梅赛德斯奔驰文化中心工程设备设施管理运行手册定稿.docx

1、梅赛德斯奔驰文化中心工程设备设施管理运行手册定稿梅赛德斯-奔驰文化中心工程设备设施管理运行手册上海上安物业管理有限公司2013年5月 范围 5 目的 5 管理职责 5 管理依据 5梅赛德斯-奔驰文化中心工程设备设施管理运行手册范围本管理手册适用于梅赛德斯-奔驰文化中心工程设备设施的运行管理。目的确保梅赛德斯-奔驰文化中心各项设施设备运行正常，确保各项演出及其他活动的设施设备保障。管理职责梅赛德斯-奔驰文化中心项目项目部负责文化中心的工程设备设施的日常管理、维护、操作，确保文化中心各项设施设备运行正常。管理依据物权法消防法合同法物业管理条例ISO9001-2008标准上海梅赛德斯奔驰文化中心机电

2、设备物业管理合同第一章 设备设施基础管理一、梅赛德斯-奔驰文化中心工程概况与服务内容1、概况梅赛德斯-奔驰文化中心位于世博核心区，世博轴以东；西与庆典广场相连，并与世博公共活动中心呼应。北与世博展览馆隔江相望，东侧为保留的成品码头和滨江绿带，南侧沿浦明路作为主入口，并设绿化带与东西地块绿带相连接。梅赛德斯-奔驰文化中心建设用地面积6.7万，总建筑面积约12.6万，其中地上为多功能剧场及环绕主剧场的周边六层建筑，建筑面积约7.4，地下建筑为两层，建筑面积约为5.2万。建筑檐口高度为26.5m。主体演艺空间能根据不同需求分别转换为4000座、8000座或12000座的剧场，当隐形隔墙全部升起后最多

3、能容纳18000名观众。舞台可以根据演出内容在大小、形态、甚至在360空间中进行三维组合。梅赛德斯-奔驰文化中心机电设备有供电系统、照明系统、弱电系统、中央空调系统、消防系统、给排水系统六大系统组成。2、服务内容与责任人服务内容责任人员基础管理目标管理项目经理岗位职责（制度）项目经理工作计划管理专业主管文件、记录管理文员业务培训项目经理、专业主管设备设施管理专业主管专项演出设备保障策划管理项目经理物资采购管理项目经理应急预案管理项目经理服务结果检查项目经理不合格服务控制、纠正、预防项目经理机房管理专业主管投诉处理项目经理报修接待文员设备年度监测管理专业主管工程资料管理专业主管安全生产监督项目经

4、理外协方管理专业主管综合养护地面/墙面等建筑装饰维修养护专业主管门/窗/锁/桌椅/扶手/围栏/墙砖/地砖等设施维修养护二次装修管理演出场地消防设备油漆拆、搭台监护供电系统低压配电设备专业主管柴油发电机演出相关设备设施供电、设备操作公共区域照明应急照明、疏散照明弱电系统楼宇设备自动化系统专业主管综合布线及IT机房电话安装设备广播与背景音乐系统景观照明有线电视内场LED电子屏幕系统疏散照明系统燃气报警系统巡更系统安检系统车库出入收费系统电子门禁系统消防报警与灭火系统升降设备系统箱式电梯、自动扶梯电梯管理员给排水系统稳压泵专业主管增压泵生活水箱消防水箱集水井、排污泵电热开水炉雨水收集系统隔油池污水井

5、、雨水井厕所洁具设施维护维修浇花、生活、空调变频泵空调系统双工况离心式冷冻机组专业主管离心式热泵机组制冰机组VRV及分体式空调新风系统送、排风系统空调箱系统空调循环冷却、冷冻水泵系统冷却塔板式交换器风机盘管消防系统消防报警系统专业主管消防广播系统气体灭火系统消防门禁系统消防卷帘门消防挡烟垂帘消防水炮监控及控制系统消防喷淋系统消火栓系统消防水炮系统消防雨淋系统消防接合器消防排烟系统消防正压送风系统锅炉系统热水锅炉专业主管二、梅赛德斯-奔驰文化中心组织架构三、岗位职责1、项目部经理岗位职责1)在业主工程部经理的领导下，贯彻执行有关设备和能源管理方面的各项法律、法规，保障物业管理各种方针、政策、规章

6、和制度的落实。2)在“安全、可靠、经济、合理”的前提下，保障各设备所需的能源（水电、油、燃气等）的供给，并做好节约能源、节约开支的工作。3)负责组织设备的使用、维护、革新改造直到报废的整个使用过程的管理工作，保障设备处于良好的技术状态，不能影响使用效果，更不能影响到对业主和客户的服务质量。4)负责调配、组织人力、物力，及时完成业主和用户提出的请修要求，为业主和客户提供良好的工作、生活、营运条件。5)组织拟定设备管理、操作、维修、养护的各种规章制度和技术标准，并监督执行。6)组织收集、编制各种设备的技术资料、图纸，做好设备的技术管理工作，落实好国家的各项技术政策。7)组织编制各种设备的保养、检修

7、计划，原材料采购计划，并组织实施，遇到特殊情况时及时调整、变更计划。8)组织员工开展技术、业务学习和培训，不断提高员工的业务技术水平和服务质量。9)负责编制所管设备的年、季、月检修计划及相应的材料、工具准备计划，经业主工程部经理审批后负责组织计划的落实，并检查计划的完成情况。10)负责检查所管设备的使用、维护和保养情况，并解决有关技术问题，以保证设备经常处于良好的技术状态，防止出现严重损坏、停止使用或造成其他重大损失的情况发生。11)负责制订所管系统的运行方案并查阅运行记录，敦促下属人员认真负责，承担起相应的岗位责任，严格执行操作规程，保证设备的正常运行，发现不符合规范的情况要及时纠正。12)

8、发生事故时从技术角度组织调查、分析设备事故出现的原因，提出处理意见及工作改进措施，以防止同类事故的再次发生。13)负责制订所管设施的更新、改造计划，以消除原设计和施工中存在的问题，并负责工程的监督工作，以达到“安全、可靠、经济、合理”的目标。14)负责组织技术学习和培训工作，不断提高下属员工的技术素质，服务意识以及服务质量。15)完成上级领导交办的其他工作。2、项目部维修值班长岗位职责1)接受项目部经理领导，协助项目部经理管理整个项目部的员工。2)协助项目部经理制定本部门的月度、年度预防性维修保养计划有效保障场馆设备、设施安全经济运行完好。3)协助制定员工培训计划，对员工进行业务技能服务意识，

9、基本素养的培训。4)把握当班能源消耗及维修费用，确保场馆最大限度的节能、节支。5)推行节能运行计划的实施和运行维修费用预算的操纵。6)协助项目部经理做好外部关系的协调，以获得良好的外部环境。7)协助主持部门工作例会，协调班组工作。8)协助分析工程项目报价单，亲临现场检查施工和工程进度。9)协助项目部经理做好消防，安全工作。10)考核下级的工作，并对其工作做出指导和评论。11)协助建立完整的设备技术档案和维修档案。12)执行项目部经理下达的其它工作指令，配合部门主管的各项工作安排、接受监督，并配合其它部门工作。13)负责对公共设施设备的维修及客户维修等工作，组织技工对突发性事故抢修、合理安排营运

10、员工及维修员工的日常工作，并跟进检查技工工作完成情况及工作质量,并纠正不合格。14)根据工作表现不称职的员工向主管提出处理意见。对维修中的一些整改目，15)提出合理化建议。16)对日常维修耗材、工具的使用情况进行统计、分析，并定期向上级领导汇报。17)完成上级领导交办的其他工作。3、项目部文员岗位职责1)接受项目部经理领导，协助项目部经理管理整个项目部的员工。2)做好项目部各项文书工作，协助经理召集会议、安排见面、协助组织活动，负责技术资料文件的分发、归档和保管，传递与上级、下属的文件及信息。3)负责项目部内日常内务工作，努力完成部门总监和精力交办的各项事务，对公司内部的通知、文件要做到及时上

11、传下达，并做好归档管理工作。4)参加项目部工作会议，兼做好会议记录与整理工作，负责起草部门工作报告、总结等文件。5)协助项目部经理接待和处理有关的客人和事情，谈话和气、热情、礼貌。6)负责有关技术资料、文件的收发和分类归档保管，准确无误地填制各种报表和表格。7)负责每日汇总各项目组的工作日报表，填写系统设备运行、维修项目、更换零件或更新等内容填入设备统计表，送项目部经理审阅。8)负责收集、整理、复印、描绘、完善动力工程系统的完工图纸、改造工程图纸和动力设备的使用说明书，分类归档，做到随时可提供查阅。9)负责本项目员工每月出勤的查核，负责每月发放和办理项目人员的工资及各项福利、奖惩事项。10)完

12、成上级领导交办的其他工作。4、项目部主管岗位职责1)接受并组织实施项目部运行总监、项目部经理的运行调度令和日常维修改造指令，并监督、检查完成情况，认真贯彻落实岗位责任制和运行规程2)执行岗位监督检查，按时检查所辖范围内的设备运行状况、环境卫生、安全保障，杜尽非公务人员进进机房，保证设备安全。3)熟悉场馆本班组管理范围内系统的组成、原理，以及其操作流程。各种设备性能，运转情况和有关技术资料，审阅各系统运行监测技术数据及运行表，发现问题及时处理，确保所有维修单据记录在册。4)制定并负责实施治理范围内设备的维修保养计划，安排班组人员按时实施月度，季度和年度维修保养计划，在实施过程中，保证这些计划按预

13、定的规范、要求，按时、按质完成。作好全面记录，以作设备的归档资料。5)督促本班组人员和检查项目部下属各专业维修保养计划的实施及质量达标情况，并随时给予技术操作方面的指导。6)经常了解分析场馆各种设备的运行、使用情况，提出合理建议，按照预防性维保计划对各大机房、公共区域、内场、VVIP、车库等区域设备设施进行巡查，对查出的问题要及时发出维修通知，以确保各种设备、设施运行处于完好的状况。7)负责有关报表的统计，做好有关故障及零部件更换情况记录，做到每月进行整理、登记和存档。制定本班组的备品、备件计划。8)组织班组人员按时完成上级下达的维修任务，贯彻执行工程部经理及值班工程师下达的指令，督促维修人员

14、在操作过程中严格执行操作规程，完成各项工作任务。9)经常到各楼层、机房巡视检查，及时发现问题及时处理，发生重大问题、事故应冷静、果断地采取措施，防止事态的扩大，并组织人员抢修，做好事故记录与分析，上报项目部经理。10)协同其他班组完成规模较大的维修工作，协助维修值班长完成应急和日常维修任务。能及时有效的处理突发事件，完成领导交办的工作。本系统设备发生故障时及时组织抢修，发现隐患及时组织排除，确保设备安全运行。做到“事事有着落，件件有回音”。11)对管辖设备严格做到“三干净”(设备干净、机房干净、工作场地干净)，“四不漏”(不漏油、不漏电、不漏气、不漏水)、“五良好”(使用性能良好、密封良好、润

15、滑良好、紧固良好、调整良好)的标准，认真执行巡查制度。12)严格控制能源的消耗，必要时与项目部经理商讨有关节约政策或措施。每月底向项目部经理提交场馆能源消耗统计月报表。13)负责制定和实施下属员工的培训计划，定期给员工做相关技术交流和知识培训。提高本专业技工的工作技能，业务水平，提高技术人员的本身素质，服务意实、及技术水平。对所管辖员工的培训、考核和评估。着重加强服务意识、技术水平、一专多能等方面的培训。14)督促执行压力容器、计量仪表、安全装置的年度保养和报检工作15)负责人员考勤和劳动纪律的管理，定期对下属进行绩效评估。16)完成上级领导交办的其他工作。5、维修技工岗位职责1)遵守员工守则

16、和公司各项规章制度，认真贯彻“严格苛求，自觉奉献”的精神。 2)服从主管及值班长调度和安排，按时按质按量完成工作任务，注意安全操作，保证维修质量，做到工作质量确保业主(客户)满意。3)遵守操作维修技术程序，做到高效、优质、安全地完成维修任务。4)努力学习，不断总结维修经验，提高思想素质和技术业务水平。5)发扬主人翁精神，开动脑筋，提出合理化建议，为公司多作贡献。6)对业主及客户彬彬有礼，以优质服务为公司争取荣誉。7)维修完后，应做到“工完场清”，注意节约材料。8)着装整洁，进户需佩挂员工牌，保持公司良好形象。6、弱电岗位职责1)配合场馆工程部做好弱电智能化系统，确保系统正常运行；2)及时排除弱

17、电智能化系统中出现的一般故障和问题；检查各弱电设备和排除弱电设备故障；3)对报修及时快速反应，及时修理；做好每日的相关记录和报告；根据场馆工程部的需要，帮助其完成一些特殊项目； 4)积极参加培训，完成领导交办的其他任务；5)了解场馆视频、音频输出设备，会议话筒、投影、会议扩声器等设备。熟悉本大楼的各种会议、放映系统设备的性能。熟练操作各种会议、放映系统的设备。能对会议、放映系统发生的常见故障进行排除；6)会议前按场馆工程部流转单的要求提前半小时对会议根据所用设备进行调试、校对。7)根据场馆工程部的需要，帮助其完成会议所需的各种设备的布线和连线。每月检查系统线路的使用功能是否正常，发现问题及时提

18、出。 7、强电岗位职责1)熟读场馆强电图纸资料，全面了解所管辖设备原理，功能及主要 参数；经常检查客户二次装修现场施工情况，及时指出施工中不符合消防规范，和场馆管理规范的事项，并报告主管或项目经理；2)熟悉设备情况，确保电器设备的正常运行，照明设施完好；3)严格遵守电业安全操作规程，认真做好电气设备的维修保养工作，确保设备完好和周围环境整洁；4)电气设备出现故障及时进行抢修，以最短时间恢复其使用功能；5)接到报修，必须在规定时间内赶到现场维修，保质保量完成任务，填好维修单；6)认真执行巡视检查制度，做好巡视记录、运行记录严格执行项目部的值班制度；7)严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设

19、备的安全；8)积极参加培训，完成项目部交办的其他任务。8、空调岗位职责1)确保空调、风系统的正常运行，系统出现故障时， 及进行抢 修，以最短的时间恢复其正常运行；2)贯彻执行岗位责任制和设备维护保养制度，严格执行安全操作规程及员工守则，确保安全生产；3)做好空调系统设备的技术档案的建立、管理和设备维修、检查、保养的记录；4)严格遵守操作规程，保证空调机组的正常运行，保证场馆的室内温度符合规定要求；5)按照维修保养制度的要求，对空调设备进行维修、保养工作，并作好记录；做好空调机房的清洁工作，做到文明生产；6)认真执行巡视检查制度，做好巡视记录、运行记录遵守项目部各项规章制度确保安全生产，做好各工

20、种之间的配合；7)积极参加业务学习和技术培训，不断提高业务技术水平，完成领导交办的其它任务。9、管道岗位职责1)确保给排水系统、消防水系统的正常运行，系统出现故障时， 及时进行抢修，以最短的时间恢复其正常运行；2)贯彻执行岗位责任制和设备维护保养制度，严格执行安全操作规程及员工守则，确保安全生产；3)做好给排水设备及消防水系统设备的技术档案的建立、管理和设备维修、检查、保养的记录；4)严格遵守操作规程，保证系统的正常运行；5)按照维修保养制度的要求，对泵房设备进行维修、保养工作，并作好记录；做好机房的清洁工作，做到文明生产；6)认真执行巡视检查制度，做好巡视记录、运行记录遵守项目部各项规章制度

21、确保安全生产，做好各工种之间的配合；7)积极参加业务学习和技术培训，不断提高业务技术水平，完成领导交办的其它任务。四、管理程序1、目标与计划（策划）管理1)质量目标制定的要求a)项目经理按合同约定和公司质量管理要求组织制定与质量方针相一致并可测量的质量目标。b)项目质量目标，根据专业条线的职责与权限予以分解。c)质量目标由项目经理审批。2)质量目标及测量方法a)报修完成率95：已完成报修数 / 收到报修数 * 100%b)培训计划实施率95%：已培训数/应培训数*100%c)设备运行完好率95%：已投运设备/应投运设备*100d)消防设备运行完好率100%：已投运设备/应投运设备*100e)安

22、全帽、保险带工具检测有效率100%:已检测工具/应检测工具*100f)变压器、高压配电工具、电梯设备设施年检合格率100%:已检测设备/应检测设备*100g)设备机房整洁合格率95%:本次抽查机房合格数量/本次抽查机房数量*100%3)质量目标的实施a)各专业条线每季度将质量目标实施完成情况填写至质量目标完成情况统计表上报公司品质管理部。b)各专业条线在质量目标实施过程中遇到执行困难时，应与品质管理部沟通，当季度质量目标完成情况低于目标时应加以分析和改进。4)记录2013年 季度目标指标完成情况统计表序 号目 标 内 容目标值管理部门统计公式与数据引用起始时间指标完成1报修完成率95%项目部/

23、维保班已完成报修数 / 收到报修数 * 100%2013.5-122投诉及时处理率100%品质管理部已处理投诉数/收到投诉数 *100%；2013.5-123特殊工种持证上岗率100%人力资源部已持证人员/应持证人员*1002013.5-124培训计划实施率95%人力资源部/项目部已培训数/应培训数*100%2013.5-125客户满意率95%品质管理部分类征询数/总征询数*1002013.5-126设备运行完好率95%项目部/维保班已投运设备/应投运设备*1002013.5-127消防设备运行完好率100%项目部/维保班已投运设备/应投运设备*1002013.5-128保洁卫生合格率95%保

24、洁班抽检合格次数/应抽检次数*1002013.5-129保安服务合格率95%保安班抽检合格次数/应抽检次数*1002013.5-1210不发生重大责任安全事件0安全管理部、保安班2013.5-1211危险废弃物回收、清运合格率100%保洁班计划清运天数/已清运天数*1002013.5-1212固体废弃物清运合格率100%保洁班计划清运天数/已清运天数*1002013.5-1213景观水景池水质洁净率100%100%保洁班定期清洁合格率100%2013.5-1214污水总排放口清污合格率100%项目部/维保班计划清捞数/已清捞数*1002013.5-1215法律法规收集、识别、评价及合规性评价合

25、格率95%办公室未失效法规数/收集法规数*1002013.5-1216季度检查、环安检查实施率100%品质管理部、安全管理部检查数/应检查数*1002013.5-1217生产安全个体防护装备发放合格率100%安全管理部已发放数/应发放数*1002013.5-1218安全生产保护工具检测有效率100%项目部已检测工具/应检测工具*1002013.5-1219设备设施年检合格率100%项目部/维保班已检测设备/应检测设备*1002013.5-1220设备机房整洁合格率95%项目部/维保班本次抽查机房合格数量/本次抽查机房数量*100%2013.5-12统计人/日期 ： TXJL-5.4.1-01备

26、注：“项目部”指文化中心项目部，“维保班”指上海元代水闸遗址博物馆。2、安全生产管理1)安全生产教育和培训下列人员应及时组织进行安全生产教育和培训：新进从业人员；离岗六个月以上的或者换岗的从业人员；采用新工艺、新技术、新材料或者使用新设备后的有关从业人员。在岗的从业人员应进行定期的安全生产教育和培训。安全生产教育和培训内容主要包括：安全生产的法律、法规和规章制度安全操作基本技能和安全技术基础知识作业场所和工作岗位存在的危险因素、防范措施以及事故应急措施劳动防护用品的性能和使用方法其他需要掌握的安全生产知识a.特种作业人员包括国家规定的特种作业范围：电工作业、锅炉司炉、压力容器操作、起重机械作业

27、、金属焊接(气割)作业、建筑登高架设作业等，必须按照国家有关规定经专门的安全作业培训，取得特种作业操作资格证书，方可上岗作业。2)特种设备安全标准a.特种设备的维修保养应委托经特种设备安全监察机构资格认可的，并可承担相应认可项目的单位进行。b.各类特种设备应按规定的检验周期定期检验，在用电梯的定期检验周期为一年；在用起重机械的定期检验周期为二年；在用公司内部机动车辆定期检验周期为一年。安全检验合格标志固定在特种设备显著位置上后，方可以投入正式使用。c.安装、大修、改造特种设备前，公司必须持施工方案等相关资料到特种设备安全监察机构备案。d.特种设备应建立必须制定包括技术档案管理、安全操作、常规检

28、查、维修保养、定期报检和应急措施等在内的特种设备安全使用和运营的管理制度。e.保证特种设备技术档案的完整、准确。3)劳动防护用品应用a.公司为员工免费提供符合国家标准或者行业标准的劳动防护用品，使其在劳动过程中为免遭或减轻事故伤害或职业危害，不得以货币或其他物品替代应当配备的劳动防护用品。b.常规劳动防护用品工作服、工作帽、工作鞋、劳防手套，必要时作业须配置防寒服、雨衣、防护眼镜、防尘口罩、防毒口罩、安全帽等。c.特种劳动防护用品应有相应的生产许可证编号、产品合格证和安全鉴定证，并经验收合格后方可投入使用。d.使用者应按劳动防护用品使用规则和防护要求正确使用劳动防护用品。e.手持电动工具和移动

29、电器用具，绝缘良好，配有漏电保护装置。f.绝缘防护用具除按期更换外，每次使用前作绝缘性能的检查和每半年做一次绝缘性能复测。g.判废条件符合下述条件之一者，即予判废：不符合国家标准或专业标准；未达到上级劳动保护监察机构根据有关标准和规程所规定的功能指标。在使用或保管贮存期内遭到损坏，或超过有效使用期，经检验未达到原规定的有效防护功能最低指标。h.判废后的劳动防护用品，禁止作为劳动防护用品使用。4)安全操作规程A.油漆喷涂a.作业场地和库房严禁烟火，操作者必须熟悉附近灭火器的位置和使用方法。b.操作者在喷涂操作时注意通风，作业量大须戴防毒口罩或通风面具，严禁用汽油或香蕉水洗手。c.增压箱或贮气罐、喷气所承受的空气压力保持稳定不变。d.作业结束，应清洁场地、关闭门窗。B.高处作业a.凡在坠落高度基准面（通过最低坠落着落点的水平面）米以上（含米），有可能坠落的高处进行作业，均称为高处作业。b.年满18岁，经体格检查合格后方可从事高空作业。凡患有高血压、心脏病、癫痫病、精神病和其它不适于高处作业的人，禁止登高作业。c.外墙清洗条件：天气良好，风力不得超过4级，气温高于35或低于 0，雨、雪、雾或能见度差均不得进行清洗。d.作业前，作业人员应保持健