建筑学及销售礼宜基础知识.docx

1、建筑学及销售礼宜基础知识建筑学及销售礼宜基础知识第一节 建筑物的分类一、建筑物的用途分类及特点1、 民用建筑：供人们生活、居住、从事各种文化福利活动的房屋。按其用途不同，有以下两类：（1）居住建筑：供人们生活起居用的建筑物，如住宅、宿舍、宾馆、招待所。（2）公共建筑：供人们从事社会性公共活动的建筑和各种福利设施的建筑物，如各类学校、图书馆、影剧院等。2、 工业建筑：供人们从事各类工业生产活动的各种建筑物、构筑物的总称。通常将这些生产用的建筑物称为工业厂房。包括车间、变电站、锅炉房、仓库等。二、按建筑结构的材料分类1、 砖木结构：这类房屋的主要承重构件用砖、木构成。其中竖向承重构件如墙、柱等采用

2、砖砌，水平承重构件的楼板、屋架等采用木材制作。这种结构形式的房屋层数较少，多用于单层房屋。2、 砖混结构：建筑物的墙、柱用砖砌筑，梁、楼板、楼梯、屋顶用钢筋混凝土制作，成为砖钢筋混凝土结构。这种结构多用于层数不多（六层以下）的民用建筑及小型工业厂房，是目前广泛采用的一种结构形式。3、 钢筋混凝土结构：建筑物的梁、柱、楼板、基础全部用钢筋混凝土制作。梁、楼板、柱、基础组成一个承重的框架，因此也称框架结构。墙只起围护作用，用砖砌筑。此结构用于高层或大跨度房屋建筑中。4、 钢结构：建筑物的梁、柱、屋架等承重构件用钢材制作，墙体用砖或其他材料制成。此结构多用于大型工业建筑。三、按建筑结构承重方式分类1

3、、承重墙结构它的传力途径是：屋盖的重量由屋架（或梁柱）承担，屋架支撑在承重墙上，楼层的重量由组成楼盖的梁、板支撑在承重墙上。因此，屋盖、楼层的荷载均由承重墙承担；墙下有基础，基础下为地基，全部荷载由墙、基础传到地基上。2、框架结构主要承重体系有横梁和柱组成，但横梁与柱为刚接（钢筋混凝土结构中通常通过端部钢筋焊接后浇灌混凝土，使其形成整体）连接，从而构成了一个整体刚架（或称框架）。一般多层工业厂房或大型高层民用建筑多属于框架结构。3、排架结构主要承重体系由屋架和柱组成。屋架与柱的顶端为铰接（通常为焊接或螺栓连接），而柱的下端嵌固于基础内。一般单层工业厂房大多采用此法。4、其他由于城市发展需要建设

4、一些高层、超高层建筑，上述结构形式不足以抵抗水平荷载（风荷载、地震荷载）的作用，因而又发展了剪力墙结构体系、桶式结构体系。四、建筑高度分类建筑物可根据其楼层数量分为以下几类1、低层：2层及2层以下2、多层：2层以上，8层以下3、中高层：8层以上，16层以下4、高层：16层以上，24层以下5、超高层：24层以上第二节 房屋构造组成部分1、房屋构成部分：地基与基础、墙或柱、楼板与地面、门窗、楼梯、屋顶等组成。（1）地基和基础：地基：系建筑物下面的土层。它承受基础传来的整个建筑物的荷载，包括建筑物的自重、作用于建筑物上的人与设备的重量及风雪荷载等。基础：位于墙柱下部，是建筑物的地下部分。它承受建筑物

5、上部的全部荷载并把它传给地基。（2）墙和柱：承重墙和柱是建筑物垂直承重构件，它承受屋顶、楼板层传来的荷载连同自重一起传给基础。此外，外墙还能抵御风、霜、雨、雪对建筑物的侵袭，使室内具有良好的生活与工作条件，即起围护作用；内墙还把建筑物内部分割成若干空间，起分割作用。（3）楼板和地面：楼板是水平承重构件，主要承受作用在它上面的竖向荷载，并将它们连同自重一起传给墙或柱。同时将建筑物分为若干层。楼板对墙身还起着水平支撑的作用。底层房间的地面贴近地基土，承受作用在它上面的竖向荷载，并将它们连同自重直接传给地基。（4）楼梯：是指楼层间垂直交通通道。（5）屋顶：是建筑物最上层的覆盖构造层，它既是承重构件又

6、是围护构件。它承受作用在其上的各种荷载并连同屋顶结构自重一起传给墙或柱；同时又起到保温、防水等作用。（6）门和窗：门：是提供人们进出房屋或房间以及搬运家具、设备等的建筑配件。有的门兼有采光、通风的作用。窗：其主要作用是通风采光。一般来说，基础、墙和柱、楼板、地面、屋顶等是建筑物的主要部分；门、窗、楼梯等则是建筑物的附属部件。第三节 中西建筑风格概述随着改革开放，各种特色的建筑如雨后春笋般在中华大地上耸立起来。从建筑风格上来看，有新颖、豪华的现代建筑风格、独树一帜的中国建筑风格以及西式建筑风格等。一、中式建筑特点：1、组群分布，主次分明，富有节奏感。在中轴线上采取横向构图，把重要的建筑物布置在中

7、轴线上，次要的建筑则对称地列于中轴线两侧。结构以“间”为单位，构成单座建筑，再以单座建筑组成庭院，进而以庭院为单位组合成各种形式的组群。2、讲究色彩的搭配。中国的建筑具有浓郁的地域特色，但不管是什么地方，都很讲究色彩的搭配，如江南水乡的白墙、黑瓦、与山明水秀的自然环境相融合。而北方的建筑物多色彩浓艳，对比强烈，如红墙黄瓦的北京故宫，红色的院墙，金光闪闪的屋顶，配上蔚蓝色的天空作背景，强烈的对比，给人留下深刻的印象。3、装饰具有多样性：中式建筑物的窗是装饰的重点。窗的形状有方、圆、椭圆、花形、扇形、多角形等，窗中的格纹及种类更是多得无法统计。如被誉为“古民居博物馆”的安徽黟县西递村中，举目皆是用

8、青灰色石料雕制而成的漏窗或花窗，多姿多彩，将一栋动楼舍装点得古朴典雅。4、建筑物具有明显的等级规定：一般可从建筑物的屋顶式样和檐来区别。庑殿式建筑：最高级，只有皇家重要建筑、宫殿或大殿才使用。它是四面斜坡、一正脊、四斜脊。屋面略有弧度、屋角、屋檐向上翘起。歇山式建筑：采用四面坡和二面坡的结合，即东西两侧的屋面上部转折成垂直的三角形，下部仍为斜坡。攒尖式建筑：平面是圆形或多边形，上为锥形的屋顶。多见于坛、阁、亭、塔之顶。悬山式建筑：屋面双坡，两侧伸出于山墙之外。有正脊一条和垂脊4条。硬山式建筑：规格最低，两侧山墙同屋面齐平或略高于屋面。屋脊同悬山式。一、 西式建筑风格特点：1、罗马式建筑：罗马式

9、建筑兴起于公元九世纪至十五世纪，是欧洲基督教堂的主要建筑形式之一。罗马式建筑线条简单明确，造型重厚、敦实，其中有一部分最有封建城堡的特征，是教会威力的化身。如天津老西开教堂，它的平面呈长十字形，正面和后部耸立高大的塔楼3座。楼座以黄、红花砖砌成，上砌翠绿色圆肚形顶，檐下为半圆形拱窗，色彩对比鲜明。堂内为三通廊式，内墙彩绘壁画，装饰华丽。2、哥特式建筑：哥特式建筑也是欧洲中世纪的主要建筑风格之一。哥特式建筑与罗马式建筑造型稳重、线条圆浑的风格恰恰相反，它以动式取胜，统贯全身、直刺苍穹的垂直线条，锋利的尖顶是其主要特征，是超凡入胜的宗教情绪的集中表现。如黑龙江哈尔滨市的南岗尼古拉教堂，为哥特式全木

10、结构的建筑，它的外表是两根交叉曲线复杂结合，线条轻快的尖拱形拱门，内部具有庞大的空间，顶上是巨大的苍隆，光线通过彩色玻璃窗射入，变作血红、紫石英和黄玉的华彩，造成一种向上的、天国的神秘幻觉，从而突出上帝的至高无上的权威。3、复兴时期的建筑：此类建筑是十五世纪至十七世纪流行欧洲的建筑风格。其造型上排斥象征神权至上的哥特式建筑风格，以人体美的对称、和谐为其意表。如矗立在上海外滩的浦东发展银行大楼，大理石外墙，古典式圆柱、半圆形拱穹，以拱穹为中心的对称的建筑形式，显示出庄重、华贵、典雅的审美趣味。建筑物的内顶及回音壁上有展示宗教故事的作品，表现了文艺复兴时期所提倡的人文主义思想。4、巴洛克式建筑：巴

11、洛克式建筑，着意追求在建筑空间组合中产生复杂变化的效果。如上海和平饭店，就具有巴洛克式建筑风格。它圆形屋顶，柱子很多，在不同的光线下产生各种明暗变幻。色彩运用也十分大胆，以红色和白色为主调。更值得注意的是窗子，不仅式样多，而且呈现波浪式曲线，使整个建筑物充满了活力。5、西式现代建筑：以新型的高层摩天大厦为代表。这些高楼大厦以钢筋混凝土、钢材、玻璃、塑料、预制构件为材料，采取与基本结构体系无关的建筑物内部空间分割法，强调材料本身的质感和比例的美。如深圳的国际贸易大楼，它高160米，有53层楼面。外形线条简洁、明快、挺拔流畅，象征着这座新型城市的开拓精神。大厦设有观光电梯，即使是在乘坐电梯的片刻也

12、能欣赏到室外风光。6、庭院式建筑：是指运用几何图形，把古代传统的建筑艺术与现代化的最新技术巧妙地融合在一起，建造成各种自成体系、独具风格的庭院式建筑物。如北京香山饭店是庭院式建筑物的代表。这座拥有325房间的大饭店，因山就势，由5座式样不同的斜顶楼群构成，最低的一层楼高，最高的只有4层。屋顶采用中国式的歇山式顶、悬山式顶、硬山式顶、墙面上的窗子仿照中国江南的花窗、漏窗建造。灰瓦白墙，色彩淡雅别致，多走廊，拥有精巧的庭园，充满了江南书卷气息。它的内部设施却很现代化，如溢香厅，上用透明玻璃顶，充分运用电脑、空调、光感应等新技术。走进饭店，江南秀气扑面而来；踏入房间，又能得到最现代化的享受。二、 中

13、西合璧把西式建筑风格和中式建筑风格揉和在一起所建造的建筑物，如坐落在上海西区的龙柏饭店就是典型。它的外形运用参差不齐的几何图形组成。主楼周围是一片绿色的大草坪，上面有数只白色的躺椅，供旅客休憩。主楼旁还建有水池、静中有动，生机盎然。大楼的北侧，有一幽静小道通向“小村”。在“小村”中，有许多栋小巧别致的日本式乡村别墅，充满了东方情调。第四节 挑选房产应考虑的问题一、价格购买商品房时，第一因素是价格，购房最终将以消费者自己的经济条件是否适应来取决买与不买。目前对商品房的普遍感觉是价格太高，这两方面的情况一是相对于商品房的价值而言，有的价格背离了价值。另一种情况是商品房的价格相对人们的收入太高，从整

14、体上看， 我国城镇居民绝大多数还属于中低收入者。因此，购楼时，考虑得更多的将是价格问题，即其经济承受能力问题。虽然买楼时普遍进行公积金、银行按揭贷款，但买楼的钱早晚是连本带息还上的，没有一定的经济实力作后盾，普通的消费者是不敢问津的。一般来说，高收入者 ，其购买意向在高档商品房，而中低收入者，则对平价房、微利房感兴趣。二、面积购买商品房时，面积是一个复杂而又敏感的问题。面积大小又与购房总价款直接有关，因此必须搞清楚。目前，购房者经常接触到的是建筑面积和使用面积两种指标。1、建筑面积。指各建筑物每层外墙线（或墙外柱子外缘线）的水平投影面积。在房地产销售、出租以及房地产产权登记时作为计量标准。2、

15、使用面积。指建筑内各类可以有效使用空间的净面积。3、面积标准。任何一种住宅户型的总面积及各使用功能空间净面积都有一个基本的面积要求，若面积太小，则难以进行合理分隔，也不能满足各项使用功能的基本要求，而面积过大，就会造成浪费，对于购买某一种明确户型的购房者来说，总面积过大或某种使用功能面积过大，都是不经济的。购房者在购房中考虑各使用功能面积大小及相互之间的比例关系时， 一定要在对使用功能分析的基础上进行经济分析，基本方法是：1、总价不变时，因某种功能面积增加导致效用增加数，应大于其他功能因面积变小而导致的效用使用减少数，后者仍能满足基本要求，否则不应调整面积比例。2、其他功能面积不变时，某种功能

16、面积扩大导致增加数，应大于支付的费用，否则该功能面积不宜扩大。三、地段：开发商品建筑的标准、档次与地段的等级成正比，即好的地段档次高，一般地段为一般档次，很多人在购房时，只要经济条件许可，总是率先选择市中心住宅。一般好的地段，均为成熟开发的社区，生活服务设施、配套都有很齐全，且交通便捷。三、 交通评定地段的优劣，往往是以便捷的交通为主要参照物的。最理想的楼盘是从居住点到主要活动地点的交通出行时间为15至30分钟。住房当然离上班地点越近越好，如果由于各种原因不得不在远离上班地点的地段购房，则应了解是否有便捷的交通，或者目前交通不很方便，不远的将来将会得到缓解。因工作需要经常出差的人员，最好考虑住

17、房与火车站、公共汽车站和码头有方便的联系。四、 房型 随着生活水平的提高，购房时应不再单纯地考虑住得下的问题，而要求住得好，住得舒服。四明结构，食寝分离，居寝分离，功能分区明确，空间布局合理，采光、通风、私密性的房型 ，将成为购楼时选择的目标。功能要求。凡成套单元住宅，必须具备如下的功能空间：卧室（居室）、厅、（起居室外、过门、门厅、餐厅）厨房、卫生间、储藏室外、过道、阳台（二层以上）。各类功能空间即有满足基本要求的面积指标，也有达到最佳的使用效果的面积指标。现代住宅的户型特点：住宅户型设计受制于功能化要求，建筑结构、进深（跨度）及各单元的户型比（各户型的数目比例）。现代住宅户型设计发生一些变

18、化：1） 户型逐步扩大2） 强调厅的重要性，扩大厅的使用面积，变暗厅为明厅，减少厅的内通功能3） 适当增加厨房、卫生间的使用面积，完善内部功能，提高舒服性4） 居室外的面积不求大，要求面积指标适当，大小卧室外比例合适区分主卧、次卧5） 高级住宅增加了卫生间的数目，在主卧设置卫生间，别墅基本上每个房间都有卫生间。五、 朝向与楼层：住宅位置已经固定，不存在质量问题的情况下，房子用着是否舒服，将取决于以下因素：1 、朝向：任何一个购房者在选取房过程中，都有会注意到的到所购住宅的朝向问题，住宅朝向直接影响人的生活。良好的朝向可以保证大量的阳光通过窗户直射入室外，改善住宅室内环境，对居住者的身心非常有利

19、。传统观念上， 以南北朝向为正，东西朝向为偏，朝南的房间为正房，是位尊的表示。通常认为，住宅朝向以的正南最佳，东西次之，朝北最次。除朝向外，还应考虑开窗时所面对的环境，即窗景，窗景应趋利避害，趋优避劣。1、 层次：选择层次要考虑以下几个因素：1） 遮挡及采光情况2） 生活的便利程度3） 环境要求4） 家庭人口年龄构成及健康情况5） 住宅楼的总层数一般来说，在不考虑个人因素的情况下，住宅楼在总层数的1/3以上，2/3以下为较好的层次，此外对层次的选择还与购房者对数字的偏听偏好有关。 六、 采光、通风与层高采光可分为直接采光与间接采光，前者是指采光窗户直接向外开设，后者是指采光窗户朝向封闭式的走廊

20、（一般为外廊）有的虽称直接采光，但厨房、厅、卫生间利用小天井采光，采光效果如同间接采光。选购住宅时，其主要房间朝向阳面，采光良好的住宅可以节约能源，使人心情舒畅，便于住宅内部各使用功能的布置，否则将会长期生活在昏暗之中，依靠人工照明，对人的身心健康都不利。住宅的通风要满足对空气流动的基本要求，开启门窗时保证室内外空气顺利流动，特别是在炎热的夏季要有穿堂风。这就要求一套住宅最好占据住宅楼的两个朝向，如板式住宅的南与北、东与西，塔式住宅的东与南，南与西等，只占据一个朝向时（如板式住宅的“眼镜房”）通风效果要差一些，通风的另一个要求是能迅速排除房间内部的异味，包括利用门窗、通风井，开井及机械装置通风

21、。北京地区对普通住宅的层高要求最低为2.7米，适当提高层高，对使用者都有利，特别是大空间的层高及净空高度一定要保证。降低层高，就等于压缩了生活空间，对使用人的心理感受、家俱布置都有不利影响。七、 居住环境居住环境的舒适程度往往是衡量住宅单词的最重要的因素，也决定着商品住宅升值潜力的大小。住房周围的环境包括居住环境和生活环境两大类。住房最好不要选在工厂特别是污染严重的工厂附近，工厂及其噪声，排出的废气、废水将严重污染居住环境质量；也不要在城市干道或过境旁，更不宜在飞机的航线之下，来往车辆或飞机的噪声，会干扰正常的休息睡眠。生活环境是指住房周围是否有商业网点，是否有幼儿园、学校，是否有医院诊所、邮

22、电通讯、文化娱乐等公共设施。八、 建筑质量 在选购商品房过程中，最难以把握的就是质量问题；在日后使用过程中，使人感到烦恼最多的也是质量问题。房屋质量问题主要起因于设计、施工和使用。房屋质量好坏主要体现在结构、材料、功能设置、施工管理及质量监督几个方面。凡建成后未取得质检合格证书的建筑，不得交付使用。因此，一栋建成的商品住宅楼是否有质检合格证书，也是其质量好坏的一个标志。购房者应认真查看质检合格证书，并查清该证是否是所购住宅的合格证，发放单位是否为有权发证的质检部门，内容中是否有特殊说明。在此过程中若有疑问应及时向有关专业主管部门进行咨询并寻求指导。九、 物业管理状况安居的首要条件是有屋可居，但

23、若没有良好的物业管理，只能是有居而不安。所谓安居，关键不仅在于物业硬件的有无，而在于营造、保持和提高整洁、文明、高雅、安全、方便、舒适的软环境。这一切只有专业化、规范的物业管理才能提供。购房者 在选择房屋的同时，往往会会选择一家好的物业管理企业，以确保居住时的舒适、安全和方便。在商品房预售阶段，购房者通过其他方面来了解该商品房的物业管理状况，如向开发商询问日后管理的物业管理公司名称、情况；询问与物业管理有关的硬件设施是否到位等。如果所购买的商品房部分交付使用或全部交付使用，则会直接到该小区去实地考察一番。主要从该小区的治安状况、清洁状况、收费水平等方面了解住宅小区的物业管理状况，因这三点是物业

24、管理中最基本的内容，它体现着物业管理的水平。一十、 开发商实力在购买房产，消费者会认准信誉好的开发商，认准品牌。具体到购房时，消费者一般采用一问、二看、三考察的方法。A询问房产公司的主管部门。购房者往往通过各种渠道了解选中住房的开发公司开办的时间、开发的项目、资信情况、一些工程质量检测情况等，如发现这家房地产开发公司在各方面都表现较好时，会考虑购买该公司的商品房。B观看房地产公司的办公处。按照通常的时常规则，势力雄厚、信誉好的房地产开发公司，在各方面都注重自己的企业形象，无论是对消费者，还是对其他供货单位，都有良好的信誉。C考察已开发的住宅区。购房者会到该公司已开发建成的住宅区去了解。一般会先

25、看周围环境，如果环境好，则这家公司在物业管理上较负责。如果垃圾遍地，环境差，则物业管理有缺陷。再到住户中去探问，管理是否好，收费是否合理。最后到已经入住的房中看质量如何。一十一、 其它考虑因素除以上应考虑因素外，在选房过程中还应考虑到其余众多因素，如地区升值潜力、社会治安、文化环境、亲情因素等。第五节 售楼员礼仪一、仪容仪表因售楼人直接与客户打交道，代表开发商和楼盘形象，所以仪容仪表显得十分重要，要求每一位从事售楼工作的员工都要自觉地使自己的外表保持整齐、清洁和悦目，工作前应做好以下几点：1 身体整洁：每天洗澡，保持身体清洁无异味；2 容光焕发：注意饮食卫生，劳逸结合，保持精神饱满；3 适量化

26、妆：女性售楼人员必须化淡妆，化妆须适当而不夸张；4 头发整洁：经常洗头，做到没有头屑；5 口腔清洁：每天刷两次牙，保持牙齿洁白，口气清新；6 双手整洁：勤剪指甲，经常洗手，保持双手卫生；7 制服整齐：制服常换洗，穿着要整齐，皮鞋要擦亮。二、姿式仪态姿式是人的无声语言，也叫肢体语言，能反映出一个人的精神风貌，因而售楼人员必须注意姿势仪态。站立时，双脚要平衡，肩膀要平直，挺胸收腹。站立或走路时，手应自然垂直，不应把手放进口袋、叉在腰间或双手交叉放在胸前。以下是一些习惯性小动作，须多加注意：1 咳嗽或吐痰时，请用干净的纸巾或手帕掩住口部；2 打哈欠或喷嚏时，应走开或转过头来掩住口部；3 整理头发、衣

27、服时，请到洗手间或客人看不到的地方；4 当众挖鼻孔、搔痒或剔指甲都会有损自己的形象；5 手不应插在口袋里，双手应垂直；坐着时平放在桌面，不要把 玩物件；6 当众不应耳语或指指点点；7 不要在公众区域奔跑；8 抖动腿部，倚靠在桌子或柜台上都属不良习惯；9 与别人谈话时，双目须正视对方的眼睛；10、不要在公众区域搭肩或挽手；11、工作时，以及在公众区域不要大声讲话、谈笑及追逐；12、在大堂等公众场合，不能当着客人谈及与工作无关的事情；13、与人交谈时，不应不时看表及随意打断对方的讲话。三、言谈举止坐、站、走路和谈话都要得当，工作要有效率。每一位员工都应做到彬彬有礼：1、主动同客人、上级及同事打招呼

28、；2、多使用礼貌用语，例如：早晨好、请、谢谢、对不起、再见、欢迎光临等等；3、如果知道客人的姓和职位，要尽量称呼其职位，比如王总、钱经理等讲客人能听懂的语言；4、进入客户或办公室前须先敲门；5、同事之间要互敬互让，说话要温文尔雅；6、使用电梯时要先出后入，主动为别人开门。笑口常开1、面带笑容接待各方宾客；2、保持开朗愉快的心情；四、仪容、妆扮 男员工发式* 头发要前不过眉，旁不过耳，后不盖发领；* 头发要整齐、清洁，没有头屑；* 不可染发（黑色除外）。 女员工发式* 刘海不盖眉；* 自然、大方；* 头发过肩要扎起；* 头饰应用深颜色，不可夸张或耀眼；* 发型不可太夸张；* 不可染发（黑色除外）

29、。 耳环女员工只可佩戴小耳环（无坠），款式要端庄大方，以淡雅为主。 面容* 面容神采奕奕，保持清洁，无眼垢及耳垢；* 男员工不可留胡须； 手* 员工的指甲长度不超过手指头；* 女员工只可涂透明色指甲油；* 只可佩戴一只小戒指，不可佩戴其它首饰；* 经常保持手部清洁。 鞋* 经常保持清洁、光亮、无破损并符合工作需要；* 穿着公司统一配发的工作鞋。 袜子* 女售楼员须穿着统一配发的丝袜（夏装）； 制服* 合身、烫平、清洁；* 钮扣齐全并扣好；* 员工证应佩戴在上衣的左上角；* 衣袖、裤管不能卷起；* 佩戴项链或其他饰物不能露出制服外。五、售楼员文明用语迎宾用语类：您好、请进、这是我的名片，请指教、

30、欢迎光临、请坐。友好询问类：谢谢、请问您怎么称呼、我能帮您点什么、请问您是第一次来吗、是随便看看还是想买楼、您想看什么样的楼、我们刚推出一种新户型，您不妨看看、不耽误您的时间的话，我给您介绍一下好吗、您是自住还是投资？如果自住您不妨看看这套房子、好的，没问题、我想听听您的意见行吗。招待介绍类：请您这边坐、请喝茶、请您看看我们的资料、有什么不明白的请吩咐、那是我们的模型展示区、这儿是我们的洽谈室、那边是签约区。请求道歉类：对不起，这套房子刚卖出去了，不好意思，您的话我还没有听明白、请您稍等、麻烦您了、打扰您了、有什么意见，请您多多指教、介绍得不好，请多多原谅。恭维赞扬类：象您这样的成功人士，选择

31、我们的楼盘是最合适的，居然有如此高见，令我汗颜、您是我见过对楼盘最熟悉的客户了、真是快人快语、您给人的第一印象就是干脆利落、先生（小姐）真是满腹经纶、您话不多，可真正算得上是字字珠玑啊、您太太（先生）这么漂亮（英俊潇洒）好让人羡慕哦、您的小公主（小皇帝）这么聪明，应该要有个书房。送客道别类：请您慢走、欢迎下次再来、多谢惠顾、有什么不明白的地方，请您随时给我打电话、不买楼没有关系，能认识您我很高兴、再见。俗话说，良言一句三冬暖，恶语伤人六月寒。售楼员是开发商的销售先锋部队，换句话说，是开发商的形象代言人，售楼员的一言一行都关系到开发商的声誉。所以使用文明礼貌用语，对售楼员来说显得十分重要。在接待客户时，忌用生硬、冷冰冰的话语。有些语句稍微换一种说法，情感的表达就大相径庭，请看下面的例子：生硬类用语：你姓什么：友好热情用语：先生，您好！请问您贵姓？生硬类用语：你买什么房？友好热情用语：请问您想买什么样的房子？我们这里有一房一厅式、三房两厅式生硬类用语：你还想知道什么？友好热情用语：请问您还有哪些地方不明白？请尽管吩咐。情感效应在销售过程中可以起到不可估量的作用。如果售楼员说话僵硬，客户即使很想买您的楼，最终也会放弃，因为你已经挫伤了对方的购买信心。