XX县养老院建设投资工程项目商业建议书.docx

1、XX县养老院建设投资工程项目商业建议书XX县养老院建设投资项目建议书 第一章 总论1.1项目名称及承办单位1.1.1项目名称XXX县养老院建设项目1.1.2项目承办单位XXX县XXX镇XXX人XXX.1.1.3项目法人代表XXX.1.1.4项目建设单位概况XXX于一九九九年大学毕业后，一直在家务农，现在XXX镇打工，现年40岁。1.2项目拟建地址项目拟建地位于XXX县城，地址由县规划部门规划。1.3项目规模项目占地21亩，拟建三层砖混结构环型楼1栋，建筑面积6276平方米；一层砖混结构餐厅1座，建筑面积500平方米；配套设施建筑面积70平方米;总建筑面积6846平方米。建900平方米活动场1处

2、。1.4主要技术经济指标项目总投资：120万元，全部为固定资产投资。项目用地：21亩；项目建筑面积：拟建三层砖混结构环型楼1栋，建筑面积6276平方米；一层砖混结构餐厅1座，建筑面积500平方米；配套设施建筑面积70平方米;总建筑面积6846平方米。活动场：900平方米；绿化率:40%；总容积率：0.55。1.5编制依据民用建筑设计通则（JGJ37-87）方便残疾人使用城市道路和建筑设计规范办公建筑设计规范（GBJ11-89）民用建筑设计防火规范（GB50045-95）建筑物防雷设计规范（GB50057-94供配电系统设计规范（GB50052-95）民用建筑电气设计规范（JGJ/T16-92）

3、民用建筑抗震设计规范（GB50011-2001）1.6编制原则通过对该项目基本概况进行调查了解、根据XXX县老人赡养现状及老年人总量和预期老年人总量发展，经考察，认为项目可行。并根据XXX县城总体规划要求，对该项目建设必要性、建设规模、建设条件、技术方案、投资估算、资金筹措、项目运营情况及财务评价进行分析。1.7项目定位本项目定位为中档，目标客户为县城有稳定收入来源部分家庭老年人、乡镇部分比较富裕家庭中老年人和作为社会慈善部救助部分孤寡老人。第二章 项目建设背景、必要性及可行性2.1项目建设背景2.1.1我国已进入老龄化社会阶段按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以

4、上人口占总人口12.5%以上，到二00五年将达到31%，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多国家，60岁以上老龄人口约为1.69亿，占我国总人口12.5%，而且这个数字每年都在以3%速度增长。我国进入老龄化社会已是不争事实。根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口20%；到2050年，老年人将占全国总人口31%，届时每4.5人口中就有一个老年人口。2.1.2老年人养老逐步向养老院转移受传统观念影响（他们认为那些所谓养老院是些没儿、没女孤寡老人安身之地），国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平提高和居住观念改变；核心家

5、庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”特点，因此老年人不堪忍受“空巢”孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性转变。2.1.3家庭因素催生老年人公寓产生和发展自我国七十年代中期实行计划生育政策以来，“三口之家”现已成为社会主力家庭结构。许多独生子女成家之后，所面临是每对中青年夫妇在繁忙工作压力和残酷生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上“代沟”，由此引起了一系列没完没了家庭烦恼及社会问题，建设老年人公寓呼声

6、日益高涨。2.2项目建设必要性2.2.1XXX县老年人现状目前XXX县30万人口中，老年人近11多万，占总人口11.4%，80%分布在农村，20%在城市。和全国一样，积极发展老年人及残疾人公益事业，改善老年人及残疾人生活状况，已经刻不容缓列在衡水市政府议事日程之中。2.2.2县老年人居住养老问题现状2.2.2.1老年人公寓明显不足XXX县有30多万人口，其中60岁以上老年人有3万多，是典型老龄化人群结构，而XXX县目前还没有一家养老院，老人们以其他方式养老。2.2.2.2养老院规模小、配套设施不足目前XXX县没有养老院都是以家庭为主养老方式，不能满足老年人特别是新一代老年人心理和生理需求。2.

7、2.2.3养老院需要建设XXX县现需建一家养老院。2.2.2.4服务人员安排如果XXX县建一家养老院，如果能建一家养老院就能安排工作人员5-20人，具能解决就业问题，为社会承担一份责任。2.3项目建设可行性1、落实党中央、国务院关于老龄工作具体要求本项目实施，是落实三个代表重要思想实际行动。广大老年人曾经为国家建设和发展做出了自己贡献，让老年人分享改革开放和经济社会发展成果，体现了国家和社会对老年人关怀。2、是应对人口老龄化、做好老龄工作重大举措。老龄工作涉及经济、政治、文化和社会生活等诸多领域，关系到国计民生和改革、开放、稳定大局。满足老年人不断增长物质和文化需求，实现老龄事业与经济社会协调

8、发展，促进社会公平和稳定，是社会主义现代化建设一项重要而紧迫战略任务，必须办好、办实。3、减轻老年人家庭和社会压力重要举措。解决老年人及其子女后顾之忧，使老年人老有所养、老有所乐，使子女可全身心地投入到工作中；为老年人提供健康锻炼和服务，有利于老年人健康保健和生活质量提高，减轻家庭和政府压力，对解放劳动力、增强生产力，对我国现代化建设和长远发展具有现实意义和战略意义。4、是党和政府关注社会弱势群体，解决群众实际困难需要。本项目建设，不但顺应了老年人群体“民意”，而且吸纳了一批下岗人员再就业，不仅解决了因下岗带来经济困难问题，而且通过在老年福利事业岗位上辛勤工作，实现自己人生价值，为我国社会稳定

9、和经济发展做出贡献。5、是建设社会主义新农村、构建和谐社会需要。建设社会主义新农村、构建和谐社会是当今我国社会主义建设主旋律。搞好老年公寓建设是适应新形势发展、促进老年人事业发展重要举措，也是建设社会主义新农村、构建和谐社会需要。6、XXX县养老院是XXX县一所民办福利机构，项目建设符合区域福利规划、合理配置福利资源基本原则。7、项目建设希望受到县委、县政府高度重视和大力支持，能给予很多优惠政策，并无偿划拨21亩土地用于项目建设。综上所述，建设一座具有相当规模、较高管理水平和服务能力社会福利机构，是十分必要和可行。第三章 地址选择与建设条件3.1地址选择3.1.1项目所在地理位置地点与地理位置

10、 XXX县养老院拟建设工程选址在规划部门规划，要在交通方便、地势平坦开阔、空气新鲜、阳光充足、排水畅通、环境适宜、公共设施比较完善、没有污染源，适宜养老。占地面积要在21亩以上。场地权属及占地面积项目占地21亩以上，属于建设用地，符合XXX县土地利用规划。3.1.2场地建设条件自然条件地形、地貌XXX县位于XXX县位于云南省文山壮族苗族自治州东南部.地理坐标为东经1043310518，北纬22482333.县境东北部与富宁县、广南县两县接壤，北部与西畴县相邻，西南部与马关县毗连，东南部与越南社会主义共和国同文、安明、官坝、渭川、黄树皮、河江五县一市接壤，国境线长277公里。气象条件XXX县属于

11、亚热带地区，气候看气象台。水文条件XXX县是个多水地区。有地下水资源工程地质条件XXX县地处山区。根据中国地震动参数区划图标准和建筑抗震设计规范，该工程按7度地震烈度设防。 3.2外部条件该项目工程所在地交通便利、通讯畅通、电源方便充足。但是需要控制施工噪音、扬尘、处理建筑垃圾等。3.2.1交通拟建项目在XXX县城，交通较为便捷地段。3.2.2电力项目用电利用由XXX县电力公司供电系统提供。3.2.3供水由XXX县供水公司供水。3.2.4排水设单立管排水系统，污水排入市政污水管网。第四章 建设内容与建设方案4.1建设内容：拟建三层砖混结构环型楼1栋，建筑面积6276平方米；一层砖混结构餐厅1座

12、，建筑面积500平方米；配套设施建筑面积70平方米;总建筑面积6846平方米。环形楼内设老年人生活居室150间，设计床位300个，并设有医疗、棋牌、书画、阅读、健身等综合服务功能室。楼内设计无障碍通道。餐厅一座，为一层砖混结构，建筑面积500平方米。配套设施建筑面积70平方米。活动场900平方米.绿化率36%.总容积率0.55。4.2建设方案 4.2.1总平面设计本项目地块东西长108m，南北宽130m，占地21亩。环型楼位于项目区南侧，东西长83米，南北宽44米，南侧楼与北侧楼间距24米，东西间距65米,中间空地1560平方米,建筑面积为6276平方米。餐厅位于主体楼北侧，为砖混一层结构，建

13、筑面积500平方米。锅炉房位于东北角,为砖混钢屋顶一层结构,建筑面积70平方米.餐厅西侧为面积900平方米活动场。主楼中间建设花园式绿地，其他地带种植花卉或果木，并在适宜地带安置老年人运动器材，建成形式多样、种类齐全、空间丰富、环境优美修养娱乐场所，充分体现中心养老院人文内涵和生态意识。4.3土建设计方案4.3.1建筑设计新建建筑物按照建筑设计防火规范方便残疾人使用城市道路和建筑设计规范民用建筑设计通则住宅建筑设计规范及国家现行有关规范、规定要求，进行室内外平面功能和立面设计，力求做到线条清晰、造型美观，既有城市特色、又有田园风光建筑风格，同时满足消防、疏散有关要求。楼房各居室按双人标准间设计

14、，走廊、卫生间、阳台设扶手栏杆，地面装修采用防滑材料，方便老年人活动、行走。各层设有员工值班室、开水间及其他公共用房，做到布局合理，使用方便安全。根据老年人生理特点，在日照和朝向、温度和湿度、通风和空气质量、噪声控制、景观视野、建筑风格、装修品位等多方面，满足老年人对居住质量全面要求。4.3.2结构设计1）设计依据建筑结构设计统一标准、建筑结构荷载规范、砌体结构设计规范、混凝土结构设计规范、建筑抗震设计规范、建筑地基基础设计规范基本风压0.3KN/平方米，地面粗糙度C度。本工程抗震烈度为7度，场地类别为II类，建筑物安全等级为二级。2）上部结构主体楼为三层建筑，砖混结构，所有建筑均采用承重多孔

15、粘土砖，结构整体性好，利于抗震。3）基础选型新建建筑物为三层砖混结构建筑物，结构形式采用天然地基、条形基础。4.4公建配套工程4.4.1给水工程生活饮用水来自XXX供水公司，设计管道管径为60MM，给水有保障，水质符合生活饮用水卫生标准，可以满足本项目生活用水需要。4.4.2排水系统室内排水采用污水、废水分流制，室外采用雨、污水分流制。粪便污水进入生活污水净化池处理后排入院内污水管网；食堂废水经隔油池隔油处理后与其余一般废水进入废水处理设施处理，然后排入市政污水管网。4.4.3消防系统消防用水由给水管道供给，设置室内、室外消火栓高压给水系统、火灾自动报警系统，消防给水接入消防给水系统。楼内设置

16、消防栓数量由计算确定，消火栓设在走廊、楼梯附近等明显易于取用地点，且间距不大于30m，能够保证同层任何部位有两个消火栓水枪同时到达。室外消防栓保护半径为200米，布置间距不大于120米。4.4.4供热、采暖本项目采暖热负荷,设计采用2吨锅炉1台。卧室、会客室、餐厅采暖温度20摄氏度，卫生间（浴室）采暖温度25摄氏度。中心养老院每层设加热器1台，提供饮用开水；沐浴用水专设热水器和太阳能热水器。户外管采用PE-X管，热熔连接。户内埋地板环型管铺设供暖，采用交联塑复合PE-XA管，卡箍连接。管道热补偿采用波纹管葡长期补偿器，补偿器设在检查井内。为方便维修，在管道各分支处均设关断用阀门和检查井。4.4

17、.5供电及电信项目用电利用供电公司供电系统，由现有变电所供给，用电负荷为100KVA，现有能力可满足要求。新建建筑设低压配电室，低压配电采用放射式及树干式相结合配电系统，全部采用电缆配电，电缆采用直埋敷设。建筑物内电源为400/220伏，三相无线制。建筑物内照明配线沿墙、梁、柱等暗敷，室内插座选用安全型。楼内公共照明以节能荧光灯为主，走廊、楼梯间设安全出口灯及事故照明灯，户外照明由配电室集中控制。防雷接地系统,在建筑物层顶设避雷网，利用建筑物柱内主筋做防雷引下线，基础钢筋网做地接板，辅助人工地极。引下线与接地网及层面避雷网可靠焊接，组成防雷接地系统。设备接地、通讯等电子设备接地与防雷接地系统共

18、享接地装置，要求综合接地电阻小于1欧姆。本项目电话通信由XXX县电信公司市话网接入，有线电视由XXX县有线电视网络公司有线电视干线引入。 第五章 节能5.1、用能标准和节能规范5.1.1 本项目属于建筑行业，应采用建筑节能规范。执行标准为：5.1.1 中华人民共和国节约能源法5.1.2 国务院关于加强节能工作决定（国发【2006】28号）5.1.3 河北省人民政府关于加强节能工作决定（冀政【2006】90号）5.1.4 国家发展改革委员会关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作通知（发改投资【2006】2787号）5.1.5 民用建筑节能管理规定（建设部令第76号）5.2工程项目节能措施5.

19、2.1建筑结构中节能设计1）建筑设计所有构、建筑物体形系数控制在0.3左右，窗墙面积比控制在0.4以下，利于节能。建筑设计尽量减少外维护结构面积，减小热交换，外立面尽量简单，避免较多凹凸和悬挑，利于节能，外墙采用浅色调，利于夏季减少吸热。建筑楼梯间和外廊设置门窗；楼梯间隔墙和户门应采取保温措施；西向窗户均设遮阳罩。2）维护结构设计窗户面积不宜过大，窗墙面积比不超过0.4，设计中应采用气密性良好窗户，其气密性等级，不低于现行国家标准建筑外窗空气渗透性能分级及其检测方法（GB7107）规定级水平。围护结构热桥部位应采取保温措施，以保证其内表面温度不低于室内空气露点温度并减少附加传热热损失。建筑物外

20、墙在室外地坪以下垂直墙面，以及周边直接接触土壤地面应采取保温措施。屋顶和东、西向外墙采取保温措施，满足隔热设计标准要求。3）建筑通风设计在建筑物采用气密窗或窗户加设密封条情况下，房间设置可以调节换气装置，门窗及换气装置布置，利于空气调节和夏季通风散热。5.2.2电气照明照明节能根据不同用途从照明合适、灯具布局合理、采用高效光源灯具、提高控制水平等方面入手，大房间采用高光强气体放电光源，其它房间尽可能采用节能灯具诸如荧光灯等，在不同照明质量前提下，要有效控制单位面积安装功率。采用各种类型节能节电开关和管理措施，充分利用天然光并根据天然光照度，确定照明点亮范围。5.2.3供热本工程项目设有生活热水

21、系统，设计中采用玻璃棉保温材料对热水箱热水管道进行保温，以减少热损失。5.3节水给水系统选用节水型装置设备，阀门等一些冲洗设备尽量安装自动控制装置，减少自来水跑、漏现象，降低水泵启停次数，合理布局布置管线,减少水头损失。第六章 环境影响和水土保持方案6.1环境影响分析6.1.1环境保护标准按照国家环境保护有关规定，本项目主要采用如下标准：开发建设项目水土保持方案技术规范（SL204-98）；水土保持综合治理技术规范（GB/T16453.1-16453.6-1996）；污水排放综合标准（GB8978-1996）；地表水环境质量标准（GB4040-2002）；环境空气质量标准（GB3095-199

22、6）；大气污染物综合排放标准（GB16297-1996）；饮食业油烟排放标准（GB18483-2001）；建筑施工场界噪声标准（GB12523-90）；其他有关标准。6.1.2项目运营期环境影响分析(1)水环境影响分析本项目产生污水为厕所、厨房含油废水。厕所污水经化粪池处理，厨房含油废水经隔油处理后，可合并排入市政排污管道，对周边水体环境无直接影响。(2)声环境影响分析本项目投产后，各主噪声基本在50-80dB之间。各声源中分体式空调及配电等声源经墙体隔音后，对外界环境影响较小；厨房设备噪声经厨房内合理布局和隔声处理，对外界影响基本可以控制在50dB以下。(3)大气环境影响分析本项目废气排放主

23、要为厨房油烟及锅炉废气。油烟经净化处理装置达标后排放；锅炉废气经油烟净化器处理后排放。因此本项目以上两股废气排放对周边环境影响较小。(4)固废物影响分析本项目产生固体废弃物主要是生活垃圾及食堂废料。本项目生活垃圾集中收集后交由环卫部门处理；食堂饭、菜剩余物也可委托环卫部门处理，餐厅泔水油要求由具有专业废弃食用油收集处理资质单位进行收集和处理。各类固废经合理处置后对周边环境影响较小。6.1.3项目建设期环境影响分析一、项目建设对环境影响主要有以下几方面：(1)施工扬尘对环境影响：在整个施工期，产生扬尘作业有土地平整、打桩、回填、道路灌注、建材运输、露天堆放、装卸和搅拌等过程，如遇干旱无雨季节，加

24、上大风，施工扬尘将更严重。(2)施工噪声对环境影响：施工噪声源主要有挖土机、推土机、装卸机、打桩机、水泥搅拌机、吊车、沙轮机、电钻、电梯、切割机及各种车辆等。(3)施工排水、弃土及垃圾对环境影响：施工期间，施工人员日常生活需排放一定量生活废水；施工过程中将产生一定量建筑废弃物，同时在建设施工期间需要挖土、运输弃土，运输各种建筑材料，如砂石、水泥、砖瓦、木料等。二、施工期间环境保护措施项目严格按照当地有关规定进行文明施工，落实具体安全文明施工措施。(1)施工扬尘对运输黄砂、石子、建筑垃圾等车辆应严密覆盖，绝对防止散落；对施工场地和道路应实施洒水抑尘；对露天砂石等建筑材料堆场必须用帆布或塑料纺织布

25、封盖。(2)施工噪声施工过程中尽量选用低噪声设备；加强高噪声施工设备维修管理，减少设备非正常噪声；施工车辆运行路线和时间尽量避开噪声敏感区和噪声敏感时段；除抢修、抢险、施工工艺或特殊要求必须连续作业外，尽量不在夜间进行产生环境噪声污染施工作业。因特殊要求需夜间施工，报环保部门审批，并且告示附近居民，施工噪声执行GB12523-90建筑施工场界噪声限值中标准规定。(3)施工排水、弃土及垃圾施工过程中泥浆废水、机械清洗废水、施工队伍和生活污水应经处理后方可排放；不能综合利用建筑垃圾及多余建筑材料，不能随意堆放，应及时清运、妥善处理。6.2项目水土保持方案项目在施工建设中地基开挖及施工车辆频繁往来将

26、不可避免地损坏原土地自然地貌和地表植被，损坏水土保持设施，导致水土流失，因此要严格做好各项水土保持措施，处理好场地排水，防止发生水土流失。施工建设过程所需石料填方拟商业采购，同时在石料运输途中，应防止石料抛洒路面造成新水土流失；施工过程中，应尽量做到挖填同步；完善排水设施，筑好排水沟，有效汇集水流，避免水流冲走砂土，破坏周边水土，施工结束后，应及时对场地进行平整和复原。第七章 项目组织与管理7.1项目组织为了保证项目顺利实施，XXX顶目组建人亲自管理此项工程。保证项目如期顺利施工。7.2项目管理7.2.1项目实施管理本项目建设过程实行项目法人责任制、招标投标制、工程监理制和合同管理制。7.2.

27、2项目资金管理 项目资金严格执行国家规定财务制度，由项目组建人自筹。项目建成后，审计部门要对项目资金使用进行逐项审计，并做出审计结论，接受各部门全面验收。 第八章 项目招标方案一本项目工程施工、监理单位将采用公开招标形式予以确定。二本项目拟采用公开招标方式择优选择勘察设计、建筑施工、监理与安装单位。招标范围为限额以上土建工程，给排水、暖通等安装工程等。三招标组织形式：招投标工作将委托具有招标资质中介机构进行代理。四工程质量要求：按国家有关规范进行验收。五评标组织、评标原则及决标：1根据七部委评标委员会和评标方法暂行规定及国家、省市有关招投标法规、规定及项目特点组成招标领导小组和评标、决标小组。

28、2评标原则（1）报价合理。（2）能够满足招标文件实质性要求，工期及质量、安全有保证。（3）技术力量和管理水平符合要求以及单位资信业绩良好。3决标评标专家组根据招标文件中评标办法进行评标，向招标领导小组推荐候选单位，并提供详细评标报告。招标领导小组经综合考虑后择优选定中标单位，向中标单位发放中标通知书。第九章 项目实施进度与工程管理9.1项目建设期本项目建设期为一年。9.2项目实施进度安排1、项目审批2011年11月完成项目审批。2、前期准备2011年12月完成场地平整工作及三通一平。3、规划与设计2011年11月完成建筑方案设计；2011年12月完成施工图纸设计工作。4、建设工程招投标2008

29、年6月完成建设工程招投标。5、工程施工2011年12月项目开工；2012年6月，建筑主体结顶；2012年11月，建筑施工全面完成，室外工程开始施工同时进行设备安装调试工作，接受各工种与各行业主管部门验收；2012年12月，室外工程施工和设备安装调试工作结束，各部门、各行业验收全部结束，工程交付使用。工程实施进度横道图看工程进度9.3工程施工与管理本项目监理单位、施工单位选择均实施招投标制度，以公开招标方式选择报价合理、能够满足建设工期及质量、安全有保证、技术力量和管理水平符合要求以及资信业绩良好单位。为保证工程质量，工程实施过程中严格控制原材料质量，施工单位采购材料、半成品、构配件，须采用大中

30、型厂家生产优质产品，符合施工图纸和有关标准、规范要求，并有相关产品合格证明及相应检测数据，其产品品牌、产地、质量均须发包方和监理签证认可，在使用前应按发包方和监理要求进行检验或试验，不合格不得使用。 施工过程中各有关单位必须严格按施工图纸、国家现行有关标准和规范、工程质量检验评定统一标准等文件要求,精心组织施工;各种记录,检验试验数据准确,档案资料齐全,通过健全质量保证体系和检查制度，严格把好每道工序质量关，以确保全部工程达到良好质量。施工过程中还应保证安全、文明、协调施工，采取严格安全防护措施，杜绝发生各类安全事故。第十章 投资估算及资金筹措 10.1投资估算依据（1）云南省建设工程造价标准。（2）本项目建设规模、占地面