海上威尼斯项目工程策划书(正式版).pptx

1、中航二郎项目工程策划二0一五年十二月鸿通海上威尼斯项目工程策划编制人：朱涛杨攀张小波日期：二0一八年一月目目 录录1 1项目概况项目概况2 2财务指标分析财务指标分析3 3销售推盘计划选择销售推盘计划选择4 4场地分析场地分析5 5工程管理工程管理 第一章：项目概况 项目概况：海上威尼斯项目区位图商住商住周边配套周边配套住宅住宅 希希希希 望望望望 大大大大 道道道道兴潭兴潭兴潭兴潭路路路路民兴路民兴路民兴路民兴路云华路云华路云华路云华路檀木书香安置小区檀木书香安置小区淡思学校淡思学校10kv10kv变电站变电站工业厂房工业厂房工业厂房工业厂房中石油加油站中石油加油站香格里拉香格里拉阳光英伦城

2、邦阳光英伦城邦凯旋城凯旋城春天凤凰城春天凤凰城鱼塘派出所鱼塘派出所学校学校海上威尼斯地块海上威尼斯地块待开发待开发项目概况：效果图项目概况：方案图 用地红线地下室范围线工业厂房区人工湖区20182018年开盘：年开盘：二期高层二期高层9#9#、16#16#、别墅、别墅18#18#、19#19#、20#20#、21#21#、22#22#、23#23#、24#24#、25#25#；三期高层；三期高层10#10#、11#11#、12#12#、13#13#、14#14#、17#17#。20182018年开工年开工：别墅别墅21#21#、23#23#、2424#、25#25#；三期；三期11#11#、1

3、2#12#、13#13#、14#14#、17#17#20182018年待建：年待建：三期高层三期高层1#1#、2#2#20182018年交付年交付：无无20182018年在建：年在建：一期高层一期高层3#3#、4#4#、5#5#、6#6#、7#7#、15#15#；二期高层；二期高层8#8#、16#16#，别墅，别墅1818、19#19#、20#20#、22#22#项目概况：海上威尼斯项目开发运营总图Copyright2016CNASMITHAllrightreservedCopyright2016CNASMITHAllrightreserved思纳史密斯（集团）中国-SMITHGROUPCNA

4、-Copyright2016CNASMITHAllrightreserved 一期次施一期次施工大门工大门 二、三期施二、三期施工大门工大门幼儿园幼儿园 售楼部售楼部办公区办公区17#二期二期三期三期一期一期三期三期一期一期二期二期二期二期三期三期 一期主施一期主施工大门工大门三期三期3#4#5#6#7#15#8#16#20#19#18#21#22#23#24#10#11#12#13#14#1#2#9#25#目前进展描述：海上威尼斯一、二、三期进度现状 海上威尼斯项目总建筑面积约42万平方米，其中一期建筑面积约13万平方米，二期建筑面积约10万平方米，剩余为三期工程。一期合同约定交房时间：5#

5、楼清水房2019年6月30日，3#、4#、6#精装房2019年12月30日,7#、15#楼精装房2020年6月30日；二期合同约定交房时间：8#楼精装修房2020年12月30日。截至目前，一期3#-7#、15#楼主体全部封顶，地下室基本完成；二期8#楼完成10层，9#楼主体完成7层，16#楼地下室完成，别墅18#楼完成一层，19#楼底板完成，20#楼一层完成，22#楼基础施工，21#、25#楼孔桩施工。3#、4#、5#、7#、15#楼二次结构施工；3#、4#楼内墙抹灰施工；3#、4#楼外墙抹灰施工；3#楼屋面防水完成，4#楼屋面防水施工；3#楼屋面保温完成项目概况：技术经济指标项目概况：总平竖

6、向坐标标高Copyright2016CNASMITHAllrightreservedCopyright2016CNASMITHAllrightreserved思纳史密斯（集团）中国-SMITHGROUPCNA-Copyright2016CNASMITHAllrightreserved竖向设计竖向设计2112项目概况：消防总平图整个用地范围设置一个消防水池和水泵房，位于5#楼负一层和负二层整个用地范围设置一个消防控制室，位于6#楼负一层风机房分防火分区分别设置主要消防设备房均设置于地下室地下车库出入口地下车库出入口消防水池及消防泵房消防水池及消防泵房消防控制室消防控制室高位消防水箱高位消防水箱消

7、防给水水源消防给水水源消防给水水源消防给水水源消防回车场消防回车场消防登高场地消防登高场地消防登高面消防登高面消防出入口消防出入口项目概况：商业配套目前商业所有商铺均考虑油烟接口所要商业按集中隔油池进行考虑因目前招商无法确定主力店和确定的商业形态，水、电、气负荷暂按经验值进行取值，并考虑适当余量，后期根据招商进展进行相应调整总平面图沉沙池污水、废水管项目概况：综合管线图雨水管污水市政接口排至湖内给水市政接口燃气市政接口地块周边管线及接驳口已经实测或踏勘沉沙池，隔油池，雨污水接口分期设置，满足分期交付条件给水市政接口污水市政接口污水市政接口污水市政接口污水市政接口雨水市政接口隔油池隔油池给水市政

8、接口沉沙池沉沙池沉沙池沉沙池沉沙池沉沙池雨水市政接口污水市政接口沉沙池隔油池雨水市政接口雨水市政接口排至湖内10KV开闭所低压专用配电室项目概况：电力配套柴油发电机房1#低压配电房为：供3#楼10KV两路进线10kV开闭所，从市政10kV电网引入两路电源，总安装容量为10860kVA。市政电源暂定由就近龙关线路变电站引入，通道长度0.1km整个用地范围设置一个10KV开闭所，位于7#楼负一层整个用地范围设置一个柴油发电机房，位于5#楼负一层整个用地范围设置8个专配房，分别位于1、3、5、7、9、12、14、16#楼负一层主要电力设备房均设置于负一层10KV开闭所柴油发电机房10KV两路进线2#

9、低压配电房：供6、7#楼7#低压配电房为：供13、14#楼，,2125#楼3#低压配电房为：供6、7#楼8#低压配电房为：供1、2#楼4#低压配电房为：供8、9,10、15#楼5#低压配电房为：供16、17#楼6#低压配电房为：供11、12,1820#楼Copyright2016CNASMITHAllrightreservedCopyright2016CNASMITHAllrightreserved思纳史密斯（集团）中国-SMITHGROUPCNA-Copyright2016CNASMITHAllrightreserved 二期二期三期三期一期一期一期商业一期商业一期一期二期二期二期二期三期三

10、期三期三期三期三期一期经济指标楼栋号高层3#、4#、5#、6#、7#、15#,3#-6#楼商业、3#-7#楼、15#地下车库建筑面积131822.58m2货值约8.5亿业态住宅、商业街、车库二期经济指标楼栋号8#、9#、16#、别墅18#-25#及8#、9#、16#地下室；1号、2号、3号地下室建筑面积99037.73m2货值约6.5亿业态住宅、车库三期经济指标楼栋号高层10#、11#、12#、13#、14#、17#、1#、2#建筑面积195231.45m2货值约12.5亿业态住宅、车库、幼儿园标段划分思路：1：一期、二期均已开工建设，根据销售交房时间保质保量完成。2：三期10#-14#东侧为

11、一期、二期在建项目，施工道路无法设置；南侧为高边坡，边坡高度为27m-34m，且全是工业厂房，无法设置施工道路；西侧为春天凤凰城已建小区，且已交付使用，无法设置施工道路；必须先修建10#-14#楼，再修建17#楼，最后修建1#、2#楼。项目概况：标段划分用地周边交通 SITE SITE本项目用地本项目用地L=413米L=413米希望大道希望大道.40m40m（宽）（宽）.(连接国道G321.)民兴路民兴路.20m20m（宽）（宽）.琴台路琴台路.20m20m（宽）（宽）.场地分析：用地条件349.50349.50365.50365.50351.90351.90351.60351.60用地性质占

12、地面积（）建筑面积（）容积率建筑密度（%）绿地率（%）二类居住用地1225624201432.528%35%东西方东西方向高差向高差较小较小，南北方，南北方向高向高差差1616米米110KV变电站政府规划用地现有公交车站 场地分析：周边现状已建成小区工业厂房檀木书香安置房小区已建成小区工业厂房工业厂房工业厂房110KV变电站现有公交车站政府规划用地希望大道民兴路檀木书香安置房小区兴潭路鱼塘派出所场地分析：周边现状场地分析：水文及地质勘测情况水文气象情况：工程区气候属于同濒海洋地区的大陆性气候和中亚热带湿润性气候区。全年气候温和，雨量充沛，四季分明，无霜期长，冬暖春早，雨热同季。但由于降水量年差

13、较大，时空分布不均，旱洪交替，每逢初夏和秋季低温，阴雨连绵。平均气温多年在17.718之间，其中最高温度年为1963年（18.7），最低温度年为1987年（17.1）。高低差仅1.6，年际气温变化不大。1986年2000年多年平均降雨量为1065.6mm，其中1991年降雨量最多，为1295.1mm。1997年降雨量最少，为834mm。每年以5、6、7、8、9五个月降雨量最多，分月总和超过120mm。每年的11月至次年的三月，是降雨量少的时段。一月份的降雨量最少仅有2.2mm。地质构造：勘察区所处地质构造属阳高寺背斜南部倾末端与蓝田向斜过渡地段，场地范围内构造简单，为一单斜构造，钻探揭露岩层为

14、侏罗系中统沙溪庙组（J2s）砂、泥岩组合地层，岩层产状1755，无褶皱、断裂、断层及破碎带。有害地质情况：根据区域地质资料及钻探成果，场地无断裂构造，无特殊不良地质作用，地形有一定起伏，场地整体稳定，基本适宜建筑。地基承载力：拟建地块区域桩基砂质泥岩中等风化带地基承载力特征值取6.0MPa，筏板及独立基础砂质泥岩中等风化带地基承载力特征值取900KPa。工程维度运营目标：公司二级运营节点完成率100%；质量目标：1、不空不裂，不渗不漏；2、实测实量评分不低92分，渗漏控制目标为100%合格，空鼓、裂缝等质量通病控制合格率高于75%.交付评估评分不低于80分。3、二期8#、9#楼创泸州市“酒城杯

15、”。安全文明目标：1、全建设周期无重大安全事故，轻伤率小于千分之三；2、集团评估前五名技术目标：结合图纸，形成12个全集团推广的标准做法。团队建设维度人才目标：为公司输出项目经理1名；培养专业知识扎实的骨干工程师2名；项目群组维度形成具备商业综合体操盘能力的项目团队；形成公司级别的商业综合体运营标准模板。工程管理：管理目标Copyright2016CNASMITHAllrightreservedCopyright2016CNASMITHAllrightreserved思纳史密斯（集团）中国-SMITHGROUPCNA-Copyright2016CNASMITHAllrightreserved

16、二期二期三期三期一期一期一期商业一期商业一期一期二期二期二期二期三期三期三期三期三期三期工程管理：报批报建计划三期报批报建正在进行一期报批报建已完成二期报批报建已完成工程管理：工程计划二期一期三期三期三期二期一期二级节点一期二级节点桩基础施工桩基础施工2016/12/62016/12/62017/9/202017/9/20边坡及土方工边坡及土方工程程2016/10/62016/10/62017/6/302017/6/30地下室施工地下室施工2016/10/212016/10/21 2017/12/162017/12/16主体结构达到主体结构达到预售条件预售条件2016/12/32016/12/32017/5/202017/5/20销售开盘时间销售开盘时间2016/122016/122017/62017/6主体结构施工主体结构施工2017/1/122017/1/122018/1/102018/1/10外墙涂料完外墙涂料完成成2018/3/92018/3/92018/10/302018/10/30室外配套、园室外配套、园建建2018/8/302018/8/302019/3/302019/3