中国主要大城市地产发展趋势分析_精品文档.ppt

1、房地产房地产E网网寻找发展契机寻找发展契机 中国主要大城市房地产市场发展趋势分析中国主要大城市房地产市场发展趋势分析中国主要大城市房地产市场发展趋势分析中国主要大城市房地产市场发展趋势分析中原（中国）物业顾问有限公司中原（中国）物业顾问有限公司中原（中国）物业顾问有限公司中原（中国）物业顾问有限公司 中央研究部中央研究部中央研究部中央研究部房地产房地产E网网第一部分第一部分第一部分第一部分 城市社会经济综合评价城市社会经济综合评价城市社会经济综合评价城市社会经济综合评价城市宏观经济比较：城市宏观经济比较：城市宏观经济比较：城市宏观经济比较：GDPGDP、产业结构、产业结构、产业结构、产业结构城

2、市建设比较城市建设比较城市建设比较城市建设比较城市生活水平及购买力比较城市生活水平及购买力比较城市生活水平及购买力比较城市生活水平及购买力比较第二部分第二部分第二部分第二部分 城市房地产市场特征分析城市房地产市场特征分析城市房地产市场特征分析城市房地产市场特征分析土地市场、土地市场、土地市场、土地市场、住宅市场、住宅市场、住宅市场、住宅市场、写字楼市场、写字楼市场、写字楼市场、写字楼市场、零售物业市场零售物业市场零售物业市场零售物业市场第三部分第三部分第三部分第三部分 城市房地产发展趋势展望城市房地产发展趋势展望城市房地产发展趋势展望城市房地产发展趋势展望宏观经济预测、宏观经济预测、宏观经济预

3、测、宏观经济预测、城市热点发展区域分析、城市热点发展区域分析、城市热点发展区域分析、城市热点发展区域分析、城市分类物业市场预测（住宅、写字楼、零售物业）城市分类物业市场预测（住宅、写字楼、零售物业）城市分类物业市场预测（住宅、写字楼、零售物业）城市分类物业市场预测（住宅、写字楼、零售物业）房地产房地产E网网社会经济综合评价社会经济综合评价社会经济综合评价社会经济综合评价宏观经济比较：宏观经济比较：宏观经济比较：宏观经济比较：GDPGDPGDPGDP、产业结构、产业结构、产业结构、产业结构人均人均人均人均GDPGDPGDPGDP：深圳居首位，重庆位末席：深圳居首位，重庆位末席：深圳居首位，重庆位

4、末席：深圳居首位，重庆位末席GDPGDPGDPGDP：上海一马当先、北京紧随其后：上海一马当先、北京紧随其后：上海一马当先、北京紧随其后：上海一马当先、北京紧随其后 GDP GDP GDP GDP增长率：增长率：增长率：增长率：9 9 9 913.2%13.2%13.2%13.2%的年增幅的年增幅的年增幅的年增幅 均高于全国平均水平均高于全国平均水平均高于全国平均水平均高于全国平均水平产业结构：第三产业发展迅速产业结构：第三产业发展迅速产业结构：第三产业发展迅速产业结构：第三产业发展迅速 城市农业继续萎缩城市农业继续萎缩城市农业继续萎缩城市农业继续萎缩房地产房地产E网网社会经济综合评价社会经济

5、综合评价社会经济综合评价社会经济综合评价城市建设比较城市建设比较城市建设比较城市建设比较北京：改变以往的扩张式发展模式，北京：改变以往的扩张式发展模式，北京：改变以往的扩张式发展模式，北京：改变以往的扩张式发展模式，而采用分散集团模式发展，有效提而采用分散集团模式发展，有效提而采用分散集团模式发展，有效提而采用分散集团模式发展，有效提高城市资源配置与利用效率。高城市资源配置与利用效率。高城市资源配置与利用效率。高城市资源配置与利用效率。上海：把上海：把上海：把上海：把“一城九镇一城九镇一城九镇一城九镇”作为城作为城作为城作为城市扩张的方式，并以浦江两岸市扩张的方式，并以浦江两岸市扩张的方式，并

6、以浦江两岸市扩张的方式，并以浦江两岸综合开发带动旧城区改建。综合开发带动旧城区改建。综合开发带动旧城区改建。综合开发带动旧城区改建。重庆：以建设主城区；扩展新重庆：以建设主城区；扩展新重庆：以建设主城区；扩展新重庆：以建设主城区；扩展新城区，构建主城、都市圈和市城区，构建主城、都市圈和市城区，构建主城、都市圈和市城区，构建主城、都市圈和市域三层结构形态城市网络。域三层结构形态城市网络。域三层结构形态城市网络。域三层结构形态城市网络。城市建设特点城市建设特点城市建设特点城市建设特点注：基本建设投资为注：基本建设投资为注：基本建设投资为注：基本建设投资为20012001年数据。年数据。年数据。年数

7、据。城市城市城市城市现有建筑规模现有建筑规模现有建筑规模现有建筑规模（亿平方米）（亿平方米）（亿平方米）（亿平方米）人口规模人口规模人口规模人口规模（万人）（万人）（万人）（万人）基本建设投资基本建设投资基本建设投资基本建设投资（亿元）（亿元）（亿元）（亿元）城市建设重点城市建设重点城市建设重点城市建设重点北京北京北京北京3.03.014001400387.3387.3分散集团式发展分散集团式发展分散集团式发展分散集团式发展上海上海上海上海4.24.216001600710.5710.5一城九镇，浦江两岸开发一城九镇，浦江两岸开发一城九镇，浦江两岸开发一城九镇，浦江两岸开发重庆重庆重庆重庆30

8、003000258.5258.5主城主城主城主城,都市圈都市圈都市圈都市圈,市域三层空间网络市域三层空间网络市域三层空间网络市域三层空间网络房地产房地产E网网社会经济综合评价社会经济综合评价社会经济综合评价社会经济综合评价城市生活水平及购买力比较城市生活水平及购买力比较城市生活水平及购买力比较城市生活水平及购买力比较城城 市市居民人口居民人口（万人）（万人）居民收入居民收入（元（元/人人.年）年）居民存款居民存款/贷款款（亿元）元）居民消居民消费水平水平（元（元/人人.年）年）居民住房居民住房（平方米（平方米/人）人）北北 京京1,3831,38311,57811,578元元11.9%11.9

9、%年末存款余额：年末存款余额：3,5363,536 613613消费贷款余额：消费贷款余额：731731 3473479,0549,05417.617.6上上 海海1,6141,61412,88312,883元元9.9%9.9%年末存款余额：年末存款余额：3,0023,002 478478消费贷款余额：消费贷款余额：744744 33133113,36913,36912.112.1重重 庆庆3,0973,0976,7216,721元元 7.1%7.1%年末存款余额：年末存款余额：1,3171,317 2312316,5446,54411.611.6杭杭 州州62962910,89710,897

10、元元 12.2%12.2%年末存款余额：年末存款余额：2,6222,622 533533消费贷款余额：消费贷款余额：2,0882,088 4014018,9688,96811.211.2深深 圳圳46946923,54423,544元元 8.9%8.9%年末存款余额：年末存款余额：1,3731,373 29129117,80917,房地产房地产E网网2000-2001年城市土地购置面积年城市土地购置面积 2000-2001年城市土地开发面积年城市土地开发面积 城市房地产市场特征分析城市房地产市场特征分析城市房地产市场特征分析城市房地产市场特征分析土地市场土地市场土地市场土地市场北京土地购置面积

11、大幅上升，土地开发面积翻倍增长，北京土地购置面积大幅上升，土地开发面积翻倍增长，投资呈现高涨态势，未来市场供应较为充足。投资呈现高涨态势，未来市场供应较为充足。20022002年年上半年投资快速增长。上半年投资快速增长。上海土地投资继续高速增长，反映出相对规范的土地上海土地投资继续高速增长，反映出相对规范的土地市场状况，以及活跃的土地交易状况。市场状况，以及活跃的土地交易状况。20022002年上半年年上半年投资快速增长。投资快速增长。重庆土地市场发展相对平稳，土地购置面积、开发面重庆土地市场发展相对平稳，土地购置面积、开发面积同步增加。积同步增加。2000-2001年城市土地投资额比较年城市

12、土地投资额比较房地产房地产E网网城市房地产市场特征分析城市房地产市场特征分析城市房地产市场特征分析城市房地产市场特征分析住宅市场住宅市场住宅市场住宅市场 除杭州外，其它四城市投资均呈现强劲增除杭州外，其它四城市投资均呈现强劲增长趋势长趋势2002年，北京住宅投资连续第二年超过上海，年，北京住宅投资连续第二年超过上海，重庆投资总体规模较小，但高速增长的趋势重庆投资总体规模较小，但高速增长的趋势预示着良好的市场前景。预示着良好的市场前景。2002年杭州住宅投年杭州住宅投资与去年基本持平。资与去年基本持平。住宅开发规模持续扩大住宅开发规模持续扩大五城市建设规模综合比重占据全国总量的五分五城市建设规模

13、综合比重占据全国总量的五分之一强，其中，上海、北京增长最为显著。之一强，其中，上海、北京增长最为显著。住宅投资住宅投资住宅投资住宅投资 住宅建设规模住宅建设规模住宅建设规模住宅建设规模 （20022002年）年）年）年）房地产房地产E网网销售量持续增长，北京、深圳增幅明显，其销售量持续增长，北京、深圳增幅明显，其它城市增速减缓它城市增速减缓上海住宅价格上升趋势明显，上海住宅价格上升趋势明显，20022002年超过年超过北京达北京达49504950元元/平方米平方米20022002年北京价格下降年北京价格下降249249元，达元，达44674467元元/平方米平方米重庆住宅价格基本稳定，平均价重

14、庆住宅价格基本稳定，平均价12521252元元/平方米平方米住宅住宅住宅住宅销售销售销售销售 住宅住宅住宅住宅价格（价格（价格（价格（2002200220022002）城市房地产市场特征分析城市房地产市场特征分析城市房地产市场特征分析城市房地产市场特征分析住宅市场住宅市场住宅市场住宅市场房地产房地产E网网1998-20021998-20021998-20021998-2002年城市住宅空置量变动状况年城市住宅空置量变动状况年城市住宅空置量变动状况年城市住宅空置量变动状况 北京空置好于往年北京空置好于往年北京空置好于往年北京空置好于往年2002年年北北京京空空置置量量仅仅有有小小幅幅上上升升，增

15、增长长16万万平平方方米米达达650万万平平方方米米，这这是是因因为为2002年年大大量量的的经经济济适适用房和中低价住宅上市，极大刺激了市场需求用房和中低价住宅上市，极大刺激了市场需求 上海空置量连续两年下降上海空置量连续两年下降上海空置量连续两年下降上海空置量连续两年下降2002年年，上上海海住住宅宅销销售售量量连连续续四四年年超超过过竣竣工工量量，使使得得市市场场空空置置量量逐逐年年下下降降，整整体体市市场场供供不不应应求求状状况况使使得住宅空置仅为得住宅空置仅为400万平方米万平方米 重庆空置有所回升重庆空置有所回升重庆空置有所回升重庆空置有所回升2002年年重重庆庆竣竣工工面面积积与

16、与销销售售面面积积基基本本相相当当，当当年年销销售售不不及及上上年年火火爆爆，空空置置量量上上升升10万万平平方方米米，达达71万平方米万平方米注：图中所示空置面积为当年竣工面积与销售面积之差注：图中所示空置面积为当年竣工面积与销售面积之差城市房地产市场特征分析城市房地产市场特征分析城市房地产市场特征分析城市房地产市场特征分析住宅市场住宅市场住宅市场住宅市场房地产房地产E网网各地商品住宅区域价格分布各地商品住宅区域价格分布各地商品住宅区域价格分布各地商品住宅区域价格分布 城市区位城市区位平均价格平均价格（元（元/平方米）平方米）位位 置置北北京京中心区中心区10500-1200010500-12000东城、西城、崇文、宣武东城、西城、崇文、宣武次中心区次中心区8000-100008000-10000朝阳、海淀朝阳、海淀边缘城区边缘城区4000-80004000-8000丰台、石景山丰台、石景山上上海海中心区中心区5800-75005800-7500黄浦、卢湾、静安黄浦、卢湾、静安次中心区次中心区4200-65004200-6500徐汇、长宁、卢湾、虹口闸北、杨浦、徐汇、长宁、卢湾、虹口