南湖时尚城项目可行性研究报告.docx

1、南湖时尚城项目可行性研究报告一、总论 现北苑市场属于为周边学生提供基本的生活用品,学习用品,廉价餐馆和通讯等的集聚地，将近三分之一的地方是菜场，前两年北园市场改造了二楼，新建了很多商铺，但利用率不高，主要供一楼商铺存放货物，还有一个学生自主创业的寻路摄影，格子铺，药店，口腔诊所和乐器音乐培训店，总体来说，客流量较少。菜场门口常年堆放垃圾，臭气熏天，且菜场门口和财大正北门距离不到两百米，严重影响学校校容和整体环境。去年，“南湖-时尚城”修建，改治了菜场垃圾区。得到了很大程度的改善。就财大周边环境而言，属于低档次服务群体众多，基本上都是“小卖部”式商店，食都是地沟油，推车随走随来的小吃，卫生没有保

2、证；住都是私人住房改造，就着学校每年毕业生的便利条件收购棉絮，脸盆，电风扇等基本设备，住宿人群鱼龙混杂，住宿安全是个很大的问题；衣服店，鞋店，卖包等店铺卖的都是水货，经常欺骗学生喊高价。财大附近已经被各种商铺包围，尤其是西苑，整个环境严重影响学校内在的氛围，不利于学校外观，更不利于学生修身养性。如果可能，希望能够整治学校周边环境，使学校和周边小商小贩聚集地远离，给学生一片宁静的天地。学校应大力发展校区内配套设施，在每个宿舍区建立起连锁的吃用健身商品，规范管理。另外，周边建立中高档休闲生活娱乐场所，为学生的课外活动等提供良好的发展。 另外，“南湖-时尚城”项目的综合配套（相关者的需要）：环境配套

3、（现有市场档次的提升、协调等）；设施配套（建设或增加停车位等）。二、需要预测和拟建规模(1)需求情况的预测本项目拟建地地处武汉市南湖大道以南，茶山刘城中村改造项目南湖 时尚城以西，中南财经政法大学院内西北。基于南湖校区北苑市场旧菜市场地基之上。毗邻中南财经政法大学南湖校区、中南民族大学、卡地亚公及南湖 时尚城，中南财经政法大学南湖校区在校师生约有24000人；中南财经政法大学（南政院小区，约350户，约1100人；卡迪亚公馆，约550户，1600人；南湖时尚城（还建）项目806户，约2580人，中南民族大学在校师生约27000人。该拟建项目周围人口密度大，交通便利，需求量大且来源清晰、稳定。其

4、中初步认定该拟建项目未来市场需求来源于中南财经政法大学校区内师生和西面南湖 时尚城居民。具体需求可分为：1学校周边环境整治工作的全面提升（自身的需要）。现北苑市场属于为周边学生提供基本的生活用品,学习用品,廉价餐馆和通讯等的集聚地，将近三分之一的地方是菜场，前两年北园市场改造了二楼，新建了很多商铺，但利用率不高，主要供一楼商铺存放货物，还有一个学生自主创业的寻路摄影，格子铺，药店，口腔诊所和乐器音乐培训店，总体来说，客流量较少。菜场门口常年堆放垃圾，臭气熏天，且菜场门口和财大正北门距离不到两百米，严重影响学校校容和整体环境。去年，“南湖-时尚城”修建，改治了菜场垃圾区。得到了很大程度的改善。就

5、财大周边环境而言，属于低档次服务群体众多，基本上都是“小卖部”式商店，食都是地沟油，推车随走随来的小吃，卫生没有保证；住都是私人住房改造，就着学校每年毕业生的便利条件收购棉絮，脸盆，电风扇等基本设备，住宿人群鱼龙混杂，住宿安全是个很大的问题；衣服店，鞋店，卖包等店铺卖的都是水货，经常欺骗学生喊高价。财大附近已经被各种商铺包围，尤其是西苑，整个环境严重影响学校内在的氛围，不利于学校外观，更不利于学生修身养性。如果可能，希望能够整治学校周边环境，使学校和周边小商小贩聚集地远离，给学生一片宁静的天地。学校应大力发展校区内配套设施，在每个宿舍区建立起连锁的吃用健身商品，规范管理。另外，周边建立中高档休

6、闲生活娱乐场所，为学生的课外活动等提供良好的发展。“南湖-时尚城”项目的综合配套（相关者的需要）：环境配套（现有市场档次的提升、协调等）；设施配套（建设或增加停车位等）。(2)拟建项目生产能力的估计本方案总建筑面积23500平方米，其中计容建筑面积19300平方米，不计容建筑面积(地下车库)4200平方米。可提供商用面积为19300平方米，地下车库面积达4200平方米，车位预计达100余个。(3)销售预测、价格分析、产品竞争能力、进入市场的前景1.销售预测本项目拟建地地处武汉市南湖大道以南，茶山刘城中村改造项目南湖 时尚城以西，中南财经政法大学院内西北。基于南湖校区北苑市场旧菜市场地基之上。毗

7、邻中南财经政法大学南湖校区、中南民族大学、卡地亚公及南湖 时尚城，中南财经政法大学南湖校区在校师生约有24000人；中南财经政法大学（南政院小区，约350户，约1100人；卡迪亚公馆，约550户，1600人；南湖时尚城（还建）项目806户，约2580人，中南民族大学在校师生约27000人。该拟建项目周围人口密度大，交通便利，需求量大且来源清晰、稳定。初步认定销售量稳定。2.价格分析毗邻南湖 时尚城，价格可参考南湖 时尚城商铺价格分析。3.产品竞争能力本项目拟建地地处武汉市南湖大道以南，茶山刘城中村改造项目南湖 时尚城以西，中南财经政法大学院内西北。基于南湖校区北苑市场旧菜市场地基之上。毗邻中南

8、财经政法大学南湖校区、中南民族大学、卡地亚公及南湖 时尚城，中南财经政法大学南湖校区在校师生约有24000人；中南财经政法大学（南政院小区，约350户，约1100人；卡迪亚公馆，约550户，1600人；南湖时尚城（还建）项目806户，约2580人，中南民族大学在校师生约27000人。该拟建项目周围人口密度大，交通便利，需求量大且来源清晰、稳定，停车位少，无正规的净菜超市和休闲娱乐场所，具有独有的经济地位、存在价值。4进入市场的前景基于上述分析，本项目拟建地地处武汉市南湖大道以南，茶山刘城中村改造项目南湖 时尚城以西，中南财经政法大学院内西北。基于南湖校区北苑市场旧菜市场地基之上。毗邻中南财经政

9、法大学南湖校区、中南民族大学、卡地亚公及南湖 时尚城，该拟建项目周围人口密度大，交通便利，需求量大且来源清晰、稳定，停车位少，无正规的净菜超市和休闲娱乐场所，具有独有的经济地位、存在价值，市场前景好，有开发建设的可行性与必要性。(4)拟建项目的规模、项目方案1.拟建项目的建设规模及标准本方案总建筑面积23500平方米，其中计容建筑面积19300平方米，不计容建筑面积(地下车库)4200平方米。建筑类别为高层公共建筑，建筑耐火等级为一级。2.拟建项目的项目方案建设与城市发展主轴垂直，服从城市主轴并延续城市主轴精神。结合建筑特点，以不同的功能分区划分结构单元。采用不同功能既独立又联系的布局方式，为

10、净菜超市和健身会馆的交叉互动提供空间。突出舒适宽敞的现代建筑理念。本方案力求突出舒适宽敞的净菜超市和健身会馆为一体的多层次空间，挖掘建筑空间的品质潜力。按照建筑需求，本拟建项目地一层为地下车库、一层为净菜超市层高设计为6米，二层为超市,将原来的农贸市场改造进来.三层服装商铺(李宁，真维斯，以纯等品牌店入驻，消费水平可以满足学生和附近的工薪阶层的需要。)和电影城四层可以发展为美食城，集中化管理小商小贩。五层为健身馆,乒乓球,羽毛球馆,满足周边户主的需求.六层音乐馆(建议学校利用学校教师资源，开设正规的培训班。可以带着学校相应的社团一起发展。).三、资源,原材料,燃料和公用设施情况该项目有的资源就

11、是北苑市场属于高校国有资产的土地,另外,时尚城项目的需求也能很大程度上带动北苑市场的改造。工程设施的原材料由中标承建单位负责。招投标由学校领导阶层负责。所需要的公用设施，如水电等可以有学校供应，中标方支付费用。四、建厂条件和厂址方案(1)拟建项目的地理位置、气象、地质、地形条件和社会经济状况1.拟建项目的地理位置本项目拟建地地处武汉市南湖大道以南，茶山刘城中村改造项目南湖 时尚城以西，中南财经政法大学院内西北。基于南湖校区北苑市场旧菜市场地基之上。2.拟建项目周围环境的气象武汉市属亚热带大陆性季风气候，具有四季分明、日照充足、雨量充沛的气候特征。冬夏温差大，历年7月份气温最高，平均气温为28.

12、831.4，极端最高气温41.3（1934年8月10日），历年最低气温为1月，平均为2.64.6，极端最低气温-18.1（1977年11月30日）。武汉地区47月份以东南季风为主，其余时间以北风或东北风为主，最大风力八级，最大风速27.9m/s（1956年3月17日）。基本风压按30年一遇，10秒平均最大风速（m/s）为标准，武汉地区为2.5MPa。3.拟建项目的地质情况本项目拟建地基于南湖校区北苑市场旧菜市场地基之上。中南财经政法大学北苑市场原址是池塘改建项目，地质状况为土方填筑，土质松软4.拟建项目的地势情况武汉市属鄂东南丘陵经汉江平原东缘向大别山南麓低山丘陵过渡地区，以丘陵与平原相间的波

13、状起伏地形为主，长江两岸第四系地层较厚，南至武昌小龟山则基岩出露，总体属于丘陵平原地貌类型。本项目拟建场址地处平原地区，地质稳定，属6度抗。震设防区。5.拟建项目的社会经济状况（1）规划用地面积：5900平方米 （2） 净用地面积：4900平方米 （3） 总建筑面积：23500平方米 其中： 计容建筑面积：19300平方米 不计容建筑面积（地下车库）：4200平方米 （4） 容积率：3.94 （5） 建筑占地面积：3040平方米 （6） 建筑密度：61.9% (2)交通、运输的现状和发展趋势1.交通、运输的现状（1）车流本方案采用6米宽的主要交通道路，形成外环道路和构成主要的机动车道和消防车道

14、。地块南北两侧设置出入口连接南湖 时尚城；东面道路连接城市道路，为中南财经政法大学北门入口。（2）人流本方案主要人流为中南财经政法大学校区内师生和西面南湖 时尚城居民。2.水、电、气的现状2.发展趋势基于上述分析，本项目拟建地地处武汉市南湖大道以南，茶山刘城中村改造项目南湖 时尚城以西，中南财经政法大学院内西北。该拟建项目周围人口密度大，交通便利，需求量大且来源清晰、稳定，停车位少，无正规的净菜超市和休闲娱乐场所，具有独有的经济地位、存在价值，市场前景好，作为城中村改造项目毗邻校园，住宅开发小区，南湖校区北苑市场开发（改造）项目南湖校区北苑市场开发（改造）项目，打造周围唯一大型商贸中心趋势逐渐

15、显现，商业经济价值地位明显，发展趋势良好。(3)厂址选择意见本项目拟建地地处武汉市南湖大道以南，茶山刘城中村改造项目南湖 时尚城以西，中南财经政法大学院内西北。基于南湖校区北苑市场旧菜市场地基之上。毗邻中南财经政法大学南湖校区、中南民族大学、卡地亚公及南湖 时尚城，中南财经政法大学南湖校区在校师生约有24000人；中南财经政法大学（南政院小区，约350户，约1100人；卡迪亚公馆，约550户，1600人；南湖时尚城（还建）项目806户，约2580人，中南民族大学在校师生约27000人。该拟建项目周围人口密度大，交通便利，需求量大，符合作为商业贸易中心及休闲娱乐中心的选址要求。五、设计方案为了使

16、学校周边环境整治工作的全面提升（自身的需要）“南湖-时尚城”项目的综合配套（相关者的需要），例如环境配套（现有市场档次的提升、协调等）设施配套（建设或增加停车位等）等需求。打造南湖校区北苑市场开发（改造）项目，建设商业贸易中心及休闲娱乐中心指日可待。初步设计方案为：一、总体布局规划1建筑形态规划本方案采用运动健身建筑模式，依据场地条件建筑物采取矩形布置，主体别致的造型和依托环境的空间氛围很好体现了舒适宽敞的现代建筑理念。2空间形态规划本方案规划布局合理，外部空间变化丰富，简洁大方。建筑形体为立方体，在西北和东南面各切一个斜角作为主要的人流导向标志，极大的丰富了整个建筑的空间组成。同时与西面的南

17、湖 时尚城形成对比，互相衬托。本方案的建设丰富了整个地块的建筑形态，使得建筑形态更加饱满和完整，构成了高低变化、错落有致、层次丰富的城市天际线。3绿化景观规划本方案规划尊重城市自然环境的特点，充分体现规划设计“以人为本”的宗旨，力图表现建筑与环境的密切联系，进一步提升建筑文化的内涵，结合传统的造园手法，将建筑、绿地、道路广场有机的结合起来，营造人与自然和谐共处的生态景观。4交通规划（1）车流本方案采用6米宽的主要交通道路，形成外环道路和构成主要的机动车道和消防车道。地块南北两侧设置出入口连接南湖 时尚城；东面道路连接城市道路，为中南财经政法大学北门入口。（2）人流本方案主要人流为中南财经政法大

18、学校区内师生和西面南湖 时尚城居民。（3）停车 本方案采用地下停车方式。非机动车停车位设在主要人流入口处。二、建筑设计说明1平面设计采用不同功能既独立又联系的布局方式，为净菜超市和健身会馆的交叉互动提供空间，突出舒适宽敞的现代建筑理念。2平面布局 本方案力求突出舒适宽敞的净菜超市和健身会馆为一体的多层次空间，挖掘建筑空间的品质潜力。使用8.4米乘以8.4米柱网，既便于分隔，也能整体使用，营造出宽松的使用环境。三、立面造型本方案建筑立面主要采用简约现代的立面元素，采用传统的中国九宫格的符号作为表皮，把内部不同的功能立面形式统一起来。四、剖面设计按照建筑需求，一层为地下车库、一层为净菜超市层高设计

19、为6米，二层为超市,将原来的农贸市场改造进来.三层服装商铺(李宁，真维斯，以纯等品牌店入驻，消费水平可以满足学生和附近的工薪阶层的需要。)和电影城四层可以发展为美食城，集中化管理小商小贩。五层为健身馆,乒乓球,羽毛球馆,满足周边户主的需求.六层音乐馆(建议学校利用学校教师资源，开设正规的培训班。可以带着学校相应的社团一起发展。).六、环境保护及消防措施(1)项目地块环境现状项目处于南湖边，南湖南湖汇水面积 44.70 km2，水域保护面积 768.84ha，岸线长度 23.02km，规划泊正常水位 17.63m，最高控制水位 18.63m。湖泊管理责任单位为洪山区人民族和东湖新技术开发区管委会

20、。 随着经济的发展和城市规模扩大，南湖填占湖泊现象严重，周边大量建起了机关、工厂、学校，居住人口相应增加，而地区市政设施配套严重滞后于城市的发展，大量的工业和生活废水没有经任何处理直接排入南湖，污染河水，水质迅速恶化。6.12大气环境现状项目所处地块的主要污染物是总悬浮颗粒物，其次是氮氧化物降尘二氧化硫等6.13声环境现状项目所在地声环境功能为2类地区，建设前后敏感点噪声级变化小于3dB，受影响人口数量变化不大。(2).环境质量标准1（1）环境空气执行GB3095-2012环境空气质量标准二级标准；（2）声环境执行GB3096-2008声环境质量标准2类标准；（3）土壤环境执行土壤环境质量标准

21、（GB15618-1995）二级标准；环境质量标准及限值见表1.3-11.3-3。表1.3-1 环境空气质量标准污染因子二级标准取值时间浓度限值（mg/m3）SO2年均值0.06日均值0.15小时平均0.50NO2年均值0.04日均值0.08小时平均0.20TSP年均值0.20日均值0.30PM10年均值0.07日均值0.15表1.3-2 声环境质量标准 类 别适用区域昼间夜间2居住、商业、工业混杂区60 dB(A)50 dB(A)表1.3-3 土壤环境质量标准一级镉mg/kgPH7.50.6汞1.0砷25（旱地）铜100（农田）铅350铬250（旱地）锌300镍60污染物排放标准污染物排放标

22、准（1）施工期废气执行GB20891-2007非道路移动机械用柴油机排气污染物排放限值及测量方法（阶段），其它大气污染物排放执行GB16297-1996大气污染物综合排放标准二级标准；（2）自建污水处理站处理后的再生水执行GB/T18920-2002城市污水再生利用 城市杂用水水质标准以及GB/T18921-2002城市污水再生利用 景观环境用水水质标准；废污水排放执行GB8978-1996污水综合排放标准三级标准；（3）施工噪声执行GB12523-2011建筑施工场界环境噪声排放标准。污染物排放标准及限值见表1.3-41.3-10。表1.3-4 非道路移动机械装用柴油机排气污染物限值（第阶段

23、）额定净功率（Pmax）(KW)CO(g/KWh)HC(g/KWh)NOxHC+ NOx(g/KWh)PM(g/KWh)130Pmax5605.01.39.20.5475Pmax1305.01.39.20.737Pmax756.51.39.20.8518Pmax378.42.110.81.08Pmax188.412.90Pmax812.318.4排气污染限值是排气后处理装置（若安装）之前，柴油机排气口出应达到的限值表1.3-5 饮食业油烟排放标准规 模小型中型大型最高允许排放浓度(mg/m3)2.0净化设施最低去除效率(%)607585表1.3-6 大气污染物综合排放标准污染物最高允许排放浓度

24、（mg/m3）最高允许排放浓度（kg/h）无组织排放监控浓度限制排气筒二级监控点浓度（mg/m3）SO2550152.6周界外浓度最高点0.40204.3NOx240150.77周界外浓度最高点0.12201.3非甲烷总烃1201510周界外浓度最高点4.02017TSP120153.5周界外浓度最高点1.0205.9 备注：周界外浓度最高点为无组织排放源下风向的单位周界外10m范围内。 表1.3-7 城市杂用水水质标准 单位：mg/L项目冲厕道路清扫、消防城市绿化车辆冲洗建筑施工BOD51015201015氨氮1010201020表1.3-8 景观环境用水水质标准 单位：mg/L污染物pHS

25、S氨氮BOD5观赏性景观环境用水（水景类）691056表1.3-9 废污水排放标准 单位：mg/L（pH除外）污染物pHSSCOD氨氮BOD5动植物油GB8978-1996三级69400500/300100 表1.3-10 建筑施工场界环境噪声排放限值 昼 间夜 间70dB(A)55 dB(A)（3）项目建设与运营对环境的影响（1）建设期 建设期场地开挖、埋填及物料装运过程产生的施工扬尘，属于无组织排放，会对局部环境空气质量产生短期不利影响，主要污染物是施工扬尘。 施工机械噪声和运输噪声对施工场地周边声环境会产生短期的不利影响，影响评价因子为等效声级Leq（A）。 施工过程产生施工废水，主要污

26、染物是COD、BOD5和SS；生活污水中主要污染物有COD、BOD5、SS、氨氮和动植物油等。（2）运行期 环境空气根据工程分析，工程建成后，运行过程废气排放源主要为汽车尾气、厨房废气，主要污染物为TSP、SO2、NO2、CO、碳氢化合物等。 地表水环境工程排水主要为生活污水，主要污染物因子为COD、BOD5、SS、氨氮、动植物油等。 噪声主要噪声设备为风机、水泵等，评价因子为等效声级Leq（A）。 生态环境项目对生态环境的主要影响为生态功能影响以及工程对景观生态环境、日照等因素影响，因此确定生态环境的影响评价因子为景观环境。综上所述，本次环境影响评价因子筛选结果见表1.5-3。表1.5-3

27、环境评价因子筛选结果表项 目现状评价因子影响评价因子环境空气TSP、SO2、NO2NO2、CO、碳氢化合物地表水/SS、COD、BOD5、氨氮、动植物油声环境等效声级Leq（A）等效声级Leq（A）固体废弃物/生活垃圾景观周边环境、现有建筑景观设计、与周边环境协调性、景观遮挡日照日照环境状况日照障碍生态环境/生态功能、生态适宜性（容积率、绿化率、交通、生活、环境质量、污染物排放、污水回用、市政化、景观和谐） （5）环境保护措施1建设期应严格控制施工噪声和施工扬尘等对环境的影响（表1.7-1）。表1.7-1 建设期污染控制内容与目标控制对象控制因素控制内容与目标废 气施工扬尘、道路扬尘、施工车辆

28、尾气对施工场地采取设围栏、定期洒水等措施，控制施工扬尘必须满足大气污染物综合排放标准中无组织排放监控浓度限值。污 水施工生产废水、生活污水生产废水设置临时沉砂池，经沉淀后全部回用；场区设旱厕，生活污水设化粪池处理，处理后排入市政污水管网。噪 声施工机械及运输车辆产生的噪声对施工场地设围栏，采用低噪声施工机械设备，合理安排施工时间，控制施工机械噪声符合建筑施工场界噪声限值固体废物弃土、弃渣、建筑废料及生活垃圾建筑垃圾、生活垃圾分类收集，及时清运到环卫部门指定地点处置生态影响压占土地、造成水土流失限制施工范围，物料及土石方设置维护结构，保存表层土壤，及时平整场地2运行期主要控制“三废”和噪声的排放

29、。具体污染控制内容与目标见表1.7-2。表1.7-2 运行期污染控制内容与目标污染控制类型主要污染物控制因子控制措施控制目标废 气TSP、SO2、NO2、碳氢化合物、CO地面停车场附近绿化、地下停车场排风系统等；达到GB3095-1996环境空气质量标准二级标准废 水COD、BOD5、SS、动植物油、氨氮本项目40%的废污水经自建的污水处理站处理，处理后中水全部回用；其余废水采用化粪池处理后排入市政污水管网，进入西安市第五污水处理厂；本项目处理后再生水应满足GB/T18920-2002城市污水再生利用 城市杂用水水质以及GB/T18921-2002城市污水再生利用 景观环境用水水质，排放废水应满足GB8978-1996污水综合排放标准三级标准。废 渣生活垃圾生活垃圾分类收集，送环卫部门指定垃圾填埋场；全部处置噪 声机械、空气动力性噪声选用低噪声设备，对高噪声源采取隔音、减震、吸声等降噪措施，并利用绿化降噪符合GB3096-2008声环境质量标准中的2类标准七、项目的组织管理和企业结构1. 项目的运行管理机制投资机会和土地竞投阶段、项目立项阶段、全程策划阶段、规划设计阶段、施