资产评估的假设和方法_精品文档.ppt

1、第一节 资产评估的基本假设一、继续使用假设资产继续使用，可以带来未来经济利益。不能继续使用，只有变现收入。资产是否继续使用，其评估价值是不同的。1、继续使用的两层含义对单项资产进行评估，表明资产将按现在用途或其他用途继续使用。对整体资产进行评估，表明企业将按现有目的或其他目的持续经营。（类似于持续经营假设）2、继续使用的三种方式在用续用转用续用移地续用3、适用方法：收益法重置成本法现行市价法二、公开市场假设v公开市场是指自由竞争的市场。v被评估资产需要符合有关条件v适用方法：现行市价法 三、破产清算假设v时间短，交易事项被要求限制在较短时间内完成；v交易双方地位不平等，卖方是非自愿被迫出售，买

2、方人数可能很少。在不同的假设条件下，评估结果各不相同：v继续使用条件下，要求评估资产的继续使用价值；v公开市场前提下，要求评估资产的公平市场价值；v破产清算前提下，要求评估资产的清算价格。第二节第二节 收益现值法（收益法）收益现值法（收益法）一、收益现值法及其适用前提条件：一、收益现值法及其适用前提条件：（一）含义：（一）含义：指通过估算被估资产未来预期收益并折算成现指通过估算被估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被估资产价值的一种资产评估方法。值，借以确定被估资产价值的一种资产评估方法。收益法把资产所有者期望的收益转换成现值，这收益法把资产所有者期望的收益转换成现值，这一现值反映购买者未

3、来能得到的利益的价值体现。一现值反映购买者未来能得到的利益的价值体现。资产评估值与资产的效用或有用程度密切相关：资产资产评估值与资产的效用或有用程度密切相关：资产效用越大，获利能力越强，其价值也就越大。效用越大，获利能力越强，其价值也就越大。（二）应用的前提条件（二）应用的前提条件 1、资产必须继续使用，而且资产与经营收益之间存在、资产必须继续使用，而且资产与经营收益之间存在稳定比例关系，并可以计算。稳定比例关系，并可以计算。2、未来的收益可以正确预测计量。、未来的收益可以正确预测计量。3、资产预期获利年限可以预测。、资产预期获利年限可以预测。4、与预期收益相关的风险报酬也能估算计量。、与预期

4、收益相关的风险报酬也能估算计量。（三）收益法的适用范围（三）收益法的适用范围主要适用于有收益或潜在收益的资产评估。主要适用于有收益或潜在收益的资产评估。1、企业整体资产产权变动、企业整体资产产权变动2、以房地产为目的的资产评估、以房地产为目的的资产评估3、资源型资产的评估、资源型资产的评估4、无形资产以转让为目的的资产评估、无形资产以转让为目的的资产评估二、收益法的基本参数二、收益法的基本参数 （一）收益额：资产未来预期收益（一）收益额：资产未来预期收益收益额的构成：税后利润（静态）、净现金流量、利润总收益额的构成：税后利润（静态）、净现金流量、利润总额额 在我国，收益额的界定，倾向于用净现金

5、流量，即净利在我国，收益额的界定，倾向于用净现金流量，即净利润折旧。润折旧。收益额的预测：收益额的预测：预测所依据具体内容包括：企业最近几年的财务状况和利预测所依据具体内容包括：企业最近几年的财务状况和利润情况，企业未来的经营状况和市场状况，国家产业政策及润情况，企业未来的经营状况和市场状况，国家产业政策及经营发展形势等。经营发展形势等。（二）折现率和本金化率（二）折现率和本金化率 1 1、折现率与资本化率的区别：、折现率与资本化率的区别：本质上是没有区别的，只是适用场合不同：本质上是没有区别的，只是适用场合不同：折折现现率率适适用用于于将将未未来来有有限限期期预预期期收收益益折折现现，本本金

6、金化化率率适适合合于将未来永续性预期收益折现。于将未来永续性预期收益折现。2 2、折现率的构成：折现率的构成：折现率折现率=无风险利率无风险利率+风险报酬率风险报酬率+通货膨胀率通货膨胀率 3 3、折现率的确定：、折现率的确定：取决于社会平均资产收益率取决于社会平均资产收益率（三）收益期限（三）收益期限 指资产收益的期间，通常指收益年限。指资产收益的期间，通常指收益年限。二、收益现值法的计算公式：二、收益现值法的计算公式：（一）有限期情况：（一）有限期情况：1、未来收益不等额、未来收益不等额 评估值评估值(年收益期末资产剩余净额年收益期末资产剩余净额)现值系数现值系数 例：某企业尚可经营5年，

7、每年预期收益分别为160、140、135、120、110万元，确定折线率为6。试确定该企业的评估价值。评估价值 1600.94341400.89 1350.83961200.79211100.7473 566.145(万元)2、未来收益等额：、未来收益等额：评估值评估值(年金现值）年金现值）=A（P/A,i,n）例例：某某企企业业尚尚可可持持续续经经营营6年年，每每年年预预期期收收益益额额为为10万万元元，确确定折现率为定折现率为4，试计算该企业的评估价值。，试计算该企业的评估价值。评估价值评估价值105.242152.421(万元万元)（二）无限期情况：（二）无限期情况：1、未来收益等额：年

8、金资本化价格、未来收益等额：年金资本化价格 评估值评估值 （永续年金的现值）永续年金的现值）例：设某企业可以无限期持续经营，每年预期收益为100万元，确定本金化率为4，试确定该企业持续经营下的评估价值。评估价值100/42500（万元）2、未来收益不等额，就需要根据情况分段估计、未来收益不等额，就需要根据情况分段估计其他有关情况下评估值的计算：其他有关情况下评估值的计算：收益在若干年后保持不便收益在若干年后保持不便收益按等差级数变化收益按等差级数变化收益按等比级数变化收益按等比级数变化四、收益现值法评估资产的优缺点四、收益现值法评估资产的优缺点：1、优点：、优点：能真实和较准确地反映企业本金化

9、的价值。能真实和较准确地反映企业本金化的价值。与与投投资资决决策策相相结结合合，应应用用此此法法评评估估的的资资产产价价值值以以为为易易为为买买卖双方所接受。卖双方所接受。2、缺点：、缺点：预预期期收收益益额额的的预预测测难难度度较较大大，受受较较强强的的主主观观判判断断和和未未来来不不可预见的影响。可预见的影响。在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产和预测未在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产和预测未来收益的单项资产（如无形资产、资源性资产和房地产等）的来收益的单项资产（如无形资产、资源性资产和房地产等）的评估。评估。（3 3）资产受非营运性因素影响较大，计算现值难以反映资产）资产

10、受非营运性因素影响较大，计算现值难以反映资产的真实价值。的真实价值。案例分析案例分析评评估估对对象象为为一一老老字字号号的的持持续续经经营营企企业业，前前4年年预预测测超超额额净净收收益益分分别别为为40万万元元、50万万元元、52万万元元、55万万元元；从从第第5年年起起，预预测测每每年年的的超超额额净净收收益益为为50万万元元。折折现现率率与与本本金金化化率率为为10%，则该企业的评估值为多少？，则该企业的评估值为多少？解：前四年的净收益的现值和为解：前四年的净收益的现值和为=40/（110%）50/（110%）252/（110%）355/（110%）4=154.32（万元）（万元）从第五

11、年起的评估值从第五年起的评估值=50/10%1/（110%）4=341.5（万（万元）元）因此，该企业的评估值为因此，该企业的评估值为=154.32341.5=495.82（万（万元）元）第三节第三节重置成本法重置成本法一、成本法的含义及其适用的前提条件一、成本法的含义及其适用的前提条件 （一）成本法的含义（一）成本法的含义 -也也称称重重置置成成本本法法，是是指指在在评评估估资资产产时时的的现现时时重重置置成本扣减各项损耗价值来确定被估资产价值的方法。成本扣减各项损耗价值来确定被估资产价值的方法。成本法的理论依据：成本法的理论依据：1、资产的价值取决于资产的成本。、资产的价值取决于资产的成本

12、。2、资资产产的的价价值值是是一一个个变变量量。影影响响资资产产价价值值量量变变化化的的因因素素除除了市场价格外，还有了市场价格外，还有：（1）实实体体性性贬贬值值（即即有有形形损损耗耗或或实实体体性性损损耗耗）：自自然然力力造造成；成；（2 2）功功能能性性贬贬值值（功功能能性性损损耗耗）：由由于于技技术术落落后后、性性能能降降低低所造成。所造成。（3）经经济济性性贬贬值值（经经济济性性损损耗耗）：由由于于资资产产以以外外的的外外部部环环境境因素变化所造成。因素变化所造成。（二）成本法应用的前提条件：（二）成本法应用的前提条件：二、成本法运用的思路二、成本法运用的思路 被评估资产的评估值被评

13、估资产的评估值=重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值 （该公式缺乏操作性）（该公式缺乏操作性）或者：或者：被评估资产的评估值被评估资产的评估值 重置成本重置成本综合成新率综合成新率成新率成新率1各种贬值率之和各种贬值率之和三、三、重置成本及其估算：重置成本及其估算：1重置成本的分类：重置成本的分类：（1 1）复原重置成本：）复原重置成本：指用与被评估资产相同的材料、相同的建筑和制造标准、指用与被评估资产相同的材料、相同的建筑和制造标准、相同的设计和技术条件等，以现时价格建筑和制造相同的全新相同的设计和技术条件等，以现时价格建筑和制造相同的全新资产所需要的

14、成本。资产所需要的成本。（2 2）更新重置成本：）更新重置成本：指指利利用用新新材材料料和和新新技技术术建建筑筑或或制制造造与与被被评评估估资资产产相相同同或或同同等等功功能的资产的成本。能的资产的成本。两种成本的比较：两种成本的比较：复原重置成本复原重置成本 现时价格现时价格 原来的技术条件原来的技术条件更新重置成本更新重置成本 现时价格现时价格 现时的技术条件现时的技术条件 复原重置成本复原重置成本 更新重置成本，主要原因在于复原重置成本的更新重置成本，主要原因在于复原重置成本的功能性损耗大，则：功能性损耗大，则：更新重置成本复原重置成本功能性贬值更新重置成本复原重置成本功能性贬值因因为为

15、更更新新重重置置成成本本是是直直接接以以现现行行通通用用的的同同类类功功能能的的资资产产作作为为参参照照确确定定，那那么么，被被评评估估资资产产功功能能相相对对落落后后的的因因素素已已经经调调减减了。了。因而在两种成本都能获得的情况下，应选更新重置成本。因而在两种成本都能获得的情况下，应选更新重置成本。2 2重置成本的估算方法：重置成本的估算方法：（1 1）重置核算法：）重置核算法：将将总总成成本本区区分分为为直直接接成成本本和和间间接接成成本本来来估估算算重重置置成成本本的的 一种方法。一种方法。即：即：重置成本直接成本间接成本重置成本直接成本间接成本 直接成本：直接成本：-指直接可以构成资

16、产支出的部分。指直接可以构成资产支出的部分。包括直接耗用于建包括直接耗用于建造安装的材料，人工和机器设备等。造安装的材料，人工和机器设备等。直接成本消耗定额直接成本消耗定额现行单价现行单价间接成本：间接成本：-指指为为购购建建资资产产而而发发生生的的管管理理费费，总总体体设设计计制制图图等等支支出出。它它通通常常按按直直接接费费用用的的一一定定比比例例或或耗耗用用工工时时的的一一定定比比值值来来计计算算确定。确定。有有些些固固定定资资产产的的重重置置成成本本还还可可以以直直接接从从有有关关资资料料中中取取得得，如如机电设备，运输工具等。机电设备，运输工具等。例例一一台台数数控控机机床床，4年年前前购购置置，据据了了解解该该机机床床尚尚无无替替代代产产品品。该该机机床床帐帐面面原原值值30万万元元，其其中中买买价价24万万元元、运运输输费费1.2万万元元、安安装装费费3万万元元、调调试试费费1.8万万元元。经经调调查查，改改设设备备现现行行价价格格28.5万万元元，运运输输费费、安安装装费费、调调试试费费分分别别比比4年年前前上上涨涨10，15，20。根据以上资料可求得该机床的重置成本为