房地产公司产品标准化实施方案.ppt

1、XX股份有限公司XXXX产品标准化实施方案产品标准化实施方案编制说明编制说明 本报告通过对行业标杆企业产品标准化的研究，针对XX公司的实际情况，提出产品标准化实施策略及具体措施。l对万科、金地、龙湖等企业的产品标准化进行研究，总结出适用于XX公司的先进经验。l提出了XX公司应以单体设计标准化为切入点，分三阶段系统地推出实施产品标准化，及各阶段的具体目标。lXX公司近期应尽快开展产品标准化平台建设、着手建设标准化设计体系建设、单项标准研究等3项核心措施，以尽早实现成熟产品复制，同时加快管理标准化建设、引进优秀外部资源、建立科学的考核激励机制等，为公司产品标准化的持续推进提供有力保障。Page2l

2、标杆企业产品标准化经验简介l万科产品标准化l金地产品标准化l龙湖产品标准化lXX公司产品标准化推进策略与目标lXX公司产品标准化具体推进举措l建立标准化设计体系l建立产品标准化平台l单项产品研究与积累l产品复制，优化标准l引进外部专业合作资源lXX公司产品标准化具体推进计划目录目录Page3万科产品标准化过程万科产品标准化过程万科标准化进程万科标准化进程:2000年提出标准化思路，2002年开始实施标准化复制，2005年起则以产品分类管理为重点开展标准化。2000200220032005提出思路提出思路从流程和成果两从流程和成果两方面统一标准方面统一标准分区域统分区域统一标准一标准整个建筑单体

3、作为标准化实施目标只选择固定单元只选择固定单元作为定型化模块作为定型化模块到目前，实际上做到标准化的内容只是建筑单体总量的百分之三四十。制定标准化平台跨区域统一跨区域统一标准标准标准化体系标准化体系建立建立项目设计流程项目设计成果标准标准化设计指导书标准化的产品使用说明室外工程、环境工程标准化设计体系规划设计、配套系统、物业管理的标准化设计体系2004设计标准化设计标准化以城花为母以城花为母体进行复制体进行复制四季花城标准化实施四季花城标准化实施华北华北/华中等版标准化产品华中等版标准化产品万科住宅使用标准万科住宅性能标准模块标准化模块标准化强调快速复制与产品创新强调快速复制与产品创新部品集约

4、化和通用化部品集约化和通用化从客户需求出发，模块化从客户需求出发，模块化路路径径效效果果从2002年到2005年,万科已售住宅的返修数量从每百户32.1条，降到每百户11.8条。同期，客户对于万科产品质量的总体满意度从2002年的54%上升到2005年的68%。启示：启示：1、产品标准化是个长期和循序渐进的过程，标准化是模块化的基础，万科设计标准化就花、产品标准化是个长期和循序渐进的过程，标准化是模块化的基础，万科设计标准化就花了了3年时间；年时间；2、以成熟产品为母体，选择建筑单体实施标准化，有利于产品标准化的落地与推广。、以成熟产品为母体，选择建筑单体实施标准化，有利于产品标准化的落地与推

5、广。Page4万科产品标准化推进策略万科产品标准化推进策略产品产品产品库产品库项目项目应用应用第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段成立机构成立机构确定指标确定指标现有产品整理现有产品整理同行产品借鉴同行产品借鉴产品库建立产品库建立成熟产品目录标准化产品目录产品体系建立产品体系建立客户导向产品研发客户导向产品研发通用通用部品部品更多项目按照标更多项目按照标准化指标执行准化指标执行工厂化产品成熟工厂化产品成熟工厂化产品项目工厂化产品项目第三阶段第三阶段阶阶段段划划分分总部总部+区域区域总部总部区域区域职责职责分工分工2005年以后万科标准化推进策略。l重点推进措施：近期，以产品分类管理为重点，建立不同

6、产品项目的操作、考核机制，逐步建立、完善产品库，为各类项目提供产品和技术支持。l具体措施：l创新产品项目以区域为主区域为主进行操作，总部提供技术支持。每个区域每年不超过2 2个项目。l成熟产品项目由各区域及一线公司根据项目特点，选择集团内、外经过市场经过市场检验、客户接受程度高检验、客户接受程度高的成熟产品，录入成熟产品目录，同时进行项目应用。l标准化项目在集团整体规划下，以成熟产品为基础，经过产品评估产品评估和客户反客户反馈馈过程，优化至标准化产品，并录入标标准化产品目录准化产品目录。各区域及一线公司根据项目特点，在标准化产品目录中进行选择。标准化产品项目开发周期不长于7 7月，应用标准化产

7、品比率不低于70%70%。l工厂化产品项目以总部为主总部为主进行产品技术研发，各区域及一线公司提供相应配合。成熟、标准化产成熟、标准化产品应用机制形成品应用机制形成产品产品筛选筛选工厂化产品目录工厂化产品目录n万科标准化工作模式：万科标准化工作模式：l总部牵头，一线配合：总部研发部门牵头完成体系研究，建立标准化平台；分区域实施，总部统一。万科标准化均有专门部门牵头进行，先后由建筑研究中心、品类与产品研发部门主导实施。l外部合作，收益共享：（1）与供应商合作。万科起初制定产业标准化平台、走模块化的时候，发现手头的信息和资料非常贫乏，没有任何技术标准可供参考。后来万科成立了专门研究小组，又找到三家

8、知名供应商，协助他们制订标准。这些标准中间含有2000到3000个专利，供应商可以得到20%的利润提成。（2）与发达国家的企业/研究机构进行交流。启示：启示：1、产品标准化应有专门部门牵头进行；、产品标准化应有专门部门牵头进行；2、产品标准化应加强外部合作；、产品标准化应加强外部合作；3、产品标准化应系、产品标准化应系统规划分阶段推进。统规划分阶段推进。Page5金地产品标准化思路金地产品标准化思路l金地是在管理标准化实现以后，进行产品系列化和技术标准化，在产品成系列的过程之中，去研究系列化产品的使用标准和性能标准，进而对同一标准下的产品进行标准化设计。l金地产品标准化总体思路：金地产品标准化

9、总体思路：以格林系列为母体，以90m2以下小面积户型为切入点，以立面标准化为难点，委托专门机构进行设计研究。以以90m2以下以下住宅产品为标准化设住宅产品为标准化设计的切入点，展开：计的切入点，展开：标标准准化化平平面面设设计计标标准准化化立立面面设设计计标标准准化化构构造造、通通用用部部品品设设计计标标准准组组团团设设计计 在新项目快速复制在新项目快速复制 对以往项目典型立面体块关对以往项目典型立面体块关系、立面材质、色彩搭配、门窗系、立面材质、色彩搭配、门窗设计等元素进行归纳、提炼、改设计等元素进行归纳、提炼、改进，形成几种成熟立面体系进，形成几种成熟立面体系不同项目不同的营销定位、不不同

10、项目不同的营销定位、不同的设计目标同的设计目标选择确定具体项目立面选择确定具体项目立面设计概念和手法设计概念和手法 选择某一种立面风格选择某一种立面风格选择某几种立面风格，根据选择某几种立面风格，根据规划情况进行组合创新规划情况进行组合创新形成具体项目独特立面风格形成具体项目独特立面风格可标准化可标准化设计因素设计因素社社区区规规划划设设计计需要个性化需要个性化设计因素设计因素快速决策，提快速决策，提高设计效率，高设计效率，保证基本功能保证基本功能质量质量赋予社区个性、赋予社区个性、特色，提升社区特色，提升社区价值价值典型组团布置方式典型组团布置方式典型道路断面典型道路断面停车方式停车方式物业

11、管理方式物业管理方式商业、托幼、学校等商业、托幼、学校等配套设施配套设施特色街道、广场、特色街道、广场、公园等公共空间公园等公共空间其它因地制宜因素其它因地制宜因素启示：启示：1、产品标准化切入点、产品标准化切入点非常明确；非常明确；2、产品标准工作、产品标准工作共四大类，简洁明了，易于共四大类，简洁明了，易于实施；实施；3、主要依靠外部机构、主要依靠外部机构完成；完成；4、金地的产品标准化、金地的产品标准化侧重于标准化设计。侧重于标准化设计。Page6龙湖产品标准化龙湖产品标准化龙湖产品标准化操作思路：标准化与创新兼顾l不同城市在标准的同时又保证品质处于螺旋上升中，因此选择了“产品模块的标准

12、化”，即标准化的模块、个性化的拼合。l在每一个产品模块的运作上，他们总结出每个模块的研发特性、工程特性、营销特性，并围绕“投资收益”这个核心，聚焦项目的进度、成本、质量、资金等几个管理维度，建立起标准的管理流程并固化在IT平台上，供不同项目团队、地区公司复制运用。这样既解决了快速复制的问题，又解决了产品创新的问题。龙湖产品标准化特点：严格的标准化动作龙湖产品标准化特点：严格的标准化动作l龙湖内部有成熟产品库（内部标杆项目），要求项目90%采用标准化产品，10%自行创新。全集团售楼处（未来的会所）只有五种标准，在风格、立面等方面不允许随意改变。不同标准间风格统一，延续性好，保证整体风格的实现，可

13、实现快速复制。l不同项目、不同城市之间在标准化的同时，在景观、装修标准、客户定位、营销推广力度等方面，要求新项目比之前的项目深度更深，品质更高。香樟林香樟林蓝湖郡、蓝湖半山蓝湖郡、蓝湖半山悠山郡悠山郡蓝湖香蓝湖香颂颂龙湖睿龙湖睿城城大城小院大城小院郦江郦江风格化风格化标准化标准化观山水观山水资源型产品线资源型产品线规模型产品线规模型产品线春森彼岸春森彼岸郦江郦江紫都城紫都城水晶郦城水晶郦城睿城睿城江与城江与城别墅系列别墅系列别墅系列别墅系列洋房系列洋房系列洋房系列洋房系列高层系列高层系列高层系列高层系列风格导向风格导向风格导向风格导向风格型风格型风格型风格型+标准型标准型标准型标准型资源型资源

14、型资源型资源型+规模型规模型规模型规模型花盛香醍售楼处花盛香醍售楼处香醍漫步售楼处香醍漫步售楼处启示：启示：1、产品模块的标准化加上强大的、产品模块的标准化加上强大的知识管理系统（知识管理系统（IT系统），可以实现标系统），可以实现标准化与创新的有机结合；准化与创新的有机结合；2、严格的比例、严格的比例限制或要求保证了产品标准化的有效落限制或要求保证了产品标准化的有效落地；地；3、产品标准化以、产品标准化以“投资收益投资收益”为核为核心，系统兼顾多个管理维度，使其价值心，系统兼顾多个管理维度，使其价值得到最大体现。得到最大体现。Page7XX产品标准化总体推进策略产品标准化总体推进策略基于公司

15、自身项目经验、职能管理特点以及行业先进经验，建议公司产品标准化总体推进策略如下：l切入点：以相对成熟的单元体为载体，以中小面积户型为切入点，先行开展设计标准化。切入点：以相对成熟的单元体为载体，以中小面积户型为切入点，先行开展设计标准化。l推进方式：系统规划与单项突破相结合；内部总结与外部借鉴相结合；自我研发与外包研究相结合。推进方式：系统规划与单项突破相结合；内部总结与外部借鉴相结合；自我研发与外包研究相结合。l阶段划分：制定系统的推进实施方案，分三阶段逐步推进阶段划分：制定系统的推进实施方案，分三阶段逐步推进。现有项目总结现有项目总结行业产品借鉴行业产品借鉴第X代标准化产品产品体系建立单体

16、单体设计设计平面平面规划规划目标成目标成本本各项标准化要素必须互相匹配，并且与目标客户需求相一致。标准标准进度进度标准标准工法工法合作合作伙伴伙伴部品部品设备设备营销营销策划策划产品要素产品要素管理要素管理要素成熟产成熟产品库品库成熟产品成熟产品复制机制复制机制客户导向产品研发模块标准库标准产品库标准产品复制机制多项目模块化应用第一阶段：第一阶段：第二阶段：第二阶段：第三阶段：第三阶段：确定责任机构确定责任机构制定系统方案制定系统方案成熟产品复制设计标准化标准产品复制部品标准化产品体系成熟标准模块应用Page8XX产品标准化阶段目标产品标准化阶段目标总体目标：力争用4年时间，形成完善的标准化产品体系，实现快速复制和规模化扩张，提高产品品质和人均效率。阶阶段段时间跨度时间跨度工作思路工作思路工作重点工作重点工作目标工作目标定量目标定量目标备注备注第一第一阶段阶段2009-2010标准化设计、快速复制建立标准化平台和实施机制；以公司成熟项目为母体，选择成功单体进行总结和复制；编制标准化设计与管理文件；开展项目后评估，建立成熟产品库。成功复制2-3个项目；形成项目设计成果标准、标准化设计指导