光耀上城二期营销策划案6.ppt

1、光耀上城二期营销策划报告光耀上城二期营销策划报告光耀上城二期营销策划报告光耀上城二期营销策划报告 鼎盛达房地产经纪有限公司鼎盛达房地产经纪有限公司鼎盛达房地产经纪有限公司鼎盛达房地产经纪有限公司20152015年年6 6月月目录第一部分：市场分析第一部分：市场分析第二部分：项目分析第二部分：项目分析第三部分：项目定位第三部分：项目定位第四部分：营销推广方案第四部分：营销推广方案第一部分：市场分析第一部分：市场分析宏观环境分析宏观环境分析宏观市场解析宏观市场解析 2015年一季度，全区房地产业完成投资38.99亿，同比增长17.4%；施工面积扩大，一季度全区开发累计施工面积达到5725.8万平方

2、米，同比增长15.8%，其中新开工面积184.47万平方米；供应大幅减少，因房地产市场进入结构性调整期，企业对市场下行的预期增大，部分房地产企业急于回笼资金，在2014年底加大推盘力度，造成可售房源减少，一季度，新批准商品房预售面积192.95万平方米，其中商品住宅123.98万平方米，同比分别下降22.6%和32.4%，下降趋势明显；销售明显下降，一季度，全区商品房销售115.98万平方米，其中住宅101.63万平方米，同比分别下降20.1%和18%。3月份当月全区商品房销售达到64.04万平方米，其中商品住宅56.09万平方米，环比分别增长30.96%和30.75%，销售有回暖迹象。宏观市

3、场解析宏观市场解析 待售商品房面积较大，截止3月份，全区商品房待售面积1000.36万平方米，同比增长16.3%；2014年底全区商品房施工面积达到7019万平方米，创历史新高，增加了商品房的潜在供应，去库存压力持续增大。宏观市场解析宏观市场解析银川作为一个2.5线城市，商业地产过度开发，导致写字楼市场在经历了2011年、2012年两年的爆棚之后，开始走下坡路。随着一大批写字楼的建成，银川人均写字楼面积达到1.7平米，排在北京、杭州之后，居35个大中城市第三位。银川写字楼去化周期需5年以上银川目前写字楼市场，配套服务跟不上开发速度，企业租赁面积缩减，租金下跌。宏观市场解析宏观市场解析目前，首先

4、对写字楼需求最旺的是外地、跨国企业驻宁机构、办事处、分工；其实是快递公司和本土金融企业，写字楼最多见到的是各类小额担保公司、贵金属投资公司，；最后是各类酒庄、贸易公司的行政办公地点。由于功能定位、聚集效应等因素，许多写字楼都会形成不同行业的群聚效应。如瑞银财富中心，汇聚的多数是金融行业、小额贷款公司、贵金属投资公司等；紫荆花商务广场则以业务机构、行政办公为主。对于一些正在成长中的企业来说，银川的商业板块是缺失的，本土有实力的企业数量毕竟太少，不能引入足够多的外地企业，对于如今银川近400万平米的写字楼来说，发展出路堪忧。宏观政策解析宏观政策解析楼市松绑，利好政策频出，以有回暖迹象楼市松绑，利好

5、政策频出，以有回暖迹象14年7月，放松取消限购政策14年10月，央行放松首套房认定标准14年11月，央行首次降息15年2月，下调贷款及存款基准利率15年3月，再次降息，降低二套房首付标准15年3月，房产营业税降低门槛15年4月，再次降准宏观政策解析宏观政策解析银川住房公积金多项重量级新政出台银川住房公积金多项重量级新政出台首次使用公积金贷款购一手房首付比例降至首次使用公积金贷款购一手房首付比例降至20%首次使用住房公积金贷款额度为缴存余额的首次使用住房公积金贷款额度为缴存余额的20倍倍周边跨六省地市公积金可在银川办贷款周边跨六省地市公积金可在银川办贷款贷款政策多方面“松绑”，加大了住房公积金的

6、利用率，大大减轻了购房者的压力，刺激了房地产的刚需。周边跨六省地市公积金可在银川办理贷款，可以解决不少职工创业、子女就学的问题，增强了银川的吸引力和凝聚力，带动了房地产业的消费。区域环境分析区域环境分析区域环境区域环境随着近几年城市住宅规划重心的转移，银川宝湖板块逐渐成为众多开发商青睐的一个住宅区域。就宝湖板块优势而言，在区域位置上，宝湖区域覆盖面积较大，分别将金凤区和兴庆区两大区域中的生态住宅收入囊中；在交通上宝湖路横贯银川东西方向，与宁安大街、民族街等多条城市交通要到相汇，由此人民广场、新华街等银川行政及商业中心可便捷抵达；其次在环境上，宝湖板块有宝湖湿地公园、华雁湿地景观、唐徕渠以及艾伊

7、河等众多自然景观分布，就居住环境而言，是居住的上上之选。区域环境区域环境宝湖板块的楼盘实际以宝湖路为主线，沿路分布，就占据的资源优势以及周边配套、交通等条件来说，所有楼盘都有周边公共资源可共享，但其特色又各不相同。从宝湖路自东向西，沿路楼盘多为准现房、现房为主，其中也包含期房等等。区域个案楼盘分析区域个案楼盘分析富地富地郎城郎城-教育、投资地产教育、投资地产开发商：宁夏富地房地产地址：长城路与利民街交汇处物业类别：住宅、商铺、写字楼规划：3栋住宅、2栋公寓、1栋写字楼总建面：40000平方米建筑类型：高层、板楼共一期，已销售15000平方米面积区间：公寓45-115m 住宅134-160m均价

8、：公寓7000，住宅6800车位：共807个，地上116个，地下691个交通：有15、21、35、38、43、307公交配套：周边学校有一中、第十中学、十一小学、新一中、第二十二小、正丰实验幼儿园；医科大学第二附属医院、第一人民医院；周边民族南街商圈，购物、娱乐、休闲一站式配套齐全。共享春天共享春天-投资地产、投资地产、LOFT开发商：共享地产地址：民族街老大楼向南100米实验小学对面物业类别：商业、公寓总建面：5.2万平方米建筑类型：高层共一期，销售90%面积区间：公寓45-110m 商业30-800m均价：公寓12300（精装修）车位：206个 车位配比：1:0.8配套：交通四通八达，教育

9、优越；紧邻新华核心商圈，该地段集金融服务、商业服务与一体，北靠实验小学，商业、居住、文化氛围浓厚；内部配套设施完善，餐饮、娱乐、购物需求充分满足。鲁银城市公元鲁银城市公元-投资地产投资地产南临爱依河，北接宝湖路，东靠唐徕渠，是银川市目前唯一一个配套齐全、物业类型集中、南临爱依河，北接宝湖路，东靠唐徕渠，是银川市目前唯一一个配套齐全、物业类型集中、三面环水的百万大型社区。三面环水的百万大型社区。开发商：银川鲁银投资有限公司地址：宝湖中路50号（宝湖公园对面）物业类别：住宅建筑类别：高层、多层总建面：116万平方米共5期，公寓售完，在售4期住宅面积区间：公寓48-55m 住宅95-145m均价：住

10、宅5600，商业13800优惠政策：交2万抵10万车位：地上车位每月300元，地下车位售价13.8万配套：28、30、32、40路公交，交通便捷；周边综合商场环绕，餐饮娱乐配套完善；银川外国语实验学校、一中、第二小学，教育资源丰富；宁夏协和医院、市中医院、银川附属医院。塞上骄子塞上骄子-改善住宅、生态宜居改善住宅、生态宜居开发商：荣恒房地产开发集团地址：兴庆区民族南街新一中西侧物业类别：住宅、商铺建筑类别：多层、板楼总建面：28万平方米面积区间：110-172.67m均价：6800车位：466交通：23、28、32、305、40、38、15路公交，四通八达配套：新一中、嘉园双语幼儿园、第八小学

11、、银川五幼、温馨幼儿园，教育资源丰富；新百超市、餐饮、娱乐、休闲配套齐全；周边有宁夏医科大学第二附属医院、市第一人民医院、宁夏医学院第二附属医院。国奥村国奥村-花园洋房、公园地产花园洋房、公园地产开发商：亘元地产、北京国奥投资有限公司地址：宁安大街和宝湖路交叉口东南角物业类别：住宅建筑类别：高层、小高层、多层、板楼总建面：349579平方米面积区间：100-189m均价：6800车位：一期地上60个，地下920个，车位比：1：1.5交通：25、28、32、35、40、43路均可到达配套：项目北约800米有新华百货良田仓储超市、向东即是艾依水郡商业街、以东500米为宝湖综合市场、向北约3公里为大

12、世界购物广场及万达广场、西北3公里处亲水上购物中心、银川一中初中部、宝湖中学、银川二十六中、六盘山中学 银帝紫金城银帝紫金城-投资地产投资地产开发商：宁夏银帝房地产开发有限公司地址：清河街与宝湖路西南交汇处物业类别：住宅建筑类别：高层、小高层总建面：160285平方米面积区间：86-129m均价：5960车位：地下车位1113个，地上车位220个优惠政策：2#楼130平米大户型，全款优惠200元/平米；3#楼一万抵四万，首付50%优惠100元/平米，全款优惠300元/平米，全款加车库，优惠400元/平米；配套：53、BRT、102、1、101路公交，交通便利；第十九小、新一中、兴庆区第二小、银

13、川外国语实验学校，教育资源丰富；新华商圈、南门广场、新华百货、东方红广场等满足生活一站式需求；宁夏医科大学总院、武警宁夏总队医院、中国人民解放军第五医院等宁夏三甲级医院，医疗设施完善。清苑尚景清苑尚景-刚需房、改善住宅刚需房、改善住宅开发商：宁夏金宇房地产投资集团地址：民族南街与治平路交汇处一中光华校区西侧物业类别：住宅建筑类别：高层、板楼总建面：19万平方米面积区间：58-140m均价：6300车位：地下车位1230，地上车位164个车位比例：1:1优惠政策：全款优惠300元/m按揭优惠100/m配套：临近学校有银川一幼星光华分院、兴庆区第二小学、银川十二中（一中分校）、银川一中、宁夏医科大

14、学双怡校区，附属医院、阳光医院、宁夏古方中医院、解放军第五医院；新百超市、华润万家、光耀美居、居然之家等生活配套一应俱全。小结：小结：1.周边项目物业类型多为公寓、住宅；2.配套完善，交通便捷；3.项目均价在5600-6800元/平米4.项目多为现房第二部分：项目分析第二部分：项目分析项目基本情况项目基本情况项目自身条件项目自身条件红色线区域为本项目二期规划建筑面积项目位于兴庆区宝湖路南侧、永安巷西侧。规划总建筑面积为302850.6平方米，地上254316.72平方米，地下48052.32平方米，容积率4.03，建筑密度为29.31%，绿地率为35.09%。二期规划建设4#、5#、7#办公楼

15、及商业，6#、11#、12#、13#住宅楼，9#公寓楼及K2、K3地下车库。项目自身条件项目自身条件项目数据二期建筑面积共计：183599.72 m其中商业面积为：24871.85平米，所占比例约为13%办公面积为：77537.45平米，所占比例约为42%公寓面积为：27061.84平米，所占比例约为15%住宅面积为：30620.6平米，所占比例约为11%地下车库面积为：25451.12平米，所占比例约为15%项目配套项目配套1.项目交通畅通无阻、四通八达，15、20、40、38、23、28路均可抵达，项目位于宝湖东路，宝湖路横贯城市东西方向，与宁安大街、民族街等城市主干道相汇，交通网发达，出

16、行便捷；2.项目周边分布有一幼、四幼、新一中、二小、二十五小、博文小学、十九小、宁夏医科大学，教育资源丰富，满足一站式求学需求；3.商场配备有光耀美居、光耀新世界、华润万家超市、北京华联，周边有建设银行、工商银行、农业银行，项目位于新华商圈板块内，全方位满足您的生活、购物、休闲、娱乐、餐饮等一系列需求；4.社区内部配有可视电话系统、有线电视、卫星电视、邮局、商场、超市、托儿所、学校、餐厅、停车场、康乐室、花园、休闲中心，让您足不出“户”便可享受便捷生活。建筑风格建筑风格建筑排列规整有序，天极线错落有秩，人车分流合理，建筑排列规整有序，天极线错落有秩，人车分流合理，是城市精英们的上流生活聚落。是城市精英们的上流生活聚落。项目建筑风格沿承自法国图卢兹，图卢兹的红色建筑多源自红砖、香槟色涂料、阳光石灰墙、户外景观阳台等建筑元素的应用，使其建筑风格艺术感十足。项目力邀园林大师巨笔规划社区专属湿地景观，水系、名贵成树、主题小品，就在家门口。项目项目SWOT分析分析项目基本属性项目基本属性项目名称：光耀上城二期项目地址：兴庆区宝湖路南侧、永安巷西侧项目总建筑面积：183599.72平方米建筑类别：