治区老龄事业发展“十一五规纲要规定的养老服务机构床位不低于总人口的千分之一，人口超过6万人的城镇养老服务机构床位数到2010年达到总人口的千分之三的目标。以上各类养老机构老年公寓性质的只有6家，而且属于中高档老年公寓的仅有一家。四、市场预测分析老龄人口市场分析从全国来看，近年我国老人人口占总人口的比例约以每年3%的速度递增，全国60岁以上老人为1.53亿，占总人口的11.8%；根据联合国卫生组织有关规定，60岁以上人口达到总人口的10%左右，即该国进入老龄化社会，老龄问题日

26、趋突出，养老成为沉重社会负担。目前我市老龄人口比例也大致如此，也已步入了老龄化社会，老年人的养老、休闲、医疗、保健等服务需求随之大增，老年人和家庭迫切希望有一批可供不同层次的老年人休养生息、颐养天年的社会福利服务机构，为老年朋友营造一个老有所养、老有所医、老有所乐、老有所学、老有所为和老有所享的温馨老年之家。社会家庭分析社会工作、生活节奏加快，大多家庭急需社会养老服务。自我国实行计划生育政策以来，这一代独生子女均已步入结婚生育年龄，以城镇一对夫妇只生育一个孩子计算，一对夫妇将承担抚养4位以上长辈和1个小孩的重任，且目前工作生活节奏加快，家庭相处交流时间有限，若抚养对象出现患病等意外情况，年轻人

27、更苦不堪言，年轻家庭迫切需求社会提供多层次的养老育儿服务。再者，由于社会发展较快，转型较大，老年人和年轻人产生了不同的认知，造成了代沟，老年人更喜欢有自我选择的生活规律和氛围，社会养老与老人群居生活得到了更大认同。政策因素分析各级党组织和政府高度重视福利事业社会化，中央、自治区、市各级组织和部门都专门下发了文件，反应了党和各级政府高度重视社会福利事业，为兴办民营福利机构营造了一个良好宽松社会环境。同时各级政府出台了大量优惠政策，对民办社会福利机构给予了充分肯定和认可，鼓励社会各界采取合资、合作、独资等形式兴办民营社会福利机构，对个人兴办的福利性老年服务机构免征企业所得税，自用的房产、土地、车辆

28、、船舶均免征有关税收；建设用地方面按有关规定有的无偿划拨，有的低价转让；同时，免征设施配套、施工管理、墙体革新等费用，以及免燃气、供水、供电增容费；对兴办医疗康复机构，也给予了充足的优惠政策。实践证明社会养老事业前景广阔。五、市场前景分析综上所述，预计未来十年内，老年人的居住市场将是一个充满巨大潜力的市场。这其中“老年公寓”将成为夕阳事业中的朝阳产业。老年公寓是依据老年人的特点和需求设计、建造的专供老年人居住的住宅。它既体现老年人养老居住，又能享受到各方面社会化服务的住宅。随着人口结构变化，生活水平提高和工作生活节奏加快，社会养老事业前景非常广阔。部分城市老年公寓建成营运以来，床位爆暴满，不少

29、老人预订排队等待空房入住。目前中国的老年公寓市场在设施设备、居住条件、医疗服务等方面并没有满足老年人日益增高的生活需求，因此老年人的居住市场将是一个充满巨大潜力的市场。第四章 项目建设条件一、项目区概况XX旗地处黄河中游南岸、XX高原北端，位于呼和浩特市、包头市、XX市“金三角”经济区中心地带，属环渤海经济圈。地理坐标：东经1090011045，北纬40004030。全旗地形南高北低，海拔高度由1500米降至990米，属典型的温带大陆性气候，分三大自然类区，南部属XX台地北端，占总面积的54%，系丘陵山区，土壤为栗钙土类，地势起伏较大，矿藏丰富；中部为库布其沙漠区，占总面积的19%，土壤属沙壤

30、土，宜林宜牧；北部为黄河冲积平原，占总面积的27%，地势平坦，土壤属灌淤草甸土类，是国家商品粮基地和国家农业开发区。全旗总面积8188平方公里，总人口33.1万人，其中非农牧业人口62141人；有蒙、藏、满、回、壮等13个少数民族，共13376人，占全旗总人口的4%。近年来，XX旗出台了一系列优惠政策，成功引进了许多大中型民营企业。镇区建设日趋完善，实现了五化(硬化、美化、绿化、亮化、净化)、五通(水通、电通、路通、讯通、暖通)，新上排污管线，成功解决了镇区排污问题，建起了镇区经济园区，为投资企业商家提供了良好的环境。二、气象及地质情况项目区历年最高气温40.2度，最低气温零下34.5度，全年

31、平均气温6.5度；最大冻土深度176厘米；年平均降水量307毫米，历年月最大降水量196.5毫米，一次最大降水量123.1毫米；最大风速22.7米/秒，年平均风速2.9米/秒；历年最高气压926.2百帕，最低气压880百帕，平均气压901.7百帕；平均相对湿度58%，最小0%，最高90%多；晴天日数123.3天，阴天56.2天，大风日数17天，有雾天数27.1天，日照时间3119.6小时，无霜期178天，蒸发量2130.5毫米；主导风向为西北风、静风，本地区全年无台风；XX旗历年来少地震，仅有两次地震的最高震级为里氏3级左右，地质结构较为稳定。该项目选址地势平整，项目选址内的土质以粘土为主，地

32、耐力在20吨以上，工程地质状况良好，项目选址内地下水位较低，平均在4米以下。地震建设场地基本地震烈度为7度区，建筑抗震按7度区设防。三、交通状况项目区位于XX旗XX镇，该旗交通便捷，包神铁路、210国道及包（头）东（胜）高速公路、德敖运煤复线、乌泊公路、正在建设的高头窑至解放滩运煤专线和德胜西至萨拉齐公路纵贯南北，109国道、羊巴公路横穿东西；包（头）达（旗）快速通道、包头东兴至XX公路（含黄河大桥、运煤专线）、马场壕到呼斯梁公路、XX沿黄河铁路、包头至达旗铁路的前期工作正在进行。全旗公路年设计运量为4290万吨，包神铁路电气化复线改造后，运力提高到1亿吨/年。旗府所在地XX镇距包头机场22公里，距自治区首府呼和浩特180公里，距市府所在地XX65公里。此