可研与项目评估8.ppt

1、第七章第七章 投资估算与案例分析投资估算与案例分析 1、掌掌握握投投资资的的构构成成、建建设设期期投投资资估估算算、建建设设期期利利息息估估算算和和流流动动资资金金估估算算的的具具体体方方法；法；2、熟悉熟悉投资估算的深度要求；投资估算的深度要求；3、了解了解投资估算的依据和作用投资估算的依据和作用 学习目标学习目标知识结构知识结构 1、投资估算概述、投资估算概述 2、投资估算方法、投资估算方法 3、案例分析、案例分析 7.1 投资估算概述投资估算概述7.1.1 投资的范围及构成投资的范围及构成1.项目总投资的含义及构成项目总投资的含义及构成l项目总投资：项目总投资：是指投资项目从筹建期间开始

2、到项目是指投资项目从筹建期间开始到项目全部建成投产为止所发生的全部投资费用。包括建全部建成投产为止所发生的全部投资费用。包括建设投资、建设期借款利息和流动资金。设投资、建设期借款利息和流动资金。l项目计算期：项目计算期：建设期和生产期建设期和生产期7.1 投资估算概述投资估算概述7.1.1 投资的范围及构成投资的范围及构成2.项目总投资的估算的内容项目总投资的估算的内容l项目的总投资包括建设投资、建设期借款利息和流动资金。根项目的总投资包括建设投资、建设期借款利息和流动资金。根据资金保全原则和企业资产划分的有关规定，投资项目在建成据资金保全原则和企业资产划分的有关规定，投资项目在建成交付使用时

3、，项目投入的全部资金分别形成固定资产、无形资交付使用时，项目投入的全部资金分别形成固定资产、无形资产和其他资产。产和其他资产。l固定资产：固定资产：为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的；为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的；使用寿命超过一个会计年度。使用寿命超过一个会计年度。l包括：包括：房屋及建筑物、机器设备、运输设备，以及其他与生产房屋及建筑物、机器设备、运输设备，以及其他与生产经营活动有关的工具、器具经营活动有关的工具、器具等。等。l在项目评价中构成固定资产原值的费用包括在项目评价中构成固定资产原值的费用包括工程费用（即建筑工程费用（即建筑工程费、设备购置费和安装工程费）

4、、工程建设其他费用、预工程费、设备购置费和安装工程费）、工程建设其他费用、预备费（包括基本预备费和涨价预备费）和建设期利息备费（包括基本预备费和涨价预备费）和建设期利息。7.1 投资估算概述投资估算概述7.1.1 投资的范围及构成投资的范围及构成2.项目总投资的估算的内容项目总投资的估算的内容l无形资产：无形资产：是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产，包括货币性资产，包括专利权、商标权、土地使用权、非专利技术、专利权、商标权、土地使用权、非专利技术、商誉和著作权商誉和著作权等。等。l无形资产是无形资产是有偿取得的资产有偿取得的资产，

5、对于外购及其他依法取得的无形，对于外购及其他依法取得的无形资产的支出，一般都资产的支出，一般都予以资本化予以资本化，并在其，并在其受益期内受益期内分期摊销。分期摊销。l在投资项目可行性研究和项目评估中构成无形资产原值的费用在投资项目可行性研究和项目评估中构成无形资产原值的费用主要包括主要包括技术转让费或技术使用费（含专利技术和非专利技术）技术转让费或技术使用费（含专利技术和非专利技术）、商标权和商誉、商标权和商誉等。等。7.1 投资估算概述投资估算概述7.1.1 投资的范围及构成投资的范围及构成2.项目总投资的估算的内容项目总投资的估算的内容l其他资产，原称递延资产：其他资产，原称递延资产：是

6、指除流动资产、长期投资、固定是指除流动资产、长期投资、固定资产、无形资产以外的其他资产，如资产、无形资产以外的其他资产，如长期待摊费用长期待摊费用。l按照有关规定，除购置和建造固定资产以外，所有按照有关规定，除购置和建造固定资产以外，所有筹建期间发筹建期间发生的费用生的费用，先在长期待摊费用中归集，待企业开始生产经营起，先在长期待摊费用中归集，待企业开始生产经营起计入当期的损益。计入当期的损益。l在可行性研究和项目评价中构成其他资产原值的费用主要包括在可行性研究和项目评价中构成其他资产原值的费用主要包括生产准备费、开办费、出国人员费、来华人员费、图纸资料翻生产准备费、开办费、出国人员费、来华人

7、员费、图纸资料翻译复制费、样品样机购置费和农业开荒费等。译复制费、样品样机购置费和农业开荒费等。7.1 投资估算概述投资估算概述7.1.1 投资的范围及构成投资的范围及构成2.项目总投资的估算的内容项目总投资的估算的内容l流动资产：是指流动资产：是指运营期内占用并周转使用的运营资金，不包括运营期内占用并周转使用的运营资金，不包括运营中需要的临时性营运资金。流动资金等于流动资产减去流运营中需要的临时性营运资金。流动资金等于流动资产减去流动负债。动负债。l流动资产是指可以在一年内或超过一年的一个营业周期内变现流动资产是指可以在一年内或超过一年的一个营业周期内变现或运营的资产，流动资金与流动负责共同

8、构成流动资产。或运营的资产，流动资金与流动负责共同构成流动资产。l流动资产的构成要素一般包括：存货、库存现金、应收账款和流动资产的构成要素一般包括：存货、库存现金、应收账款和预付账款；流动负债的构成要素一般只考虑应付账款和预收账预付账款；流动负债的构成要素一般只考虑应付账款和预收账款。款。7.1 投资估算概述投资估算概述7.1.2 投资估算的深度与要求投资估算的深度与要求l投资项目前期工作：投资项目前期工作：机会研究、初步可行性研究（项目建议书）、机会研究、初步可行性研究（项目建议书）、可行性研究和项目评估。可行性研究和项目评估。l必须满足三个要求：必须满足三个要求：工程内容和费用构成齐全，计

9、算合理，不重复计算，不提高工程内容和费用构成齐全，计算合理，不重复计算，不提高或者降低估算标准，不高估冒算或漏项少算。或者降低估算标准，不高估冒算或漏项少算。选用指标与具体工程之间存在标准或者条件差异时，应进行选用指标与具体工程之间存在标准或者条件差异时，应进行必要的换算或者调整。必要的换算或者调整。投资估算精度应能满足投资项目前期不同阶段的要求。投资估算精度应能满足投资项目前期不同阶段的要求。7.1 投资估算概述投资估算概述7.1.3 投资估算的依据和作用投资估算的依据和作用1.投资估算的依据投资估算的依据1.专门机构发布的建设工程造价费用构成、估算指标、计算方法，专门机构发布的建设工程造价

10、费用构成、估算指标、计算方法，以及其他有关计算工程造价文件。以及其他有关计算工程造价文件。2.专门机构发布的工程建设其他费用计算方法和费用标准以及政专门机构发布的工程建设其他费用计算方法和费用标准以及政府部门发布的物价指数。府部门发布的物价指数。3.拟建项目各单项工程的建设内容及工程量。拟建项目各单项工程的建设内容及工程量。7.1 投资估算概述投资估算概述7.1.3 投资估算的依据和作用投资估算的依据和作用2.投资估算的作用投资估算的作用a)投资估算是投资项目建设前期的重要环节。融资方案、财务效投资估算是投资项目建设前期的重要环节。融资方案、财务效益分析，初步设计概算的依据。益分析，初步设计概

11、算的依据。b)满足工程设计招投标及城市建设方案设计竞选的需要。满足工程设计招投标及城市建设方案设计竞选的需要。7.2 投资估算方法投资估算方法7.2.1 建设投资的构成与估算建设投资的构成与估算1.建设投资的构成建设投资的构成a)按概算法分类。由工程费用、工程建设其他费用和预备费三部按概算法分类。由工程费用、工程建设其他费用和预备费三部分构成。分构成。工程费用：建筑工程费、设备购置费（含工器具及生产家具购工程费用：建筑工程费、设备购置费（含工器具及生产家具购置费）和安装工程费；置费）和安装工程费；工程建设其他费用内容较多，且随行业和项目的不同而有所区工程建设其他费用内容较多，且随行业和项目的不

12、同而有所区别。别。预备费：是指在投资估算时用以处理实际费用与计划耗费不相预备费：是指在投资估算时用以处理实际费用与计划耗费不相符而追加的费用，包括基本预备费和涨价预备费两部分。符而追加的费用，包括基本预备费和涨价预备费两部分。7.2 投资估算方法投资估算方法7.2.1 建设投资的构成与估算建设投资的构成与估算1.建设投资的构成建设投资的构成a)按概算法分类。由工程费用、工程建设其他费用和预备费三部按概算法分类。由工程费用、工程建设其他费用和预备费三部分构成。分构成。基本预备费（工程建设不可预见费）基本预备费（工程建设不可预见费）在批准的初步设计范围内，技术设计、施工图设计及施工过程在批准的初步

13、设计范围内，技术设计、施工图设计及施工过程中所增加的工程费用；设计变更、局部地基处理等增加的费用。中所增加的工程费用；设计变更、局部地基处理等增加的费用。一般自然灾害造成的损失和预防自然灾害所采取的措施费用。一般自然灾害造成的损失和预防自然灾害所采取的措施费用。实行工程保险的工程项目费用应适当降低。实行工程保险的工程项目费用应适当降低。竣工验收时外鉴定工程质量对隐蔽工程进行必要的挖掘和修复竣工验收时外鉴定工程质量对隐蔽工程进行必要的挖掘和修复费用。费用。涨价预备费（价格变动不可预见费）：因在建设期间物价上涨涨价预备费（价格变动不可预见费）：因在建设期间物价上涨而引起的投资费用的增加而准备的。而

14、引起的投资费用的增加而准备的。7.2 投资估算方法投资估算方法7.2.1 建设投资的构成与估算建设投资的构成与估算1.建设投资的构成建设投资的构成b)按形成资产法分类。固定资产的费用、形成无形资产的费用、按形成资产法分类。固定资产的费用、形成无形资产的费用、形成其他资产的费用和预备费四部分。形成其他资产的费用和预备费四部分。固定资产费用：是指项目投产时将直接形成固定资产的建设固定资产费用：是指项目投产时将直接形成固定资产的建设投资，包括投资，包括工程费用工程费用和和工程建设其他费用中按规定将形成固工程建设其他费用中按规定将形成固定资产的费用定资产的费用，后者被称为，后者被称为固定资产其他费用固

15、定资产其他费用，主要包括，主要包括建建设单位建设费、可行性研究费、研究试验费、勘察设计费、设单位建设费、可行性研究费、研究试验费、勘察设计费、环境影响评价费、场地准备及临时设施费、引进技术和引进环境影响评价费、场地准备及临时设施费、引进技术和引进设备其他费、工程保险费、联合试运转费、特殊设备安全监设备其他费、工程保险费、联合试运转费、特殊设备安全监督检查费和市政公用设施建设及绿化费督检查费和市政公用设施建设及绿化费等。等。无形资产费用：是指将直接形成无形资产的建设投资，主要无形资产费用：是指将直接形成无形资产的建设投资，主要是是专利权、非专利技术、商标权、土地使用权和商誉专利权、非专利技术、商

16、标权、土地使用权和商誉等。等。其他资产费用：是指建设投资中形成固定资产和无形资产以其他资产费用：是指建设投资中形成固定资产和无形资产以外的部分，如外的部分，如生产准备及开办费生产准备及开办费等。等。7.2 投资估算方法投资估算方法7.2.1 建设投资的构成与估算建设投资的构成与估算1.建设投资的构成建设投资的构成c)对土地使用权的处理。对于土地使用权的特殊处理如下：按照有对土地使用权的处理。对于土地使用权的特殊处理如下：按照有关规定，在尚未开发或建设自用项目前，土地使用权作为关规定，在尚未开发或建设自用项目前，土地使用权作为无形资无形资产核算产核算，房地产开发企业开发商品房时，将其账面价值转入，房地产开发企业开发商品房时，将其账面价值转入开发开发成本成本；企业建造自用项目时将其账面价值转入；企业建造自用项目时将其账面价值转入在建工程成本在建工程成本。因。因此，为了与以后的折旧和摊销计算相协调，在建设投资估算表中此，为了与以后的折旧和摊销计算相协调，在建设投资估算表中通常可将土地使用权直接列入通常可将土地使用权直接列入固定资产其他费用固定资产其他费用中。中。7.2 投资估算方法投资估算方