青岛酒店式公寓市场分析doc.docx

1、青岛酒店式公寓市场分析doc青岛酒店式公寓市场分析第一部分酒店式公寓、产权式酒店概念特征区分一、 酒店式公寓概念（一） 酒店式公寓的特点酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。（二）酒店式公寓的户型从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。对于不同户型也有不同的格

2、调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。（三）酒店式公寓的规划设计酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，它不能流于一般形式，因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，他的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务。选择酒店式公寓自住最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。随着人们生活水平及生活品味的提高，人们对生

3、活质量的要求也随之提升。酒店式公寓能够满足这一特定人群的这种需求。二、 产权式酒店概念（一） 产权式酒店最早出现在欧美旅游发达地区。产权式酒店的本质在于购买者购买的目的并非用于自住，而是将客房委托酒店管理公司统一经营和出租，以获取客房利润分红和获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权为目的。（二） 产权式酒店投资业主以获得酒店完全不动产产权作为资本，通过出让所购客房的使用权赚取收益。这种物业可将每个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主或者委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以可以认为它是拥有私家产权的酒店。第二部分青岛酒店式公寓、产权式酒店发展现状概述一、 青岛酒店式公寓市场发展现状概述（

4、一） 单一酒店式公寓物业形式匮乏就目前青岛酒店式公寓市场的发展现状来看，规划为单一酒店式公寓形式的物业项目相对匮乏，此一定意义上说明了青岛的酒店式公寓市场正处于摸索阶段，无论是开发商还是政府规划部门，对于此种物业形态建筑的开发建设还有待市场进一步的验证。（二） 规划有酒店式公寓物业形态部分的综合性高品质项目引领市场潮流目前青岛新开工或者将要开工的几个高品质项目，在项目总体规划方面大多为：商业、办公楼、酒店式公寓。这种形式的规划，极大的提高了项目的综合品质与整体管理运营能力，对于吸引国际国内高端客户的入住，形成良好的综合性高端物业运营氛围，提供了良好的基础。（三） 酒店式公寓分布区域特点目前青岛

5、市场上规划有酒店式公寓部分的项目，其分布区域可以分解为以下几个区域：市南区中心区域、开发区、城阳区，此三个区域目前都有酒店式公寓项目存在。从以上三个区域各自的区位特点来说，在此建立酒店式公寓项目是有其一定的区域发展特点与群众基础的。其中市南区中心区域，山东路、香港路沿线，以其良好的区位地段优势成为开发此建筑物业的首选之地；开发区，政府政策的倾斜，招商引资力度的加大，港口经济的迅猛发展，使此区域整体发展形势良好，对于酒店式公寓物业形态的开发建设拥有一定的环境基础；城阳区，青岛北部的特色城区、经济重镇，众多工业园、韩国企业的集散地，使此区域开发建设酒店式公寓项目拥有了良好的群众基础。二、 青岛产权

6、式酒店发展现状概述（一） 青岛产权式酒店的分布需要有明显的环境因素支持在地理位置上，产权式酒店多分布在旅游区、商业中心和高尔夫球场等旅游、休闲项目内，相对于酒店式公寓来说，客户环境要求淡于商业而偏重于自然。就目前青岛产权式酒店的分布现状来看，李沧区的广业锦江大酒店处于商业中心区，崂山区的弄海园位于崂山石老人旅游度假区，格林堡高尔夫度假别墅位于即墨的高尔夫球场内，也属于旅游度假区。（二） 青岛产权式酒店物业发展相对趋缓，市场认同度较低。青岛产权式酒店物业的开发建设速度缓慢，这与青岛目前的城市发展进度存在一定的关系，青岛虽然经过近几年的迅猛发展，城市的综合品质得到了一定的提高，但是对于城市物业建筑

7、的开发理念还与上海、北京等一线城市存在一定的差距，而产权式酒店物业形态作为一种风险性很大的投资性物业，其发展进程还有待在市场上去不断摸索与验证的。第三部分青岛酒店式公寓、产权式酒店相关竞争个案市场状况对于目前青岛市场上的酒店式公寓、产权式酒店项目，我们对市场在经营、正在开发域和将要开发的项目进行了客观、全面的项目个案整理分析，具体情况如下：一、酒店式公寓项目（一） 市南区中心区域1. 已开发项目个案 项目名称：TOP颐和国际开发商：青岛泰山房地产项目位置：香港中路10号总建面：12万平米规划用途：写字楼、酒店式公寓建筑形态：高层建筑风格：现代建筑栋数：2栋建筑层数：31层、40层总套数：写字楼

8、440套、酒店式公寓403套绿化率：10%面积区间：60-150平米主力面积：68、95、108平米价格区间：10400-26600元（写字楼）、10400-17000(公寓)销售均价：约13000元/平米装修标准：精装修车位：400个，地上4050，地下300个，3元/天开竣工日期：04.11.202005.5.26开盘日期：5.9.17交房日期：06.10.31 项目名称：瑞纳康都开发商：青岛华侨地产工地位置：海门路8号总建面：1.5万平米规划用途：酒店式公寓建筑形态：高层建筑风格：现代建筑栋数：1栋建筑层数：18层总套数：150套面积区间：31-365平米主力面积：105平米价格区间：约

9、13500-16000元/平米销售均价：约15000元/平米装修标准：约2000元/平米公开日期：04.9交房日期：05.12 项目名称：数码港三度空间开发商：青岛阳光新地项目位置：海丰路10号总建面：2万平米建筑形态：高层建筑风格：现代建筑栋数：1栋总套数：200套面积区间：52-112平米主力面积：52-90平米销售价格：11000-13000元/（二手房价格）租赁价格：398-698元/天；4.5-10万元/年销售状况：2002年开发、2003年售完、2004年4月开业 项目名称：千禧龙城市精英开发商：荣昌置业集团有限公司工地位置：香港东路225号总建面：8519平米建筑形态：高层建筑风

10、格：现代总套数：118套（含12套阁楼，无产权）面积区间：73-108平米销售价格：7000-11000元/（二手房价格）租赁价格：300-400元/天；26000元/年销售状况：2001年10月开始销售；2002年底售完经营状况：半数以上业主交由物业经营，物业收取费用，物业服务到位，经营状况良好。2. 正在开发项目个案 项目名称：二疗改造项目开发商：青岛中金渝能置业项目位置：香港中路8号 总建面：33.7万平米规划用途：办公、酒店、商业、公寓、酒店式公寓（3万平米）建筑形态：高层建筑风格：现代建筑栋数: 3栋建筑层数：约50层总套数：未定容积率：5.98建筑密度：23%绿化率：35.5%面积

11、区间：未定主力面积：未定价格区间：未定销售均价：开发商目前预计4万（我司认为在2.5-3万/平米相对客观）装修标准：未定开竣工日期：2008年奥运会之前建设完成 项目名称：世纪名人广场开发商：青岛浪潮集团项目位置：香港西路46号（海天大酒店西侧）总建面：15万平方米规划用途：办公楼、酒店式公寓建筑形态：高层建筑风格：现代建筑栋数:1栋建筑层数：41层总套数：未定容积率：未公开建筑密度：未公开绿化率：未公开面积区间：未定主力面积：未定价格区间：未定销售均价：预计2-2.5万/平米装修标准：未定开竣工日期：06年9月21日09年 项目名称：东海路9号开发商：阳光新地置业投资商：天泰、红领集团、新地

12、集团项目位置：东海路9号总建面：95368平米规划用途：公寓建筑形态：高层建筑风格：现代建筑栋数：2栋建筑层数：50层总套数：约500余户容积率：9.5建筑密度: 未公开绿化率：未公开面积区间：70-623平米主力面积：70-270平米价格区间：未定销售均价：预计3万左右 装修标准：未定景观设计：贝尔高林（香港）交付日期：2008年初 项目名称：香格里拉二期开发商：香港嘉里控股有限公司项目位置：香港里拉1期西侧总建面：8万平米规划用途：商务写字楼、酒店式公寓、高档酒店客房、商业建筑形态：高层建筑风格：现代建筑栋数：2栋建筑层数：24层总套数：未公开容积率：未公开建筑密度: 未公开绿化率：未公开

13、面积区间：未公开主力面积：未公开价格区间：未公开销售均价：未定装修标准：未定开竣工日期：04年11月07年10月 项目名称：万邦中心开发商：万邦置业发展有限公司规划设计：美国T&M建筑事务所项目位置：市南区延安三路234号总建面：20万平米规划用途：商务写字楼、酒店式公寓、商业裙房建筑形态：高层建筑风格：现代建筑栋数：2栋建筑层数：50层（写字楼240米，内设20部电梯）、30层（酒店式公寓约111米）总套数：未公开容积率：未公开建筑密度: 未公开绿化率：未公开面积区间：未公开主力面积：未公开价格区间：未公开销售均价：未公开，预计2万/平米以上装修标准：未定地下二、三层车位：1000个以上入住

14、日期：2008年8月31日 项目名称：鼎盛时代开发商：青岛深华房地产代理商：青岛福元九合物业管理：第一太平戴维斯项目位置：香港中路26号总建面：12.5万平米规划用途：商业、商务写字楼、酒店式公寓（3.4万平米）建筑形态：高层建筑风格：现代建筑栋数：1栋建筑层数：48层总套数：约400多套容积率：6.99建筑密度:48.5%绿化率：32.6%面积区间：50-200平米主力面积：50-70平米销售均价：预计2万元/平米主力价格：未定装修标准：精装修，装修标准未定停车位：未定开盘日期：未定入住日期：未定 项目名称：维多利亚广场开发商：青岛华森置业有限公司发展商：上海相卫集团、山东华艺集团总建面：约

15、5.8万平米规划用途：商业、酒店式公寓（约2.8万平米）建筑形态：高层建筑风格：现代建筑栋数：1栋建筑层数：地上28层，地下4层总套数：414套容积率：7.2建筑密度：45%绿化率：25%面积区间：50-90平方米主力面积：50平米价格区间：未定销售均价：约2万元/平米装修标准：未定停车位：未定开竣工时间：06.11-08.12开盘日期：预计07年5月3. 将开发项目个案 项目名称：凯悦大厦开发商：青岛凯悦置业代理商：戴德梁行物业管理：戴德梁行项目位置：香港路与燕尔岛路交汇处总建面：11万平米规划用途：商业、商务写字楼、酒店式公寓(约5万平米)建筑形态：高层建筑风格：现代建筑栋数：2栋建筑层数

16、：写字楼39层，酒店式公寓50层总套数：约600套容积率：未公开建筑密度: 未公开绿化率：未公开面积区间：75-400平米主力面积：未定销售均价：预计2.5万元/平米主力价格：未定装修标准：全装修停车位：地下三层，共945个开盘日期：未定入住日期：未定 项目名称：香港置地广场开发商：山东省房地产开发集团青岛分公司项目位置：香港路与江西路路交汇处总建面：9.92万平米规划用途：酒店式公寓、高档住宅、商业建筑形态：高层建筑风格：现代建筑栋数：1栋建筑层数：26层总套数：未定容积率：未公开建筑密度:未公开绿化率：未公开面积区间：未定主力面积：未定销售均价：未定主力价格：未定装修标准：精装修停车位：7

17、82个开盘日期：未定入住日期：未定 项目名称：崂山上实松岭路项目开发商：上海上实代理商：未定物业管理：未定项目位置：崂山区松岭路总建面：15.8万平米规划用途：商业（2万大型百货，1.6万餐饮娱乐，2.4万店铺）、酒店、酒店式公寓（约6.2万平米）建筑形态：高层建筑风格：现代建筑栋数：5栋建筑层数：约30层总套数：232套容积率：未公开建筑密度:49.7%绿化率：15.2%面积区间：150-500平米主力面积：150300平米价格区间：未知销售均价：约2.5万元/平米装修标准：全装修停车位：约700个开盘日期：未定入住日期：未定（二） 开发区 项目名称：泽润金融广场开发商：青岛太阳房地产项目位

18、置：长江路与天目山路交汇处总建面：1.9万平方米规划用途：写字楼、酒店式公寓建筑形态：小高层建筑风格：现代建筑栋数：2栋建筑层数：14层绿化率：32%面积区间：未知主力面积：73-79平米价格区间：未知销售均价：约5800元/平米装修标准：800元/平米公开日期：05.5交房日期：06.9（三） 城阳区 项目名称：城阳希尔景园开发商：青岛希尔景园开发有限公司项目位置：城阳区兴阳路总建面：13.7万平米规划用途：5星级酒店、商务办公、商业、酒店式公寓建筑形态：高层（公寓12层）建筑风格：现代建筑栋数：未知建筑层数：未知面积区间：未定主力面积：未定销售均价：未定主力价格：未定装修标准：未定停车位：

19、未定开盘日期：未定入住日期：未定二、产权式酒店项目（一）李沧区商业中心区域 项目名称：广业锦江大酒店开发商：青岛广业投资发展有限公司项目地址:李沧区夏庄路46号酒店管理公司：锦江国际管理集团总建面：2.5万平米客房面积：45-100平米客房套数：209套配套标准：四星级标准销售价格：均价约9000元/平米租赁价格：约700元/天销售状况：基本售罄经营状况：2006年1月开业返租方式：10年合同，年投资回报率7%，每年免费入住12天（二）崂山石老人旅游度假区 项目名称：弄海园开发商：SPR集团项目地址：香港东路316号酒店管理公司：SPR集团经营规模：酒店共12层，6/8/10为度假公寓客房面积

20、：65平米总套数：30套配套标准：精装+家具+家电销售价格：5万元/30年；经营状况：通过RCI组织世界范围内分时交换（RCI就是“国际度假村共管协会”，是全球最大的分时度假产品和服务供应商，在度假村出租及管理行业中占主导地位，为全球任何一个地方的旅游度假者提供超地域的度假服务。它拥有全球最大的分时度假交换网络和交换平台，其交换酒店遍及191个国家的3700多个酒店、度假村，拥有全球70%的分时度假资源，在191个国家里有300万户家庭会员，在全球所有分时度假会员中有近75是RCI的会员，也就是说，全球有10个实现的度假交换中，8个是通过RCI办理交换的。）返租方式：7天/1年（三）即墨高尔夫

21、旅游区 项目名称：格林堡高尔夫度假公寓开发商：青岛华山国际乡村俱乐部项目地址：即墨市华山镇烟青路酒店管理公司：格瑞（香港）酒店管理有限公司经营规模：4栋公寓楼客房面积：112-115平米套数：首期36套配套标准：精装+家具+家电销售价格：180-220万元/3套，3套起售销售状况：180万元/3套，已售完。返租方式：第一个5年8.5%，第二个5年5%，5年后可原价回购.第四部分 综合评述一、 由以上项目个案部分资料可以看出，市南区区中心位置酒店式公寓项目相对较多，开发体量较大。由此可以推断出在今后的项目开发地块中，随着市中心区域稀有黄金地块的逐步匮乏，在市中心拿地开发项目的开发商不仅在容积率方

22、面煞费苦心，而且对于开发何种建筑形态的物业建筑也需慎重考虑选择，而酒店式公寓的规划将成为其创造项目最大利润率的最佳选择途径之一。二、 对于目前青岛市开发建设的酒店式公寓项目，其规划设计都排除了单一形式的酒店式公寓规划，意即为综合性高品质项目，一个项目除规划有酒店式公寓部分外，还规划有商业、酒店、写字楼部分，并且此种形式的发展趋势也将持续较长的一段时间。三、 目前青岛市场上近期的酒店式公寓项目，除TOP颐和国际、瑞纳康都项目已经交付使用外，其它大多处于开发建设阶段，部分处于规划阶段，离开工还有一段时间，综合以上状况，目前青岛市场的酒店式公寓市场存量为8万平米左右，未来两三年内市场放量将达到44万

23、平米左右。四、 青岛市作为半岛地区主要外商投资城市和著名的旅游城市，欧、美、韩、日等外商投资企业派驻青岛高层管理人员和旅居人士逐年增多。外籍和国内中短期驻青高级管理人员对配套完善、管理服务水平较高的酒店式公寓的租赁有一定需求，这种租赁需求在一定程度上促进了青岛酒店式公寓的产生。千禧龙苑城市精英、数码港三度空间、TOP颐和国际反映了青岛酒店式公寓的发展历程，在过去一段时间内一定程度上代表了青岛地区酒店式公寓的发展水平。 千禧龙城市精英：岛城首家酒店式公寓，市场接受度较高，但由于是市场初生阶段，因此无论是开发商还是消费者，对酒店式公寓的主要标准酒店式服务，均认识不深、要求偏低。2001年，青岛荣昌

24、置业集团开发了青岛第一个酒店式公寓千禧龙苑城市精英。作为岛城第一个酒店式公寓项目，同时又位于非CBD区域，开发商在项目定位上的尝试较为大胆。由于填补了市场空白，同时定位较准确，因此城市精英在后期销售上取得较大成功。不过，由于酒店式公寓在青岛市场尚处于新生阶段，开发商和购房者对于该种物业经营、运作模式均缺乏深入了解，所以在后期经营管理上，无论是硬件配套还是软性服务水平，均难以达到标准酒店式服务水平。从客户层面来讲，由于85%以上的均为投资性客户，其购买产品的主要目的是用于后期投资出租，在物业管理公司提供代租业务而租客又没有特殊要求的情况下，面对管理公司所提供的这种性价比不协调的服务，客户选择了降

25、低物业费的方式，从而令服务标准进一步降低。目前，城市精英所提供的服务为简单的类酒店服务。但房屋代租业务做得较好，有50%以上的客户均将房屋交由物业公司代租。 数码港三度空间：经营运作理念低于城市精英，管理公司只提供普通物业管理，地理优势是其获得成功的法宝。此种操作模式也代表了青岛大多数酒店式公寓的现状。2002年，青岛第二个酒店式公寓三度空间开工。该项目2003年开盘，一年时间完成270余套酒店式公寓的销售，实现销售均价8500元/。2004年4月，项目交付。三度空间由于处于CBD中心区域，在地理位置上占有绝对的优势，因此虽然不提供专业化酒店经营管理，但在销售上却取得了很大成功。这也进一步验证

26、了酒店式公寓对地段具有极强的依赖性。从客户层面来讲，三度空间客户几乎全为投资性客户，并以长线投资居多，由于其主力户型为52平米，因此房屋总价不高，购买门槛也不高，这使得其购买客户并非像终端消费客户那样高端。同样是由于地段的原因，虽然客户基本上采取自主租赁形式，但租赁状况非常好，客户投资收益也较高。 TOP颐和国际：基本代表了一段时间青岛酒店式公寓发展的最高水平，也是市场逐步走向成熟的标志。2003年，TOP颐和国际项目开工建设，2004年12月20日开盘，开盘起价10400元/，均价13000元/。目前项目已交付使用，销售率达到90%以上。相对于前两个项目，其在后期经营管理上前进了一大步：戴德

27、梁行为顾问，原黄金大酒店经营管理层为其做酒店管理，从方向和定位上来讲，颐和国际成为岛城真正意义上的酒店式公寓。颐和国际在客户构成上与前两个项目也有较大差异，自住型客户增多，占到所有客户的30% 40%，前两个项目自住型客户均低于20%。分析其原因，应与户型规划设计和投资升值潜力降低有关。颐和国际户型区间为68145平米，其中主力户型为100-108平米，可分割成小套二，较适宜家居；另外，颐和销售均价达到13000元/平方米，升值潜力相对缩小，从而在一定程度上也使自住型客户增多。五、虽然近一段时间来青岛的酒店式公寓开发、经营水平有了较大发展，但除颐和国际目前待考证外，其他项目从严格意义上来讲，均

28、不属于真正的酒店式公寓，因为虽然从项目的开发模式和硬件配套上已基本达到酒店式公寓的标准，但在后期经营与软件服务上距酒店式公寓的标准还相差很大，主要体现在：1、从开发理念上来讲，开发商在做项目运作时更多的只考虑销售环节，而忽视了后期的经营管理环节；2、虽然硬件设施上基本达到酒店式公寓标准，但没有专业的经营管理公司为业主提供酒店标准的服务，大多数项目只交由物业公司为业主提供普通公寓或稍高于普通公寓的服务。所以，青岛市目前出现的所谓酒店式公寓基本都是不完整的，甚至有些项目只是普通的精装修住宅，例如华侨地产开发的瑞纳康都。很多开发商借酒店式公寓的概念进行炒作，以达到促进销售并获取较高利润回报的目的。分

29、析造成该种局面的原因，主要有三方面：（1）酒店式公寓的概念进入青岛甚至中国的时间还不是很长，造成公众包括开发商对这一产品理解不深，以至于现在很多新开发的以酒店式公寓名义出售的项目，对于酒店式公寓的理解仍然只停留在房间带装修、家具、家电层面；（2）很多开发商只是借酒店式公寓概念进行促销，产品售出后，没有承担甚至根本没有考虑到后期经营管理的责任；（3）从市场环境和客户需求角度来讲，由于酒店式服务收取物业费用较高，很多业主普遍难以接受，迫使物业服务公司降低费用，同时也降低了服务标准。六、对于此规划用途项目物业的市场发展状况，随着青岛市国际化大都市的日益成熟，国际知名度的日益提高，政府招商引资力度的不

30、断加大，城市化建设进程的日益加快，08奥帆赛良好契机等等因素，都将使青岛城市的综合品质急剧提升，而此些因素一定程度上成就了酒店式公寓物业形态在青岛市开发建设的发展大环境；另一方面，外地知名品牌开发商相继进驻青岛，为青岛带来了崭新的开发理念的同时，其对于得之不易的地块考虑其以何种规划设计才能赢取最大的利润率也是其比较关注的问题，而酒店式公寓项目以其高端品质的市场定位，将成为其极力推崇的产品形态之一，未来3-5年内，青岛的酒店式公寓形态建筑物业必将成为市场开发建设的主流产品之一。2006年成为酒店式公寓项目开发建设的崭新一年，各类酒店式公寓项目可谓丛出不穷，特别是市区中心区域，规划有酒店式公寓部分的综合性项目引领市场开发的潮流，不仅其综合建筑品质更胜以往，而且对于后期服务管理等方面的要求也更加的重视，总之，2007年将是酒店式公寓集中放量的一年，也将是检验其市场认同度的一年。值得一提的是除市中心商务区外，崂山区麦岛路至沙子口区域依其山海共存的稀缺