土地估价理论方法模拟试题三版.docx

1、土地估价理论方法模拟试题三版1、一般情况下，容积率与建筑密度的关系是( )A:成指数关系B:成倍数关系C:成正比D:成反比答案:C2、影响土地价格的因素中，( )因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素。A:一般B:个别C:区域 D:面积答案:B3、某企业以国家出租方式取得某办公用地使用权，根据合同支付的租金为3万元，租期10年，租金不调整。如果目前同类用地市场年租金为8万元，承租土地使用权的还原利率为7，则租金盈余为( )万元。A:3B:5C:8D:35答案:B4、在土地估价原则中，( )原则说明成本的增加并不一定会使土地价格增加。A:最有效使用 B:需求与供给C:报酬递增、递减 D:预

2、期收益答案:C5、已知某房地产总价为1000万元，综合还原率为7，土地还原率为6，建筑物还原率为8，则该房地产所占的土地价格为( )万元A:300B:400C:500D:600答案:C6、基准地价系数修正法属于土地估价方法中的( )A:基本估价法B:应用估价法C:市场比较法D:剩余法答案:B7、资产阶级经济学把土地产品收入除去成本的剩余部分，即利用土地所得超过成本的纯收入称为( )地租A:契约B:矿山C:经济D:绝对答案:C8、某写字楼可出租面积为建筑面积的65，单位可出租面积的年租金为。1800元m2，则该写字楼单位建筑面积的年租金为( )元m2A:2769B:2570C:1080D:117

3、0答案:D9、西方地租地价理论中，( )理论解决了城市地租测算的理论方法，建立了有关地租模型。A:新古典主义城市地租B:马克思主义地租地价C:资产阶级古典经济学家的地租地价D:资产阶级庸俗经济学家的地租地价答案:A10、一般被认为是一种对土地市场上个人活动进行限制的消极措施是( )A:城市基础设施政策 B:政府的土地政策C:土地利用规划 D:城镇规划答案:C11、因为土地所处位置的不同产生的不同水平的地租称为( )A:垄断地租 B:绝对地租C:级差地租D:级差地租I答案:D12、工业区位理论的核心就是通过( )、劳力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业

4、的理想区位A:货物重量B:原料指数C:运输D:距离答案:C13、将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的方法是( )A:收益还原法B:市场比较法C:剩余法D:路线价法答案:A14、某地块面积为2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率为3，建筑密度为30。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案最为可行的是( )A:建筑物地面一层建筑面积800 m2，总建筑面积为5000 m2B:建筑物地面一层建筑面积1400 m2，总建筑面积为6000 m2C:建筑物地面一层建筑面积600 m2，总建筑面积为5500 m2D:建筑物地面一层建筑面积600 m2，总建筑面积为250

5、0m2答案:C15、有一宗土地，土地使用年期无限，土地的还原率为10，第一年纯收益为2000元，第二年纯收益为3000元，第三年纯收益为4000元，每年的纯收益成等差数列，则该宗土地地价为( )元m2A:20000 B:50000C:80000D:120000答案:D16、土地租赁中管理费一般以年租金额的( )计算A:1B:2C:3 D:4答案:C17、根据估价期日的人工和建筑材料价格，并按照目前的材料、标准与设计，建造功能相同的建筑物所需的建造成本称为( )A:房屋纯收益 B:房屋重置价C:房屋现值D:房屋成新度答案:B18、综合还原率是用来求取( )价格所使用的还原率。A:土地 B:土地及

6、其地上建筑物合为一体的C:单纯建筑物的D:房地产的答案:B19、在进行城镇定级时，某城镇商服中心分为三级，市级中心的规模指数为100，区级中心的规模指数为50,小区级中心规模指数为20，市级中心、区级中心及下区级中心的功能分别为( )A:100、50、20 B:50、30、20C:100、30、20 D:59、29、12答案:B20、采用市场比较法评估土地价格，是以( )为基础A:土地的利用价值 B:价格余额C:土地开发成本 D:市场交易案例答案:D21、若经选定的比较宗地的价格为2000元m2，个别因素条件指数为1.2，而待估土地个别因素条件指数为1.40，则修正后的价格为( )元m2A:1

7、067B:1167C:1200D:2334答案:D22、若选择的比较案例成交地价为500元m2，对应使用权年期为30年，而待估宗地出让年期为20年，该市土地还原率为8，则年期修正后的价格为( )元m2A:300 B:400C:43606 D:53606答案:C23、用市场比较法评估土地得到的价格称为( )A:比准价格B:交易价格C:基准地价D:出让底价答案:A24、英国在剩余法估价中估算利润时常用的比例一般为预付总资本的( )A:17B:20C:23D:28答案:B25、对于待开发的土地，其楼面单价等于( )A:土地总价土地总建筑面积B:土地总价土地总面积C:地面单价规划容积率 D:地面单价规

8、划建蔽率答案:C26、某商店占地面积为35m2，建筑物面积为60 m2，年正常经营性收人为45000元，年经营总费用为5000元，建筑物年纯收益为10000若土地还原率取100，则该商店所占地的总价格为( )万元A:20B:30C:40D:50答案:B27、某商店占地面积为35m2，建筑物面积为60 m2，年正常经营性收人为45000元，年经营总费用为5000元，建筑物年纯收益为10000若土地还原率取100，则该商店所占地的总价格为( )万元A:20B:30C:40D:50答案:B28、建筑物每年末价格乘以同一固定比率以求得每年折旧额的方法称为( )A:新旧程度折旧法 B:平均年限折旧法C:

9、定率折旧法 D:年数合计法答案:C29、简易结构房屋的残值率为( )A:0B:2C:3 D:4答案:C30、利用各种计算建筑物折旧额的方法，首先需要确定的是( )A:建筑物的重置价格 B:建筑物已使用年限C:建筑物的折旧率D:建筑物的耐用年限答案:B31、有一栋房屋，占地面积为30 m2，建筑面积为36 m2，耐用年限65年，已使用15年，重置价格为54000元，残值率为20，则该栋房屋的现值为( )元A:50000 B:44031C:50072 D:60000答案:B32、用对照法评估建筑物时，估算房价是以( )为基础A:比准价格B:交易价格C:基准地价D:标准房价答案:D33、有一宗土地，

10、使用年期为3年，土地还原率为10，第一年土地纯收益为1OOO元，以后两年内纯收益都比前一年增长500元，则该宗土地价格为( )元m2A:3000 B:3551C:3651 D:4000答案:C34、用收益还原法评估不动产价格时，应选用( )对房地产纯收益进行还原而求取A:综合还原率 B:建筑物还原率C:土地还原率D:基准收益率答案:A35、在个别因素修正中，地块的利用效用一般与其临街深度呈( )变化规律A:递减 B:递增C:不变D:阶梯型增减答案:A36、有一建筑物，价格为2000元m2，其所在土地地价为：1000元m2，建筑物的折旧率为10，土地及建筑物还原率分别为5和6，则综合还原率为(

11、)A:2B:3C:4D:5答案:C37、若选择的比较交易案例成交地价为580元m2，对应土地使用权年期为25年，而待估宗地的出让年期为37年，土地还原率取7，则待估宗地经过年期修正后的价格为( )元m2A:5153 B:5326C:6354D:6528答案:D38、在市场经济条件下，决定商品的价格的主要因素是( )A:商品的成本B:商品的效用和供求关系C:商品的运输费用D:商品的成本和运输费用答案:B39、以街道为单位，将宗地接近性大致相等，土地使用价值基本一致的地段作为路线价评估区域，此区域称为( )A:路线价区段 B:标准宗地C:类似区域 D:比较宗地答案:A40、国家将一定年期内的土地使

12、用权让与土地使用者的行为称为( )A:土地抵押 B:土地租赁C:土地转让D:土地出让答案:D41、在宗地条件修正系数中，( )是将土地单价调整，分摊到各楼层的比率A:宽深比率B:地价分配率C:容积率D:深度百分率答案:B42、根据目前的人工、材料价格及正常管理水平，并利用目前的材料、标准与设计，建造一幢各项设备相同或相当的建筑物所需的成本称为( )A:房屋建筑成本 B:重建成本C:重置成本 D:标准房价答案:C43、有一小区周围新建一所化工厂，致使小区空气质量下降，地价降低，这种情况所引起的折旧属于( )折旧A:建筑物 B:功能C:物理D:经济答案:D44、某临街店铺占地面积为300 m2，建

13、筑物面积为600 m2，建筑物重置成本为1200元m2，耐用年限50年，已使用10年，残值为0。每月租金为50000元，出租方出租管理费为租金的10，维修费为房屋重置价的2，保险费率为15，房产税为房屋原值的70的12，则房地产年房地纯收益为( )万元A:2369 B:5043C:5187D:5186答案:B45、当某地块( )时，该地块的平均报酬曲线达到最大值A:边际报酬曲线达到最大值B:边际报酬曲线与平均报酬曲线相交C:边际报酬曲线与横轴相交 D:边际报酬曲线的切线斜率最大答案:B46、对具有市场流动性的建筑物估价，应以( )为基础，采用对照法、残余法、比较法等评估出建筑物的价格A:重建成

14、本B:重置成本C:建筑成本D:成新度答案:B47、影响地价的基础设施条件，主要包括( )A:道路状况B:公共交通状况C:基础设施D:公用设施E:交通设施答案:C,D48、采用贡献原则来估算土地价格时，可采用的土地估价方法有( )A:路线价估价法 B:市场比较法C:收益还原法D:剩余法E:成本逼近法答案:C,D49、经营矿山开采业者必须缴纳( )地租A:建筑地段B:矿山C:级差 D:垄断E:绝对答案:C,E50、关于土地集约利用，下列表述正确的是( )A:人们通常把单位土地面积上投人生产要素的多少称为土地集约利用程度B:土地的集约利用与粗放利用是相对的C:土地利用率高说明土地利用集约度高D:集约

15、利用就是合理利用，或者说集约度越高越合理E: 在土地的集约边际点土地投入的资本和劳动的变量成本与其收益相等答案:A,B,E51、克里斯塔勒根据( )原则建立中心地体系的基本模型A:市场B:经济C:交通D:行政E:区域答案:A,C,D52、房地出租中，维修费的计算方法比较复杂，一般有( )A:指数还原法B:造价比例法C:定期轮修法D:经验估计法E:租金比例法答案:B,C,D53、马克思在资本论中提到的利息率包括( )A:平均利息率 B:资本投在有息证券上的利息率C:借贷资本的利息率 D:资本增值率E:纯利息率答案:A,B,C,D54、市场比较法估价程序中需要进行修正的因素有( )修正。A:市场交

16、易情况B:期日C:区域、个别因素 D:容积率E:交易量答案:A,B,C,D55、直接影响土地利用效益的有( )A:交通条件的优劣 B:基础设施条件如何C:区域环境条件的好坏D:经济发展状况的快慢E:土地政策的实施答案:A,B56、剩余法估价中调查地块的权利状况主要为确定开发完后的( )等服务A:收益B:不动产价值C:售价D:税金E:租金水平答案:B,C,E57、下列关于不同估价方法适用目的的说法正确的有( )A:估价方法的应用应根据估价对象和估价目的，选用两种以上(不含两种)进行估价B:居住用地宜选用市场比较法、成本逼近法、收益还原法、基准地价系数修正法C:评估新开发完成的居住用地最适宜的评估

17、方法是成本逼近法、剩余法D:工业用地宜选用市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法，在特殊情况下，也可采用收益还原法E:商服用地宜选用市场比较法、收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法答案:D,E58、投资回报率的确定通常考虑的因素有( )A:开发土地利用类型B:开发土地本身的条件C:开发土地所处的地理环境 D:开发周期的长短E:开发土地所处地区的政治经济环境答案:A,D,E59、根据调查结果，进行地价区段的划分，地价区段划分标准是( )A:耕地肥沃程度相当的划归同一地价区段B:城市土地的区位条件、交通条件、人流量、位置相似的地块划归同一地价区段C:商业服务繁华程度基本相同的地块划归同一地价

18、区段D:面积相当的小区划归同一地价区段E:人口相当的小区划归同一地价区段答案:B60、建筑安装工程预算定额是( )的依据A:确定设备安装工程预算定额 B:编制间接费用定额预算C:编制施工图预算D:确定建筑产品预算价格E:确定建筑工程预算定额答案:C,D61、建筑物的耐用年限可分为( )耐用年限A:自然B:物理C:经济D:平均E:预计答案:A,C62、我国土地使用制度改革，是将无偿、无限期、无流动的土地使用制度变为有偿、有限期、有流动的土地使用制度，保证国家土地所有权在经济上得到实现。 答案:True63、住房制度改革以取消补贴，实行住房商品化为目标，从而促进了房地产投资的良性循环，推动了地价的

19、合理实现。 答案:True64、剩余法与地租量的计算原理不一致。 答案:False65、城市土地由于各种基础设施的巨大投入，其价格小于农村土地的价格。 答案:False66、从不同的目的出发，可以将地价分成不同种类，各地价种类之间会有所交叉，同一块土地之上可能会有多种价格。答案:True67、土地使用期满而使用者未申请续期的，土地使用权仍归使用者所有。 答案:False68、收益还原法中关于收益性土地的稳定纯收益和适当的还原率的求取，要受一般的经济行情和工商企业以及房地产市场的发展、变化的影响，确定它是一件困难的事。 答案:True69、宗地临街进深过浅、过深，都不适合利用，从而影响地价。答案:True70、运用比较法评估土地价格时，必须进行交易情况的比较、分析。 答案:True71、无论土地质量是优是劣，土地所有者都要求使用者支付给他一定的经济收益，也就是租金。 答案:False