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1、某投资集团某国际商贸城建设项目可行性研究报告最新*投资集团公司*国际商贸城建设项目可行性研究报告第一章 项目概况一、*概况（1）城市简介*位于*省西部，钱塘江上游，金华*盆地西端，南接福建 南平，西连江西 上饶、景德镇，北邻安徽 黄山，东与省内金华、丽水、杭州三市相交，是闽浙赣皖四省边际中心城市，*生态市，国家历史文化名城，国家化学工业基地。也是一座有一千八百年历史的江南重镇。衢江之畔，素有“四省通衢”之称，也是历代兵家必争重镇。1994年衢城被国务院命名为国家级历史文化名城。（2）区位交通*市位于中国*省西部，地处*、福建、江西、安徽四省交界，素有“四省通衢”之称，是沿海经济发达地区和内陆腹

2、地的结合部。*公路网布，横穿*的主要公路有杭金衢高速、黄衢南高速、杭新景高速、龙丽温高速等。另有横向的320国道、纵向的205国道和46省道等；浙赣铁路电气化复线穿境而过，前身是始建于20世纪30年代的杭江铁路。*至九江铁路衢常段也已通车。境内设有龙游站、*站、江山站三个主要站点；*机场位于古城东面，开通了开往北京、南京、广州、深圳、厦门、上海、海口等航班；衢江发源于开化莲花尖，是钱塘江的源头，水运自古即为*重要交通方式。近年来，衢江航道的建设也正日趋成熟，浙赣运河也正在酝酿中。不久的将来*的水运一定又会恢复往日空前繁荣的样子。（3）行政区划*市面积8837平方千米，人口246万人。辖柯城区、

3、衢江区两个区，龙游、常山和开化三个县和江山一个县级市。2005年底，全市行政区划调整合计为13街道、47镇、46乡、72社区居委会、2599行政村。（4）风物特产*物产丰富、特产众多，旅游商品价廉物美。每县都有一批名牌旅游特色产品，如开化纸、开化根雕、江山西砚、柯城莹白瓷等。*还被称为中国特产之乡：如中国花卉、特禽之乡柯城区，中国椪柑、竹炭之乡衢江区，中国竹笋、黄花梨之乡龙游县，中国白鹅、猕猴桃、白菇、蜜蜂之乡江山市，中国胡柚、油茶之乡常山县，中国龙顶茶、金针菇、根雕艺术之乡开化县。*著名的小吃有“三头一掌” ，*三头分别是兔头、鸭头、鱼头和鸭掌，都是*地方特色风味食品。以兔头最具代表，其肉质

4、细腻、疏松；高蛋白、低脂肪、低胆固醇，有利于身心健康。其中一粒志三头一掌最有代表性。二、*社会经济发展状况（1）综合实力初步核算，2010年，全市生产总值752.78亿元，按可比价格计算，比上年增长13.3%。其中：第一产业增加值64.25亿元，增长4.0 %；第二产业增加值413.99亿元，增长16.0%；第三产业增加值274.54亿元，增长12.2%。在第三产业中：交通运输、仓储及邮政业增加值增长10.8%，批发和零售业增加值增长13.4%，住宿和餐饮业增加值增长14.7%，金融业增加值增长16.9%，房地产业增加值下降6.2%。全市人均生产总值按户籍人口计算为30045元，合4438美元

5、，比上年增长12.8%。 （2）农业2010年，实现农林牧渔业总产值109.23亿元，比上年增长8.0%。全年农作物播种面积335.44万亩，比上年增长2.6%，其中：粮食播种面积198.05万亩，增长1.9%；油料播种面积57.11万亩，增长5.5%；蔬菜种植面积50.44万亩，增长2.5%；果用瓜种植面积7.91 万亩，增长5.4%。 （3）工业 全市年末共有规模以上工业企业单位1488家，比上年增加222家，其中：主营业务收入亿元以上的企业186家，比上年增加38家；大中型企业76家，比上年增加5家。 全年全部工业增加值347.62亿元，按可比价格计算比上年增长16.7%。规模以上工业全

6、年完成产值1137.46亿元，增长38.5%，其中：重工业837.38亿元，增长38.6%；轻工业300.08亿元，增长38.3%。实现工业销售产值1110.52亿元，增长39.4%，产销率97.63%，提高0.66个百分点。全年完成工业出口交货值79.58亿元，增长42.3%。 （4）固定资产投资和房地产业 2010年，全社会固定资产投资489.62亿元，比上年增长17.9%。其中限额以上固定资产投资454.71亿元，增长19.4%。在限额以上固定资产投资中：第一产业投资11.17亿元，增长6.5%；第二产业投资254.62亿元，增长16.9%；第三产业投资188.92亿元，增长23.8%。

7、 全市房地产开发投资63.71亿元，比上年增长69.5%，其中住宅投资52.57亿元，增长83.2%。房地产开发施工面积538.7万平方米，增长3.9%；竣工面积130.36万平方米，下降30.3%；销售面积170.68万平方米，下降26.2%，其中：住宅销售135.5万平方米，下降27.3%，商业营业用房14.74万平方米，下降30.1%。商品房销售额90.36 亿元，增长5.1%，其中住宅销售额74.01亿元，增长7.9%。 （5）国内贸易 2010年，社会消费品零售总额290.82亿元，比上年增长18.1%。分地域看：城镇市场实现消费品零售额250.25亿元，增长18.2%；乡村市场实现

8、消费品零售额40.57 亿元，增长17.2%。分行业看：批发业实现零售额42.74亿元，增长22%；零售业实现零售额216.95亿元，增长17.2%；住宿业实现零售额3.29亿元，增长20.2%；餐饮业实现零售额27.85亿元，增长18.7%。 全市共有成交额超亿元的各类市场 22个，摊位数8036个，实现成交额215.76亿元，增长14.4%。成交额超十亿元市场有7 家，与上年持平。 （6）财政收支2010年，实现财政总收入75.35亿元，比上年增长20.9%，其中地方财政收入46.98亿元，增长24.1%。在地方财政收入中：实现税收收入43.22亿元，增长27.0%，其中主体税种增值税、营

9、业税和企业所得税分别增长9.7%、33.7%和40.6%。全年财政支出107.09亿元，增长11.8%。（7）*经济技术开发区*市经济开发区：位于市区东南侧，紧邻老城区，规划面积8.5平方公里，区内建有铁路货运场、集装箱中转站，建有日供水 10万吨的第二水厂，三座分别为3.5万伏、11万伏、22万伏的变电所，公寓住宅、宾馆、银行、学校、医院、娱乐中心、体育馆等设施一应俱全。 江山经济开发区：位于江山市区南端，规划面积7.76平方公里，是一个以发展外向型经济为主体的新兴工业基地，目前正在新开发特色工业园区，占地面积7平方公里，区内安排有工业、公建、住宅、仓储等各类用地，重点培育精细化工产业。 沈

10、家经济开发区：地处*市区东郊，东连320国道，南跨浙赣铁路复线，规划面积 6.8平方公里，目前已完成4平方公里的开发建设，基础设施建设已投资2.67亿元,相继建成自来水厂、变电所、学校、公园和总长约23公里的区际主干道项目。三、*城市发展规划（2002-2020）（1）城市发展目标至规划期末即2020年，将*建设成为浙、赣、闽、皖四省边际中心城市和生态园林城市。（2）城市形态规划确定为由老城片、花园岗片、衢化片、城东片四片用地组成的组团式城市形态。（3）城市结构结合城市用地发展方向和城市形态，形成以衢江和乌溪江为景观和生态轴线的四片城市用地，三个公共活动中心，两个物流中心，一个干路系统，五条楔

11、形绿带的城市结构。 四片城市用地：老城片由*老城及城南新区组成，其功能是组织传统商业、文化、闲游及居住等功能；花园岗片组织城市行政办公、商业、金融、文化教育、居住等功能；衢化片功能以化工园区为主，保留原居住功能，结合其西侧的*高新技术园区，用地向西、向南发展；城东片北侧用地以衢江区的行政办公和居住为主，南侧为以加工工业为主的工业区。 三个公共活动中心：主中心以衢江为轴线，由花园岗片和老城片的公共服务设施共同构成。两个次中心一个位于花园岗的南部，由文化娱乐、旅游服务设施、体育设施等组成。另一个次中心在城东片区，由衢江区区政府及商业服务、文化娱乐等设施组成。 一个干路系统：*城区形成一环、一纵、两

12、横的干路系统。一环是指以东、西高速公路连接线为基础经衢化北侧形成勾通四片城市用地的快速环路；一纵是指由环城东路及原衢化公路构成勾通城市南北的主干路；两横：由环城南路和三衢路形成两条城市东西向主干路。 两个物流中心：在城东、城西布置两个物流中心，其中城东由工业用地、铁路货场、高速公路连接线结合，组成工业原材料及产品的物流中心；城西在汪村与城市商业设施、对外公路、市场园区结合组成商业性物流中心。 五条楔形绿带：第一条是由城南烂柯山风景名胜区和乌溪江构成的城郊风景林地，由东南向西北伸入城市；第二条是利用机场净宽控制区，以生态林地为主，由东北向西南伸入城市；第三、第四条是利用常山港、江山港进入城市成为

13、衢江的条件，构筑两条由西南向东北伸入城市的绿带，第五条是老城片与衢化片之间的永久性生态绿带。结论 位于闽浙赣皖四省边际中心的*，素有“四省通衢”之称。浙赣铁路穿境而过，境内高速、国道、省道更是密布，与航空、水运组成了全方位的立体化交通物流体系，区位交通优势可谓得天独厚。 *物产丰富、特产众多，称为中国特产之乡，其椪柑和“三头一掌”可说是家喻户晓。 *由于地处*，相对*其它几个沿海城市经济要相对落后，但近几年*经济发展势头迅猛，经济年增长率位于*前列，综合实力不断提升，居民生活水平稳步提高，消费能力持续增强。 *的城市规划目标是，到2020年建设成为浙、赣、闽、皖四省边际中心城市和生态园林城市。

14、城市用地整体向西、向南发展，西区是未来*的行政、经济、文化中心；南区是*未来三大片区商业中心之一，商贸流通业将在这里崛起。 第二部分 *商贸市场概况 一、*整体商贸业现状2010年，*实现社会消费品零售总额290.82亿元，比上年增长18.1%，增长速度喜人。但是目前*商业仍然以传统型商业业态为主，且商业密集，市场竞争日渐激烈，但现有商业业态却日益不能满足*消费者的购物需要。*商业市场正由传统商业模式向新型商业业态转变，集休闲娱乐餐饮的“一站式”购物中心即将出现，传统百货业面临市场考验，也意味着*商业正走向新的发展阶段。（1）*传统商业中心*传统的商业中心是以上街下街、新桥街、南街、道前街、坊

15、门路步行街、中河沿、蛟池街所形成的商业区域。该区域商业业态丰富，中百、中银、东方商厦、梅尔百货为代表的百货商场；中小家电城、四通家电、联通手机等专业店；另外临街型商铺的品牌专卖店、银行、超市、宾馆、餐饮店、茶坊、酒吧、KTV等场所众多，具备购物、金融、休闲、娱乐、餐饮、旅游等功能，是*市目前最繁华的商业区，同时亦是目前*地区品牌数量最多、商业类型、档次最齐全的一个商业区，是*消费者随机型、习惯性的购物区域。（2）*南部新兴商业区由三衢路、衢化路、荷花中路、荷花东路形成的南部商业区域，是*新兴的商业区，新火车站位于荷花中路的最南端。南区商圈专业市场众多，其中又以上洋专业市场城为代表； 家电、数码

16、通讯、家俬、电动车以及其他机动车及其汽车配件等业态在*市具有很高的市场认知度；“大润发”超市是目前*最大的超市，形成全市范围的市场辐射。根据*市的规划，整个城市向南向西发展，这个区域具有相应的市场发展潜力，本项目正处于此商圈。二、“四省九市”各类重点市场解析*上洋专业市场城石材市场 钢材市场运输繁忙*专业市场城位于*市柯城区上洋，距铁路客运站1.5公里，规划用地1.15平方公里，以五金建材类的专业市场为主，2010年完成销售额105.03亿元，成为四省边际地区首个百亿元专业市场。其占领了*市本级90%以上的建材装饰产品份额，除了来自于江山、常山、开化和龙游等本市地区，55%的销售份额源自本省的

17、丽水、金华，以及江西、安徽、福建等地，是*乃至四省边际最大、品种最齐的专业市场城。自2003年5月启动市场城开发至今，已经完成土地开发1000余亩，总投资约9亿元，开业市场的建筑面积达42万平方米，13个市场入驻，巨桑家居市场、新凤朝市场、石材市场、恒滔五金市场、新建建材市场、钢材市场、灯具市场等10个市场开业，经营户(包括私营企业)800余户，市场平均出租率为95.2%，固定从业人员4000余人。到2015年，全面完成*专业市场城1.15平方公里规划用地开发。专业市场总数达到15家，总交易额达到130亿元，其中超10亿元的专业市场5家以上，超5亿元市场10家以上;再发展5-8家市场建立网络交

18、易系统，培育现代商贸市场经营模式。同时，积极推进“以商促工”，促进“集散型市场”向“产地型市场”转化。*华墅集镇工业区服饰城*市华墅集镇工业区服饰城是由政府搭桥、*卫东服饰有限公司投资组建的服饰城，工业区总体规划3平方公里，首期已开发建设1平方公里。投资5000万元，年销售额按保守测算约14000万元。服饰城将以高品位大规模地引进国内外先进设施、技术，利用本地丰富的劳动力资源，做大做强服饰生产、加工、外贸进出口基地，创建浙、皖、赣、闽四省边际最大的服饰城。服饰城已被*省列入全省十大中小企业孵化器基地之一。*物资调剂市场*物资调剂市场由*市法明市场管理服务有限公司投资创建，规划占地50亩，总投资

19、4000万人民币，项目总建筑面积3.5万平方米。由于*没有一个良好的旧货交易经营场所，供需双方往往错过了许多交易机会，其发展始终处于停滞不前的状态。建设一个专门经营旧货的市场，可以充分发挥地理、场地、交通、信息等各项优势。本市场将做到展示最优化、品牌最大化、价格最低化、货源充足化、服务专业化，努力成为辐射四省九地市的专业物资调剂市场。义乌中国小商品市场中国小商品城坐落于*中部义乌市，创建于1982年，是我国最早创办的专业市场之一。20多年来，经历四次搬迁八次扩建，现拥有营业面积400余万平方米，由国际商贸城、篁园市场、宾王市场三个市场簇群组成，商位6.2万个，从业人员21万多，日客流量20多万

20、人次。来自世界各地的10万余家生产企业包括6000余个知名品牌在这里常年展示16个大类、4202个种类、33217个细类、170万个单品。饰品、玩具、工艺品、日用五金、袜子、拉链等优势商品在中国市场占有30%以上的份额。2008年，中国小商品城实现总成交额381.81亿元，连续18次蝉联中国专业市场榜首；其中，外贸出口占总成交额的60%强，商品辐射215多个国家和地区，2005年被联合国、世界银行与摩根士丹利等权威机构称为“全球最大的小商品批发市场”。南平亿发商贸城 南平亿发商贸城位于南平市东坑316国道原收费站两侧，占地面积100多亩总建筑面积12多万平方米总投资1.5亿，建有日用副食品和装

21、饰建材两大专业批发市场，是南平市政府重点推广项目，亿发商贸城建有600余间连宅（南平首创）和面积4万多平方米地上、地下仓库、车库及办公楼，可容纳千家以上的装饰建材代理商（厂商）和其它日用副食品等小商品交易，直接增加就业岗位5000多个，是闽北地区规模最大的专业批发市场。上饶市大市场上饶市大市场是经原上饶市（现信州区）人民政府批准立项命名的跨世纪工程，由上饶裕民实业有限公司和澳门和丰进出口贸易公司合资开发兴建。是目前赣东北地区规模最大的商品流通大市场，市场规划分三期建设，总占地13万平方米，建成铺面2000余间，仓库等相关配套建筑面积约10万平方米，一期工程约6万平方米，于98年7月1日竣工投入

22、使用。二期工程4万余平方米也于2000年年底竣工并陆续投入使用。 上饶大市场一期建成投入使用的八个经营区域，主要经营日用百货、服装鞋帽、针纺织品、副食品和农资农机产品；市场二期主营商品：日用百货、服装鞋帽、针纺织品、副食品和农资农机产品等；而上饶大市场三期是一个占地面积6000平米，建筑面积22000平米的会展中心。上饶市大市场的三层辐射圈，即：（一）、对周边50公里内紧邻县城的核心圈。（二）、对市辖区内及相邻的鹰潭、抚州、景德镇以及相距甚近的邻省巨州、金华、黄山、武夷山、建阳等市的中心圈。（三）、外围对*、上海、福建、安徽、无锡、苏州促销地方名、优、特商品仍具有强劲的辐射影响力。上饶江南商贸

23、城上饶江南商贸城位于三清大道、紫阳大道、凤凰大道三条城市主干道环绕而成的黄金三角区域，是市城建重点工程项目，由福建贝斯特集团投资兴建，总占地720亩，总建筑面积80万平方米，总投资约8亿元，堪称市场建设“巨无霸”工程。江南商贸城建筑造型简洁明快，主干道、次干道构成四通八达的路网系统，各功能分类市场沿纵横两轴序列展开，单独成区又有机结合。项目分两期建设，一期占地250亩，工程主要是小商品、针织服装鞋业、家电、陶瓷、装饰装潢材料等市场建设。目前江南商贸城有300余个国际国内著名的品牌代理、总经销商，从业人员近1万人；商贸城三期已建成800米永隆步行街、2.5万平方米的城市酒店，拟建大型购物中心以及

24、22万平方米高尚纯住宅区，08年该市场年交易额突破30亿元。抚州豪德贸易广场抚州豪德贸易广场是赣东地区规模最大、功能最全、配套最完善的商品集散地，地处文昌大道西侧，汤显祖纪念馆旁，占地209亩，总投资1.28亿元，建筑面积16万多平方米，是抚州十大重点工程之一。广场内商品种类齐全，商铺分片分类进行分布，分为百货、小商品、副食品、建材、装饰材料、五金交电、二类机电、橡胶制品、粮油饲料、农资及水果等。设有大型休闲娱乐广场和中心景观购物休闲一条街。广场还将兴建客、货运汽车站，公交车可直达广场。广场内道路宽阔，纵横交错，大型车辆可直达每个商铺门前。一、 *商贸业发展规划（1）*商贸业发展定位构筑以大中

25、型购物中心、仓储式商场、超市、专业街、百货店、专卖店、专业店、星级宾馆为主线，以综合性市场、专业性市场、现代物流园区为基础，以集贸市场、便利店、工厂直销中心为辅的市场体系，建造功能定位准确、设施布局科学、业态结构合理、信息化程度高的现代商贸业体系。实现传统商贸流通业向现代商贸流通业的转变，做到工业与商贸业的协调互动发展。（2） *商业发展目标到2020年，将*建成四省边际物流中心，形成以*为中心的四省边际商业网络，通过现代商业业态的发展促进中心城市的繁荣，满足人们日益增长的物质和文化需求，商贸发展总体上接近中等发达城市商贸水平。（3）*商业网点规划根据*市城市总体规划确定的一城四片的中心城市空

26、间布局和*市商贸流通业的发展趋势，*商业网点分为市级商业中心和市级商务中心、片区商业中心及社区商业（包括重点乡镇商业网点）三个层次；在规划期内，在中心城市建设市级商业中心和市级商务中心、三个片区商业中心、两个物流基地（含重点专业市场群）和八条商业特色街，以及符合社区服务半径的集中商业网点布局。 市级商业中心：由老城区商业中心和西区商务中心两部分组成。老城区商业中心，到2020年，基本商业面积14万平方米，主要由环十字街商圈、环南湖、环坊门街三个传统商圈组成。西区商务中心，未来*市的城市中心区西区总规划面积约30平方公里，分三期进行建设，西区中央商务区规划在白云路东侧、花园路南侧、衢江西侧，用地

27、面积约1平方公里。主要考虑行政办公、金融中心、商业步行街区、购物中心（广场）、写字办公中心等设施。 片区商业中心：片区商业中心是指商业中度集聚，经营服务功能比较完善，服务范围为广域的地区商业中心，由衢江区商业中心、南区商业中心和衢化商业中心组成。 社会商业中心：包括居住区商业和街坊商业两个层次，以个别超市和农贸市场为骨干，同时设小型生活服务及金融、邮政等配套网点，使之基本满足周边居民日常生活的多方面需要，分布于城市各个片区。专业市场重点发展适应农业产业化要求的农副产品批发市场；控制发展家居装饰材料市场。规划期内、市区范围内不再建新的市场，新建专业市场主要向百家塘专业市场区集中或向城郊发展。总

28、结 以上街下街、南街为主要区域的传统商业中心商业因子沉淀深厚，商圈发展成熟，是*最繁华的商业场所，但商业业态相对发达城市较落后、商品交易市场功能退化； 南区新兴商圈专业市场发达，但业态较单一，缺乏综合性的“一站式”现代化商品交易场所； “四省九市”已存在一些大一不一的商贸市场，尤以义乌小商品城为最；*除上洋专业市场城外，尚无第二个辐射能力强，辐射范围能达“四省九市”的市场； *商业发展的目标是，将*建成四省边际物流中心，形成以*为中心的四省边际商业网络。从商业网点规划看，在强化传统商业中心的同时，南部片区是商业发展重点区之一，拥有巨大的市场潜力。第三部分 项目开发必要性纵观国内商贸市场快速发展

29、，*的商贸市场目前尽管已经初具规模。但市场功能迫切需要转型升级，以确保*商贸业持续发展，全面提升的目标。因此，开发建设一个大规模、高等级的市场，引导和实现*商贸业转型升级，满足广大消费者需求十分必要。一、复兴“四省通衢”区位优势*地处浙、闽、赣、皖四省边际中心，素有“四省通衢”之称，承东启西，通南联北，占据浙、闽、赣、皖四省物流、人流、信息流集散中心之地利，区位优势可谓是得天独厚。*的区位优势，在历史上确实存在，是著名的水陆运输枢纽城市，曾有过长时期的辉煌；到如今也存在，只不过在经济社会发展过程中，因为发展缓慢等因素而逐渐被边缘化。但是在省“十一五”规划中，提出要“发挥*作为浙闽赣皖四省边际中

30、心城市的区位优势，大力拓展*经济内陆腹地”的要求，在政策层面对*的地位和作用作出了具有战略意义的判断和决策，而*国际商贸城“大流通、大商贸”的特点也为复兴*的区位优势添砖加瓦。相信在政府的引导和*国际商贸城等大型商品交易市场的促进下，重振和复兴*“四省通衢”的区位优势指日可待。二、提升*商贸交易品质为了使商品交易市场与现代商贸产业接轨，使之成为现代商贸产业的组成部分，实现市场健康永续经营，是今后一个时期内商品交易市场发展的主题。在这一主题指导下，大力提升商品交易市场的品质，成为我国商品交易市场发展的中心任务。*当前的商品交易市场，在空间规划、市场设施建设等方面大都滞后市场发展的需要，许多市场环

31、境脏、乱、差，交通拥挤；且只能实现消费者购物这一单一功能，已无法满足消费者对“一站式”消费的需求。*商贸城强化市场功能和市场配套功能要求，打造人性化、情景化、现代化的第五代市场，大力提升了*商品交易的品质。三、整合提升现有资源目前*的商品市场虽然已经形成规模化效益，各类市场相对集中。但总体格局处于零散状态，集群意义仅为空间组合，而尚未形成互动提升功能。如前所述，*商贸业正处于面临周边地区竞争挤压、强化自身功能阶段。因此，“*国际商贸城”的建设，将以“第五代”市场的典范，充分整合现有资源，以规模化、现代化、功能化、信息化、集约化的理念，全面整合与引领聊城商贸业档次与格局，参与未来的竞争。四、推动

32、地方产业发展近年来，*全市国民经济和社会发展情况总体良好，但在发展过程中仍存在一些困难和问题：主要经济指标增幅回落，部分企业生产经营困难，财政减收增支因素增多，保稳促调难度加大；第三产业特别是商业服务业引进和储备大项目不多，发展后劲不足；就业形势严峻，农民特别是桔农持续增收难度加大，部分低收入群众生活比较困难。三大产业在自身发展因素的推进下，仍需促进其发展的展示平台与工具，以确保其强盛的市场竞争力。该项目的建成，将为*的三大产业构筑一个强大、齐全的展示舞台，能极大地推动*第三产业的发展和活跃。五、提升*城市品位形象*作为一个历史文化名城，有其深遂的文化底蕴；近些年来，*以推行“两子”文化来促进*的文化底