论商品房住宅小区停车位的产权归属和相关问题.doc

1、论商品房住宅小区停车位的产权归属和相关问题以深圳为例商品房住宅小区停车位的产权归属是各种有关停车位的买卖、租赁、使用、收费、产权的纷争和矛盾的核心所在。所谓商品房住宅小区停车位的产权，是指其房地产权，房地产权包含土地使用权和建筑物、附着物所有权两方面的财产权利。 笔者试图在现行的法律制度框架之下，分析和研究有关房地产法律制度的特征、商品房住宅小区停车位的存在形式、商品房住宅小区的土地使用权的取得与房地产权的产权登记过程，从所有权（物权）法和债权法两个角度，探讨和研究深圳商品房住宅小区停车位的产权归属。 一、现行法律制度框架下，房地产权的法律形式、内涵和特征。 在现行法律、行政法规、地方性法规、

2、规章和规范性文件中，有关房地产的法律规范构成了现行的房地产法律制度。房地产的法律制度涵盖了土地使用权、房屋所有权、房地产开发和转让、房地产行政管理五大方面的内容。 根据中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、城市房屋产权产籍暂行管理办法、城市房屋权属登记管理办法、深圳经济特区房地产转让条例、深圳经济特区房地产登记条例、深圳市房屋建筑面积计算细则、深圳市建筑设计技术经济指标计算规定等法律法规及规定，人们可以清楚地知道我国现行的房地产法律制度具有以下的特征： （一）在规范土地使用权与土地上盖建筑物之间的关系时，采用土地使用权和土地上盖建筑物所有权的法律概

3、念和法律规范。 （二）只有具备土地使用权的当事人才有可能取得房屋的所有权。 （三）土地使用权与土地上盖建筑物不可分离的法律规范是强制性的。 （四）房地产权是土地使用权与土地上盖建筑物所有权合二为一的法律权利。 （五）在二级市场转让房地产时，不允许将土地使用权与房屋所有权分离、分割。 这意味着，只有土地使用权份额的建筑物才可能取得房屋所有权，没有土地使用权份额的建筑物的法律权利只能依附于具有土地使用权份额的建筑物，而且是一种从权利。 （六）土地使用权和房屋所有权或房地产权经国家机关法定登记后，其财产所有权（物权）的法律权利才得以确认和保护。 土地使用权和房屋所有权或房地产权并非由合同约定而确权，

4、其必须经法定登记才得以确认和保护。 （七）土地使用权与房屋所有权可以分别登记，亦可合二为一登记。分别登记时，财产权利人分别取得土地使用权证和房屋所有权证；合二为一登记时，财产权利人取得房地产证。 （八）土地使用权证、房屋所有权证或房地产证是证明当事人房地产财产权利的法律凭证。 上述我国房地产法律制度的特征，表明作为一项财产法律权利的现行的房地产权，其形式和内容都较为特别，房依地存，地为房载，地转房随，房转地随。因此，房地产权是“土地使用权”与“土地上盖建筑物、附着物的所有权”合二为一的财产权利，房地产权经法定登记而确权，只有国家确认和保护的房地产权才能取得房地产证。 笔者认为，上述的法律规定和

5、特征阐明了房地产行业的以下几个问题： （一）在形式要件上，只有取得土地使用权证和房屋所有权证、房地产证的建筑物才具有房地产权。 （二）在实质要件上，只有取得有相应土地使用权面积份额的建筑物才具有房地产权。 （三）在现行的房地产行政管理制度下，只有计算建筑容积率（建筑面积容积率=建筑总面积/土地使用权面积）的建筑物才可以取得相应宗地号的土地使用权面积份额。 计算建筑容积率的建筑物要依法向国家支付土地使用费，并可依法取得房屋所有权证或房地产证。 （四）对于不计算建筑容积率的建筑物（面积），由于其没有相应宗地号的土地使用权面积份额，因此无须向国家交纳土地使用费，其初始登记时的法律权利依附于具有房地产

6、权的建筑物（面积），不能单独取得房地产证，其法律权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物，是计算建筑容积率建筑物的从物。 （五）不计算建筑容积率的建筑物的房地产权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物，其不能单独地从计算建筑容积率的建筑物中分离或分割。否则，将违反房地产法律的强制性规定。 （六）依据经典的“物权”理论，可以认为：计算建筑容积率的建筑物或建筑面积是“主物”，而不计算建筑容积率的建筑物或建筑面积是“从物”。从物的法律权利依附于主物之中。主物转移，从物随之转移，主物与从物不可分离。 具有房地产权的主物，享有使用、占有、收益、处分的四大权能，从物的权利依附于主物的法律权利中，从物依然享有与主物

7、相互联系的、可分割的使用、占有、收益的三项法律权利。 （七）在二级市场上房地产首次转让时，如果房地产开发商不违反与政府签订的土地使用权出让合同的约定和相关法律规定，房地产开发商（卖方）与业主（买方）双方当然可以在买卖合同中作出如下的约定：主物和从物所有权转移给业主后，从物的占有、使用、收益的三项法律权利由房地产发展商享有。 但是，必须指出，上述的约定只是一项债权约定，而非是一项财产所有权转移的确认，从物的所有权仍然依附于主物而属于业主（买方）。 二、土地使用权出让和土地使用权出让合同书中有关建筑物转让的约定。 政府通过拍卖、协议买卖方式将国有土地使用权出让给房地产开发商，土地的用途是建设商品住

8、宅，在付清地价后，依法办理土地使用权转移登记后，房地产开发商取得宗地号土地使用权证书，宗地号的土地使用权属于房地产开发商。政府与房地产开发商订立土地使用权出让合同书中，一般约定了出让宗地号的土地面积、用途、地价、建筑容积率、开发建设完工期限等规定。同时，土地使用权出让合同书通常还有如下的约定：房地产开发商除向政府给付土地使用权出让金之外，每年还必须按规定缴付土地使用费。房地产开发商在土地使用年限内依照法律、法规、规章的有关规定以及合同的约定转让、出租、抵押土地使用权，其合法权受法律保护。土地使用权的转让包括土地使用权连同地上建筑物的转让。建筑物必须连同土地使用权一起转让，转让双方签订转让合同并

9、到市产权登记部门办理变更登记手续，按市政府有关规定缴纳税费。建筑物连同土地使用权转让后，新的土地使用者仍应遵守土地使用规则。 由此可见，依土地使用权出让合同规定，房地产开发商在二级市场首次转让建筑物时，必须连同土地使用权一起转让，而土地使用权的转让包括土地使用权连同地上建筑物的转让。在商品房住宅小区建筑物首次转让时，房地产开发商不得将不计算容积率的建筑物或建筑面积以买卖合同方式来约定不转移，并把不计算容积率的建筑物或建筑面积为房地产开发商所有。否则，房地产开发商将违反土地使用权出让合同书约定，并违反房地产法律的强制性规定。 三、商品房住宅小区建筑物的房屋单元房地产权的初始登记和转移登记。 商品

10、房住宅小区的建设工程取得法定的建设工程竣工验收证书等法律文件后，房地产开发商将向房地产权登记机关申请办理商品房住宅小区建筑物的房地产初始登记。理论上，房地产权登记机关宜按如下原则办理房地产权的初始登记：（1）明确计算容积率建筑物的建筑面积与宗地号的土地使用权面积的除商关系，以确定计算容积率建筑面积每平方米摊分的土地使用权面积份额。（2）明确每一房屋单元的建筑面积（含应直接分摊到每一房屋单元的公用面积）的土地使用权面积份额，以确定每一房屋单元的房地产权。（3）将不计算容积率建筑物的建筑面积的法律权利确立并归属于计算容积率建筑物的建筑面积中。 由此可见，在初始登记中，由于不计算容积率建筑物的建筑面

11、积没有分摊到任何的土地使用权面积份额，其不可能有独立的房地产权，其法律权利只能依附在计算容积率建筑物的建筑面积上。 在办理首次房地产转移登记中，房地产登记机关将按房地产买卖合同的约定办理转移登记，将房屋单元的房地产权转移登记给买方，确认买方的房地产权。由于不计算容积率建筑物的法律权利只能依附在计算容积率建筑物的建筑面积上，当房地产开发商将商品住宅小区的房屋单元全部出售完后，不计算容积率建筑物的法律权利将全部转移并归属于全体买方业主。 假若房地产开发商与买方签订房地产买卖合同时，在房地产买卖合同中约定“不计算容积率建筑物的产权属于房地产开发商”时，不计算容积率建筑物的法律权利归属将会成为一个颇具

12、争议的法律问题。笔者有理由认为，依据法律强制性规定，不计算容积率建筑物的法律权利归属应归属于商品房住宅小区的全体业主。 四、商品房住宅小区停车位的房地产权归属。 目前，商品房住宅小区停车位存在可以分成二类四种形式：第一类是城市区域或商品房住宅小区里，独立建设的多层经营性停车位（场）；第二类是商品房住宅小区内的地面停车位、楼房首层架空层停车位、楼房地下停车位（场）。 （一）第一类多层经营性停车位（场）的房地产权归属。 在政府与房地产开发商订立的土地使用权出让合同和政府发出的建设工程规划许可证等法律文件中，均明确规定多层经营性停车位（场）的土地使用权面积，该类停车位（场）的建筑面积是计算容积率的。

13、因此，多层经营性停车位（场）可以依法独立办理房地产权的初始登记和转移登记，所以该类停车场（位）的房地产权利人为持有房地产证的当事人。 （二）第二类停车位的房地产权归属。 （1）地面停车位的房地产权归属。 地面停车位是经政府发出的建设工程规划许可证批准同意，在商品房住宅小区地面上直接设置的停车设施。 房地产开发商预售或现售商品房住宅建筑单元后，商品房住宅房屋单元办理初始登记及转移登记，商品房住宅小区的业主按份共同拥有该宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位并无建筑面积或构筑物，而是直接设置在土地表面的停车设施，即是直接设置在业主按份共同拥有的土地使用权面积的表面上，地面停车位不可能获得房地产权的

14、初始登记和房地产证。 可见，地面停车位的产权，本质上只是土地使用权。由于业主按份共同拥有住宅小区宗地号的土地使用权面积，因此，地面停车位的法律权利毫无疑问地归属于商品房住宅小区的全体业主。 （2）楼房首层架空层停车位的房地产权归属。 在现行的房地产行政管理法律制度下，由于楼房架空层停车位的建筑面积是不计算容积率的，因此，楼房架空层停车位的建筑面积不能获得相应的土地使用权面积份额，其房地产权依附于计算容积率的住宅房屋单元，是住宅房屋单元的从物。所以，在初始登记时，楼房架空层停车位不可能取得独立的房地产权，其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑面积；在转移登记时，不能取得房地产证，其房地产权依附于取

15、得房地产证的建筑物。 根据本文阐述的房地产法律规定，房地产开发商在转移房地产时，楼房架空层停车位不能从计算容积率的住宅房屋单元中分离或分割，不能将楼房架空层停车位的产权约定为房地产开发商所有。否则，将违反房地产法律的强制性规定。 可见，楼房架空层停车位的房地产权依附并归属于该幢设置架空层停车位住宅楼房的全体业主。 （3）楼房地下停车位（场）的房地产权归属。 在现行的房地产行政管理法律制度下，由于楼房地下停车位（场）的建筑面积亦是不计算容积率的，因此，楼房地下停车位（场）的产权状况与楼房架空层停车位的建筑面积产权状况如出一辙，楼房地下停车位（场）的房地产权依附并归属于该幢设置地下停车位（场）楼房的全体业主。 五、有人认为：“根据深圳经济特区房地产转让条例第十三条第二款规定，在任何情形下，经房地产发展商和买方的协商约定，商品房住宅小区的停车位的产权，均可以归属房地产发展商”，该认识是极端错误的。 由于上述的认识并未注意到现行商品房住宅小区的停车位没有摊分土地使用权份额的事实，亦未注意到房地产权是土地使用权与房屋所有权合二为一、土地使用权与土地上盖建筑物不可分离的法律规范是强制性的，以