房地产项目投资分析报告.docx

1、房地产项目投资分析报告东南亚十国风情园目 录 1摘 要 41. 项目背景 51.1. 中国-东盟博览会简介 5 中国-东盟博览会动因 5 广西优势 6 博览会定位 6 嘉宾客商 6 内容 6 配套设施建设 71.2. 广西壮族自治区简介 7 地理位置 7 经济发展 81.3. 钦州简介 8 概况 8 交通运输 9 发展战略 11 经济状况 11 临海工业园区 111.4. 三娘湾旅游开发区简介 12 地理位置、气候 12 主要旅游资源 13 发展规划及前景 132. “一江两岸”项目计划 142.1. SWOT分析 14 优势： 14 劣势： 14 机会 14 威胁 152.2. 总体思路 1

2、62.3. 项目投资 16 建安费用 16 税费问题 17 营销推广费 17 其它费用 17 项目总投入 182.4. 收益测算 18 钦州房地产市场综述 18 产品定价 18 开发计划 192.5. 项目投资与收益的模型计算 19 现金流量表 19 NPV计算 20 内部收益率计算 20 小结 213. 十国风情园项目 213.1. SWOT分析 21 优势 22 劣势 22 机遇 22 竞争分析 233.2. 客源市场分析 233.3. 综合评价： 243.4. 营销战略 25 定位 25 功能 25 目标客户 25 营销策略 26 优惠政策 263.5. 项目投资 26 建安费用 26

3、其它开发费用 27 项目总投资 273.6. 收益测算 27 客房收益 27 餐饮收益 29 娱乐城收益 29 其它收益 30 税费及总收益 30 项目计划 303.7. 项目投资与收益的模型计算 304. 时间进度安排 345. 结论 346. 附件 35附件一、信义华信投资集团有限公司简介 35附件二、钦州市一江两岸规划总平面图 36附件三、滨江鸟瞰 36摘 要 “一江两岸”开发和三娘湾旅游区东南亚十国风情园两个项目起因于中国东盟博览会，是钦州市政府重点建设工程，得到了市政府的大力支持。本着严谨性、前瞻性的原则，本报告对这两个项目做了可行性研究，得出以上两个项目具有较高投资价值的结论。东南

4、亚十国风情园暨一江两岸房地产项目投资报告1. 项目背景1.1.中国-东盟博览会简介1.1.1.中国-东盟博览会动因东盟十国包括文莱、柬埔寨、印度尼西亚、老挝、马来西亚、缅甸、菲律宾、新加坡、泰国、越南。2003年10月8日，温家宝总理在印度尼西亚巴厘岛第七次东盟与中国101领导人会议上建议，从2004年起，每年11月在中国广西南宁举办中国东盟博览会。这一建议得到了国领导人的普遍欢迎，并写入了会后发表的主席声明。在这次会议上，温家宝总理同时建议举办中国东盟上午与投资峰会。首届峰会将与中国东盟博览会在南宁同期举办。2002年11月，中国和东盟10国领导人在柬埔寨金边共同签署了中国与东盟全面经济合作

5、框架协议，标志着中国东盟自由贸易区建设进程正式启动。2004年1月1日起，中国东盟自由贸易区内的500多种农产品开始降税，其它商品也将逐年降税。2003年12月17日，中国商务部副部长安民在国务院新闻办记者招待会上宣布，由中国商务部和东盟国家经贸主管部门共同主办，广西壮族自治区人民政府承办的中国-东盟博览会（简称“南博会”），自2004年起，每年11月3日至7日在广西首府南宁举办，展会地点设在南宁国际会展中心。中国东盟博览会创造了多个中国第一。原因有三：一是其规格之高前所未有，它是由国务院确定并由总理亲自宣布的博览会；二是它有别于一次性的上海世博会，是多国举办常年举办的博览会；三是以自由贸易区

6、为主题的。国务院大力支持中国东盟博览会不仅有着经济考虑，也有政治和安全方面的意义，在一个最有争议的地区建立战略伙伴合作关系，将会使中国和东盟在经济和安全方面得到双重收益。事实上，1995年以来，中国与东盟贸易额年增长速度均超过15。2002年双边贸易额达547.7亿美元，同比增长31.7%。2003年为782.5亿美元，同比增长42.9%。根据第七次中国与东盟领导人会议达成的共识，2005年双边贸易额将突破1000亿美元。中国和东盟战略合作区域内，将形成一个拥有17亿消费者的巨大市场。1.1.2.广西优势中国东盟博览会之所以落户广西南宁，主要是因为广西拥有几大优势：广西的地理位置更为优越。20

7、03年2月份之前的合作机制在云南，但较之云南，广西和东盟既有陆路接轨又有水路接轨。合作项目多与广西相关。泛亚铁路勘探后重新规划改走东线，广西境内的铁轨硬件条件更好。港口优势。东盟10国除老挝外全部是海国，钦州港又是最近东盟的港口，地理优势十分明显。1.1.3.博览会定位中国东盟博览会紧紧围绕中国与东盟全面经济合作框架协议已经自由贸易区建设实际进程，以双向互利为基本原则，以自由贸易区内的经贸合作为重点，同时面向全球商界开放。中国东盟博览会将进口与出口相结合，投资与引资相结合，展销推介与专题论坛相结合，经贸活动与文化交流相结合，促进优势互补，深化经贸合作，共同实现本地区的普遍繁荣。1.1.4.嘉宾

8、客商参加中国东盟博览会的重要嘉宾有中国和东盟国家领导人、中国和东盟国家经济贸易部部长、地方政府领导、着名专家学者、中国和东盟国家主要商协会负责人、跨国公司及大企业CEO。参展客商有中国和东盟10国领先生产企业、中国和东盟10国主要出口商、中国和东盟10国招商项目业主、对外承包工程企业、其它国家和地区的跨国公司、企业、旅行社、景点景区、航空公司及与旅游业相关的其它企业。参会客商有全球采购商、国家投资商、贸易和投资中介机构。1.1.5.内容“南博会”?有五大项内容，具体为：货物贸易：展示各国优势产品，促进进出口成交；投资洽谈：推介各国投资环境，发布招商信息，联手吸纳国际资本；服务贸易及其它合作：交

9、流技术成果和管理经验，开展旅游、电信、物流、金融、工程承包等领域的合作；专题论坛：围绕自由贸易区建设的热点问题，邀请政府官员、专家学者和企业家进行交流与对话；文化交流：博览会期间举办南宁国际民歌艺术节，充分展现中国与东盟各国民族文化风采。据介绍，首届“南博会”设置国际标准展位2000 个、非标准展位200个以及2.6万平方米的室外展场；到会各国客商约2万人。1.1.6.配套设施建设接待设施方面“自治区青秀山接待基地”，这一项目的建设地点在青秀山西北面，目前正在进行三通一平。南宁市新城区（尤其是綤东一带）增建中高档宾馆，并对现有宾馆的设施进行改造和完善。南宁国际会展中心二期工程，增设展位，增建宴

10、会厅等项目。南博会要求南宁有3万张床位，但目前南宁市仅可供1.5万张床位，缺口部分南宁加紧建设解决一部分，钦州等周边城市帮助解决一部分。在交通信息设施方面南宁机场跑道、停机坪、贵宾室要进行改扩建；申请增设民航航班、航线；加快自治区港口设施的建设与完善，开通与东盟国家的直航班轮。建设和完善南宁通往主要旅游城市、主要景区的公路，尤其要尽快修通南友高速、南梧高速等道路。市内道路建设全面加快。建设专业博览会网站，通过网站开展形象宣传、招商引资和电子商务等活动。规划建设规划“经济园”,建设商贸城。按照工作方案的规划，将以南宁（武鸣）华侨投资区为基础，规划改造为中国东盟经济园，吸引东盟企业来广西投资，也吸

11、引国内对东盟出口企业在广西办厂。争取明年“南博会”期间有一批项目入园开工。在南宁市，还将规划建设东盟商贸城。按照方案，在会展中心附近规划建设以东盟各国为主题的国际商贸城，争取明年2月拿出规划模型；也可以将现有部分商业街改造成以东盟国家命名并体现东南亚风情的商贸街。?1.2.广西壮族自治区简介1.2.1.地理位置广西是中国五个少数民族自治区之一。它位于中国大陆沿海地区的西南端，面向东南亚，背靠大西南，处于中国东南沿海地区和中国大西南地区的交汇地带，是中国西南最便捷的出海信道。大西南的四川、云南、贵州、西藏、重庆等省区市，面积264万多平方公里，人口2亿多，蕴藏着极为丰富的物产资源，战略地位十分重

12、要，是我国经济发展潜力最大的地区之一。广西既是华南通向西南的枢纽，又是沿海、沿江、沿边的省份；既有适应亚热带植物生长的气候条件，又有丰富的矿产资源；既有方便的水、陆、空交通，又有联接世界各地的通讯网络；既是少数民族地区，又是全国重要侨乡；既有发展迅猛的高科技，又有廉价的劳动力独物的区位优势，使广西成为全国唯一的具有沿海、沿江、沿边优势的少数民族自治区。1.2.2.经济发展“九五”时期全区国内生产总值实现了年均的较快增长，经济实力增强，经济质量和效益明显提高。财政收入年均增长，实际财力五年累计增长倍。人均国内生产总值提前一年于年实现了比年翻两番的目标。“十五”以来，经济继续平稳增长，2001年全

13、年实现国内生产总值2231.19亿元，按可比价计算，比上年增长8.2%，增幅比上年提高0.9个百分点。2002年全年实现国内生产总值2455.36亿元。2003年广西生产总值2733.21亿元，比上年增长10.2%，成为“九五”以来快速增长的年份之一。工业生产快速增长，工业增加值436.92亿元，增长17.6%，比上年提高5.0个百分点， 其中电力、冶金、机械等特色优势行业对工业增长的贡献较大。外贸进出口高速增长，出口总额19.70亿美元，增长30.7%；进口总额12.22亿美元，增长32.3%。1.3.钦州简介1.3.1.概况钦州是中国北部湾新兴的临海工业城市，是广西南部沿海地区的中心，钦州

14、市现辖二县四区，即灵山县、浦北县、钦南区、钦北区、钦州港经济开发区和钦城管理区，陆地面积10843平方公里，海岸线长520.8公里，全市总人口336.7万，其中市区面积32平方公里，人口20多万，钦州是广西主要侨乡之一，有海外华侨、港澳同胞38万人，分布在46个国家和地区。钦州历史悠久，文化底蕴深厚，全市共有文物保护单位49处，其中国家及自治区重点文物保护单位8处，市区就有国家级重点保护文物民族英雄刘永福、冯子材故居。钦州的自然资源十分丰富，盛产荔枝、龙眼、香蕉、芒果等，青蟹、大蚝、对虾、石斑鱼四大名产驰名中外，是中国着名的“荔枝之乡”、“香蕉之乡”、“大蚝之乡”、“奶水牛之乡”，红椎林是全国

15、之最，灵山县古民居大芦村被誉为“广西楹联第一村”。钦州市是广西社会经济发展中南北钦防沿海经济区的重要组成部分，地处以港口经济、海洋经济和高新技术产业为重点的南北钦防沿海经济区的中心位置，是大西南战略信道最近、最便捷的出海口，是从海上通往东南亚和世界沿海国家及深入大西南的门户。随着“中国东盟自由贸易区”的建立，位于东亚经济圈中心位置的广西将成为中国进军东盟自由贸易区的“桥头堡”，钦州市将成为中国这一世界人口大国进入“中国东盟”市场的重要门户。1.3.2.交通运输钦州是广西沿海的交通枢纽，桂海高速公路、钦防高速公路和南防铁路、钦北铁路均在钦州市交汇，北海机场、南宁机场距钦州只有100公里，海陆空交

16、通便捷。滨海公路建成后，将极大地促进桂南经济区的旅游发展，为中国南方省份的游客进入北部湾提供了便捷的陆路交通。钦州距周边城市距离城市里程（公里）南宁120北海91梧州448柳州329防城61百色385桂林466玉林236河池443钦州市具有得天独厚的区位优势和地缘优势，是带动广西乃至西南地区的全方位对外开放和经济全面发展的龙头，是中国与东南亚地区乃至亚太地区经济合作的重要桥梁。钦州市在广西沿海 3 个地级市中距首府南宁市乃至大西南诸省最近，是大西南最便捷的出海信道。钦州交通便利，区位优势突出，南临北部湾和南中国海，背靠大西南，东邻粤港澳，面向东南亚，是大西南出海信道的最近出海口之一，在西部打开

17、发和建设中国东盟自由贸易区中具有“承东启西”和“桥头堡”的战略地位。目前有南宁至钦州等5条铁路和桂林至北海等5条高登记公路在此交汇；市区距离南宁机场、北海机场均100公里的高速公路路程，两机场是中国净空港条件最好的机场之一，拥有世界先进的导航设备，航线直通中国各主要城市和越南、泰国、香港、澳门等国家和地区，而从南宁和北海机场到市区仅1小时。目前钦州市已成为广西沿海地区重要的交通枢纽。钦州目前已与世界上50多个国家、地区有贸易往来。钦州市交通发达，现代化海陆空大交通运输网已基本形成。钦州港是个不可多得的天然深水良港，是孙中山先生建国方略中规划的“南方第二大港”。具有水深、避风、港池宽广、无回淤、

18、航道顺直、可挖性好、可建码头岸线长等特点。钦州是天然的深水良港，被国务院批准设立一类口岸。规划建成5各港区10个作业区，深水岸线68公里，可建130万吨码头200个。建成后可形成亿吨以上吞吐能力。目前钦州港已建成泊位9个，其中万吨以上码头4个，年吞吐能力300多万吨，在建5万吨级以上泊位6个（其中7万吨级码头1个），预计到2004年钦州港的吞吐能力将达到1000万吨以上。南昆、湘桂、黔桂、黎钦等铁路通过进港铁路直达钦州港。桂海高速公路公路贯穿钦州，二级公路已接通绝大部分城镇。南宁、北海两个机场距离钦州均各约 100 公里，且有高速公路与机场相通。1.3.3.发展战略自治区党委、自治区人民政府制

19、定了把钦州市建成临海工业城市、将钦州港建成临海工业港的战略决策，实施“以港兴市，以市促港，项目支撑，开放带动，建设临海工业城市”的发展战略，重点发展临海工业、工业园区和城市经济，大力推进大港口、大工业、大物流、大旅游建设，努力实现工业大港、滨海城市和旅游胜地的战略目标。近几年来，随着旅游战略地位的确立，钦州的旅游业面临着前所未有的机会，发展十分迅速，其独特的区位优势、便捷的交通条件、完善的基础设施、优惠的投资政策、优质的服务环境和良好的发展前景，吸引着众多海内外客商。广西壮族自治区人民政府决定在钦州港区一带建设大型临海工业园。这为钦州发展提供了前所未有的机遇。面对新的机遇，钦州市自上而下强化发

20、展意识、经济结构调整意识、工业强市意识和招商引资意识，把临海工业作为主攻方向，加快发展港口经济、现代农业、海洋产业和第三产业，力争用二十年左右时间把钦州市建设成以临海工业为主体的现代化城市。 临海工业、“一江两岸”、三娘湾旅游区是今后几年市政府的工作重点。1.3.4.经济状况二十世纪九十年代以来，钦州全面实施“开放带动、港口带动、科教带动”战略，加快港口为重点的基础设施建设，国民经济持续快速增长，。“九五”期间，钦州市GDP年均增长 10.4% 财政收入年均增长13.4，按可比口径，五年累计新增总量，GDP比“八五”增长67.3%，财政收入增长1.1倍。农民人均纯收入年均增长10，城镇居民人均

21、可支配收入年均增长7.5%。工业生产取得长足发展，初步形成了制糖、建材、医药三大支柱产业，食品、纺织、化工、冶金和出口加工等多个骨干产业共同发展的格局。以商贸、旅游为龙头的第三产业蓬勃发展，城乡居民收入显着提高。2002年，全市GDP154.97亿元，财政收入10.29亿元。2003年，全市GDP165.167亿元，钦州财政收入11亿，去年城市居民可支配收入7000多元，农民2700元。1.3.5.临海工业园区港口工业园区现已有24个项目进驻，行业包括冶金、化工、能源、石化、粮油加工、制药、机械制造等，项目总投资195亿元（合同投资额），目前已投入10亿元左右，全部投入后，年产值120150亿

22、元/年（电厂二期未计），可解决8000人就业。以下是一些主要项目情况。APP金光纸业投资方为印度尼西亚客商，总投资额80亿，两年后投入使用，将成为世界上最大的纸浆加工基地，目前征地工作已经结束。APP公司看中钦州港主要有三个原因：一是钦州港的港口优势，物料运输便利，可以满足APP的全球化战略要求；二是这里有内河和海边大型水库，调水方便，日调入量达137万方/天，工业和生活用水可以得到满足，而北海等港口则不行；三是南海气候适宜速生林木生长，原材料供应可以得到满足。APP公司经过多方论证，在海区间进行了充分的分析和比较，和钦州市政府谈判时间将近10年，最终达成了一致。其远期规划投资将达到420亿元

23、，以适应其全球化发展的战略目标要求。钦州电厂投资方是国投电力，该电力公司是中国的五大电力公司之一。一期240万千瓦，投入78亿元，二期增加187万，投资70亿元。2006年第一台发电机组开始发电，年发电量60万千瓦，2007年四台机组将投入使用，年发电量将达到240万千瓦。一期投产后年产值36亿元。沥青厂中外合资建设100万吨沥青厂，一期投资1亿元，项目已经完工，年产值将达26亿元。现中石油正在组织实施收购，中石油人员已经进驻做前期准备工作。中石油计划在此基础上将其建成大型石化基地，未来建成600万吨生产能力。电解锌厂目前项目已经国家环保局批准，2004年6月开工兴建，目前正在平整土地。该电解

24、锌厂属国家大型有色金属加工企业，利用进口矿产资源进行锌电解加工，出口至伦敦期货交易所。年生产能力25万吨，投资额8.5亿元，建成后年产值将达2025亿元。大豆加工厂中外合资项目，外方为一美国粮食加工企业，年加工大豆80万吨，投资额3亿元，目前已开工，2004年8月份投产，年产值20亿元。酒精厂木薯加工项目，一期10万吨酒精生产能力投资额5.1亿元，6月份投产，二期下半年开建。项目完成后年产值25亿元。除以上项目外，5家拥有50万吨的生产能力，总投资8亿元的硅锰、硅铁冶炼加工企业也将于下半年投产，建成后产值30亿元。澳大利亚的焦炭项目也正在洽谈中。1.4.三娘湾旅游开发区简介三娘湾旅游区是北部湾

25、最具发展潜力的旅游胜地，海上奇观“七十二泾”及与此相连的麻蓝仙岛、大环半岛被誉为“南国蓬莱”，是世界级的海豚观赏胜地。1.4.1.地理位置、气候三娘湾位于广西钦州市，是新兴的旅游黄金海岸。具体位于钦州市钦南区犀牛镇三娘湾渔村至大环渔村一带的海湾，地处广西南部钦州湾，东与北海隔海相望，南临北部湾海域，西与防城港相邻，是广西沿海“金三角”的中心，具有沿海和沿边的区位优势。三娘湾距离市区半小时车程（标准二级公里），距离钦州港22公里（滨海一级公里），南宁市120公里，北海市91公里，防城港市61公里，越南芒街100公里，交通方便。旅游区位于北回归线以南，属南亚热带海洋性己方气候区，热量充足，雨量丰沛

26、。年均气温22oC，最冷月（1月）平均气温13.4 oC，最热月（7月）平均气温28.3 oC，年均日照时数1800小时，全年 无霜期354天。旅游区由于受还有气候调节，冬无严寒，夏无酷暑，受我国海岸带热量资源最丰富的地区之一，一年四季皆可旅游。旅游区有维管束植物77科133属171种，主要有用材植物、观赏植物、纤维植物、油脂腊类植物、优良绿化植物等，其中，以湿地松、木麻黄、黄槿为主。钦州湾盛产大蚝、对虾、青蟹、石斑鱼，还有海豚等海洋哺乳动物，同时还是众多海鸟、沙虫、贝壳、水蟹等还有生物的栖息地。1.4.2.主要旅游资源三娘湾旅游区拥有国家五级旅游资源1个，即海豚湾。三娘湾是海豚之乡，这里聚居

27、着近千只珍稀海豚。三娘湾海豚属中华白海豚，哺乳动物，国家一级保护动物，被誉为“海上大熊猫”、“海上国宝”。此外，三娘湾有国家四级旅游资源2个：乌雷大岭、三娘湾；国家三级旅游资源8个：三娘石、三娘滩、大庙墩、红树林丛、三娘树、北部湾渔场、灵犀阁、三娘湾渔村；国家二级旅游资源13个、国家一级旅游资源7个。按类别划分，地文景观类有乌雷大岭、奇石、三娘湾沙滩、大庙墩；水域风光类有乌雷湖、三娘湾；生物景观类有红树林丛、三娘树、北部湾渔场、海豚湾；遗址遗迹类有古炮台（乌雷炮台）；建筑与设施类有观海山庄、乌雷岭战壕、伏波庙、三娘湾渔村、犀牛脚中心渔港；人文活动有汉马援水军整训旧址、三娘传说、影片海霞外景摄制

28、地。大蚝、对虾、青蟹、石斑鱼是四大海鲜名品。1.4.3.发展规划及前景三娘湾旅游景区作为自治区重点建设项目，符合国家关于西部大开发要积极发展旅游业的政策要求，也是钦州市委、市政府“三个一”工作重点之一，有着宽松的政策环境，享受广西省制订的对外开放优惠政策根据广西海岸线利用规划等相关规划， 三娘湾旅游区范围东起曾子村、流水沟，西以麻兰岛、大环半岛为界，滨海公路以南所围合的陆地区域及相应的海域（包括大庙墩、乌雷炮台两个岛屿），旅游区陆地面积1219.7km2。三娘湾旅游区用地类型有林地、耕地、荒地、交通设施用地、居民社会用地等，规划1154.7 km2。目前已经规划的项目有海滨大浴场、乌雷佛教中心

29、、高尔夫俱乐部、海豚观光岛、水上运动基地、渔家乐船队及航线、大型海鲜城等。前期已投入3000万元人民币进行基础设施建设，供水、供电、通讯等项目配套设施已可完全满足需要。进景区的公路已经完工，连接钦州港、防城港、北海滨海一级公里正在建设，犀牛脚铁路专用线正在筹建，景区内通信设施完善，移动信号覆盖全区，淡水资源丰富，淡水充沛，景区内的供水工程和供电工程正在筹建。项目建设所需材料，当地即可满足要求。2. “一江两岸”项目计划1.1.SWOT分析1.1.1.优势：政府关系融洽，这有利于成本控制。社区周边环境优美，配套设施齐备。成熟的别墅理念，建筑成本低。多项目投资给高端房地产产品带来更多的广告效应。有

30、高端市场运作经验，通过市政建设换取廉价土地，并且拥有优先择地的权利。1.1.2.劣势：对钦州以及广西的房地产市场、建设市场相对当地开发商来讲不算太熟悉。投入较大，高端市场有待开发。1.1.3.机会政务中心东移带来巨大商机。一江两岸是市政府未来三年的重点项目，将在政策上获得强力支持。东移是百年大计，机遇不可多得。政府所在地搬迁至东区，促使城市重心东移，改变原有城市格局，这在中国其它地区已有先例。政务新区搬迁，无疑会带来土地的快速飙升。例如马来西亚政府吉隆坡的国家行政中心迁移产生拉动效应。温州市政府搬迁前新区房价2000元/平方米左右，市政府入住时房价4000元/平方米，现维持在6000元/平方米

31、以上，稍高于老城中心区。南宁市新区的房价也在50006000元/平方米，高于老中心城区。根据经验数据估计，钦州市政府搬迁后，新区的房地产将有1倍的升值空间。目前，市政府、检察院、法院、文化中心大楼竣工，计委、工会等厅局正抓紧建设。广西最大的中学钦州一中也正在施工，建成后能容纳1万名学生学习住宿。本项目土地位置处于东岸江边，紧邻市政府、中学、商业街，是新区的黄金地段，更具升值潜力。房地产市场启动。钦州房地产市场启动时间较晚的原因有三：一是中越边境战争的影响；二是区划屡变，钦州原属湛江，归属在广东和广西之间变换多次；三是钦州人性格偏向保守，投资意识淡薄，近年始有转变。近年来，中国房地产市场迅速发展，地价和房价呈现逐年上升的趋势。广西境内的地价涨幅惊人，预计随着经济水平的持续发展和房地产市场的发育完善，房地产价格将继续稳步攀升。目前的钦州市房地产发育状况与桂林四年前颇为类似。1999年，桂林的旅游设施陈旧，经济水平与现钦州水平相当。市政府投入6亿元进行漓江改造，建滨江花园，开发房地产，建1.5公里长的步行商业街，改造时江边房价1