房地产税务稽查应对培训(104页).ppt

1、房地产企业房地产企业税务稽查应对培训税务稽查应对培训得威财税服务机构（北京）得威财税服务机构（北京）二二七年七月七年七月12 财富巨人，纳税侏儒财富巨人，纳税侏儒 2004 2004年开展的第一次全国经济普查报告：年开展的第一次全国经济普查报告：房地产行业的利润率仅为房地产行业的利润率仅为6.7%6.7%，不管是净资，不管是净资产回报率还是销售利润率都在产回报率还是销售利润率都在7%7%以下，在全以下，在全国普查的国普查的1616个行业中销售利润率排在第个行业中销售利润率排在第7 7位，位，仅为中游的水平。仅为中游的水平。福州市物价局福州市物价局20062006年在全国率先公布了该年在全国率先

2、公布了该市商品房的社会平均成本。经测算，该市开市商品房的社会平均成本。经测算，该市开发商的发商的利润率平均约为利润率平均约为50%50%，最低的约，最低的约20%20%，最高的超过最高的超过90%90%。2320072007年月，年月，中央统战部、全国工商联、中国民（私）营企业研究会共同中央统战部、全国工商联、中国民（私）营企业研究会共同发布的一发布的一份调查结果显示：房地产业的利润大大高于其他行业，份调查结果显示：房地产业的利润大大高于其他行业，税后净利润比处于第二位的税后净利润比处于第二位的电力煤气业的利润高倍多，比平均水平高倍。电力煤气业的利润高倍多，比平均水平高倍。其中，房产业的利润率

3、一般在其中，房产业的利润率一般在15153030之间；地产业利润率更是高达之间；地产业利润率更是高达100100300300。房地产行业的高利润，造就了该行业中不胜枚举的富豪。房地产行业的高利润，造就了该行业中不胜枚举的富豪。一部一部“胡润制造胡润制造”的的“2002004 4中国大陆百富榜中国大陆百富榜”中，房地产企业老板竟然占到了中，房地产企业老板竟然占到了。在在20042004年福布斯中国内地富豪榜上，前年福布斯中国内地富豪榜上，前200200人中有人中有6464人来自房地产行业；在前人来自房地产行业；在前2020名中，名中，有有1111位涉足房地产行业。位涉足房地产行业。财富巨人，纳税

4、侏儒财富巨人，纳税侏儒 34 20052005年，国税总局公布的年，国税总局公布的20042004年度年度“中国纳税中国纳税500500强强”企业排行榜中，前企业排行榜中，前300300名内没名内没有一家房地产企业，有一家房地产企业，500500强中也只有一家。强中也只有一家。2006 2006年年9 9月月2 2日，国税总局发布的日，国税总局发布的“中国纳税中国纳税500500强强”企业中，房地产企业的数量仅企业中，房地产企业的数量仅占占0.6%0.6%，纳税额仅占，纳税额仅占0.3%0.3%。房地产业，被公认为是造就富人最多的房地产业，被公认为是造就富人最多的暴利行业，却成了税收违法行为最

5、严重的行暴利行业，却成了税收违法行为最严重的行业业。20072007年国家税务总局继续把房地产企业列为专项检查重点年国家税务总局继续把房地产企业列为专项检查重点，这是全国第六次把房，这是全国第六次把房地产列为专项检查的范围，也说明房地产企业的税收漏洞越来越引起社会各界的高度地产列为专项检查的范围，也说明房地产企业的税收漏洞越来越引起社会各界的高度关注。关注。财富巨人，纳税侏儒财富巨人，纳税侏儒 45本次培训目的本次培训目的 针对行业特色针对行业特色 探讨稽查策略探讨稽查策略 剖析稽查内容剖析稽查内容 指导业务操作指导业务操作 关注涉税事项关注涉税事项 重点项目解析重点项目解析56本次培训的内容

6、本次培训的内容一、房地产行业的一、房地产行业的特点特点及对税收检查的影响及对税收检查的影响二、房地产行业的二、房地产行业的检查策略检查策略三、房地产行业三、房地产行业预售的检查预售的检查四、房地产行业四、房地产行业收入的检查收入的检查五、房地产行业五、房地产行业税前扣除税前扣除的检查的检查67一、房地产行业的特点及对税收稽查的影响一、房地产行业的特点及对税收稽查的影响（一）房地产企业经营活动的（一）房地产企业经营活动的主要业务主要业务（二）房地产企业开发（二）房地产企业开发审批过程及批件审批过程及批件 （三）房地产企业（三）房地产企业行业特点对税收检查的影响行业特点对税收检查的影响（四）房地产

7、企业主要（四）房地产企业主要税收违法行为税收违法行为78（一）房地产企业经营活动的主要业务（一）房地产企业经营活动的主要业务 房地产企业是指从事房地产开发和经营的经济组织，是伴随着我国土地使用改革、城乡住宅建设事业的发展以及城(镇)住宅商品化的推行而发展起来的一种新兴产业，它与施工企业、工业制造业有着一定相似之处，但又不同于这些产业，而形成一个独立的行业房地产业。1土地的开发与经营 2房屋的开发与经营 城市房地产转让管理规定 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；89 按照出让合同约定进行投资开发，属于房

8、屋建设工程的，应完成开发投资总额的百分之二十五以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。3城市基础设施和公共配套设施的开发 4代建工程的开发（一）房地产企业经营活动的主要业务（一）房地产企业经营活动的主要业务910（二）房地产企业开发审批过程及批件（二）房地产企业开发审批过程及批件立项审批立项审批 由公司向建委提出立项申请，建委由公司向建委提出立项申请，建委与发改委会签审批文件，公司凭立与发改委会签审批文件，公司

9、凭立项文件，向发改委申请投资计划项文件，向发改委申请投资计划 立项批复立项批复 1011规划审批规划审批 由规划管理、土地管理、财政部门由规划管理、土地管理、财政部门负责，通常包括办理负责，通常包括办理“两证一书两证一书”即即“建筑工程规划许可证建筑工程规划许可证”、“规规划用地许可证划用地许可证”、“选址意见书选址意见书”（确定用地范围，审核红线图）（确定用地范围，审核红线图）（1 1）城市规划管理局建设用地许可证、建设工程规划许可证）城市规划管理局建设用地许可证、建设工程规划许可证（2 2）城镇国有土地使用出让合同以及相关补充合同）城镇国有土地使用出让合同以及相关补充合同 （3 3）国土资

10、源和房屋管理局颁发的国有土地使用证）国土资源和房屋管理局颁发的国有土地使用证 （4 4）土地开发协议及补充协议（通过协议列支拆迁费和开发费的依据）土地开发协议及补充协议（通过协议列支拆迁费和开发费的依据 )（二）房地产企业开发审批过程及批件（二）房地产企业开发审批过程及批件1112施工审批施工审批 房地产公司向建委报送规房地产公司向建委报送规划许可证和规费缴纳凭证划许可证和规费缴纳凭证等资料，申请施工许可证，等资料，申请施工许可证，由建委、消防、环保、市由建委、消防、环保、市政公用等部门分别负责政公用等部门分别负责 （1 1）建委颁发的施工许可证）建委颁发的施工许可证（2 2）企业与施工企业的

11、施工合同，了解企业的建安工程支出）企业与施工企业的施工合同，了解企业的建安工程支出（二）房地产企业开发审批过程及批件（二）房地产企业开发审批过程及批件1213销售审批销售审批 依据依据商品房销售管理办商品房销售管理办法法、城市商品房预售管城市商品房预售管理办法理办法（1）房屋管理局颁发的商品房销售（预售）许可证，作为可售面积的依据（2）企业签署的所有商品房预售契约和商品房买卖合同，作为衡量销售收入的依据。（3）规划局颁发的建设工程规划验收合格通知书和建委颁发的建设工程竣工验收备案表（确定开发成本的终止日）（4）房地产管理局测绘队颁发的测绘明细等登记表（二）房地产企业开发审批过程及批件（二）房地

12、产企业开发审批过程及批件1314产权审批产权审批 商品房交付使用后，由业主向商品房交付使用后，由业主向房管局报送购买房产的资料，房管局报送购买房产的资料，办理房产证办理房产证 房屋所有权证，作为检查人员了解企业自用产权、移送产房屋所有权证，作为检查人员了解企业自用产权、移送产权、转让产权以及销售产权的依据权、转让产权以及销售产权的依据 资料资料：房地产开发的法律程序、步骤和税费：房地产开发的法律程序、步骤和税费（二）房地产企业开发审批过程及批件（二）房地产企业开发审批过程及批件1415（三）房地产企业行业特点对税收检查的影响（三）房地产企业行业特点对税收检查的影响 房地产企业有非常特殊的行业特

13、点必须认真分析研究，才能解剖税收漏洞。1、房地产行业生产周期长，经营业务复杂 房地产企业生产最终产品周期较长，最少数月，多则数年，而且要等每一单体工程或一组工程甚至整个项目竣工办理决算后才能计算确定其建造成本，但房地产开发产品一般按分户分套分割销售，而且可以预售。成本核算的真实性和准确性难以逐笔核实。1516经营业务复杂经营业务复杂 一是经营业务的内容复杂，囊括了征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售、售后服务等过程。二是涉及面广、经济往来对象多。（三）房地产企业行业特点对税收检查的影响（三）房地产企业行业特点对税收检查的影响1617 2 2、资金密集型产业，前期投入资金大，企业资金压力大，有强烈

14、的迟缓税款缴、资金密集型产业，前期投入资金大，企业资金压力大，有强烈的迟缓税款缴纳的意愿。纳的意愿。原因 建住房2002217号规定：对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 规定 房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30（三）房地产企业行业特点对税收检查的影响（三）房地产企业行业特点对税收检查的影响1718 商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。商业银行发

15、放的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备（如塔吊、挖土机、推土机等）。（三）房地产企业行业特点对税收检查的影响（三）房地产企业行业特点对税收检查的影响1819 3 3、购房者中相当一部分是个人，存在大量的现金交易、购房者中相当一部分是个人，存在大量的现金交易 与其他行业相比，商品房的消费群体主要关心的是产权证明的办理结果，为房地产开发企业采取隐匿经营收入等手段偷逃税款开了方便之门。4 4、产品具有固定性、永久性便于取证，有一定的补救措施、产品具有固定性、永久性便于取证，有一定的补救措施 每套房产

16、都有一套完整的档案资料，便于检查人员取证，有一定的补救措施（三）房地产企业行业特点对税收检查的影响（三）房地产企业行业特点对税收检查的影响1920（四）房地产企业主要税收违法行为（四）房地产企业主要税收违法行为 一般来说，内资房地产企业在所得税上“做手脚”多采用虚假成本的方式避税，而外资房地产企业则擅长运用“转让定价”的手法避税。房地产企业偷逃税收手段花样繁多，高招迭出，真可谓是“八仙过海，各显神通”。概括来看，主要有以下几种形式：1 1 1 1、移花接木式、移花接木式、移花接木式、移花接木式 少计不计应税营业收入偷逃税收。（1）“以房换地”不计收入 （2）“以房抵欠”不计收入 2021 （3）银行按揭收入充抵借款少计收入 （4）代收代垫款项不计收入 （5）返租房款冲抵收入 2 2、瞒天过海式、瞒天过海式 采取虚增成本手段偷逃所得税 （1）采用混淆成本归属期、成本所属项目的办法，人为控制成本结转 将不属于某一项目的成本挤入该项目，提前结转成本，甚至重复计算结转成本，空转成本，调节利润，少缴税款。（四）房地产企业主要税收违法行为（四）房地产企业主要税收违法行为2122 （2）不按规定核算