华联宾馆及周边改造项目可行性研究报告.docx

1、华联宾馆及周边改造项目可行性研究报告商业计划书(华联宾馆及周边改造地块项目) 编号: 大曼20110102001日期: 2011年1月20日 发展商： 大连曼城鸿基房地产开发有限公司 地址: 大连中山区希望大厦1605室 邮政编码: 116000 联系人及职务: 电话: 传真: 网址/电子邮箱:保 密 本商业计划书属商业机密,所有权属于大连曼城公司(或华联宾馆项目持有人).所涉及的内容和资料只限于已签署投资意向书的投资者使用.收到本计划书后,收件方应即刻确认,并遵守以下的规定: 1、在未取得大连曼城公司(或华联宾馆项目持有人)的书面许可前,收件人不得将本计划书之内容 复制,泄露,散布; 2、收

2、件人如无意进行本计划书所述之项目,请按上述地址尽快将本计划书完整退回. 第一章 总论一、项目概述（一）项目名称：华联宾馆及周边改造项目（二）项目性质：住宅、公建式公寓及配套公建（三）发展商： 大连曼城鸿基房地产开发有限公司法定代表人：唐珍注册地址：大连市中山区五五路35号402注册资本：1000 万元整企业性质： 有限责任（四）建设用地位置：位于中山区民主广场区域，中山区新生街-竹青街-文林街-修竹街的围合区域，以“华联宾馆及周边改造项目”为原点，步行5分钟为半径画一个圆，流线型贯穿天津街商业区、中山广场、人民路商务区、港湾桥、大连东港商务区等城市命脉。（五）建设规模、用地面积项 目单 位数

3、值备 注规划总用地M211100总建筑面积M2124200其中住宅建筑面积M274270地下车库面积25800公建建筑面积M224130地下车库面积M225800可建916个车库建筑密度%52.9绿地率%25核定容积率/8.86“华联宾馆及周边地块改造”项目，占地面积11100平方米，规划建筑面积124200平方米，其中住宅及居住式公寓规划建筑面积74270平方米，公建规划建筑面积24130平方米，地下三层车库建筑面积25800平方米。该项目建筑密度为52.9，绿地率为25，容积率为8.86。（六）项目总投资：137489万元（七）建设资金来源：本次项目建设所需资金约137489万元，需要过桥

4、融资约60000万元（八）融资偿还方案：将由大连曼城房地产开发有限公司作为所有人通过华联宾馆的拆迁获得拆迁补偿款约39000万元，项目取得销售许可证后完全可通过外部银行贷款解决，其他差额部分及相应利息通过前期预售销售房款解决。（九）项目开发经营期：1、项目建设期：本项目将于2011年11月开工，2014年6月竣工交付使用。2、项目销售期：本项目销售期自2012年4月1日开始至2014年3月31日结束，共24月。二、发展商情况大连曼城房地产开发有限公司成立于2003年7月3日，注册资金人民币1000万元，是以从事商业和民用房地产开发为主导的企业。现有员工37人，其中31人拥有专科以上学历。年均开

5、发销售面积约15万平米。为了顺应新项目发展的需要，2011年1月11日成立了大连曼城鸿基房地产开发有限公司。曼城地产经过多年的励精图治，日臻成熟，机构健全、管理规范，拥有一支高素质的员工队伍，形成了独具特色的企业文化，使公司具有极强的凝聚力、亲和力及创造力。公司通过现有项目的运作及未来的发展，拥有土地储备约100万平米左右，蕴藏着极大的发展潜力，展示出广阔的发展前景。三、项目商业计划书编制说明与依据（一）房地产开发项目经济评价方法（二）投资项目可行性研究指南（三）辽宁省建筑工程预算定额、投资概算指标及有关费用标准（四）建设项目经济评价方法与参数（第三版）（五）大连市有关部门为该项目下达的各种批

6、复文件（六）大连市城市总体规划（七）建设单位提供的有关资料（八）编写人员收集的相关资料（九）委托方提供的其他材料。第二章 宏观市场经济分析一、宏观市场分析中央实施振兴东北老工业基地的战略方针，明确提出要把大连建设成为东北亚国际航运中心，借此契机，大连在振兴老工业基地、建设东北亚国际航运中心的过程中锁定“一中心四基地”。构筑“一个中心”东北亚重要的国际航运中心，建成“四个基地”双岛湾石化产业基地、旅顺南路电子信息产业和软件基地、先进装备制造业基地和造船基地，构筑新型工业体系，基本实现农业现代化，全面提升第三产业和城市综合服务功能，实现比较充分就业，推进经济、社会全面协调快速发展，较大幅度提高人民

7、群众收入水平。力争通过“十二五”的努力，率先实现大连老工业基地的振兴。根据大连城市发展规划要求，大连市城镇体系规划为中心城市、次中心城市、小城市、重点镇、建制镇五级结构体系，城市化水平达到85%。城市组团方面：按照“西拓北进”的思路，西拓至旅顺、北进至金州，构成“两城”（即主城区和新市区）的空间格局。规划大连市将形成由一个中心城市（主城区和新市区）、三个次中心城市（庄河市、瓦房店市和普兰店市三个卫星城）以及小城市、城镇沿两条轴线（一条为渤海沿岸的哈大铁路和沈大高速公路、一条为黄海沿岸的大丹高速公路）构成“两城三星”的“V”形放射状组团式空间格局。人口发展规划和用地规模方面：至2020年，市域人

8、口规模达到800万人，并通过环境容量确定人口发展合理的终极规模为1,000万人，中心城市的建设用地规模为555平方公里。随着城市旧区改造步伐的加快，中心城区内土地供应速度明显放慢，尤其是东起海港、西至黑石礁，沿城市交通大动脉人民路中山路两侧的城市中心带上，成规模的土地更是凤毛麟角，少之又少。同时，国土规划部门也加大了对发展商手中多年闲置建设用地的治理力度。二、宏观经济及房地产发展状况分析（一）我市经济继续保持高增长的发展格局，将对房地产业发展产生重大影响和持续压力 在经济全球化和区域经济一体化的大背景下，国家实施辽宁沿海经济带发展战略，继续深入实施东北地区等老工业基地振兴战略，东北进入全面振兴

9、新阶段，为大连加快发展注入新的活力和动力。金融危机所形成的市场倒逼机制，给大连转变发展方式、优化产业结构、发展战略性新兴产业、提升产业竞争力和可持续发展能力带来前所未有的机遇。同时，工业化和城市化进程的加快，为大连产业的集约化、集群化发展，提升城市自主创新能力，整合城市资源，实施全域城市化，优化空间布局，建设生态宜居城市，改善人民生活水平都带来了机遇。经济发展阶段和主客观需求，要求大连在新时期发展中要有新的动力和活力，拓展新的发展空间和增长极，不失时机抓紧建设区域核心城市，实现全面率先振兴和科学发展新跨越。人民生活质量明显改善。人民的消费结构发生了重大变化，城市和农村居民恩格尔系数分别由199

10、5年的53.4%、59.6%降至2000年的45.1%和48.5%。人民居住条件有了根本性改善，城市人均住宅使用面积13.86平方米，比1995年增加2.66平方米；农村人均实有住房面积25.2平方米，比1995年增加1.8平方米。2000年城市居民年人均可支配收入6,861元，年均增长3.7%；农民年人均纯收入3,823元，年均增长9.4%。城市居民最低生活保障线标准由1995年的月平均140元提高到221元。2004年城市居民年人均可支配收入达到10,378元，比2000年净增长51.26%。在今后的几年内，大连市将进一步加强城市建设，以供水、快速轨道交通、信息网络化为重点的城市基础设施、

11、公共服务设施、文化设施建设，构造枢纽性城市功能。以改善住、行条件为重点，加大住宅小区升级改造“康居房”建设，城镇居民人均住宅使用面积增加到16平方米以上。增加城乡居民收入，城镇居民和农民人均可支配收入年均增长6%8%。大连经济也不例外，2009年，大连人均地区生产总值超过1万美元，达到世界银行的进入发达国家衡量标准。2009年，大连经济总量占东北14.4%，占辽宁沿海经济带六城市总量56.2%（下同），地方一般预算收入占62.9%，海港货物吞吐量占51%，金融机构本外币各项存款余额占64%，社会消费品零售总额占56.6%，在区域发展中综合实力显著。如果说我市的经济发展是一个不可阻挡的态势的话，

12、而随着产业结构、人口结构和经济发展的调整，对土地的强烈需求是巨大的，也是不可阻挡的。这就预示着我国粮食安全保护耕地与经济结构调整、房地产业的发展、城市化建设对土地需求的瓶颈矛盾、房地产业发展与环境资源约束的矛盾将日趋突出。无疑，将对我国房地产业的发展、特别是对我市商品房开发建设将带来持续不断的影响和压力。（二） 消费的增长和消费水平的提高，将促使人们对购房和改善居住条件的潜在需求日趋增加 据国家统计局统计，我国今年前三季度社会消费品零售总额同比增长15.9%，比上年同期加快2.4个百分点；2007年前10个月我国累计实现社会消费品零售总额72090亿元，同比增长16.1%，比上年同期提高2.5

13、个百分点，增幅创1997年以来的新高。而且消费增速连续上升：一季度同比增长14.9%、二季度15.8%、三季度16.8%，10月份同比增速更是高达18.19%，比上年同期加快了3.8个百分点。同时，消费水平也随着收入的不断增加而不断提高。以大连为例，2006年，大连城市居民人均可支配收入13350元，比2002年的8199.54元增加5150余元；2007年，大连城市居民人均可支配收入突破15000元，同比增长13%以上，农村居民人均纯收入超过8300元，增长19%以上。毫无疑问，消费品零售总额的增长和消费水平的提高，不仅成为新一轮推动经济平稳快速发展的重要因素，而且将进一步促使城镇居民对购房

14、和改善居住条件、居住环境的强烈潜在需求增加；同时，社保体系、住房公积金制度的日益完善、工资形成机制改革后劲，使人们对未来消费和购房的风险预期降低，对收入增加和平衡风险的预期提高，银行储蓄资金和股市获利资金也会逐渐开始向消费、特别是向购房消费、投资转移，这就表明，人们对购房居住的刚性需求是巨大的、持续的。 （三） 调控目标更重民生，“住有所居”中低收入阶层未来目标 近一段时间以来，政府出台了一系列住房保障政策，先是廉租住房管理办法、后是经济适用住房管理办法出台。大连市人民政府2007年12月颁布大连市城市低收入家庭住房保障规划（市内四区），2007-2010年解决城市低收入家庭困难住房用地178

15、公顷，其中经济适用住房用地176公顷，廉租住房2公顷；其中2008年经济适用住房、廉租住房用地分别为68公顷、0.4公顷；2007-2010年计划建设经济适用住房、廉租住房255.4万平方米，其中经济适用住房252万平方米、廉租住房3.4万平方米；其中2008年，经济适用住房、廉租住房分别为80万平方米、0.5万平方米，共计1.2万套。 在2008年底前，市内四区人均住房使用面积10平方米以下的低收入家庭住房困难全部解决；2010年前，大连市人均住房使用面积10平方米以下的低收入家庭住房困难全部解决；市内四区人均住房12平方米以下的3.6万户低收入家庭住房困难基本解决。充分表明调控目标更重民生

16、，并力争做到：一是住房问题将是当前国内民众最大的民生，而不是排除在外可有可无的问题；二是未来的住房生产将要公平地让广大民众所持有，而不是被一些少数有钱人所持有；三是未来中国的房地产市场应该是一个平民化的市场，而不是一些豪宅高档的市场；四是未来的楼市价格应该保证让大多数民众都有支付能力或租赁能力，而不是职工工作一辈子都买不起的楼市；五是未来的房地产投机炒房，将要严格制止、限制，而不是任其泛滥发展。而要实现“住有所居”目标，尚需进一步完善三大体系：首先，需要落实经济适用住房和廉租住房构成的多层次、多形式的住房体系，从民生角度理解，具有购房能力的居民可以根据需求买得起房，无购房能力的居民可以通过保障

17、体系租得上房、住得上房，当务之急是使低收入人群得到应保尽保，避免把他们推向商品住房市场；其次，持续增加限价商品住房和中价位普通商品住房供给，缓解供给矛盾，拓展限价商品住房功能，加大限价商品住房和中价位普通住房的供应力度和调整供应对象范围。保证既不在保障体系，享受不到经济使用住房和廉租住房，又难以购买商品住房的“夹心层”人群也能“住有所居”；第三，盘活二手房市场，缓解一手房市场压力，降低、简化二手房交易环节经费，对出售第一套旧房，换购新房的自住型购房者，应由现行的非普通住房4%契税、普通住房1.5%契税，分别下调至2%-2.2%、0.8%-1%，以解决中等收入家庭尽快通过旧房换新房、小房换大房来

18、实现住有所居，改善居住条件的目的。 （四）“稳健”变“从紧”，再从“从紧”变为“适度宽松”，将从“供给”与“需求”另方面对楼市形成合力 2007年12月5日中央经济工作会议上将已实施10年之久的“稳健的货币政策”调整为“从紧的货币政策”。而为应付美国次贷危机，2008年11月9日又将“从紧的货币政策”变为“适度宽松”，从而预示：一是央行还将继续减息，2008年估计还得减一次，09年将减息3-4次；二是存款准备金也可以降低，2009年可能在10%左右；显然，这种“适度宽松”的货币政策对目前低迷的房地产业起到促进作用。一方面，可以缓解开发企业的资金链紧张状况，另一方面会促进个人信贷。第三，目前对开

19、发企业而言，一方面美国次贷危机对开发企业将不可避免造成行业洗牌，许多中小开发企业因资金断裂而走向破产、转行、合并、联合的道路；而另一方面，一些抗风险能力强的大中型开发企业却在严峻的环境下越做越大、越做越强。第四，随着适度宽松的货币政策出台、实施，将会极大的改善楼市对宏观调控、放松的心里预期，将有效地调节2008年银行信贷的速度，也使人们对楼市平稳发展、房价平稳过渡甚至平稳下行预期看好。 （五） 房地产增长将进入调整期，责任与发展并存 据专家研究发现，我国房地产业正在经历一个即将结束的10年周期，以1997-2007年10年周期来看，房价在1997年达到一个高峰值后，后来一直处于低谷，从2004

20、年才开始再次攀升，到2007年再次涨到一个高峰值。而从中国宏观经济发展的期来看，2008年将是房地产业的调整中期，而在这个时期中，责任与发展相互并存对房地产业来讲相当重要。其一，政府的责任。为所有公民提供住有所居，保证居民适当的居住权是政府的责任与义务。一方面通过政府调控与市场机制两个手段，保证房地产业持续健康发展，满足社会各阶层人士多样性的住房需求；另一方面，建立住房保障制度，解决低收入家庭住房问题。其二，开发商的责任。包括市场的责任和社会的责任，既要享有赚钱的权利，又要履行社会的责任；既要源源不断地供应适销对路的商品住宅，又要发展面向广大群众的普通商品住房，积极参与政府住房保障体系建设，树

21、立起信誉诚信良好的行业品牌。其三，消费者的变化。在消费领域，正确倡导理性消费观念，“不跟风”“不追涨”，量力而行，或租获买，建立合理消费方式与科学消费模式，逐步建立租售适度、循序渐进、健康文明和节约资源的住房消费模式。其四，金融业的责任。一方面金融机构资金流动性过剩，存在信贷扩张冲动；另一方面，房地产市场需求保持旺盛态势，需要金融业强有力的支持。而金融业在服务房地产业的同时，必须加强责任，注重防范，化解金融风险，这既是金融业的自身发展的要求，也是房地产业持续健康发展的保证。其五，媒体与经济学家的责任也不可缺少。第三章 大连市房地产市场研究一、大连市房地产分析大连的房地产需求可分为市民居住需求和

22、外来人口居住需求两种类型。大连本土常住市民的居住状况不如上海、广州等大城市那样拥挤紧张，并且购买力有限，因此这类需求对开发新商品房动力不会很大。外来人口的居住需求则是大连房地产住宅市场中的主流。随着对外开放程度的不断提高，大连的形象和城市功能定位已逐渐为世人所瞩目，国内外各种投资，国际商贸、金融、旅游及文化交流使大连的人口层次丰富多彩，大连外贸企业外籍企业主及职员，大连境外尤其是东北地区的个体私营企业主、退休的政府官员，以及其他高收入者，纷纷看好大连的城市风貌而在此置业安家。他们直接推动了大连住宅产业的发展。2010年，随着国内外经济形势的不断向好，大连市总体经济逐渐趋稳，并保持了快速增长的势

23、头。 房地产市场在政策不断趋紧的压力下，呈现上下波动的调整状态，市场需求主要以刚性需求为主导。2010年土地市场继续延续了2009年需求高涨的态势，全市七区共成交205个地块（非工业用地），土地面积成交18,921,782平方米，预计可形成建筑面积30,015,890平方米，分别比2009年上涨83%和70.5%。其中市内四区土地出让面积大涨，出让土地7,752,457平方米，可形成建筑面积约16,710,500平方米，同比分别增长144.9%和129.5%。住宅市场在2010年调控政策持续紧缩的压力下成交量呈现波动走势。全市七区商品住宅成交约671.08万平方米，整体市场供略小于求。前十一个

24、月全市七区住宅平均价格达到每平方米9,250元，市内四区房价达到每平方米12,000元，全年涨幅分别达到25%和30%左右。2010年大连市商业市场新供应约38万平方米，主要以建材、家居类项目为主。市场需求旺盛，租赁需求快速增长，大量外资零售商进入大连。商业用地本年度成交活跃。经济总体运行平稳，服务业带动实际利用外资快速增长2010 年，在国内外经济环境逐渐向好的带动下，大连市经济总体运行平稳，前三个季度，实现地区生产总值3,669 亿元，比上年同期增长16%。（图一）GDP增长率GDP 图一 （注释：2010年数据截止到第三季度资料来源：大连市统计局）主要经济指标均呈现快速增长态势。 工业生

25、产稳步增长，工业结构不断优化，工业品销售产值增幅提高。前十个月，规模以上工业增加值1,825.7 亿元，同比增长24.2%。固定资产投资结构继续向第一、第三产业调整倾斜。1 月至10 月，累计完成固定资产投资3,267.8 亿元，同比增长34.8%。2010 年为大连市政府确定的“招商年”。在国际经济形势好转的大背景下，实际利用外资快速增长，前十一个月累计81 亿美元，同比增长52.3%（图二）。其中服务业招商引资步伐继续加快，比重不断提高。2010 年日本索尼信息系统、欧力士、韩国浦项等世界500 强企业陆续落户大连。增长率实际利用外资 图二（注释：2010年数据截止到11月资料来源：大连市

26、统计局）全域城市化，新市区打造大连经济新的增长极上半年大连市正式提出“全域城市化”的概念，提出将金州新区、保税区和普兰店湾新区一并作为新市区的规划建设范围。新市区总规划土地面积2,299.6 平方公里，户籍人口100.5 万人，分别占全市的18%和22%。新市区作为三个新功能区，将分别发挥各自的资源优势和发展潜能，加快区域经济发展步伐，完成大连经济从“单中心”开始向“多中心”的战略转型，并成为大连市经济发展新的增长极。据统计数据表示，前三季度金州新区在经济总值、固定资产投资、利用外资等各项经济指标的规模排名中均名列第一位。同时，新市区土地资源丰富，通过城市建设及社会发展，未来人口将迅速增长，可

27、供应土地和房地产需求量均比较大 ，也将为大连房地产市场带来新的增长空间。1、基础设施建设步伐加快在新市区设立的同时，一批城区、城际交通项目也在快速建设之中，如振连路、西部大通道南段立交桥、202 路延长线、金州至普湾新区快轨、机场快速路、大连湾疏港高速、庄盖高速、皮炮高速、长兴岛疏港高速等，其中西部大通道南段立交桥已于年底建成通车。这些交通设施的建设形成高效便捷的交通运输网络体系，拉近了周边县市与城市中心的时间和空间距离，大幅度提升了城市核心区域的交通辐射力，为新老城区的产业发展和房地产发展提供了交通保障。2、旧城区拆迁改造释放大量需求继2009年大连市中心胜利路、长江路、西安路二期区域大规模

28、拆迁后，大连市继续进行旧城拆迁改造，长春路、高尔基路等黄金地段陆续进入拆迁范围。拆迁释放了大量刚性需求，在短期内活跃了一、二手房市场及租赁市场。由于拆迁区域再建后绝大部分为高端项目，无法满足大部分被拆迁居民需求，推动了这些需求向周边区域扩张。同时交通设施的完善极大的缩短了市中心区域与周边区域的距离，也满足了人口由中心向边缘区域流动的需要。3、持续紧缩政策抑制投资投机需求在2009年房地产市场快速升温，房价大涨的情况下，从2009年末开始国家连续出台紧缩政策，以抑制房地产投资投机、监管土地出让环节、增加保障性住房供应、严控金融风险、稳定房价。（表二、表三）国务院于年初出台“国十一条”，4月末又出

29、台“新国十条”进一步提高第二套房首付比例和贷款利率，并于5月末出台细则明确二套房“认房又认贷”。大连楼市在政策的打压下出现观望情绪，成交量也迅速下滑，楼市调控初显成效。自8月份开始，全国及大连住宅市场在经历三个月低迷后开始出现回暖迹象，表现为“量价齐升”的局面。为此有关部委调整了契税优惠政策并取消减免个人所得税的政策，并于9月29日出台了二次调控政策，各地也陆续出台了“限购令”。大连于10月份出台了 “限购令”，并于10月21日正式生效。二次调控政策和“限购令”更加严厉，有效遏制了投资投机需求，楼市再次进入观望期，成交量再一次出现下滑。为配合房地产从紧政策，信贷政策也进一步收紧，央行于10月2

30、0日起上调存贷款基准利率，为自2007年12月20日至今三年来首次加息，并于12月25日时隔两月再次加息。此外年内六次上调存款准备金率至18.5%，达到历史最高值。信贷的收紧将增加开发企业的资金压力和购房者的购房成本，对抑制投资投机需求，稳定房价会起到积极作用。4、房地产市场开发投资快速增长近两年越来越多的国内外知名开发商进入大连开发房地产，仅2010年就有四十余家外地外资开发商在大连投资项目。故虽然今年房地产市场受政策调控压力越来越大，但大连房地产开发投资仍保持了快速增长的态势。前十一个月，大连市房地产业完成投资689.58亿元，同比增长34.4%，比2009年上升15.3个百分点（图三）。

31、增长率房地产投资 图三 （注释：2010年数据截止到11月资料来源：大连市统计局）1至11月，全市完成房地产施工面积4,878.04万平方米，同比增长54.8%；新开工面积1,637.97万平方米，同比增长94.9%。完成竣工面积374万平方米，同比下降13%（图六）。5、土地市场供应量激增2010年在国家及地方政府加大土地出让力度带动下，大连土地市场延续了2009年需求高涨的态势，成交量激增。全市七区（含高新园区，下同）共成交205个地块（非工业用地），土地面积成交18,921,782平方米，预计可形成建筑面积30,015,890平方米，分别比2009年上涨83%和70.5%（表一）。其中市内四区（含高新园区，下同）土地出让面积大涨，出让土地7,752,457平方米，可形成建筑面积约16,710,500平方米，同比分别增长144.9%和129.5%（图七）。至2010年11月22日大连市在2010年全国土地出让金城市排名中，排名第三，成交金额8,930,855.58 万元，同比增幅297.66%，仅次于上海和北京。分区域来看，中山区、甘井子区、高新园区和周边三区为土地大面积成交区域（表一）。东港、大化搬迁改造区域、营城子、高新园区、小窑湾、金石滩、旅顺经济开发区及水师营街道为热点板块。 2010年大